Uitspraak
Vonnis van 23 maart 2011
K.G. no. 296 van 2011
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in KORT GEDING tussen:
De naamloze vennootschap
LANDY CORPORATION N.V., handelend onder de naam Palm Beach Plaza,
gevestigd te Aruba,
EISERES, hierna ook te noemen: Landy,
gemachtigden: mr C.R.O. Richardson en mr M. Bemer
en
De naamloze vennootschap
R.V.L. TRADING CORPORATION N.V., handelend onder de naam MUAA,
gevestigd te Aruba,
GEDAAGDE, hierna ook te noemen MUAA,
Gemachtigde: mr. C.H. Lejuez.
1. DE PROCEDURE:
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift, ingediend op 10 februari 2011;
- de griffiersaantekeningen van de behandeling ter openbare terechtzitting op 3 maart 2011, waar de gemachtigden van partijen het woord hebben gevoerd aan de hand van de overgelegde pleitnotities en (gedeeltelijk op voorhand reeds toegezonden) bewijsstukken en waar zij op elkaars stellingen hebben gereageerd. Partijen hebben vervolgens meegedeeld te willen proberen tot een schikking te komen. Bij brief van 11 maart 2011 heeft Landy laten weten dat dit niet is gelukt en dat vonnis wordt gevraagd. Dat is bepaald op heden.
2. DE VASTSTAANDE FEITEN:
2.1 MUAA huurt van Landy een bedrijfsruimte, Palm Beach Plaza no. 108, waarin MUAA een kledingwinkel heeft. De huurprijs bedraagt Afl. 15.125,00 per maand exclusief BBO en exclusief gas, water en electra. Daarnaast dient MUAA maandelijks een bedrag van 3% van de maandelijkse huur te betalen voor <i>Entertainment, Advertising and Promotion costs</i> en is MUAA iedere maand nog een bedrag van Afl. 3,75 per vierkante meter aan beveiligingskosten verschuldigd. Al deze bedragen moeten steeds uiterlijk op de eerste van elke opvolgende maand worden voldaan.
2.2 Sinds mei 2010 betaalt MUAA de huur en bijkomende kosten niet meer (volledig).
2.3 Bij brief van 18 januari 2011 heeft Landy de huurovereenkomst ontbonden en MUAA gesommeerd uiterlijk 26 januari 2011 de bedrijfsruimte te ontruimen. Aan deze sommatie is niet voldaan.
2.4 Op 18 januari 2011 heeft Landy de voordeur van de bedrijfsruimte met een ketting vergrendeld.
2.5 Landy heeft op 31 januari 2011 beslag doen leggen op alle roerende zaken in de bedrijfsruimte met sequestratie door de deurwaarder. De beslagen goederen liggen opgeslagen in de bedrijfsruimte.
3. DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN:
3.1 Landy vordert, in kort geding bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- MUAA te bevelen de bedrijfsruimte te ontruimen en ontruimd te houden met al het zijne en de zijnen en degene die zich zijnentwege in de bedrijfsruimte mochten bevinden, binnen een periode van twee dagen na betekening van dit vonnis, en niet opnieuw te betreden alsmede de sleutels binnen voornoemde termijn af te geven ten kantore van de gemachtigde van Landy, en een ander op straffe van een direct opeisbare dwangsom van Alf 5.000,00 voor iedere kalenderdag, een deel daarvan daaronder begrepen, dat gedaagde niet of niet volledig aan de veroordeling voldoet, met machtiging van Landy om de ontruiming desnoods te doen bewerkstelligen door gebruikmaking van de sterke arm der wet, indien gedaagde nalaat binnen zeven kalenderdagen na het ten deze te wijzen vonnis aan deze veroordeling te voldoen;
- MUAA te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Landy te betalen een voorschot van Afl. 180.130,43 betreffende de achterstallige huurpenningen, kosten voor gas, water, elektra en telefoon, beveiligingskosten en marketingkosten- en promotiekosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het verschijnen van de termijnen tot aan de dag der voldoening;
- en met veroordeling van MUAA in de kosten van deze procedure.
3.2 MUAA voert verweer tegen de vorderingen, strekkende tot afwijzing daarvan. Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover relevant, ingegaan.
4. DE BEOORDELING:
4.1 Landy voert aan dat MUAA de huur niet tijdig betaalt en dat zij voor haar bedrijfsvoering en de financiering daarvan afhankelijk is van de huuropbrengst. Doordat MUAA de ruimte geoccupeerd houdt kan zij de bedrijfsruimte niet aan een ander verhuren. Daarmee is het spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen gegeven.
<i>Ontruiming</i>
4.2 De gevorderde voorlopige voorziening van ontruiming komt slechts voor toewijzing in aanmerking als in dit geding aan de hand van de feiten en omstandigheden de verwachting gerechtvaardigd is dat in een tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een vordering van Landy tot ontruiming van de woonruimte zal worden toegewezen.
4.3 MUAA heeft erkend de huur en bijkomende bedragen vanaf mei 2010 niet meer te hebben betaald. Daarmee staat vast dat MUAA begin maart 2011 tien maanden huurachterstand had en achterstand in betaling van bijkomende kosten. MUAA voert aan dat zij vanaf 18 januari 2011 de ruimte niet meer kan gebruiken omdat Landy de deur met een ketting heeft vergrendeld, zodat zij daarna ook geen huur en bijkomende kosten meer verschuldigd is. Wat daar ook van zij, zelfs indien de maanden januari en februari 2011 van de achterstand worden afgetrokken, dan nog blijft een achterstand over van acht maanden. MUAA heeft ook nog aangevoerd dat haar begin januari 2011 pas duidelijk is geworden dat zij een directeur had zonder geldige vergunning voor Aruba. Zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, valt niet in te zien wat dit afdoet aan haar betalingsverplichtingen jegens Landy, zodat dit verweer wordt gepasseerd. MUUA voert verder nog aan dat zij bij het betrekken van de bedrijfsruimte veel kosten heeft moeten maken (vloerbedekking, verf, airco’s, het aanbrengen van een steunbalk, op maat gemaakte meubels, parket, beveiligingsapparatuur, electronische kassa’s, verlichting, aankleding etc.), die volgens haar niet voor haar rekening zouden moeten komen en dat de korting die zij op de huur kreeg te gering is geweest om dit te compenseren. Ook stelt zij nog dat het winkelcentrum, waarvan de bedrijfsruimte deel uitmaakt, half leeg staat en door Landy slecht wordt beheerd en dat zij klachten heeft over de wijze waarop door Landy promotie voor het winkelcentrum wordt gemaakt. Het gerecht begrijpt hieruit dat MUAA van oordeel is dat Landy toerekenbaar is tekort geschoten in haar verplichtingen. Nu uit het door MUAA ingenomen standpunt evenwel niet is gebleken dat zij haar betalingsverplichting wenst op te schorten totdat Landy alsnog behoorlijk presteert, kan aan dat standpunt geen andere gevolgtrekking worden verbonden dan dat het ertoe strekt dat de betalingsverplichting van MUAA op grond van de gestelde tekortkoming van Landy is komen te vervallen. Dit verweer kan echter niet slagen. Een partij kan, indien een wederpartij toerekenbaar tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen uit een overeenkomst, slechts van haar eigen verplichtingen uit hoofde van die overeenkomst worden bevrijd, door in of buiten rechte een beroep te doen op (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst, op schadevergoeding en/of verrekening. In de stellingname van MUAA valt een beroep op deze juridische mogelijkheden echter niet te lezen. Het verweer van MUAA wordt daarom gepasseerd.
4.4 De slotsom van het voorgaande is dat MUAA structureel nalatig is de door haar verschuldigde bedragen te voldoen. Nu de huurovereenkomst bovendien door Landy op 18 januari 2011 buitengerechtelijk is ontbonden – hetgeen door MUAA niet is betwist – ligt de vordering tot ontruiming in beginsel voor toewijzing gereed. MUAA heeft echter nog aangevoerd dat ontruiming door Landy praktisch onmogelijk is gemaakt, doordat zij op alle goederen in de winkel beslag heeft gelegd met sequestratie door de deurwaarder. Landy voert daartegen aan dat de vordering tot ontruiming moet worden gelezen als een breed verbod tot het gebruik van de ruimte door MUAA. Gelet echter op de omstandigheid dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden is het MUAA reeds niet toegestaan de bedrijfsruimte nog langer te gebruiken, nog daargelaten dat Landy het gebruik van de winkel door MUAA zelf feitelijk onmogelijk heeft gemaakt door de voorkant van de winkel te vergrendelen met een ketting. Bij het door Landy gevraagde verbod tot het gebruik van de bedrijfsruimte heeft zij dan ook geen zelfstandig belang meer. De vordering zal in zoverre dan ook worden afgewezen. De vordering zal ook worden afgewezen voor zover daarmee beoogd is dat MUAA de bedrijfsruimte leeg oplevert, nu het haar gelet op het door Landy gelegde beslag wettelijk niet is toegestaan aan de beslagen goederen te komen, zoals door Landy ter zitting ook is erkend. De vordering zal wel worden toegewezen voor wat betreft het inleveren van de sleutels. De termijn waarbinnen dit zal moeten gebeuren zal worden bepaald op vijf dagen na betekening van dit vonnis, nu de redelijkheid dit bepaaldelijk vordert.
4.5 Tegen de gevorderde dwangsom is geen verweer gevoerd. Deze zal echter worden gematigd tot het bedrag van Afl. 500,00 per dag en gemaximeerd op Afl. 5.000,00, nu de billijkheid dit bepaaldelijk vordert.
<i>Geldsom</i>
4.6 Naast ontruiming heeft Landy nog veroordeling gevraagd van MUAA tot voldoening van Afl. 180.130,43. Voor de vraag of plaats is voor toewijzing bij voorraad van een geldvordering in kort geding moet het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn. Verder moet uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening zijn vereist en moet het risico van onmogelijkheid van terugbetaling – bij afweging van de belangen van partijen – aan toewijzing niet in de weg staan (vgl. HR 28 mei 2004, <i>NJ</i> 2004, 602). Dat Landy spoedeisend belang heeft bij toewijzing van de vordering is door MUAA niet betwist, zodat dit wordt aangenomen. Het bestaan en de omvang van de vordering zijn in hoge mate aannemelijk voor het bedrag van Afl. 111.584,45, zijnde het totaal van de verschuldigde bedragen voor de maanden mei 2010 tot en met december 2010 (zie 4.3). Voor het meerdere van dit bedrag tot de gevorderde Afl. 180.130,43 geldt dat thans niet in hoge mate aannemelijk is dat dit in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Nog daargelaten dat MUAA heeft gesteld in de bodemprocedure uitgebreid verweer te willen voeren, gaat het daarbij immers om vergoedingen voor de maanden januari en februari 2011 (in totaal Afl. 32.545,98) terwijl als onweersproken vast staat dat Landy de hoofdtoegang vanaf 18 januari 2011 met een ketting heeft vergrendeld en MUAA derhalve niet het volle genot kon hebben van het gehuurde. Daarnaast gaat het om een bedrag aan boetes (Afl. 36.000,00) waarop Landy aanspraak meent te hebben omdat MUAA de bedrijfsruimte niet heeft ontruimt, ondanks ontbinding van de huurovereenkomst. Nu MUAA de bedrijfsruimte in ieder geval vanaf 31 januari 2011 niet meer kon ontruimen, gelet op het gelegde beslag, staat naar het oordeel van het gerecht niet zonder meer vast dat de gevorderde boetes ook daadwerkelijk (volledig) zijn verbeurd. De vordering zal voor wat betreft het meerdere van Afl. 111.585,45 dan ook worden afgewezen.
4.7 MUAA zal als de hoofdzakelijk in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze worden aan de zijde van Landy tot op heden begroot op:
tabel
DE UITSPRAAK:
De rechter in dit gerecht, recht doende in kort geding:
1. veroordeelt MUAA om binnen vijf dagen na betekening van deze uitspraak de sleutels van bedrijfsruimte no. 108, Palm Beach Plaza, Palm Beach (Noord) af te geven ten kantore van de gemachtigde van Landy, op straffe van een dwangsom van Afl. 500,00 voor iedere kalenderdag, een deel daarvan daaronder begrepen, dat MUAA niet of niet volledig aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van Afl. 5.000,00;
2. veroordeelt MUAA tot voldoening van een bedrag van Afl. 111.584,45 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het verschijnen van de termijnen tot aan de dag der voldoening;
3. veroordeelt MUAA in de kosten van dit geding, aan de zijde van Landy tot op heden begroot op Afl. 3.519,30;
4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Haeck, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting op woensdag 23 maart 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.