Uitspraak
KANTONGERECHT LEEUWARDEN
VONNIS
86710 / CV EXPL 01-846
in de zaak op verkorte termijn van
de stichting NIEUW WONEN FRIESLAND,
gevestigd te Leeuwarden,
eiseres,
gemachtigde: mr. R.C.M. Kamsma
tegen
[GEDAAGDE],
wonende te Leeuwarden,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.Z. van Braam.
OVERWEGINGEN
Procesgang
1. Op de bij dagvaarding op verkorte termijn vermelde gronden heeft eisende partij, hierna te noemen NWF, - kort samengevat - gevorderd om vast te stellen dat de huurovereenkomst tussen haar als verhuurster en gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde], als huurster betreffende de bij dagvaarding omschreven woning per 1 juni 2001 zal eindigen, althans op een nader te bepalen datum en het tijdstip van de ontruiming vast te stellen en om [gedaagde] te veroordelen deze woning te ontruimen c.a..
NWF heeft vervolgens overeenkomstig de dagvaarding geconcludeerd van eis en daarbij akte verzocht, houdende overlegging van zeven producties.
[gedaagde] heeft onder overlegging van drie producties geantwoord met conclusie tot afwijzing.
Nu bij het verlenen van toestemming voor het verkorten van de termijn van dagvaarding tevens is bepaald dat geen gelegenheid zou worden gegeven tot het nemen van repliek en dupliek, is vervolgens vonnis bepaald op de stukken waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.
De feiten
2.0. Als gesteld en erkend, dan wel als niet of onvoldoende weersproken, alsmede blijkens de in zoverre niet weersproken inhoud der overgelegde bescheiden, staan ten processe tussen partijen de volgende feiten vast.
2.1. Nieuw Wonen verhuurt aan [gedaagde] met ingang van 1 februari 1988 de woning Jan Evenhuisstraat [huisnummer] te Leeuwarden. [gedaagde] bewoont deze woning met haar minderjarige dochter. Nieuw Wonen heeft [gedaagde] de huur opgezegd tegen 1 juni 2001.
2.2. De vierkamerflat van [gedaagde] maakt deel uit van het flatgebouw Jan Evenhuisstraat 3 tot en met 81. Dit flatgebouw is gelegen in de zuidwestelijke hoek van de Vrijheidswijk. Deze wijk kenmerkt zich door een groot aantal hoogbouwflats, die voornamelijk uit de jaren ’60 dateren.
2.3. De gemeente Leeuwarden heeft in het kader van het project Stedelijke Vernieuwing een tweetal ontwikkelingsgebieden aangewezen aan de noordrand van de stad, waarvan het zuidwestelijk deel van de Vrijheidswijk er één is. Deze gebieden kenmerken zich door een onaantrekkelijk woon- en leefklimaat en lenen zich bij uitstek voor stedelijke vernieuwing. Nieuw Wonen heeft voor de herontwikkeling van het gebied een visie opgesteld. Deze houdt in dat een aantal flats zal worden gesloopt, waaronder het onderhavige flatgebouw, en zal worden vervangen door nieuwbouw. Nieuw Wonen beoogt hiermee een wederom aantrekkelijk woon- en leefklimaat in het gebied te creëren. Nieuw Wonen heeft over de voorgenomen sloop van een tweetal flatgebouwen, waaronder het flatgebouw waarvan de woning van [gedaagde] deel uitmaakt, overeenstemming bereikt met de gemeente. De sloopvergunning is verleend.
2.4. Nieuw Wonen heeft de bewoners van het flatgebouw waarin [gedaagde] woonachtig is, begin 2000 mondeling en bij brief van 8 maart 2000 geïnformeerd over haar voornemens. Realisatie daarvan brengt met zich mee dat de bestaande huurovereenkomst zal moeten worden beëindigd.
2.5. Vervolgens hebben de bewoners van het flatgebouw aan de Jan Evenhuisstraat een brief gedateerd 31 maart 2000 ontvangen, bij welke brief een informatiebulletin was gevoegd. In deze brief en het informatiebulletin zijn de bewoners geïnformeerd over de herhuisvesting, de vergoeding van de verhuis- en herinrichtingskosten, begeleiding en dergelijke. Als tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten is, voor een vierkamerwoning, een bedrag van ƒ 6.500,-- aangeboden. Voorts is aangegeven dat, door individuele huisbezoeken, contact zou worden gezocht met de bewoners teneinde inzicht te krijgen in ieders individuele mogelijkheden en voorkeuren voor begeleiding en herhuisvesting.
2.6. [gedaagde] heeft zich, naar aanleiding daarvan, laten registeren als woningzoekende.
2.7. Vervolgens is [gedaagde] een groot aantal vervangende woningen aangeboden. Tot dusver heeft [gedaagde] al deze woningen geweigerd dan wel deze niet acceptabel gevonden in verband met de hoogte van de te betalen huurprijs.
2.8. Per aangetekende brief d.d. 28 november 2000 aan [gedaagde] heeft NWF de huurovereenkomst met [gedaagde] rechtsgeldig en met inachtneming van de wettelijke termijnen tegen 1 juni 2001 opgezegd op grond dat NWF het flatgebouw waar de woning van [gedaagde] deel van uitmaakt nodig heeft voor dringend eigen gebruik.
2.9. Sinds de schriftelijke opzegging van de huurovereenkomst d.d. 28 november 2000 is er meer dan zes weken verstreken. NWF heeft geen bericht van [gedaagde] ontvangen dat zij met de beëindiging van de opgezegde huurovereenkomst instemt.
3.0. Door NWF is een verklaring d.d. 1 maart 2001 van de Huurcommissie overgelegd waarin is vastgesteld dat de door [gedaagde] van NWF gehuurde woning niet wordt onderverhuurd.
De standpunten van partijen
3. NWF baseert haar vordering op voormelde feiten. Zij voert daarbij aan dat het dringend eigen gebruik er uit bestaat dat zij voornemens is de woning te slopen teneinde de plaatselijke woonomgeving in het kader van stedelijke vernieuwing te verbeteren. NWF baseert zich daarbij op jurisprudentie volgens welke een voorgenomen sloop van de woning dringend eigen gebruik van de verhuurder oplevert en als zodanig beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. Dit geldt volgens NWF wel in het bijzonder voor de onderhavige situatie waarin sprake is van sloop van een complex woningen en de huurder de enige is die weigert te vertrekken. Exploitatieverliezen van de verhuurder en de wens tot verbetering van de woonomgeving te komen, zijn daarbij als dringend (eigen) gebruik aangemerkt. (Rb Amsterdam, 30 augustus 1995. Woonrecht 1995/106 en Hoge Raad, 3 mei 1996, Woonrecht 1996/655). NWF wijst verder op de grote financiële belangen, die voor haar op het spel staan. Daarnaast heeft zij in verband met de planning en de daaromtrent te maken afspraken groot belang bij het zo spoedig mogelijk verkrijgen van duidelijkheid over het moment waarop zij een aanvang kan maken met de sloop van het flatgebouw aan de Jan Evenhuisstraat.
NWF voert aan dat zij diverse passende woningen aan [gedaagde] heeft aangeboden. Rekening houdende met de door [gedaagde] te ontvangen huursubsidie is er een woning voor [gedaagde] beschikbaar tegen gelijke financiële lasten. [gedaagde] heeft de aangeboden woningen steeds geweigerd of niet op berichten van NWF gereageerd.
4. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Zij betwist in de eerste plaats het door NWF gestelde dringend eigen gebruik en wijst er op dat NWF volgens de criteria van de Hoge Raad uit het arrest van 3 mei 1996 niet aannemelijk heeft gemaakt dat het woonbestand zodanig exploitatietekorten vertoonde dat het voortzetten van de huur van haar in redelijkheid niet gevergd kan worden. Zij merkt daarbij op dat op het moment dat NWF in het voorjaar van 2000 kenbaar maakte dat zij voornemens was de flatgebouwen te gaan slopen geenszins van exploitatietekorten sprake kan zijn, aangezien het woonbestand nauwelijks leegstand kende. De leegstand nadien is door NWF zelf gecreëerd. De voorgenomen sloop van de flatgebouwen is nimmer gemotiveerd met ernstige tekorten waarmee NWF te kampen heeft.
[gedaagde] wijst er voorts op dat de voorgenomen sloop en ontruiming prematuur is, nu er nog geen concrete herbouwplannen bestaan. Bovendien is er bezwaar ingediend tegen de afgegeven sloopvergunning. Ten slotte betwist [gedaagde] dat haar een passend aanbod voor vervangende woonruimte is gedaan. De aangeboden woningen zijn volgens [gedaagde] noch qua grootte, noch qua huurprijs passend te noemen, waarbij zij zich op het standpunt stelt dat NWF ten onrechte rekening houdt met de thans door haar ontvangen huursubsidie.
Beoordeling van het geschil
5. NWF heeft een verklaring van de huurcommissie als bedoeld in artikel 2 van Pro de Wet op de huurcommissies overgelegd, zodat NWF in haar vordering kan worden ontvangen.
6. NWF heeft zich met betrekking tot haar vordering beroepen op de toewijzingsgrond als bedoeld in artikel 7A: 1623e lid 1 aanhef en onder 3e BW. Nu NWF daarbij onweersproken heeft aangevoerd dat zij reeds in het bezit is van een sloopvergunning voor het flatgebouw waarvan de woning van [gedaagde] deel uit maakt, dat alle andere bewoners reeds zijn vertrokken en alleen de woning van [gedaagde] nog bewoond wordt, dat pas tot sloop van het flatgebouw kan worden overgegaan indien en zodra [gedaagde] haar woning leeg aan NWF ter beschikking heeft gesteld en dat het wachten daarbij is tot het moment dat [gedaagde] is verhuisd, is de kantonrechter van oordeel, mede gezien de door NWF aangehaalde jurisprudentie, dat NWF voldoende heeft aangetoond dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat van haar niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat NWF diverse andere woningen aan [gedaagde] heeft aangeboden en beschikbaar gehouden als vervangende woonruimte en [gedaagde] in redelijkheid niet aannemelijk heeft kunnen maken dat geen van deze woningen niet als passend kan worden beschouwd. Ten onrechte beroept [gedaagde] zich er op dat NWF geen rekening mag houden met door haar te ontvangen huursubsidie. In de beoordeling van de passendheid van een aangeboden vervangende woning, speelt de draagkracht uiteraard een rol. Indien - rekening houdende met een recht op huursubsidie - de woonlast voor [gedaagde] niet substantieel hoger uitkomt dan thans het geval is, kan zij zich er redelijkerwijs niet op beroepen dat de woning qua huurprijs niet als passend is aan te merken.
7. Waar [gedaagde] zich er op heeft beroepen dat NWF de leegstand zelf in de hand heeft gewerkt en zij zich derhalve niet kan beroepen op een financieel belang, merkt de kantonrechter op dat het creëren van leegstand inherent is aan het voornemen van NWF om het flatgebouw te slopen in het kader van een herontwikkeling van het gebied, teneinde deze woningen te vervangen door nieuwbouw, waarmee zij beoogt een aantrekkelijk woon- en leefklimaat in het gebied te creëren. Dat gegeven staat er niet aan in de weg dat NWF grote financiële belangen heeft bij de sloop van het flatgebouw en derhalve bij de gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning door [gedaagde]. In dat verband wordt mede in aanmerking genomen de omstandigheid dat NWF door de aanwezigheid van [gedaagde] genoodzaakt is een groot aantal voorzieningen in het flatgebouw in stand te houden welke normaliter zijn afgestemd op een groot aantal bewoners, zoals verwarming, schoonmaak en onderhoud, toegankelijkheid en dergelijke, wat voor NWF aanzienlijke kosten met zich meebrengt, die niet (langer) worden gedekt door de (gezamenlijke) huuropbrengsten. Onjuist acht de kantonrechter het standpunt van [gedaagde] dat NWF alleen in geval van ernstige tekorten had mogen besluiten tot sloop van het flatgebouw over te gaan. De wens om het woon- en leefklimaat in de wijk te verbeteren is immers een zelfstandig te respecteren belang, dat moet kunnen leiden tot vervanging en mitsdien sloop van bestaande bebouwing. De opvatting van [gedaagde] over de noodzaak van de sloop neemt de kantonrechter in de gegeven omstandigheden voor kennisgeving aan. Een afweging van belangen brengt thans met zich mee dat de belangen van [gedaagde], als laatste bewoonster van het te slopen flatgebouw, dienen te wijken voor die van NWF.
8. Ingevolge het bepaalde in artikel 7A: 1623e lid 6 BW kan de kantonrechter een bedrag vast stellen dat de verhuurder aan de huurder dient te betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. In het onderhavige geval acht de kantonrechter een dergelijke vergoeding op zijn plaats, mede gezien het feit dat andere huurders, met wie NWF reeds overeenstemming had bereikt over een vertrek uit het flatgebouw, eveneens een verhuisvergoeding hebben ontvangen. Op grond van het bepaalde in laatstgenoemd artikel zal de kantonrechter partijen in kennis stellen van zijn voornemen een vorenbedoeld bedrag vast te stellen en een termijn stellen binnen welke NWF de bevoegdheid heeft de opzegging in te trekken. De hoogte van de door NWF aan [gedaagde] te betalen vergoeding zal worden bepaald op ƒ 6.500,--, waarbij wordt aangesloten bij de hoogte van het bedrag dat andere huurders van NWF hebben ontvangen voor hun verhuizing uit de te slopen flat.
9. Voor het geval de opzegging door NWF mocht worden ingetrokken, zullen de kosten van deze procedure voor rekening van NWF komen. Zo niet, dan vindt de kantonrechter aanleiding de kosten te compenseren als na te melden.
BESLISSING
De kantonrechter:
stelt partijen in kennis van zijn voornemen om ten laste van NWF aan [gedaagde] een bedrag van ƒ 6.500,-- toe te kennen ter tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten;
stelt als termijn waarbinnen NWF haar opzegging kan intrekken de periode vanaf heden tot en met 10 mei 2001;
stelt - indien NWF van haar bevoegdheid tot intrekking van de opzegging geen gebruik maakt - vast dat de huurovereenkomst tussen NWF en [gedaagde] betreffende de woonruimte, gelegen aan de Jan Evenhuisstraat [huisnummer] te Leeuwarden, per 1 juni 2001 zal eindigen en stelt het tijdstip van de ontruiming vast op 1 juni 2001;
veroordeelt [gedaagde] in dat geval om genoemde woonruimte, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarop van harentwege bevinden respectievelijk bevindt, voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met overgifte der sleutels ter vrije beschikking te stellen van NWF en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
verleent NWF machtiging bij gebreke van volledige verlating en ontruiming als vorenbedoeld en dit vervolgens verlaten en ontruimd te houden, dit vervolgens verlaten, ontruimen en ontruimd houden zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
kent - indien NWF van haar bevoegdheid tot intrekking van de opzegging geen gebruik maakt - aan [gedaagde] ten laste van NWF een bedrag van ƒ 6.500,-- toe ter tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten;
veroordeelt NWF in de kosten van deze procedure in het geval de opzegging door NWF wordt ingetrokken, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op ƒ 500,-- wegens salaris;
compenseert de kosten van deze procedure aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt in het geval NWF geen gebruik maakt van haar bevoegdheid de opzegging in te trekken;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. van der Meer, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 april 2001 in aanwezigheid van de griffier. c(1)