ECLI:NL:HR:2017:490 - Hoge Raad - Uitleg ontbindende voorwaarde in koopovereenkomst perceel...

Uitspraak

24 maart 2017

Eerste Kamer

16/01057

TT/AS

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,

EISER tot cassatie,

advocaat: mr. G.R. den Dekker,

t e g e n

1. [verweerder 1] ,
wonende te [woonplaats] ,

2. [verweerster 2] ,
wonende te [woonplaats] ,

VERWEERDERS in cassatie,

advocaat: mr. B.J. van Dorp.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en [verweerder] c.s.

1.Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak C/06/135164 / HA ZA 12-487 van de rechtbank Oost-Nederland van 6 februari 2013, en van de rechtbank Gelderland van 5 juni 2013 en 17 juli 2013;

b. de arresten in de zaak 200.135.696 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 december 2013,
4 november 2014 en 17 november 2015.

De arresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht.

2.Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof van 17 november 2015 heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld.
De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

[verweerder] c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, en voor [verweerder] c.s. mede door mr. S. Kousedghi.

De conclusie van de Advocaat-Generaal L.A.D. Keus strekt tot vernietiging en verwijzing.

De advocaat van [verweerder] c.s. heeft bij brief van 27 januari 2017 op die conclusie gereageerd.

3.Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

( i) In februari 2011 heeft makelaar [betrokkene 1] in opdracht van [eiser] contact opgenomen met de makelaar van [verweerder] c.s., [betrokkene 2] , omdat [eiser] belangstelling had voor het te koop staande perceel grond van [verweerder] c.s. gelegen aan de [a-straat] te [woonplaats] , gemeente Heerde (hierna: het perceel).

(ii) Partijen hebben vervolgens een mondelinge koopovereenkomst gesloten waarbij [verweerder] c.s. het perceel aan [eiser] hebben verkocht voor een bedrag van € 680.000,-- kosten koper.

(iii) Op 5 september 2011 heeft een beleidsmedewerker van de gemeente Heerde, [betrokkene 3] , een e-mailbericht verzonden aan [betrokkene 1] met onder meer de volgende inhoud:

“Je conclusie is juist. Alles is akkoord en we gaan voor de bestemming Landhuizen, dus de bal ligt nu even bij jullie.”

(iv) De koop van het perceel is schriftelijk vastgelegd in een akte (hierna: de koopovereenkomst). In de koopovereenkomst zijn onder meer de volgende artikelen opgenomen:

Art. 5.3:

“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: bouwterrein voor 1 vrijstaande woning, zie artikel 19. (...)”

Art. 16.1.d:

“Deze overeenkomst kan door koper en/of verkoper worden ontbonden indien uiterlijk: (...) Op 01 september 2012 koper geen onherroepelijke wijziging van het bestemmingsplan heeft kunnen realiseren voor de bouw van één vrijstaand landhuis.”

Art. 19:

“Koper zal uiterlijk 01 december 2011 een verzoek indienen bij de gemeente Heerde om het bestemmingsplan te wijzigen om de bouw van één vrijstaande woning mogelijk te maken. (...)”

( v) In een brief van 14 november 2011 aan het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Heerde heeft [betrokkene 1] , voor zover thans van belang, vermeld:

“ [eiser] heeft aangekocht een stuk braakliggende grond, gelegen aan de [a-straat] tussen de huisnummers [1] en [2] (...). [eiser] heeft de wens om op dit stuk grond een woonhuis te realiseren. Hierbij verzoeken wij u de bestemming te wijzigen voor de bouw van een woonhuis.

(...)

In de afgelopen jaren is bij belendende percelen eveneens de bestemming gewijzigd ten behoeve van de bouw van een woonhuis.

In het voortraject is al veel overleg geweest met uw ambtenaar [betrokkene 3] . De schetsen van het woonhuis zijn ook aangepast, conform zijn adviezen.”

(vi) In een e-mailbericht van 8 februari 2012 heeft [betrokkene 3] , voor zover relevant, het volgende meegedeeld aan [betrokkene 1] :

“Naar aanleiding van de recente overleggen met u en [eiser] en de interne standpuntbepaling ten aanzien van wat op de betrokken kavel mogelijk is, kan ik u meedelen dat het door [eiser] gewenste landhuis niet op deze locatie acceptabel wordt geacht. Een vrijstaande woning wordt wel aanvaardbaar geacht, maar dan passend in de omgeving.

Dit betekent ook dat een bestemming ‘landhuis’ niet op deze kavel zal worden geprojecteerd.”

(vii) [betrokkene 1] heeft namens [eiser] in een brief van 13 februari 2012, voor zover van belang, het volgende aan [betrokkene 2] meegedeeld:

“Namens mijn cliënt [eiser] ontbind ik hierbij de koopovereenkomst van een perceel grond, gelegen tussen de woningen [a-straat 1] en [a-straat 2] te [woonplaats] , (...).

Mijn cliënt roept de ontbinding in omdat de gemeente geen toestemming wil geven voor de bouw van een landhuis. Op 15 november is er door ondergetekende een wijziging bestemming aangevraagd. Op 8 februari heeft ondergetekende een mail van de gemeente ontvangen waarin zij melden dat er geen bestemming landhuizen geprojecteerd zal worden op de grond aan de [a-straat] .

Dit is de reden waarom mijn cliënt de koopovereenkomst ontbindt, conform artikel 16.1 D van de koopovereenkomst getekend 28-09-2011 / 17-10-2011.”

(viii) In een e-mailbericht van 18 maart 2013 heeft [betrokkene 1] onder meer het volgende meegedeeld aan de toenmalige advocaat van [eiser] :

“Hierbij deel ik u mede dat op mijn verzoek in de koopovereenkomst is opgenomen dat deze zou kunnen worden ontbonden indien er geen bouwvergunning verleend zou worden voor de bouw van een landhuis.
Ik heb dit met [betrokkene 2] doorgesproken. Deze wist vanaf het begin van de onderhandelingen dat [eiser] er een groot huis wilde bouwen. Tijdens de gesprekken met de gemeente bleek dat dit huis niet kon worden gebouwd indien de bestemming gewijzigd zou worden in woonhuizen, maar dat dit wel zou kunnen als de bestemming gewijzigd zou worden in landhuizen. Dit heeft zich afgespeeld voor het ondertekenen van de koopovereenkomst. Toen de koopovereenkomst werd opgemaakt heb ik expliciet aan [betrokkene 2] gemeld dat de ontbinding moest gelden voor wijziging van bestemming in landhuizen.”

3.2.1

[verweerder] c.s. vorderen in deze zaak – kort weergegeven – a) een verklaring voor recht dat [eiser] de koopovereenkomst niet op goede gronden heeft ontbonden en dat die overeenkomst nog in stand is; b) veroordeling van [eiser] tot nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de koopovereenkomst, een en ander met rente en kosten.

3.2.2

De rechtbank heeft de vorderingen toegewezen. [eiser] heeft in appel, voor het geval het vonnis zou worden vernietigd, terugbetaling gevorderd van hetgeen hij op grond van het vonnis van de rechtbank heeft betaald, met de rente daarover vanaf 15 augustus 2013. Het hof heeft de vonnissen van de rechtbank bekrachtigd.

3.2.3

In zijn tussenarrest heeft het hof het volgende overwogen.

De kern van het geschil betreft de vraag of de in artikel 16.1.d van de koopovereenkomst vastgelegde ontbindende voorwaarde is vervuld. Of die voorwaarde is vervuld, is mede afhankelijk van de betekenis van het in artikel 16.1.d van de koopovereenkomst vermelde woord “landhuis”. (rov 3.5)

Indien, zoals [eiser] heeft gesteld, [betrokkene 1] met [betrokkene 2] heeft onderhandeld over vervanging van de woorden “grote vrijstaande woning” in artikel 16.1.d van de concept-koopovereenkomst door het woord “landhuis”, was het voor [verweerder] c.s. als principaal van [betrokkene 2] redelijkerwijs duidelijk dat [eiser] met “landhuis” niet een grote vrijstaande woning bedoelde, maar een landhuis zoals bedoeld in het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Daaraan doet niet af dat het woord “landhuis” niet voorkomt in de andere artikelen van de koopovereenkomst. Het voorgaande geldt te meer indien [betrokkene 1] , zoals [eiser] eveneens heeft gesteld, uitdrukkelijk aan [betrokkene 2] heeft meegedeeld dat met die wijziging beoogd werd dat het uitblijven van toestemming voor het bouwen van een ‘landhuis’ een reden voor ontbinding zou opleveren. (rov. 3.12)

Het verweer van [verweerder] c.s. dat [eiser] geen aanvraag bestemmingswijziging heeft gedaan voor ‘landhuis’ slaagt niet. Vast staat dat de aanvraag wijziging in de bestemming ‘landhuis’ op weerstand van de gemeente stuitte. [verweerder] c.s. hebben onvoldoende gemotiveerd uiteengezet dat deze wijziging ondanks de weerstand binnen de gemeente alsnog binnen de in de ontbindende voorwaarde aangegeven periode had kunnen worden verkregen. (rov. 3.8-3.9)

Het hof heeft [eiser] toegelaten te bewijzen dat de woorden “één vrijstaand landhuis” in art. 16.1.d van de koopovereenkomst betekenen: een landhuis in de zin van het plaatselijke bestemmingsplan. Alle verdere beslissingen, waaronder die op het verweer dat [eiser] geen aanvraag bestemmingswijziging heeft gedaan, heeft het hof aangehouden (rov. 3.13).

3.2.4

In zijn eindarrest heeft het hof geoordeeld dat [eiser] is geslaagd in het bewijs dat met het woord “landhuis” in de ontbindende voorwaarde is bedoeld een landhuis in de zin van het bestemmingsplan Buitengebied gemeente Heerde (rov. 2.10). Het hof heeft daarna het volgende overwogen:

“2.11 Vast staat dat de reden die noopte tot de aanvraag van een bestemming ‘landhuis’ uitsluitend was gelegen in de omvang en de inhoud van de door [eiser] gewenste woning. Dat was voor alle partijen duidelijk. Daaronder moet worden verstaan een vrijstaande woning van tussen de 200 m² en 400 m². Uit de verklaring van [betrokkene 3] blijkt dat de omvang en inhoud van de door [eiser] gewenste woning voor de gemeente uiteindelijk geen bezwaar opleverden, maar dat het de sfeer en uitstraling (te pompeus) alsmede de situering (evenwijdig aan de weg in plaats van haaks erop) waren die op verzet stuitten. Het was voor [eiser] derhalve nog steeds mogelijk om een landhuis (een woning met de door hem gewenste omvang en inhoud (tussen 200 m² en 400 m²)) te realiseren op het desbetreffende perceel, zij het dat hij zijn oorspronkelijke plannen op die punten dan moest herzien. Daarmee staat vast dat de wensen van [eiser] wat betreft omvang en inhoud van de woning, die de enige reden waren voor de aanvraag voor de bestemming landhuis, op zichzelf konden worden gehonoreerd, indien de bestemmingsplanwijziging zou worden aangevraagd (al of niet door het aanvragen van een bouwvergunning). In het licht hiervan is de ontbindende voorwaarde niet vervuld doordat [eiser] heeft nagelaten om de procedure tot wijziging van het bestemmingsplan op te (laten) starten. Dat zijn oorspronkelijke plannen enkel door de uitstraling en situering van de te bouwen woning voor de gemeente onacceptabel waren, gaf hem immers geen bevoegdheid om de overeenkomst met [verweerder] c.s. te ontbinden. Het hof verwijst in dit verband nog naar hetgeen [eiser] op dit punt in eerste aanleg tijdens de comparitie van partijen heeft verklaard: “De gemeente had ook moeite met de nieuwe tekeningen, zij wilde andere dingen. Zo moest de woning een kwart slag draaien. (...) Mijn vrouw en ik hebben ons toen beraden en wij hebben besloten van nieuwbouwplannen af te zien.” [verweerder] c.s. stellen - onder verwijzing naar een bij hun laatste processtuk overgelegde verklaring van de gemeenteambtenaar [betrokkene 4] - dat [eiser] daarop de aanvraag heeft ingetrokken. [eiser] geeft aan dat hij de gemeente heeft laten weten dat hij de overeenkomst zou ontbinden. Wat daarvan ook zij, vast staat dat [eiser] de kwestie heeft laten rusten en geen verdere actie (bijvoorbeeld door het indienen van een nader, gewijzigd plan) heeft ondernomen, hetgeen een omstandigheid is die voor zijn rekening en risico komt.

2.12

De conclusie is dan ook dat de ontbindende voorwaarde zoals geformuleerd in artikel 16.1.d. van de koopovereenkomst niet is vervuld, zodat [eiser] geen beroep daarop toekomt.”

3.3

Onderdeel 1.6 voert terecht aan dat het hof buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden. Het hof heeft [eiser] in zijn tussenarrest toegelaten te bewijzen dat de woorden “één vrijstaand landhuis” in de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst betekenden ‘een landhuis in de zin van het bestemmingsplan’. Het hof heeft in zijn eindarrest geoordeeld dat [eiser] dit bewijs heeft geleverd. Door te oordelen dat de ontbindende voorwaarde niet was vervuld omdat de wensen van [eiser] die het motief waren voor het in de koopovereenkomst opnemen van deze bestemming op zichzelf konden worden gehonoreerd, en [eiser] de voorwaarde niet mocht inroepen op de grond dat zijn oorspronkelijke plannen enkel wegens de uitstraling en de situering van de te bouwen woning voor de gemeente onacceptabel waren, is het hof buiten de grenzen van de rechtsstrijd getreden. [verweerder] c.s. hebben immers niet als verweer gevoerd dat [eiser] , ook als de bestemming ‘landhuis’ in de door hem te bewijzen zin zou moeten worden opgevat, zich desondanks niet op de ontbindende voorwaarde zou kunnen beroepen omdat het hem uitsluitend ging om de omvang van de woning.

3.4

Tegen de vaststelling door het hof dat het [eiser] bij het woord “landhuis” in de ontbindende voorwaarde uitsluitend was te doen om de omvang en inhoud van de woning (rov. 2.11 eindarrest) voert onderdeel 1.5 bovendien terecht aan dat het hof daarmee de stellingen van [eiser] heeft miskend. De essentie van de stellingen van [eiser] was blijkens de gedingstukken, en in het bijzonder de memorie van grieven, onmiskenbaar dat hij zijn ‘droomhuis’ wilde realiseren en dat dit alleen mogelijk was indien het perceel de bestemming ‘landhuis’ zou krijgen. Daarbij heeft [eiser] aangevoerd dat het hem niet alleen ging om het vloeroppervlak, maar ook om andere eigenschappen van een landhuis, zoals het toegestane oppervlak aan bijgebouwen en de mogelijkheid de voorgevel van het huis naar de straatzijde te keren (in deze zin onder meer grief IV). In het licht van deze stellingen van [eiser] is de genoemde vaststelling van het hof onbegrijpelijk.

3.5

De overige onderdelen van het middel behoeven geen behandeling. De Hoge Raad kan zelf de zaak afdoen. Het hof heeft in rov. 3.12 van zijn tussenarrest, in cassatie onbestreden, geoordeeld dat indien, zoals [eiser] heeft gesteld, [betrokkene 1] met [betrokkene 2] heeft onderhandeld over vervanging van de woorden “grote vrijstaande woning” in artikel 16.1.d van de concept-koopovereenkomst door het woord “landhuis”, het voor [verweerder] c.s. als principaal van [betrokkene 2] redelijkerwijs duidelijk was dat [eiser] met “landhuis” niet een grote vrijstaande woning bedoelde, maar een landhuis zoals bedoeld in het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Daarin ligt gelet op het partijdebat onmiskenbaar als oordeel besloten dat als [eiser] in de daartoe aan hem gegeven bewijsopdracht zou slagen, het voor beide partijen duidelijk moest zijn dat de ontbindende voorwaarde niet slechts zag op het kunnen realiseren van een woning met een bepaalde omvang en inhoud (zoals [verweerder] c.s. hadden gesteld), maar op de aan het begrip ‘landhuis’ door [eiser] gegeven betekenis. Het hof heeft vervolgens in rov. 2.10 van zijn eindarrest bewezen geacht dat de ontbindende voorwaarde betrekking heeft op het kunnen realiseren van de bestemming ‘landhuis’ in de zin van het bestemmingsplan Buitengebied gemeente Heerde. Het heeft aldaar tevens geoordeeld, in cassatie onbestreden, dat [verweerder] c.s. als principaal van [betrokkene 2] hadden moeten begrijpen dat het uitblijven van toestemming voor het bouwen van een landhuis in de zin van het bestemmingsplan Buitengebied gemeente Heerde, voor [eiser] grond voor ontbinding moest zijn. Daarmee staat, gelet op het voorgaande, vast dat [eiser] zich terecht op de ontbindende voorwaarde heeft beroepen. Het hof had immers reeds in rov. 3.8-3.9 van zijn tussenarrest het (andere) verweer van [verweerder] c.s. dat [eiser] geen aanvraag voor deze bestemmingswijziging heeft gedaan, verworpen.

3.6

De Hoge Raad zal het bestreden arrest vernietigen, de vonnissen van de rechtbank vernietigen, de vorderingen van [verweerder] c.s. alsnog afwijzen en de vordering van [eiser] tot terugbetaling van hetgeen hij op grond van het eindvonnis van de rechtbank heeft voldaan, toewijzen, met veroordeling van [verweerder] c.s. in de proceskosten in alle instanties.

4.Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 17 november 2015;

vernietigt de vonnissen van de rechtbank Gelderland van 5 juni 2013 en 17 juli 2013;

wijst de vorderingen van [verweerder] c.s. af.;

veroordeelt [verweerder] c.s. tot betaling aan [eiser] van € 681.264,07, met de wettelijke rente daarover vanaf
15 augustus 2013 tot de dag van voldoening;

veroordeelt [verweerder] c.s. in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot:

- in eerste aanleg op € 1.171,00;

- in hoger beroep op € 20.606,47;

- in cassatie op € 500,26 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren C.A. Streefkerk, G. Snijders, C.E. du Perron en M.J. Kroeze, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op
24 maart 2017.