Uitspraak
29 april 2016
Eerste Kamer
15/00519
LZ/TT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
GEMEENTE AMSTERDAM,
zetelend te Amsterdam,
zetelend te Amsterdam,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. F.E. Vermeulen,
t e g e n
[verweerster],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
VERWEERSTER in cassatie,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als de Gemeente en [verweerster].
1.Het geding in feitelijke instantie
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:
a. de vonnissen in de zaak C/13/520554/HA ZA 12-798 van de rechtbank Amsterdam van 17 oktober 2012 en 3 april 2013;
b. het arrest in de zaak 200.132.847/01 van het gerechtshof Amsterdam van 28 oktober 2014.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2.Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft de Gemeente beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen [verweerster] is verstek verleend.
De zaak is voor de Gemeente toegelicht door haar advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal G.R.B. van Peursem strekt tot verwerping.
De advocaat van de Gemeente heeft bij brief van 12 februari 2016 op die conclusie gereageerd.
3.Beoordeling van het middel
3.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [verweerster] is vanaf 12 oktober 2006 appartementseigenaar en erfpachter van het appartement aan de [a-straat 1] te Amsterdam. De Gemeente is eigenaar van het perceel.
(ii) Het eerste erfpachttijdvak is geëindigd op 31 mei 2012. Tot 31 mei 2012 betaalde [verweerster] de Gemeente een canon van € 26,44 per jaar.
(iii) De Gemeente heeft [verweerster] bij brief van 27 februari 2009 een aanbod gedaan voor de canon van het nieuwe erfpachttijdvak (hierna: de aanbiedingsbrief). In de aanbiedingsbrief is onder meer het volgende vermeld:
“Hoe verloopt de procedure
1. In deze brief deel ik u mee welke nieuwe grondwaarde en nieuwe canon de gemeente heeft berekend. Indien u het niet eens bent met de nieuwe grondwaarde en de nieuwe canon, dan zullen drie deskundigen deze vaststellen. Voor de berekening van de gemeente en de deskundigenprocedure verwijs ik u naar de punten 1 en 2 van de toelichting. Via het bijgevoegd antwoordformulier dient u mij vóór 27 mei 2009 te laten weten of u de nieuwe grondwaarde en de nieuwe canon accepteert of dat u deze door deskundigen wilt laten vaststellen.
2. U kiest één van de vier betalingsmogelijkheden. Dit zijn:
* de jaarlijkse canon van € 1.488,00 (toelichting 3);
* de vaste canon van € 1.821,00 voor 10 jaar;
* de vaste canon van € 1.978,00 voor 25 jaar;
* de afkoopsom van € 32.634,00.
Voor u geldt een ‘ingroeiregeling’. Dit betekent dat u in de eerste twee jaar van het nieuwe tijdvak een korting op de canon krijgt (toelichting 4).
Bij elke betaalwijze geldt de ingroeiregeling.
De kortingen waarop u recht heeft zijn niet verwerkt in de hierboven genoemde afkoopsom en canonbedragen. U treft deze kortingen aan op de nota’s die u te zijner tijd ontvangt.
De kortingen waarop u recht heeft zijn niet verwerkt in de hierboven genoemde afkoopsom en canonbedragen. U treft deze kortingen aan op de nota’s die u te zijner tijd ontvangt.
(...)
3. Deze aanbieding wordt gedaan onder voorbehoud van goedkeuring door het Dagelijks Bestuur.”
(iv) In de bij de aanbiedingsbrief gevoegde toelichting is onder meer het volgende vermeld:
“1. Gemeentelijke berekening nieuwe grondwaarde en nieuwe canon
De nieuwe grondwaarde is berekend door het aantal m2 gebruiksoppervlakte te vermenigvuldigen met de prijs per m2. Omdat het erfpachtrecht elk meer dan tien jaar oud is, krijgt u een korting van 40% op de prijs per m2.
De nieuwe canon is berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het huidige canonpercentage.
Nieuwe grondwaarde bij prijspeil 2009 : € 32.634,00
Canonpercentage : 4,56
Nieuwe canon per 1 juni 2012 : € 1.488,00
2. Deskundigenprocedure
Indien u het niet eens bent met de nieuwe grondwaarde en de nieuwe canon, dan worden deze vastgesteld door drie deskundigen. (…)
4. Ingroeiregeling
De canon in het nieuwe tijdvak is hoger dan die in het aflopende tijdvak. Om de overgang wat gemakkelijker te maken is er een ingroeiregeling. Deze regeling geldt voor rechten die op of na 1 januari 1999 het einde van het eerste tijdvak hebben bereikt. De canon wordt dan als volgt berekend: In het eerste jaar betaalt u de oude canon plus 1/3 van het verschil met de nieuwe canon. In het tweede jaar is dat de oude canon plus 2/3 van het verschil. In het derde jaar is de volledige nieuwe canon verschuldigd. De ingroeiregeling is vastgelegd in het besluit van Burgemeester & Wethouders van 31 oktober 2000, nummer 2000/10789.”
(v) Op 25 mei 2009 heeft [verweerster] het antwoordformulier behorende bij de aanbiedingsbrief ondertekend aan de Gemeente teruggestuurd. Zij heeft aangekruist akkoord te gaan met de grondwaarde van € 32.634,-- en de nieuwe canon die de Gemeente heeft voorgesteld. Zij heeft tevens aangekruist dat zij in aanmerking wenst te komen voor de volgende canonbetaling: “een vaste canon voor 25 jaar van € 1.978,00”.
(vi) Bij brief van 20 mei 2010 heeft de Gemeente aan [verweerster] medegedeeld dat het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel Zuid middels het bijgevoegde besluit toestemming heeft verleend voor canonherziening einde tijdvak.
(vii) Op 17 december 2011 heeft [verweerster] het antwoordformulier behorende bij de aanbiedingsbrief opnieuw ingevuld en aan de Gemeente verzonden. Zij heeft op dat antwoordformulier aangekruist dat zij akkoord gaat met de door de gemeente voorgestelde grondwaarde en de nieuwe canon. Zij heeft voorts aangekruist dat zij in aanmerking wenst te komen voor de volgende canonbetaling: “vooruitbetaling van de canon (afkoop) voor het lopende tijdvak, door betaling van een afkoopsom van € 32.634,00”.
(viii) Het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel Zuid heeft op 19 december 2011 een nieuw besluit genomen van gelijke strekking als het eerdere besluit van 20 mei 2010.
(ix) Op 14 februari 2012 heeft [verweerster] een brief van de Gemeente ontvangen met onder meer de volgende inhoud:
“Zoals in eerder schrijven is aangegeven heeft u recht op een korting op de afkoopsom, de zogenaamde ingroeiregeling. Door deze korting wordt het netto door u te betalen bedrag niet € 32.634,00, maar € 31.207,-.”
(x) [verweerster] heeft naar aanleiding van deze brief contact opgenomen met de Gemeente en medegedeeld dat zij op grond van de inhoud van de aanbiedingsbrief in de veronderstelling verkeerde dat de 40% korting op de grondwaarde nog niet in het bedrag van € 32.634,-- was verwerkt. De Gemeente heeft haar daarop bericht dat de korting al in de bedragen in de aanbiedingsbrief was verwerkt en dat de Gemeente niet inziet hoe daarover onduidelijkheid kan zijn ontstaan.
(xi) Bij brief van 25 mei 2012 heeft de raadsman van [verweerster] de Gemeente bericht – kort gezegd – dat als er al een overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, deze overeenkomst middels deze brief wordt vernietigd op grond van dwaling. [verweerster] heeft de Gemeente verzocht haar alsnog toe te laten tot het deskundigentraject.
De Gemeente is daarop niet ingegaan.
De Gemeente is daarop niet ingegaan.
(xii) [verweerster] heeft op 30 mei 2012 – onder protest – het bedrag van € 31.207,-- aan de Gemeente betaald.
3.2.1
In dit geding vordert [verweerster], kort samengevat, dat voor recht wordt verklaard: primair dat door het invullen en retourneren van het antwoordformulier door [verweerster] geen overeenkomst tot stand is gekomen; subsidiair dat de overeenkomst of rechtshandeling inhoudt dat [verweerster] een nieuw erfpachttijdvak van vijftig jaar mag afkopen voor een afkoopsom van € 19.580,40 onder aftrek van de ingroeiregeling; meer subsidiair dat de overeenkomst of rechtshandeling (inhoudende dat [verweerster] gebonden is aan een afkoopsom van € 32.634,--, dan wel van € 31.207,--, althans tot een jaarlijks door haar te betalen bedrag van € 1.488,--) is vernietigd op grond van dwaling, althans dat deze door de rechter wordt vernietigd wegens dwaling.
De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen.
3.2.2
Het hof heeft de primaire vordering alsnog toegewezen. Daartoe heeft het als volgt overwogen.
Een aan de wederpartij gedaan voorstel tot het sluiten van een overeenkomst, dat zodanig bepaald is dat door de aanvaarding ervan onmiddellijk een overeenkomst ontstaat, is een aanbod in de zin van art. 6:217 BW Pro.
Of daarvan kan worden gesproken hangt af van de aard van de overeenkomst, de omschrijving daarvan en de omstandigheden van het geval. (rov. 3.6)
Of daarvan kan worden gesproken hangt af van de aard van de overeenkomst, de omschrijving daarvan en de omstandigheden van het geval. (rov. 3.6)
In de aanbiedingsbrief van de Gemeente zijn het jaarlijks te indexeren canonbedrag, de vaste canonbedragen en de afkoopsom voor het tijdvak van 50 jaar vermeld alsmede de “ingroeiregeling” die van toepassing is en die blijkens de bij de aanbiedingsbrief gevoegde toelichting inhoudt dat de eerste twee jaar van het nieuwe tijdvak een korting op de te betalen canon wordt gegeven die wordt berekend door in het eerste en tweede jaar de oude canon te vermeerderen met een derde respectievelijk twee derde van het verschil tussen de nieuwe en de oude canon. De aanbiedingsbrief vermeldt verder onder het opschrift “Hoe verloopt de procedure” expliciet dat de kortingen waarop recht bestaat, niet in de afkoopsom en de canonbedragen zijn verwerkt en zullen blijken uit de nota’s die zullen volgen. (rov. 3.7)
Vervolgens overwoog het hof als volgt:
“3.8 Uit het voorgaande volgt dat de jaarlijks verschuldigde canonbedragen weliswaar niet met zoveel woorden in de aanbiedingsbrief met toelichting zijn vermeld, maar daaruit wel, zij het met enige moeite, kunnen worden afgeleid. Dit geldt echter niet voor de afkoopsom, waarop eveneens
de kortingsregeling van toepassing is. De aanbiedingsbrief en de toelichting maken in het geheel niet duidelijk op welke wijze de korting op de afkoopsom moet worden berekend. De hoogte van de aangeboden afkoopsom is een van de essentialia van de te sluiten overeenkomst. Het aanbod is dus voor zover het betreft de afkoopsom onvoldoende bepaald en bepaalbaar. Als gevolg hiervan zal de ontvanger van de aanbiedingsbrief geen weloverwogen keuze kunnen maken tussen afkoop en betaling van een jaarlijkse canon. Dit betekent dat het aanbod ook met betrekking tot de jaarlijkse canonbedragen, en dus in zijn geheel, als onvoldoende bepaald moet worden aangemerkt.
de kortingsregeling van toepassing is. De aanbiedingsbrief en de toelichting maken in het geheel niet duidelijk op welke wijze de korting op de afkoopsom moet worden berekend. De hoogte van de aangeboden afkoopsom is een van de essentialia van de te sluiten overeenkomst. Het aanbod is dus voor zover het betreft de afkoopsom onvoldoende bepaald en bepaalbaar. Als gevolg hiervan zal de ontvanger van de aanbiedingsbrief geen weloverwogen keuze kunnen maken tussen afkoop en betaling van een jaarlijkse canon. Dit betekent dat het aanbod ook met betrekking tot de jaarlijkse canonbedragen, en dus in zijn geheel, als onvoldoende bepaald moet worden aangemerkt.
3.9
Door het antwoordformulier op 25 mei 2009 ingevuld en ondertekend te retourneren en later alsnog te kiezen voor een afkoopsom – zoals aangegeven op het opnieuw door haar ingevulde antwoordformulier van 17 december 2011 – heeft [verweerster] dan ook niet een voldoende bepaald aanbod van de zijde van de Gemeente aanvaard.
(…)
3.12
Nu de aanbiedingsbrief van de Gemeente geen aanbod in de zin van art. 6:217 van Pro het Burgerlijk Wetboek bevat, is er door het retourneren door [verweerster] van de door haar ingevulde antwoordformulieren geen overeenkomst tot stand gekomen tussen haar en de Gemeente. (…)”
3.3
Onderdeel 1 van het middel betoogt dat het hof in rov. 3.8 met de woorden “de kortingsregeling” en “de korting op de afkoopsom” niet mede doelt op een korting van 40% die nog op de afkoopsom in mindering zou moeten worden gebracht, doch uitsluitend op de korting op grond van de ingroeiregeling. Voor het geval deze lezing niet juist mocht zijn en het hof wel (tevens) mocht doelen op een korting van 40% op de afkoopsom, klaagt het onderdeel dat rov. 3.8 dan onbegrijpelijk is en onvoldoende gemotiveerd.
Het onderdeel gaat uit van een juiste veronderstelling. In rov. 3.7 gaat het hof alleen in op de korting ingevolge de ingroeiregeling, en niet op de in de toelichting bij de aanbiedingsbrief vermelde korting van 40% die bij de berekening van de grondwaarde in acht wordt genomen. In de daarop voortbouwende rov. 3.8 wordt dan ook met de woorden “kortingsregeling” en “korting op de afkoopsom” eveneens alleen gedoeld op de korting ingevolge de ingroeiregeling. Nu de klacht alleen is opgeworpen voor het geval dat wordt uitgegaan van een andere lezing van rov. 3.8, behoeft die klacht geen behandeling.
3.4
In onderdeel 2.1 wordt geklaagd dat het hof in rov. 3.8 een onjuiste, want te restrictieve, maatstaf heeft aangelegd door te vergen dat het concrete bedrag van de daadwerkelijk door [verweerster] te betalen afkoopsom wordt genoemd in de aanbiedingsbrief of dat [verweerster] dat bedrag zelfstandig uit de aanbiedingsbrief moet kunnen opmaken. Het onderdeel betoogt dat een aanbod voldoende bepaalbaar is indien de vaststelling van de verbintenissen eventueel achteraf naar tevoren vaststaande criteria kan geschieden, zo nodig met toepassing van art. 6:248 BW Pro, en eventueel ook door één der partijen.
3.5.1
Ingevolge art. 6:227 BW Pro moeten de verbintenissen die partijen op zich nemen bepaalbaar zijn.
Volgens de T.M., Parl. Gesch. Boek 6, p. 895-896, is daaraan voldaan wanneer de vaststelling van de verbintenissen naar van te voren vaststaande criteria kan geschieden; die criteria kunnen een subjectief element inhouden omdat de nadere vaststelling aan een derde of aan een der partijen kan zijn opgedragen. Als dat laatste het geval is, moet die partij met inachtneming van wat door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd te werk gaan.
In de M.v.A. II bij Titel 3.2, Parl. Gesch. Boek 3 (Inv. 3, 5 en 6), p. 1123, is hierover opgemerkt dat de in art. 6:227 BW Pro neergelegde eis van bepaalbaarheid niet los gezien kan worden van de eisen van redelijkheid en billijkheid waardoor de obligatoire overeenkomst blijkens art. 6:248 BW Pro mede wordt beheerst.
3.5.2
Gelet op het voorgaande geeft het oordeel van het hof blijk van een onjuiste rechtsopvatting, doordat daarin te strenge eisen zijn gesteld aan de bepaalbaarheid van de korting op de afkoopsom. Dat in de aanbiedingsbrief en de toelichting daarop niet is vermeld op welke wijze de korting ingevolge de ingroeiregeling moet worden berekend voor zover het de afkoopsom betreft, sluit immers niet uit dat de aanbiedingsbrief en toelichting daarvoor ook voor de wederpartij voldoende aanknopingspunten kunnen bevatten, bijvoorbeeld door bij het bepalen van de korting op de afkoopsom aan te sluiten bij de omvang van de korting op de jaarlijks verschuldigde canonbedragen. Bovendien wijst de Gemeente terecht erop dat zij in de aanbiedingsbrief heeft vermeld dat de korting waarop de ingroeiregeling recht geeft, niet in de in deze brief genoemde afkoopsom en canonbedragen is verwerkt maar pas zal worden verwerkt in de nota die de Gemeente te zijner tijd zal sturen; dat brengt, gelet op hetgeen hiervoor in 3.5.1 is overwogen, mee dat zij de korting overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid dient te berekenen en conform het gemeentelijk besluit betreffende de ingroeiregeling (vgl. ook HR 6 mei 1960, NJ 1961/366).
3.6
De overige klachten van het middel behoeven geen behandeling.
4.Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 28 oktober 2014;
verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 2.756,37 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de raadsheren C.A. Streefkerk, als voorzitter, A.H.T. Heisterkamp, G. Snijders, G. de Groot en T.H. Tanja-van den Broek, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op
29 april 2016.
29 april 2016.