ECLI:NL:HR:2015:3552

Uitspraak

11 december 2015

Eerste Kamer

14/04459

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[eiseres] ,
wonende te [woonplaats] ,

EISERES tot cassatie,

advocaat: mr. M.J. Schenck,

t e g e n

de VERENIGING VAN EIGENAARS [a-straat] 247 TOT EN MET 337 (ONEVEN NUMMERS) EN [b-straat] 434 TOT EN MET 490 (EVEN NUMMERS) TE [plaats] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr. D.M. de Knijff.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] en de VvE.

1.Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak 381753/HA ZA 10-4200 van de rechtbank ’s-Gravenhage van 16 maart 2011 en 13 juni 2012;

b. het arrest in de zaak 200.113.432/01 van het gerechtshof Den Haag van 6 mei 2014.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2.Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

De VvE heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, en voor [eiseres] mede door mr. J.F. Vlek.

De conclusie van de Advocaat-Generaal E.B. Rank-Berenschot strekt tot vernietiging en verwijzing.

De advocaat van de VvE heeft bij brief van 16 oktober 2015 op die conclusie gereageerd.

3.Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten en omstandigheden vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 1.1. Deze komen, kort samengevat, op het volgende neer.

(i) Het appartementencomplex aan de [a-straat] 247 tot en met 337 (oneven nummers) en [b-straat] 434 tot en met 490 (even nummers) te [plaats] (hierna: het appartementencomplex) bestaat uit vier lagen woningen, met winkels op de begane grond. [eiseres] heeft sinds 1983, toen het gebouw werd gesplitst, de eigendom van de appartementsrechten van de winkels.

(ii) De oorspronkelijke splitsingsakte van 1 maart 1983, met daarin opgenomen het Modelreglement voor splitsing (versie 1973) (hierna: de akte van 1983), bepaalde – voor zover in cassatie van belang – dat de kosten voor de gemeenschappelijke ruimten door alle appartementseigenaren worden gedragen. Als uitzondering op dit Modelreglement was in de akte van 1983 onder meer bepaald dat de kosten voor onderhoud van trappenhuizen, trappenhuisverlichting, buitendeuren woningen, brievenbussen woningen, ramen en kozijnen woningen, buitenschilderwerk woningen en balkons van de woningen (hierna: de algemene woonkosten) worden gedragen door alleen de appartementseigenaren van de woningen.

(iii) Bij akte van 22 september 1994 (hierna: de akte van 1994) is de akte van 1983 gewijzigd. In de akte van 1994 is het Modelreglement 1992 van toepassing verklaard, met een aantal wijzigingen daarop. De (van het model afwijkende) kostenverdeling ten aanzien van de algemene woonkosten zoals die in de akte van 1983 was gemaakt, is in de akte van 1994 niet meer opgenomen.

(iv) De akte van 1994 is bij akten van 21 oktober 1994 en 18 maart 1997 gerectificeerd in verband met enkele onjuistheden die in de akte van splitsing waren geslopen aangaande een aantal appartementsrechten met bestemming winkel.

(v) Sinds 2009 heeft de VvE een nieuwe beheerder.
Deze beheerder heeft op basis van de akte van 1994 een begroting voor 2010 opgesteld en toen geconstateerd dat in de daaraan voorafgaande periode de verdeling van kosten tussen de eigenaren van de appartementsrechten van de woningen enerzijds en de eigenaar van de appartementsrechten van de winkels anderzijds niet geheel conform de akte van 1994 was geschied, maar voor een deel nog volgens de akte van 1983. Volgens de akte van 1994 heeft de appartementseigenaar van de winkels een groter aandeel in de kosten dan hij had op grond van de akte van 1983, omdat hij volgens de akte van 1994 ook moet meedelen in de algemene woonkosten.

3.2.1

In conventie heeft [eiseres] onder meer gevorderd, voor zover in cassatie van belang, (i) een verklaring voor recht dat de akte van 1994 nietig is voor zover daarin is geregeld dat de appartementseigenaar van de winkels bijdraagt in de algemene woonkosten, (ii) een verklaring voor recht dat de appartementseigenaar van de winkels niet behoeft bij te dragen in de algemene woonkosten, (iii) veroordeling van de VvE om dezelfde wijze van afrekening te blijven hanteren zoals die tot en met 2009 is toegepast, (iv) een verklaring voor recht dat bepaalde besluiten van de VvE die betrekking hebben op de kwestie van de verdeling van de algemene woonkosten nietig zijn, en (v) een verklaring voor recht dat [eiseres] niet gehouden kan worden tot het voldoen van kosten waartoe zij op basis van de akte uit 1983 niet gehouden zou zijn.

[eiseres] heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd, kort gezegd, dat bij het opmaken van de akte van 1994 een fout is gemaakt en dat bij de appartementseigenaren de wil heeft ontbroken tot een wijziging van de verdeling van de algemene woonkosten (art. 3:33 BW). Voorts heeft [eiseres] een beroep gedaan op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid, misbruik van recht, rechtsverwerking en verjaring aan de zijde van de VvE, en daarbij onder meer aangevoerd dat de kostenverdeling tot 2009 – afgezien van het hanteren van de in 1994 gewijzigde breukdelen – steeds heeft plaatsgevonden overeenkomstig de systematiek van de akte van 1983.

3.2.2

In reconventie heeft de VvE onder meer gevorderd, voor zover in cassatie van belang, (i) een verklaring voor recht dat [eiseres] periodieke bijdragen en extra bijdragen is verschuldigd, vast te stellen aan de hand van de kostenverdeling zoals die in de akte van 1994 (inclusief rectificaties) is opgenomen, (ii) veroordeling van [eiseres] tot betaling van een bedrag aan achterstallige periodieke bijdragen tot en met maart 2011 en een bedrag aan achterstallige bijdragen aan daadwerkelijk uitgevoerd gemeenschappelijk onderhoud over de periode 2003 tot en met 2009, (iii) veroordeling van [eiseres] tot betaling van de periodieke voorschotten vanaf 1 april 2011, en (iv) veroordeling van [eiseres] tot betaling van een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten.

In hoger beroep heeft de VvE haar eis verminderd door niet langer aanspraak te maken op betaling van hetgeen [eiseres] over de periode tot 1 januari 2010 aan de VvE verschuldigd is.

3.2.3

De rechtbank heeft de hiervoor in 3.2.1 onder (i) en (iv) genoemde vorderingen van [eiseres] grotendeels toegewezen en de overige vorderingen afgewezen.
De hiervoor in 3.2.2 genoemde vorderingen van de VvE zijn afgewezen.

3.2.4

Het hof heeft het eindvonnis van de rechtbank vernietigd en, opnieuw rechtdoende, vorderingen van de VvE toegewezen en het meer of anders door partijen gevorderde afgewezen. Daartoe heeft het hof als volgt overwogen:

“8. (…)

Het hof komt dan ook tot de conclusie dat het bij de wijziging van de akte van 1994 nimmer de uitdrukkelijke bedoeling is geweest tevens de systematiek van betaling/verdeling van de algemene woonkosten te wijzigen in die zin dat de winkeleigenaar daaraan ging meebetalen (afgezien van de kwestie van de afwerklagen van de balkons). Aanwijzing dat geen van de appartementseigenaren zich bewust is geweest van de in de akte opgenomen wijziging in de verdeling van de algemene woonkosten vormt ook de omstandigheid dat gedurende vijftien jaar na deze wijziging (tot 2009) de nieuwe systematiek niet juist is doorgevoerd. Hetgeen de VvE op dit punt meer of anders heeft betoogd wordt verworpen. Dit betekent dat de door [eiseres] aan de notaris verstrekte volmacht tot wijziging van de splitsingsakte gelet op het bepaalde in artikel 3:33 BW in zoverre nietig is. Hieruit volgt echter niet zonder meer dat geen beroep meer kan worden gedaan op artikel 3:35 BW en dat daarmee ook de akte van 1994 (partieel) nietig is. Er is immers volgens de wettelijke regels een wijziging van de splitsingsakte tot stand gekomen en ingeschreven. De nietigheidsgronden van de artikelen 3:40 en 3:41 BW zijn niet aan de orde. Van een rechtshandeling die door inhoud of strekking in strijd is met de goede zeden of openbare orde, is geen sprake. Hoe dit ook zij, de vraag of de akte van 1994 (partieel) nietig is, kan, gelet op het navolgende, in het midden blijven, nu [eiseres] bij beoordeling van deze vraag geen belang heeft.

9. In dit geval doet zich namelijk de complicatie voor dat het overgrote deel van de woning-eigenaars hun appartement ná de wijziging van de splitsingsakte van 1994 heeft verworven. Anders dan de rechtbank heeft overwogen, komt hen als derden te goeder trouw bescherming toe, zoals voortvloeit uit het bepaalde in de artikelen 3:25 en/of 3:26 BW. Zij mogen als derden te goeder trouw vertrouwen op de juistheid van de authentieke splitsingsakte van 1994. Het verweer van [eiseres] (…) dat geen der eigenaren, ook niet de nieuwe, zijn afgegaan op de juistheid van de akte van 1994 omdat nog jarenlang de ‘oude’ kostensystematiek werd gevolgd, – wat hier ook van zij – maakt dit niet anders. Hiertoe is bovendien van belang dat gesteld noch gebleken is dat dit ook geldt voor degenen die een beperkt recht op een van de appartementsrechten hebben (onder meer: hypotheekverstrekkers, vergelijk artikel 5:139, lid 3 BW). Aangezien niet goed denkbaar is dat voor de verschillende appartementseigenaren/beperkt gerechtigden verschillende splitsingsreglementen gelden, betekent dit dat [eiseres] zich jegens geen van de overige appartementseigenaren met succes op de (veronderstelde) nietigheid van de akte uit 1994 kan beroepen. Het beroep van [eiseres] op (de uitzonderingssituatie van) artikel 3:26 BW wordt verworpen, en wel op grond van het feit dat zij er indertijd redelijkerwijs voor had kunnen zorgen dat een akte met een juiste inhoud werd ingeschreven, althans omdat de oneigenlijke dwaling bij het tekenen van de volmacht niet aan de andere appartementseigenaars kan worden tegengeworpen.
Dit geldt te meer omdat de wijziging is geïnitieerd door [eiseres] , terwijl de latere kopers van de woningen geen enkele reden hadden om aan de rechtsgeldigheid van de akte uit 1994 te twijfelen. De omstandigheid dat mogelijk/kennelijk alle betrokkenen indertijd de betreffende omissie over het hoofd hebben gezien, maakt dit niet anders, temeer niet nu [eiseres] was voorzien van notarieel en rechtskundig advies. [eiseres] (…) heeft tot slot nog een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid en misbruik van recht, omdat de letterlijke tekst van de akte van 1994 naar haar zeggen een onjuiste weergave vormt van de afspraken binnen de VvE. Van strijd met redelijk en billijkheid is reeds op grond van de voorgaande overwegingen geen sprake. Van misbruik van recht is geen sprake, nu de situatie van artikel 3:13 BW zich niet voordoet.

10. De slotsom is dat het bestreden arrest vernietigd moet worden en dat de (conventionele) vorderingen van [eiseres] alsnog moeten worden afgewezen. De verdere stellingen en weren van partijen behoeven geen nadere bespreking.

De (reconventionele) vorderingen van de VvE, zoals voldoende duidelijk en gehandhaafd in hoger beroep (…), zijn als verder niet weersproken alsnog toewijsbaar jegens [eiseres] in voege als na te melden. (…)”

3.3.1

Onderdeel 1.2.2 klaagt dat het hof in rov. 9 heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, aangezien voor een beroep op art. 3:26 BW alleen dan plaats is indien degene tegen wie een beroep op de bescherming wordt gedaan, het feit zelf heeft doen inschrijven, terwijl (i) hij de onjuistheid kende, of (ii) hij de onjuistheid aanvankelijk niet kende, maar, nadat hij van de onjuistheid kennis had genomen, heeft nagelaten de inschrijving te doen doorhalen of verbeteren.

Onderdeel 1.2.3 klaagt dat het hof zijn oordeel onvoldoende heeft gemotiveerd, doordat het noch in rov. 9 noch elders in zijn arrest feiten en omstandigheden heeft vastgesteld die de conclusie zouden kunnen dragen dat [eiseres] er indertijd redelijkerwijs voor had kunnen zorgdragen dat een akte met een juiste inhoud werd ingeschreven. De door het hof vermelde omstandigheden dat de wijziging is geïnitieerd door [eiseres] en dat [eiseres] was voorzien van notarieel en rechtskundig advies, zijn in dit verband onvoldoende, aldus de klacht.

3.3.2

Onderdeel 1.2.2 gaat – met het hof – ervan uit dat [eiseres] zelf het onjuiste feit heeft doen inschrijven.
Uit de parlementaire geschiedenis van art. 3:26 BW blijkt dat met de in art. 3:26 BW bedoelde persoon ‘die redelijkerwijze voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid had kunnen zorgdragen’, onder meer is bedoeld degene die zelf de onjuiste inschrijving heeft teweeggebracht terwijl hij die onjuistheid kende of behoorde te kennen (MvA II, Parl. Gesch. Boek 3, p. 142), en dat de bescherming van art. 3:26 BW niet kan worden ingeroepen tegen een rechthebbende die het onjuiste feit zelf heeft doen inschrijven, maar zonder dat hij die onjuistheid kende of behoorde te kennen (MvA II Inv., Parl. Gesch. Boek 3 (Inv. 3, 5 en 6), p. 1105-1106). Hieruit volgt – anders dan onderdeel 1.2.2 aanvoert – dat de bescherming van art. 3:26 BW ook kan worden ingeroepen tegen degene die de onjuistheid van het door hemzelf ingeschreven feit (niet kende, maar) behoorde te kennen, maar niet heeft zorggedragen voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid.

De rechtsklacht van onderdeel 1.2.2 stuit op het vorenstaande af.

3.3.3

De motiveringsklacht van onderdeel 1.2.3 faalt eveneens. Het oordeel van het hof dat [eiseres] er indertijd redelijkerwijs voor had kunnen zorgen dat een akte met een juiste inhoud werd ingeschreven, moet aldus worden verstaan dat [eiseres] in 1994 de onjuistheid van het door haarzelf ingeschreven feit behoorde te kennen, maar niet heeft zorggedragen voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid, hetgeen toepassing van art. 3:26 BW rechtvaardigt. In het licht van de door het hof vermelde omstandigheden dat de wijziging in 1994 is geïnitieerd door [eiseres] en dat [eiseres] toentertijd was voorzien van notarieel en rechtskundig advies, is dat oordeel alleszins begrijpelijk.

3.4.1

Onderdeel III klaagt dat het hof in rov. 10 de devolutieve werking van het hoger beroep heeft miskend, althans is voorbijgegaan aan essentiële stellingen van [eiseres] , door de (reconventionele) vorderingen van de VvE “als verder niet weersproken” alsnog toewijsbaar te achten. [eiseres] heeft immers, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, bij wijze van verweer tegen de vorderingen van de VvE een beroep gedaan op rechtsverwerking aan de zijde van de VvE, niet alleen in verband met de periode voorafgaand aan de ontdekking van de wijziging (omstreeks 2009), maar ook voor de periode nadien, en voor de toekomst. Bovendien heeft [eiseres] haar beroep op rechtsverwerking uitdrukkelijk gehandhaafd nadat de VvE haar vorderingen, voor zover betrekking hebbende op de periode voorafgaand aan de ontdekking van de wijziging, heeft ingetrokken, aldus de klacht.

3.4.2

Deze klacht treft doel. Op de in onderdeel III genoemde plaatsen in de processtukken van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep heeft [eiseres] , bij wijze van verweer tegen de reconventionele vorderingen van de VvE, een beroep gedaan op rechtsverwerking aan de zijde van de VvE. Het hof had die vorderingen van de VvE dan ook niet “als verder niet weersproken” mogen aanmerken en alsnog toewijsbaar achten, alvorens te onderzoeken of het beroep van [eiseres] op rechtsverwerking tot een andere uitkomst van de zaak leidt.

3.5

De overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4.Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt het arrest van het gerechtshof Den Haag van 6 mei 2014;

verwijst het geding naar het gerechtshof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 493,98 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president E.J. Numann als voorzitter, en de raadsheren A.H.T. Heisterkamp, G. Snijders, M.V. Polak en T.H. Tanja-van den Broek, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op
11 december 2015.