Uitspraak
13 juni 2014
Eerste Kamer
nr. 13/03768
EV/LH
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
1. [eiser 1],
2. [eiseres 2],
beiden wonende te [woonplaats],
beiden wonende te [woonplaats],
EISERS tot cassatie,
advocaat: mr. M.J. van Basten Batenburg,
t e g e n
1. DUDOK ONTWIKKELING PROJECTEN B.V.,
gevestigd te Hilversum,
2. AM WONEN B.V.,
gevestigd te Utrecht,
VERWEERSTERS in cassatie,
advocaat: mr. B. Winters.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] c.s. en Dudok c.s.
1.Het geding in feitelijke instanties
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:
a. het vonnis in de zaak 425965/HA ZA 09/1310 van de rechtbank Amsterdam van 18 november 2009;
b. de arresten in de zaak 200.058.416/01 van het gerechtshof Amsterdam van 16 oktober 2012 en 2 april 2013.
Het arrest van 2 april 2013 van het hof is aan dit arrest gehecht.
2.Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof van 2 april 2013 hebben [eiser] c.s. beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Dudok c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor Dudok c.s. mede door mr. L.J. Burgman, advocaat te Amsterdam.
De conclusie van de Advocaat-Generaal E.M. Wesseling-van Gent strekt tot vernietiging en verwijzing.
De advocaat van Dudok c.s. heeft bij brief van 25 april 2014 op die conclusie gereageerd.
3.Beoordeling van het middel
3.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Dudok c.s. zijn projectontwikkelaars en als zodanig vennoten in de v.o.f. Bensdorp - Gewest (hierna: de v.o.f.).
(ii) De v.o.f. heeft op 28 december 2007 het zogenoemde ‘Bensdorp-terrein’, kadastraal bekend gemeente Bussum, sectie E nr. 5989, groot 1.21.80 hectare (hierna: perceel 5989) verkregen. Op het terrein stonden verschillende gebouwen, die sinds 2004 leeg staan. De v.o.f. wil op (een gedeelte van) het terrein een plan ontwikkelen dat voorziet in de bouw van onder meer 139 woningen, bedrijfsruimten en een parkeergarage.
(iii) Ten zuiden van perceel 5989 ligt het perceel, kadastraal bekend gemeente Bussum, sectie E nr. 1834, dat in eigendom toebehoort aan de gemeente Bussum (hierna: perceel 1834). Perceel 1834 is niet bebouwd en staat plaatselijk bekend als ‘het geitenweitje’. Ten zuiden van perceel 1834 ligt een aantal percelen met woonhuizen en garages, een binnenterrein en vanaf perceel 5462 een uitrit naar de Nieuwe Hilversumseweg. [eiser] c.s. zijn eigenaren van een van deze percelen, het perceel [a-straat 2], kadastraal bekend gemeente Bussum, sectie [A] nr. [002], dat grenst aan perceel 1834 (het geitenweitje).
(iv) Perceel 5989, dan wel een deel daarvan, en de hiervoor in (iii) bedoelde ten zuiden daarvan gelegen percelen, vormden in 1913 één kadastraal geheel, kadastraal bekend gemeente Bussum, sectie A nr. 8315 (hierna: perceel 8315).
(v) In een notariële akte van 1913 is bij gelegenheid van een overdracht een erfdienstbaarheid gevestigd met betrekking tot perceel 8315 (hierna: de erfdienstbaarheid). Voor zover in dit geding van belang is in de leveringsakte het volgende opgenomen:
“3. dat op het bij deze verkochte nimmer zullen mogen worden gevestigd of gesticht hôtels, koffiehuizen, fabrieken of arbeiderswoningen, noch eenige andere gebouwen of opstallen, waardoor de omtrek zoude kunnen worden ontsierd of daarvoor hinderlijk is, terwijl de kooper verplicht zal zijn op het bij deze gekochte een dubbel woonhuis te stichten, overeenkomstig een door de verkoopster in deze goedgekeurd plan, welke woningen een kadastrale huurwaarde zullen moeten hebben van minstens tweehonderd vijftig gulden per jaar voor wat betreft de noordelijke woning en voor wat betreft de zuidelijke woning van minstens driehonderd vijftig gulden per jaar;
4. dat van het bij deze verkochte perceel langs de zuidzijde een strook van vijf meter breedte onbebouwd zal moeten blijven liggen;
Welke sub 3 en 4 gemaakte bedingen bij deze worden gevestigd als altijddurende erfdienstbaarheden ten laste van het bij deze verkochte perceel en ten behoeve van het aan de verkoopster in eigendom verblijvend gedeelte van het aangrenzend gemeld kadastraal perceel der gemeente Bussum, sectie A nummer 8315.”
Perceel 8315 is later kadastraal vernummerd. De erfdienstbaarheid komt vanuit de huidige situatie bezien onder 3 erop neer dat op een deel van perceel 5989, als dienend erf – kort gezegd – geen ontsierende gebouwen mogen worden gebouwd en dat een dubbel woonhuis moest worden gesticht (hierna: de bouwbeperking) en voorts onder 4 dat de zuidelijke strook met een breedte van vijf meter, grenzend aan perceel 1834 (het geitenweitje) onbebouwd moest blijven (hierna: het bouwverbod). De hiervoor in (iii) bedoelde ten zuiden gelegen percelen, waaronder het perceel van [eiser] c.s., vormen het heersende erf.
(vi) De gemeente Bussum heeft met betrekking tot perceel 1834 afstand gedaan van haar (eventuele) rechten voortvloeiende uit de erfdienstbaarheid.
3.2
In het onderhavige geding vorderen Dudok c.s. – voor zover in cassatie van belang – primair een verklaring voor recht dat [eiser] c.s. aan de erfdienstbaarheid geen aanspraken en rechten kunnen ontlenen en subsidiair opheffing van deze erfdienstbaarheden. [eiser] c.s. hebben in (voorwaardelijke) reconventie gevorderd dat Dudok c.s. worden veroordeeld tot betaling aan [eiser] c.s. van schadevergoeding in verband met de opheffing van de erfdienstbaarheid, nader op te maken bij staat.
Samengevat heeft de rechtbank geoordeeld dat de erfdienstbaarheid wat betreft de bouwbeperking door verjaring is tenietgegaan en heeft de rechtbank de erfdienstbaarheid wat betreft het bouwverbod opgeheven op de voet van art. 5:79 BW Pro. De rechtbank heeft de vordering in reconventie afgewezen op de grond dat [eiser] c.s. weliswaar schadevergoeding hebben gevorderd, maar niet hebben gesteld waaruit die schade zou bestaan en waarom die schade aannemelijk is.
3.3.1
Het hof heeft in zijn tussenarrest van 16 oktober 2012 geconstateerd dat [eiser] c.s. in hun laatstgenomen akte hebben betoogd dat Dudok c.s. geen belang meer hebben bij hun vorderingen omdat de bouwplannen zijn ingetrokken. Het hof heeft de zaak naar de rol verwezen voor het nemen van een akte door Dudok c.s., omdat zij niet op het verweer van [eiser] c.s. hebben kunnen reageren.
3.3.2
In rov. 2 van zijn eindarrest heeft het hof vermeld dat Dudok c.s. een antwoordakte hebben genomen. Vervolgens heeft het hof overwogen dat Dudok c.s. in die akte hebben erkend dat de bouwaanvraag is ingetrokken, maar hebben gesteld nog steeds belang te hebben bij hun vorderingen omdat zij voornemens zijn een nieuwe bouwaanvraag in te dienen en voorts het voortbestaan van de erfdienstbaarheid de waarde van het terrein drukt (rov. 3.1). Volgens het hof hebben Dudok c.s. hiermee in toereikende mate onderbouwd dat zij nog steeds belang hebben bij een rechterlijke uitspraak over het al dan niet voortbestaan van de erfdienstbaarheden (rov. 3.2). Het hof heeft vervolgens geoordeeld dat de grieven III-VII falen en dat [eiser] c.s. bij behandeling van grief II geen belang hebben, en heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.
3.4.1
Onderdeel 1 van het middel klaagt erover dat het hof de antwoordakte van Dudok c.s. in de beoordeling heeft betrokken. Het onderdeel voert daartoe aan dat de rolraadsheer die akte heeft geweigerd en het bezwaar van Dudok c.s. tegen deze weigering heeft afgewezen, waarna Dudok c.s. geen gewijzigde akte hebben genomen.
3.4.2
Het onderdeel slaagt. [eiser] c.s. hebben ter onderbouwing van hun stelling stukken overgelegd, in het bijzonder rolberichten van het hof, die geen andere conclusie toelaten dan dat de akte van Dudok c.s. ter rolle van 13 november 2013 in verband met bezwaar van de wederpartij is geweigerd, dat de zaak is verwezen naar de rol van 27 november 2013 om Dudok c.s. in de gelegenheid te stellen een gewijzigde akte te nemen, dat deze beslissing op 19 november 2013 is gehandhaafd en dat ter rolle van 27 november 2013 is geconstateerd dat Dudok c.s. de akte na tussenarrest niet hebben genomen. Deze gang van zaken wordt bevestigd door de inlichtingen die de Advocaat-Generaal ambtshalve bij het hof heeft ingewonnen (zie de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.4). De overgelegde stukken en ingewonnen inlichtingen bieden geen aanknopingspunt voor de veronderstelling dat de rolraadsheer de akte slechts gedeeltelijk zou hebben geweigerd. Aldus heeft het hof hetzij ten onrechte in rov. 2 geconstateerd dat Dudok c.s. een antwoordakte hebben genomen en vervolgens die akte in zijn beoordeling betrokken, hetzij nagelaten te vermelden dat en op welke grond het is afgeweken van de rolbeslissing waarbij de akte is geweigerd.
3.5
Onderdeel 2 verwijt het hof dat het niet, althans niet gemotiveerd, heeft beslist op grief VIII die opkwam tegen de afwijzing door de rechtbank van de vordering van [eiser] c.s. in reconventie. Dit onderdeel slaagt eveneens. [eiser] c.s. hebben in de toelichting op grief VIII ter onderbouwing van de gestelde schade betoogd dat hun woning door realisatie van de bouwplannen in waarde zal dalen en hebben hiervan bewijs aangeboden. Het hof heeft niet kenbaar over deze grief geoordeeld – de verwijzing in rov. 3.13 naar grief VIII betreft een kennelijke verschrijving en doelt op grief VII – en evenmin kan worden gezegd dat in de overwegingen van zijn arrest besloten ligt dat de vordering in reconventie, ook na de onderbouwing daarvan in hoger beroep, diende te worden verworpen. Na verwijzing dient zo nodig alsnog over deze vordering te worden geoordeeld.
4.Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 2 april 2013;
verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt Dudok c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] c.s. begroot op € 466,89 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren A.H.T. Heisterkamp, G. Snijders, G. de Groot en T.H. Tanja – van den Broek, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op
13 juni 2014.
13 juni 2014.