Uitspraak
9 augustus 2013
Eerste Kamer
nr. 12/04253
TT/EE
Hoge Raad der Nederlanden
Beschikking
in de zaak van:
STERN BEHEER B.V., rechtsopvolgster onder algemene titel van SternEnergy B.V.,
gevestigd te Purmerend,
gevestigd te Purmerend,
VERZOEKSTER tot cassatie,
advocaat: mr. E.D. van Geuns,
t e g e n
GULF VASTGOED B.V.,
gevestigd te Veenendaal,
gevestigd te Veenendaal,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. M.A.J.G. Janssen.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Stern en Gulf.
1.Het geding in feitelijke instanties
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:
de beschikking in de zaak 509108 EJ VERZ 11-18 van de kantonrechter te Zaandam van 13 juli 2011;
de beschikking in de zaak 200.095.269/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 5 juni 2012.
De beschikking van het hof is aan deze beschikking gehecht.
2.Het geding in cassatie
Tegen de beschikking van het hof heeft Stern beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.
Gulf heeft verzocht het beroep te verwerpen.
De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De advocaat van Stern heeft bij brief van 13 mei 2013 op die conclusie gereageerd.
3.Beoordeling van het middel
3.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
( i) Gulf huurt van Stern een tankstation (bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW) in Volendam tegen een huurprijs (deels variabel, deels vast) van (in 2011) € 193.772,09 per jaar. De huurovereenkomst was in 2000 aangegaan door BP Nederland, waarvoor Gulf bij overeenkomst van 22 december 2006 als huurder in de plaats is gesteld.
(ii) Art. 2 van de schriftelijke huurovereenkomst uit 2000 luidt:
“1. Aanvang/duur. De huur gaat in op 1 januari 2000 en zal eindigen op 31 december 2009.
2. Optie. Huurder heeft de optie de huur met een aansluitende periode van 10 jaren op gelijke condities te verlengen. Huurder wordt geacht van deze optie gebruik te hebben gemaakt indien zij niet uiterlijk op 30 november 2009 schriftelijk bij aangetekend schrijven aan verhuurder te kennen heeft gegeven van dit recht af te zien.
3. Voorkeursrecht huur. Ingeval verhuurder het gehuurde na de afloop van de huurovereenkomst door tijdsverloop na de optie, genoemd onder 2(2), dat wil dus zeggen per 30 november 2019, wederom wenst te verhuren, dan heeft de huurder het recht van voorkeur: verhuurder zal het gehuurde dan in eerste instantie uitsluitend aan huurder te huur aanbieden en alleen met huurder in alle redelijkheid daarover onderhandelen. Eerst wanneer uiterlijk op 30 augustus 2019 vast mocht komen te staan dat partijen in eerste instantie niet tot zaken komen, zal verhuurder of huurder het recht hebben zich tot de Kantonrechter te wenden met het verzoek de huurprijs aan te passen, zulks conform de regels van 1624 BW en volgende.”
(iii) Gulf heeft bij de verlenging van de overeenkomst in 2009 te kennen gegeven de huur door de kantonrechter te willen doen verlagen, omdat deze niet in overeenstemming zou zijn met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse als bedoeld in art. 7:303 lid 2 BW. Partijen hebben medio 2010 over de huurprijs onderhandeld, maar hebben daarover geen overeenstemming bereikt.
3.2
Gulf verzoekt in deze procedure, na vermindering van haar verzoek, met het oog op haar wens om langs de weg van art. 7:303 BW tot een nadere vaststelling van de huurprijs te komen, op de voet van art. 7:304 lid 2 BW benoeming van een deskundige. Stern heeft in haar verweerschrift in eerste aanleg het standpunt ingenomen dat partijen in het hiervoor in 3.1 onder (ii) vermelde art. 2 van de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat tussentijdse huuraanpassing door de kantonrechter eerder dan 30 augustus 2019 is uitgesloten. Gulf heeft zich vervolgens – voor het eerst ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in eerste aanleg – erop beroepen dat in dat geval art. 2 vernietigbaar is wegens strijd met art. 7:291 lid 1 BW. Stern heeft die vernietiging van de hand gewezen met de stelling dat het recht daarop ingevolge art. 3:52 lid 1 onder d BW is verjaard.
De kantonrechter heeft het aan art. 2 van de overeenkomst ontleende verweer van Stern verworpen en een deskundige benoemd. Het hof heeft die beschikking bekrachtigd. Het overwoog daartoe, voor zover in cassatie van belang, dat bij aanvaarding van het standpunt van Stern omtrent de verjaring de positie van de huurder van bedrijfsruimte ernstig wordt verzwakt, omdat dat standpunt meebrengt dat een van het dwingende huurrecht afwijkend beding onaantastbaar wordt als de huurder vanaf de contractssluiting drie jaar blijft stilzitten. Dit klemt temeer, nu art. 7:303 lid 1 onder a BW veelal eerst na verloop van vele jaren relevant wordt (rov. 3.6). Het hof was van oordeel dat het beroep van Gulf op de vernietigingsgrond wordt beheerst door art. 3:52 lid 1 onder d BW en dat het niet is te beschouwen als een verwerend beroep als bedoeld in art. 3:51 lid 3 BW (rov. 3.7-3.8). Het oordeelde voorts:
De kantonrechter heeft het aan art. 2 van de overeenkomst ontleende verweer van Stern verworpen en een deskundige benoemd. Het hof heeft die beschikking bekrachtigd. Het overwoog daartoe, voor zover in cassatie van belang, dat bij aanvaarding van het standpunt van Stern omtrent de verjaring de positie van de huurder van bedrijfsruimte ernstig wordt verzwakt, omdat dat standpunt meebrengt dat een van het dwingende huurrecht afwijkend beding onaantastbaar wordt als de huurder vanaf de contractssluiting drie jaar blijft stilzitten. Dit klemt temeer, nu art. 7:303 lid 1 onder a BW veelal eerst na verloop van vele jaren relevant wordt (rov. 3.6). Het hof was van oordeel dat het beroep van Gulf op de vernietigingsgrond wordt beheerst door art. 3:52 lid 1 onder d BW en dat het niet is te beschouwen als een verwerend beroep als bedoeld in art. 3:51 lid 3 BW (rov. 3.7-3.8). Het oordeelde voorts:
“3.9 De te beantwoorden vraag is vervolgens wanneer de bevoegdheid tot vernietiging geacht moet worden aan de huurder (…) ten dienste te zijn komen te staan. In het arbeidsrecht en in de regeling van de algemene voorwaarden is respectievelijk in de artikelen 7:614 BW en 6:235 lid 4 BW geregeld dat de verjaringstermijn bedoeld in artikel 3:52 lid 1 sub d BW begint met de aanvang van de dag volgende op die waarop een beroep is gedaan op het (van dwingend recht afwijkende) beding. Een dergelijke regeling ontbreekt in het huurrecht. Niettemin is het hof van oordeel dat het dwingendrechtelijke karakter van het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimten en de beschermingsgedachte die daaraan ten grondslag ligt ertoe nopen ook in het kader van dat huurrecht artikel 3:52 lid 1 sub d aldus uit te leggen dat de bevoegdheid tot vernietiging de huurder eerst ten dienste is komen te staan wanneer de verhuurder een beroep op het afwijkende beding heeft gedaan. Hiervan uitgaande acht het hof het vernietigingsberoep tijdig. (…)”
3.3
De onderdelen 1-4 van het middel bevatten geen klachten. Onderdeel 5 klaagt dat het Nederlandse recht niet de regel kent dat in het kader van het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimten de bevoegdheid tot vernietiging de huurder eerst ten dienste is komen te staan in de zin van art. 3:52 lid 1 onder d BW wanneer de verhuurder een beroep op het afwijkende beding heeft gedaan. Onderdeel 6 behelst de klacht dat, bij gegrondbevinding van de vorige klacht, het hof ten onrechte heeft nagelaten om op basis van de concrete feiten en de omstandigheden van het geval en de stellingen van partijen, te oordelen op welk moment de vernietigingsbevoegdheid van art. 7:303 in verbinding met art. 7:291 BW aan Gulf ten dienste is komen te staan en dat, wanneer het hof dit wel heeft gedaan, zijn beschikking onvoldoende is gemotiveerd.
3.4.1
Bij de beoordeling van deze klachten wordt vooropgesteld dat, bij gebreke van klachten van Gulf tegen de desbetreffende oordelen van het hof, tussen partijen vaststaat (a) dat art. 2 van de overeenkomst een tot 30 augustus 2019 van kracht zijnde uitsluiting inhoudt van het in art. 7:303 aan partijen dwingendrechtelijk toegekende recht om op de aldaar voorziene tijdstippen nadere vaststelling van de huur te vorderen; alsmede (b) dat het inroepen van de vernietigbaarheid van dat beding door Gulf niet valt aan te merken als een afwerend beroep als bedoeld in art. 3:51 lid 3 BW.
3.4.2
Bij deze stand van zaken is, gelet op art. 3:52 lid 1 onder d BW, voor het antwoord op de vraag of Gulf nog de ingevolge art. 7:291 lid 1 BW bestaande vernietigbaarheid van het meerbedoelde beding kan inroepen derhalve beslissend op welk moment de bevoegdheid van Gulf daartoe haar ‘ten dienste is komen te staan’.
3.5.1
Onderdeel 5 klaagt terecht dat het hof ten onrechte de vernietigingsgrond van art. 7:291 lid 1 op één lijn heeft gesteld met de gronden waarop art. 7:614 BW en 6:235 lid 4 BW betrekking hebben, voor zover die bepalen dat de verjaringstermijn in die gevallen eerst een aanvang neemt wanneer een beroep op de vernietigbare bedingen is gedaan. Blijkens de in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.17-2.19 weergegeven wetsgeschiedenis heeft de wetgever zich bij de in die beide bepalingen neergelegde invulling van het begrip ‘ten dienste staan’ laten leiden door de specifieke rechtsverhoudingen waarop die voorschriften betrekking hebben. Voor categorische toepassing van die specifieke invulling op andere vernietigingsgronden in andere rechtsverhoudingen bestaat onvoldoende grond. Bij gebreke van een wettelijke voorziening daaromtrent kan dan ook niet worden aangenomen dat de in deze zaak in het geding zijnde vernietigingsgrond de door het beding benadeelde partij in alle gevallen eerst ten dienste komt te staan op het moment waarop een beroep op het beding wordt gedaan.
3.5.2
Uit de totstandkomingsgeschiedenis van art. 3:52, zoals vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.10-2.13, blijkt dat de wetgever met de woorden ‘ten dienste komen te staan’ heeft bedoeld te bewerkstelligen dat de verjaring een aanvang neemt zodra de partij die een beroep op de vernietigbaarheid toekomt, die bevoegdheid daadwerkelijk kan uitoefenen. Voorts, dat hier sprake is van een regel die zich voor flexibele toepassing leent. Een en ander vindt zijn bevestiging in de uitwerking die deze algemene regel heeft gevonden in de gevallen, genoemd onder a, b en c van art. 3:52 lid 1.
3.5.3
Het onderhavige geval wordt hierdoor gekenmerkt dat de vernietigbaarheid niet de gehele overeenkomst maar slechts een enkel beding daarvan raakt en de overeenkomst niet met zoveel woorden het vernietigbare beding inhoudt. In een zodanig geval brengt het hiervoor in 3.5.2 overwogene mee dat onderzocht dient te worden of de partij die de vernietigbaarheid inroept reeds in een eerder stadium dan het moment waarop de andere partij zich op het beding beriep, de vernietigingsbevoegdheid daadwerkelijk kon uitoefenen. Daarvoor is in deze zaak onder meer van belang of Gulf zich ervan bewust was dat (Stern zich op het standpunt stelde dat) in de overeenkomst is afgeweken van art. 7:303 BW, alsmede of het Gulf, toen partijen voorafgaand aan de procedure onderhandelden over de benoeming van een deskundige met het oog op door Gulf gewenste aanpassing van de huur, duidelijk was dat Stern van mening was daartoe contractueel niet gehouden te zijn.
3.5.4
Ook de eerste klacht van onderdeel 6 is derhalve gegrond. De tweede klacht mist feitelijke grondslag en kan dus niet tot cassatie leiden.
4.Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt de beschikking van het gerechtshof te Amsterdam van 5 juni 2012;
verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt Gulf in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Stern begroot op € 786,49 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Deze beschikking is gegeven door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, C.E. Drion, G. Snijders en G. de Groot, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.A. Loth op
9 augustus 2013.
9 augustus 2013.