Uitspraak
10 augustus 2012
Eerste Kamer
11/01121
DV/AS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
1. [Eiseres 1],
2. [Eiser 2],
3. [Eiseres 3],
4. [Eiseres 4],
5. [Eiseres 5],
6. [Eiser 6],
allen wonende te [woonplaats],
EISERS tot cassatie,
advocaat: aanvankelijk mr. P. Garretsen, thans mr. K. Aantjes,
t e g e n
[Verweerster],
wonende te [woonplaats],
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] c.s. en [verweerster].
1. Het geding in feitelijke instanties
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:
a. de vonnissen in de zaak CV 09-760 van de kantonrechter te Amsterdam van 8 april 2009 en 8 juli 2009;
b. het arrest in de zaak 200.047.564/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 14 september 2010.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof hebben [eiser] c.s. beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor [verweerster] mede door mr. N. Eeken, advocaat te Amsterdam.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging.
De advocaat van [verweerster] heeft bij brief van 16 mei 2012 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Verweerster] is eigenares van een pand aan de [a-straat] te Amsterdam. Op de begane grond van het pand is een pizzeria gevestigd. De eerste tot en met de vierde etage en de zolderverdieping heeft [verweerster] aan [eiser] c.s. verhuurd als woonruimte(n).
De overeengekomen huurprijs bedraagt € 3.000,-- per maand.
(ii) Bij het aangaan van de huurovereenkomst was het pand niet geschikt voor bewoning. Partijen zijn overeengekomen dat [verweerster] de buitenkant van het pand (inclusief de fundering) zou herstellen, waarna [eiser] c.s. voor eigen rekening de binnenkant van het gehuurde zouden opknappen.
3.2 [Verweerster] vordert in deze procedure, kort gezegd, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Zij heeft daartoe aangevoerd dat de door haar ingeschakelde aannemer zijn werkzaamheden aan de fundering en buitenzijde van het pand heeft afgerond op 11 augustus 2006, waarna het gehuurde aan [eiser] c.s. ter beschikking is gesteld. [Eiser] c.s. zijn derhalve vanaf dat moment huur verschuldigd geworden, maar zij hebben geen enkele huurbetaling verricht.
[Eiser] c.s. verweren zich tegen de vordering, voor zover in cassatie nog van belang, met de stelling dat is overeengekomen dat de huurbetalingsverplichting pas ingaat vanaf het moment dat het gehuurde geschikt is voor bewoning. Volgens [eiser] c.s. is nooit sprake geweest van een bewoonbaar pand, zodat zij daarom geen huur zijn verschuldigd.
3.3 De kantonrechter oordeelde dat [eiser] c.s. vanaf september 2006 de overeengekomen huur verschuldigd zijn, en dat de sedertdien opgelopen huurachterstand de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.
De vordering van [verweerster] is mitsdien toegewezen. Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.
Het overwoog daartoe, kort samengevat, als volgt.
Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst waarbij de verhuurder het gebruik van een zaak verschaft en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie, die in dit geval bestaat uit het maandelijks voldoen van € 3.000,--. De huurprijs is in beginsel verschuldigd vanaf het moment waarop de verhuurder het gehuurde aan de huurder in gebruik heeft verstrekt. De werkzaamheden aan de buitenzijde van het pand zijn in augustus 2006 afgerond, en [eiser] c.s. bestrijden niet langer dat zij vanaf dat moment toegang hebben gekregen tot het gehuurde. Dat brengt mee dat zij in beginsel vanaf september 2006 de overeengekomen huurprijs verschuldigd zijn geworden. (rov. 3.9)
Dat het gehuurde nog niet in bewoonbare staat verkeerde en dat vanaf augustus 2006 nog werkzaamheden aan de binnenzijde dienden te worden uitgevoerd, is onvoldoende om te kunnen oordelen dat uit de huurovereenkomst voor [eiser] c.s. geen verplichting tot huurbetaling voortvloeit. Tegenover de vordering van [verweerster] die strekt tot verkrijging van betaling van huurtermijnen vanaf het moment waarop zij het gehuurde aan [eiser] c.s. in gebruik heeft verstrekt, moet het verweer van [eiser] c.s., dat is overeengekomen dat zij de huurtermijnen niet eerder zijn verschuldigd dan nadat het gehuurde in bewoonbare staat is gebracht, als een bevrijdend verweer worden aangemerkt, waarvan zij de bewijslast dragen. (rov. 3.10)
Uit de door [eiser] c.s. aangevoerde feiten en omstandigheden kan het bestaan van de door hen gestelde afspraak ter zake van de ingangsdatum van de huurbetaling niet worden afgeleid. Bij gebreke van een bewijsaanbod is voor verdere bewijslevering ook geen plaats. (rov. 3.11 - 3.14).
3.4 Het oordeel van het hof in rov. 3.9 - 3.10 moet aldus worden verstaan dat de aard van een huurovereenkomst, mede gelet op het bepaalde in art. 7:201 lid 1 BW, meebrengt dat de in de huurovereenkomst bepaalde tegenprestatie van de huurder (in het onderhavige geval: het maandelijks voldoen van een huurprijs van € 3.000,--) is verschuldigd vanaf het moment waarop de verhuurder het gehuurde aan de huurder in gebruik heeft verstrekt, tenzij partijen anders zijn overeengekomen of uit de overeenkomst van partijen anders voortvloeit. Dat oordeel is juist. Nu de verplichting van een verhuurder inhoudt dat hij de zaak in gebruik aan de huurder verstrekt, en de huurder zich daartegenover verbindt de tegenprestatie te voldoen, brengt zulks mee dat die tegenprestatie, behoudens andersluidende afspraken, opeisbaar wordt wanneer de verhuurder de zaak in gebruik heeft verstrekt.
3.5 Het hof heeft vastgesteld dat [verweerster], nadat de door haar te verrichten werkzaamheden aan de fundering en de buitenzijde van het pand waren afgerond, het pand in augustus 2006 aan [eiser] c.s. in gebruik heeft verstrekt; dat gebruik hield volgens het kennelijke oordeel van het hof in dat laatstgenoemden, zoals afgesproken, de toegang tot en beschikking over het gehuurde kregen teneinde de binnenkant op te knappen en het gehuurde vervolgens onder te verhuren.
Daarvan uitgaande heeft het hof, gelet op hetgeen hiervoor in 3.4 is overwogen, zonder miskenning van enige rechtsregel kunnen oordelen dat [eiser] c.s. in beginsel vanaf september 2006 de overeengekomen huurprijs verschuldigd zijn geworden, en dat op hen de bewijslast rust ter zake van hun verweer dat met [verweerster] was overeengekomen dat zij de huurtermijnen niet eerder zijn verschuldigd dan nadat het gehuurde door hen in bewoonbare staat is gebracht. Voor zover onderdeel 2.6 van het middel daartegen opkomt, faalt het derhalve.
3.6 Ook de overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiser] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op € 781,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren J.C. van Oven, C.A. Streefkerk, W.D.H. Asser en A.H.T. Heisterkamp, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 10 augustus 2012.