Uitspraak
23 april 2010
Eerste Kamer
08/04584
EE/TT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiseres],
wonende te [woonplaats],
EISERES tot cassatie, verweerster in het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep,
advocaat: mr. R.A.A. Duk,
t e g e n
1. [Verweerster 1],
wonende te [woonplaats],
2. [Verweerster 2],
wonende te [woonplaats],
VERWEERSTERS in cassatie, eiseressen in het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep,
advocaat: mr. P.J. de Groen.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] en [verweersters].
1. Het geding in feitelijke instanties
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:
a. het vonnis in de zaak 129988/HA ZA 07-295 van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 17 oktober 2007,
b. de arresten in de zaak 107.002.190/01 van het gerechtshof te Arnhem van 18 december 2007 en 19 augustus 2008.
Het eindarrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het eindarrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. [Verweersters] hebben voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor [verweersters] toegelicht door hun advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L. Timmerman strekt in het principale beroep tot verwerping.
De advocaat van [eiseres] heeft bij brief van 19 februari 2010 op de conclusie gereageerd.
De advocaat van [verweersters] heeft bij brief van 4 maart 2010 op deze ter rolle van 5 februari 2010 genomen conclusie gereageerd. Nu deze reactie meer dan twee weken nadat de conclusie was genomen, en derhalve na het verstrijken van de termijn van art. 44 lid 3 Rv., bij de Hoge Raad is ingekomen, heeft de Hoge Raad deze brief terzijde gelegd.
3. Uitgangspunten in cassatie
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan, voor zover nu nog van belang.
(i) [Verweersters] zijn de enige erfgenamen van [betrokkene 1], die op 10 mei 2005 te Epe is overleden.
(ii) Bij notariële akte van 7 oktober 2002 heeft [eiseres] aan [betrokkene 1] een recht van koop (hierna ook: de koopoptie) verleend aangaande het horecacomplex "[A]" in verband met de door [betrokkene 1] aan [eiseres] verstrekte hypothecaire geldlening ten behoeve van de aankoop van het horecacomplex door laatstgenoemde. Voor zover nu nog van belang was de koopoptie als volgt geformuleerd:
"II. RECHT VAN KOOP
a. de comparante sub 1 verleent bij deze het recht van koop van het horecacomplex aan de comparant sub 2.
(...)
Indien de comparant sub 2 van dit recht gebruik wil maken, zullen de levering en betaling plaatsvinden maximaal één jaar na die mededeling. De datum van overdracht zal worden bepaald door de comparante sub 1 bij het vastleggen van de afspraken."
In dit beding is met de comparante sub 1 bedoeld: [eiseres], en met de comparant sub 2: [betrokkene 1].
(iii) [Eiseres] heeft op 27 november 2002 de eigendom verworven van het horecacomplex. Via een B.V. exploiteert zij in dat complex een horecaonderneming.
(iv) Bij brief van 28 december 2006 hebben [verweersters] de koopoptie ingeroepen. Deze brief houdt onder meer het volgende in:
"Cliënten kopen onder de ontbindende voorwaarden, dat zij in staat zullen zijn de koopsom extern te financieren tegen hen conveniërende voorwaarden, waarbij dan een termijn gegeven wordt tot 1 juli 2007 om de financiering te realiseren. Tevens gelden de navolgende voorwaarden:
- De eigendom dient uiteraard overgedragen te worden vrij van hypotheken, andere beperkte rechten, andere verplichtingen jegens derden, beslagen en van inschrijving daarvan;
- Bij de eigendomsoverdracht dient het object leeg en ter vrije beschikking van cliënten te staan;
- De grond van het object mag niet zodanig verontreinigd zijn, dat ingevolgde de huidige milieuwetgeving en/of milieurechtspraak een sanering of het nemen van andere maatregelen noodzakelijk is;
- In het object dient geen asbest aanwezig te zijn.
Blijkens de notariële akte zullen de levering en betaling moeten plaatsvinden maximaal één jaar na de onderhavige mededeling. Ik treed met u gaarne in nader overleg over de effectuering van een en ander. (...)"
(v) Bij brief van 10 januari 2007 heeft de advocaat van [eiseres] aan de advocaat van [verweersters] bericht dat [eiseres] het recht van koop niet gestand zal doen omdat dit recht niet vóór 1 december 2006 onvoorwaardelijk is uitgeoefend.
3.2 In dit geding is primair onder meer levering van het horecacomplex gevorderd op de grond dat de koopoptie tijdig en rechtsgeldig is uitgeoefend. De rechtbank heeft deze vordering toegewezen; het hof heeft het daartegen ingestelde beroep verworpen, behoudens ten aanzien van een thans niet meer terzake dienend punt.
4. Beoordeling van het middel in het principale beroep
4.1 [Eiseres] heeft in de feitelijke instanties het verweer gevoerd dat [verweersters], door het stellen van de in hun brief van 28 december 2006 (zie hiervoor in 3.1 (iv)) vermelde voorwaarden, de koopoptie niet vóór 1 december onvoorwaardelijk hebben uitgeoefend. De rechtbank heeft dit verweer verworpen en daartegen kwam [eiseres] in hoger beroep op met haar grieven I tot en met III.
4.2.1 Het hof heeft deze grieven verworpen omdat het van oordeel was (rov. 6.4 en 6.5) dat [verweersters] de genoemde voorwaarden in redelijkheid hebben mogen stellen.
4.2.2 Het hof heeft daarbij kennelijk tot uitgangspunt genomen dat het stellen van nadere, niet uitdrukkelijk door partijen overeengekomen, voorwaarden bij het uitoefenen van een koopoptie niet zonder meer impliceert dat daardoor van de optie wordt afgeweken met het in art. 6:225 lid 1 BW genoemde rechtsgevolg. Dit uitgangspunt is juist. Of van een afwijken van een koopoptie sprake is zal afhankelijk zijn van de omstandigheden van het geval, waaronder de inhoud en strekking van de optie en van de overeenkomst waarin zij is opgenomen en hetgeen daaruit voortvloeit ten aanzien van de uitoefening van de optie.
4.2.3 Het hof heeft kennelijk uit de inhoud van de optie en uit de overeenkomst waarin zij is opgenomen afgeleid dat [verweersters] bij de uitoefening van de optie de vrijheid hadden voorwaarden te stellen die bij het sluiten van een overeenkomst als die waartoe de optie strekt, gebruikelijk en redelijk zijn. Dat oordeel, dat aan het hof als feitenrechter is voorbehouden, is niet onbegrijpelijk.
4.2.4 Op het voorgaande stuiten de klachten van onderdeel 1 af. Daarbij wordt opgemerkt dat, zoals uit het vorenoverwogene volgt, het onderdeel berust op een verkeerde lezing van het bestreden arrest, voorzover het tot uitgangspunt neemt dat het hof de door [verweersters] gestelde voorwaarden heeft aangemerkt als een afwijking van de optie op ondergeschikte punten als bedoeld in het tweede lid van art. 6:225 BW.
4.3.1 Onderdeel 2a keert zich met motiveringsklachten in het bijzonder tegen rov. 6.5 van het bestreden arrest, waarin het hof overweegt:
"6.5 Ook ten aanzien van de overige door [verweersters] bij de uitoefening van het recht van koop gestelde voorwaarden, te weten een ontbindende voorwaarde van het niet kunnen beschikken over adequate financiering vóór 1 juli 2007 en het afwezig zijn van asbest, is naar het oordeel van het hof sprake van voorwaarden die niet zodanig ongebruikelijk zijn dat niet gesteld kan worden dat [verweersters] deze niet in redelijkheid hadden mogen stellen. Ten aanzien van de ontbindende voorwaarde van het niet kunnen beschikken over adequate financiering vóór 1 juli 2007 merkt het hof nog op dat ook bij een externe financiering de eigen vermogenspositie wordt getoetst. Omdat [eiseres] zelf heeft gesteld dat [betrokkene 1] een vermogend en solide projectontwikkelaar en vastgoedbelegger was die geen financieringsvoorbehoud nodig had en niet is gesteld of gebleken dat dit anders zou zijn voor [verweersters], valt niet in te zien dat deze voorwaarde onredelijk bezwarend was voor [eiseres]."
4.3.2 Het onderdeel klaagt dat het oordeel van het hof dat het door [verweersters] gemaakte financieringsvoorbehoud niet zo ongebruikelijk is dat [verweersters] deze voorwaarde in redelijkheid niet hadden mogen stellen, onvoldoende gemotiveerd is in het licht van de volgende essentiële stellingen van [eiseres], waaraan het hof is voorbijgegaan:
- dat het financieringsvoorbehoud ongebruikelijk vergaand is, gezien de lange looptijd van zes maanden;
- dat [verweersters] door de zeer ruime formulering van het financieringsvoorbehoud altijd een ontsnappingsmogelijkheid hadden terwijl [eiseres] volgens het contract een jaar de tijd had om te leveren en dit noodzakelijk was met het oog op het beëindigen van de exploitatie van het horecacomplex, en de voorbereidingen voor beëindiging pas plaats konden vinden als zeker was dat de koop zou doorgaan, zodat de termijn van een jaar in feite bekort werd tot zes maanden en de belangen van [eiseres] werden gefrustreerd.
4.3.3 Deze klacht slaagt. De voor het bestreden oordeel redengevende overweging van het hof dat ook bij een externe financiering de eigen vermogenspositie wordt getoetst, dat [eiseres] zelf heeft gesteld dat [betrokkene 1] een vermogende en solide projectontwikkelaar en vastgoedbelegger was die geen financieringsvoorbehoud nodig had, en dat niet is gesteld of gebleken dat dit anders zou zijn voor [verweersters], bevat geen voldoende begrijpelijke weerlegging van de hiervoor genoemde stellingen.
4.3.4 Nu het bestreden arrest niet in stand kan blijven, behoeven de onderdelen 2b en 2c alsmede de onderdelen 3, 4 en 5 geen behandeling.
5. Beoordeling van het middel in het incidentele beroep
De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
6. Beslissing
De Hoge Raad:
in het principale beroep:
vernietigt het arrest van het gerechtshof te Arnhem van 19 augustus 2008;
verwijst het geding naar het gerechtshof te Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [verweersters] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 446,93 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris;
in het incidentele beroep:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [verweersters] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren E.J. Numann, J.C. van Oven, F.B. Bakels en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 23 april 2010.