ECLI:NL:HR:2008:BD5988

• Datum uitspraak: 10 oktober 2008
• Publicatiedatum: 5 april 2013
• Zaaknummer: C07/011HR
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: A.M.J. van Buchem-Spapens; J.C. van Oven; C.A. Streefkerk; E.J. Numann
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsbepaling bedrijfsruimte en referentieperiode in huurrecht

In deze zaak gaat het om de huurprijs van een bedrijfsruimte die door eiser, handelend onder de naam WELKOOP ENSCHEDE, wordt gehuurd van de COÖPERATIEVE RABOBANK ENSCHEDE-HAAKSBERGEN U.A. De Rabobank heeft eiser gedagvaard voor de rechtbank Almelo, waarbij zij een nadere huurprijsvaststelling heeft gevorderd. De huurprijs van de bedrijfsruimte, gelegen aan de [a-straat 1] te [plaats], diende per 1 april 2002 vastgesteld te worden op € 81,70 per m2 per jaar, met indexering per 1 april 2003. Eiser heeft deze vordering bestreden, waarna de kantonrechter op 3 mei 2005 de huurprijs heeft vastgesteld op € 30.672,-- per jaar, exclusief BTW, ingaande 1 april 2003. Eiser heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem, dat op 22 augustus 2006 het vonnis van de kantonrechter heeft bekrachtigd.

Eiser heeft vervolgens cassatie ingesteld tegen het arrest van het hof. De Hoge Raad heeft de zaak beoordeeld en geconcludeerd dat de referentieperiode voor de huurprijsbepaling correct is vastgesteld door de kantonrechter. Eiser betoogde dat de kantonrechter ten onrechte een referentieperiode van vijf jaar voorafgaand aan de nieuwe huurprijs heeft gehanteerd, in plaats van de periode voorafgaand aan de dag van de inleidende dagvaarding. De Hoge Raad oordeelde echter dat de referentieperiode moet aansluiten bij de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs, die vaak samenvalt met de datum van de inleidende dagvaarding. De Hoge Raad heeft het cassatieberoep verworpen en eiser in de kosten van het geding in cassatie veroordeeld.

De uitspraak van de Hoge Raad is van belang voor de toepassing van artikel 7A:1632a lid 2 BW, dat voorschrijft dat de rechter rekening houdt met het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten in de referentieperiode. De beslissing van de Hoge Raad biedt duidelijkheid over de wijze waarop de referentieperiode moet worden vastgesteld in huurprijszaken.

Uitspraak

10 oktober 2008

Eerste Kamer

Nr. C07/011HR

EV/EE

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[Eiser], handelend onder de naam WELKOOP ENSCHEDE,

wonende te [woonplaats],

EISER tot cassatie,

advocaat: mr. D.Th.J. van der Klei,

t e g e n

COÖPERATIEVE RABOBANK ENSCHEDE-HAAKSBERGEN U.A.,

gevestigd te Enschede,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr. D.M. de Knijff.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en de Rabobank.

1. Het geding in feitelijke instanties

De Rabobank heeft bij exploot van 13 december 2002 [eiser] gedagvaard voor de rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede en gevorderd, kort gezegd, dat de huurprijs van de bedrijfsruimte, zijnde een winkelruimte welke wordt gehuurd door [eiser], gelegen aan de [a-straat 1] te [plaats], ingaande 1 april 2002 nader zal worden vastgesteld op € 81,70 per m2 per jaar, met indexering op 1 april 2003.

[Eiser] heeft de vordering bestreden.

De kantonrechter heeft, na een deskundigenbericht te hebben bevolen, bij vonnis van 3 mei 2005 de huurprijs van het huurobject per 1 april 2003 vastgesteld op € 30.672,-- per jaar excl. BTW, en bepaald dat per 1 april 2004 de indexclausule mag worden toegepast.

Tegen dit vonnis heeft [eiser] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem.

Bij arrest van 22 augustus 2006 heeft het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

De Rabobank heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

3. Beoordeling van de middelen

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) De rechtsvoorgangster van de Rabobank heeft met ingang van 1 april 1991 een bedrijfsruimte te [plaats] verhuurd aan [eiser]. De huurprijs was € 959,59 per maand, ofwel € 21,64 per m2 per jaar. De huurovereenkomst bepaalt dat als de overeenkomst na tien jaar niet wordt opgezegd, deze telkens met één jaar wordt verlengd onder dezelfde voorwaarden en beperkingen.

(ii) De Rabobank heeft na afloop van de overeengekomen duur van tien jaar bij inleidende dagvaarding van 13 december 2002 een nadere huurprijsvaststelling per 1 april 2002 gevorderd, die uitgaat van een huurprijs van € 81,70 per m2 per jaar.

(iii) De kantonrechter heeft - uitgaande van het in deze zaak nog toepasselijke huurrecht van voor 1 augustus 2003 - bij eindvonnis van 3 mei 2005 de huurprijs (conform het advies van de bedrijfshuuradviescommissie) vastgesteld op € 56,59 per m2 per jaar, ofwel op € 30.672,-- per jaar, ingaande 1 april 2003. Het hof heeft dat vonnis bekrachtigd.

3.2 Middel 1 betoogt dat de kantonrechter ten onrechte is uitgegaan van een referentieperiode van 5 jaar voorafgaande aan de ingang van de nieuwe huurprijs (1 april 2003) in plaats van 5 jaar voorafgaande aan het instellen van de vordering (13 december 2002), en dat het hof ten onrechte het eindvonnis heeft bekrachtigd. Volgens het middel had het hof ambtshalve art. 7A:1632a lid 2 BW moeten toepassen, dat voorschrijft dat de rechter let op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse welke zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering.

3.3 Nog daargelaten dat het middel niet tot cassatie kan leiden omdat [eiser] in hoger beroep geen grief van deze strekking tegen het oordeel van de kantonrechter had aangevoerd, en het hof deze kwestie niet ambtshalve mocht beoordelen nu het hier niet om een vraag van openbare orde gaat, berust het middel ook op een onjuiste rechtsopvatting. Art. 7A:1632a lid 2 strekt er kennelijk toe de referentieperiode te laten aansluiten bij de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs, welke veelal samenvalt met de datum van de inleidende dagvaarding. Het strookt daarmee om, indien de rechter gebruik maakt van zijn bevoegdheid de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs op een later tijdstip te bepalen, ook de referentieperiode bij die latere datum te laten aansluiten. Het middel faalt derhalve.

3.4 De in de middelen 2 en 3 aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Rabobank begroot op € 367,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, als voorzitter, J.C. van Oven en C.A. Streefkerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 10 oktober 2008.