Uitspraak
22 juni 2007
Eerste Kamer
Nr. C06/009HR
RM/MK
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiser],
wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie, verweerder in het incidentele cassatieberoep,
advocaat: mr. M.L. Kleyn,
t e g e n
DE GEMEENTE 'S-GRAVENHAGE,
zetelende te 's-Gravenhage,
VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het incidentele cassatieberoep,
advocaat: mr. M.W. Scheltema.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en de Gemeente.
1. Het geding in voorgaande instanties
De Hoge Raad verwijst voor het verloop van dit geding naar zijn arrest van 30 januari 2004, LJN AO1430, nr. 1392. Bij dat arrest heeft de Hoge Raad het beroep in cassatie van [eiser] tegen het vonnis van de rechtbank te 's-Gravenhage van 2 april 2003 verworpen.
Het vonnis van de rechtbank is op 21 mei 2004 ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers.
Na verder processueel debat en deskundigenrapportage, heeft de rechtbank bij eindvonnis van 9 november 2005 de schadeloosstelling voor [eiser] vastgesteld op € 252.375,-- en de Gemeente veroordeeld in de kosten van de procedure.
Het eindvonnis van de rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het eindvonnis van de rechtbank heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De Gemeente heeft incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J. Spier strekt tot verwerping van het principale beroep met toepassing van art. 81 RO en tot vernietiging van het bestreden eindvonnis in het incidentele cassatieberoep.
3. Uitgangspunten in cassatie
3.1 Het gaat in dit geding om de vaststelling van de schadeloosstelling die de Gemeente aan [eiser] dient te betalen ter zake van de onteigening van de aan [eiser] toebehorende onroerende zaak (hierna: het pand) in de [a-straat] te [plaats]. Dit pand werd door [eiser] geëxploiteerd ten behoeve van raamprostitutie.
3.2 De rechtbank heeft omtrent de uitgangspunten voor de schadeloosstelling als volgt overwogen (rov. 3.4). Ter bepaling van de waarde van prostitutiepanden moet de relatief hoge rendementswaarde verdisconteerd worden. Het is daarbij redelijk uit te gaan van herinvestering in een vervangend prostitutiepand waarmee eenzelfde rendement kan worden behaald. Voldoende aannemelijk is dat de aanschaf van een vervangend pand alleen mogelijk is bij betaling van een premie uithandenbreken. Omdat de door de onteigenden verstrekte gegevens over de bedrijfsvoering niet kunnen worden gecontroleerd, hebben de deskundigen bij de berekening van het rendement van het onteigende en bij de berekening van de noodzakelijke herinvestering gebruik gemaakt van op informatie van derden gebaseerde, geobjectiveerde straatgemiddelden, welke berekening aanvaardbaar is. De deskundigen zijn uitgegaan van de aanschaf van een vervangend pand in de [b-straat], en hetgeen [eiser] heeft aangevoerd betekent niet dat de constatering van de deskundigen dat het doen van een vervangende aankoop mogelijk is, onjuist is. Niet uitgesloten is dat de kort op elkaar volgende onteigeningen in de [a-straat] van invloed zijn op de markt en dat daardoor gedurende een periode de vraag het aanbod overtreft, maar het staat [eiser] vrij een vervangend pand elders dan in de [b-straat] aan te schaffen en daarnaast hebben de deskundigen, juist in verband met de marktsituatie, geadviseerd bij de schadeloosstelling rekening te houden met een premie uithandenbreken.
3.3 Voorts overwoog de rechtbank (rov. 4.2) dat de deskundigen niet verwachten dat zich voor [eiser] belastingschade zal voordoen, en dat de Gemeente ter zitting heeft aangeboden eventuele belastingschade, als nader vast te stellen door de stichting SAOZ te Rotterdam, aan [eiser] te voldoen, welk voorstel [eiser] heeft aanvaard. De rechtbank heeft in het dictum de Gemeente veroordeeld tot betaling aan [eiser] van (eventuele) zich als gevolg van de onteigening voordoende belastingschade, vast te stellen door de stichting SAOZ te Rotterdam, en heeft daarbij bepaald dat de Gemeente haar aanbod in dat kader eventueel door [eiser] te maken deskundigenkosten te vergoeden, gestand zal moeten doen.
4. Beoordeling van het middel in het principale beroep
De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien artikel 81 RO, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
5. Beoordeling van het middel in het incidentele beroep
5.1 Onderdeel 1 is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de schadeloosstelling ook een premie uithandenbreken dient te omvatten, en dat (de hoogte van) deze premie moet worden afgestemd op een herinvestering in de [b-straat]. Het betoogt dat deze beslissingen onjuist althans zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk zijn in het licht van het betoog van de Gemeente dat de prostitutieactiviteiten van [eiser] niet tot [plaats] beperkt hoeven te blijven, welk betoog de rechtbank niet heeft verworpen.
Het onderdeel is gegrond. De Gemeente heeft voor de rechtbank onder meer aangevoerd dat de markt voor raamprostitutiepanden niet tot [plaats] beperkt is maar zich uitstrekt tot alle grote steden en dat ook een aantal andere onteigende eigenaren van panden in de [a-straat] in andere steden actief is, en dat daarom niet valt in te zien waarom uitsluitend een investering in de [b-straat] als mogelijkheid zou moeten worden gezien. De rechtbank heeft in het licht hiervan onvoldoende gemotiveerd waarom bij de vaststelling van de schadeloosstelling uitgegaan moet
worden van een aanschaf van een vervangend pand in de [b-straat]. Dat oordeel staat voorts zonder nadere toelichting, die ontbreekt, ook op gespannen voet met de constatering van de rechtbank (rov. 3.4) dat het [eiser] "vrij staat een vervangend pand elders dan in de [b-straat] aan te schaffen".
5.2 Onderdeel 2 is gericht tegen het dictum voorzover de Gemeente daarin is veroordeeld niet alleen tot vergoeding van belastingschade zoals vast te stellen door de stichting SAOZ te Rotterdam, maar ook tot vergoeding van in dat kader eventueel door [eiser] te maken deskundigenkosten. Het betoogt dat, anders dan in het dictum vermeld wordt, dit laatste niet door de Gemeente was aangeboden.
Ook deze klacht slaagt. De gedingstukken en het proces-verbaal van de terechtzitting van 26 september 2005 houden niets in waaruit blijkt dat de Gemeente heeft aangeboden om naast de belastingschade (zoals vast te stellen door de stichting SAOZ) tevens de in dat kader eventueel door [eiser] te maken deskundigenkosten te vergoeden. De veroordeling tot vergoeding van deze kosten is derhalve niet naar behoren gemotiveerd.
6. Beslissing
De Hoge Raad:
in het principale beroep:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 362,34 aan verschotten en op € 2.200,-- voor salaris.
in het incidentele beroep:
vernietigt het vonnis van de rechtbank te 's-Gravenhage van 9 november 2005;
verwijst het geding naar het gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 68,07 aan verschotten en op € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren A. Hammerstein, F.B. Bakels, C.A. Streefkerk en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 22 juni 2007.