Uitspraak
13 oktober 2006
Eerste Kamer
Nr. C05/183HR
JMH/RM
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
1. [Eiser 1],
2. [Eiseres 2],
beiden wonende te [woonplaats],
EISERS tot cassatie,
advocaat: mr. B.D.W. Martens,
t e g e n
1. [Verweerder 1],
2. [Verweerster 2],
beiden wonende te [woonplaats],
VERWEERDERS in cassatie,
niet verschenen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eisers tot cassatie - verder te noemen: [eiser] c.s. - hebben bij exploot van 25 februari 2002 verweerders in cassatie - verder te noemen: [verweerder] c.s. - gedagvaard voor de rechtbank te Breda en gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
- [verweerder] c.s. hoofdelijk te veroordelen om, nadat twee dagen zijn verstreken sedert betekening van het in deze te wijzen vonnis aan [verweerder] c.s., aan levering van de onroerende zaak [a-straat 1] te [plaats], kadastraal bekend gemeente Roosendaal en Nispen, sectie [A], nummer [001], groot 3 aren en 40 centiaren, per 1 april 2002 (althans per zodanige datum als de rechtbank in goede justitie zal bepalen) mee te werken middels het ondertekenen van een akte van overdracht op de gebruikelijke voorwaarden te verlijden ten overstaan van de in het petitum van de dagvaarding genoemde notaris te Roosendaal en overigens het nodige te doen aan overdracht van voornoemd registergoed mee te werken, een en ander op straffe van een dwangsom van € 450,-- voor elke dag dat zij nalaten aan de in deze te geven veroordeling gevolg te geven;
- te bepalen dat, indien [verweerder] c.s., nadat twintig dagen sedert betekening van het in deze te wijzen vonnis zijn verstreken, nalatig blijven mee te werken aan het totstandkomen van een akte van levering op de hiervoor genoemde condities, het in deze zaak te wijzen vonnis in de plaats treedt voor de medewerking van hen de betreffende gedaagde aan het totstandkomen van de hiervoor genoemde akte van levering en overdracht;
subsidiair:
- dat [verweerder] c.s. hoofdelijk worden veroordeeld aan [eiser] c.s. te betalen een bedrag ter zake van schade op te maken bij staat en te verevenen als volgens de wet, met veroordeling van [verweerder] c.s. in de kosten van deze procedure waaronder begrepen de kosten van het gelegde beslag.
[Verweerder] c.s. hebben de vorderingen bestreden en in reconventie gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de schade van [verweerder] c.s. nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet met veroordeling in de kosten van dit geding.
[Eiser] c.s. hebben de vordering in reconventie bestreden.
De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 7 mei 2002 in conventie en in reconventie een comparitie van partijen gelast en bij tussenvonnis van 15 oktober 2002 in conventie en in reconventie beide partijen tot bewijslevering toegelaten. Na enquête heeft de rechtbank bij tussenvonnis van 10 september 2003 in conventie en in reconventie wederom een comparitie van partijen gelast, die op 6 januari 2004 heeft plaatsgevonden.
Bij eindvonnis van 4 februari 2004 heeft de rechtbank in conventie de vordering toegewezen, [verweerder] c.s. in de proceskostenkosten veroordeeld, dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaard, en in reconventie de vordering afgewezen en [verweerder] c.s. in de, op nihil begrote, kosten veroordeeld.
Tegen de vonnissen van 15 oktober 2002, 10 september 2003 en 4 februari 2004 hebben [verweerder] c.s. hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.
Bij arrest van 12 april 2005 heeft het hof de vonnissen, waarvan beroep, vernietigd en, opnieuw rechtdoende, in conventie de vorderingen van [eiser] c.s. afgewezen, in reconventie de vordering van [verweerder] c.s. alsnog toegewezen en in conventie en in reconventie [eiser] c.s. in de proceskosten van beide instanties veroordeeld.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof hebben [eiser] c.s. beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding en het herstelexploot zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
Tegen de niet verschenen [verweerder] c.s. is verstek verleend.
De zaak is voor [eiser] c.s. toegelicht door hun advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L.A.D. Keus strekt tot vernietiging en verwijzing.
3. Beoordeling van de middelen
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Op 23 september 2001 is [verweerder 1] op straat aangesproken door [eiser 1] die hem vroeg of er in de buurt woningen te koop waren. [Verweerder 1] heeft gezegd wellicht zijn eigen huis aan de [a-straat 1] te [plaats] te willen verkopen. [Eiser 1] heeft daarop in de woning van [verweerder 1] rondgekeken.
(ii) [Verweerder 1] heeft op 27 september 2001 een seniorenwoning aan de [b-straat 1] te [plaats] aangevraagd. Deze woning is hem op 3 oktober 2001 toegewezen.
(iii) Partijen hebben op 26 oktober 2001 in de woning van [verweerder 1] met elkaar gesproken over aankoop door [eiser 1] van de woning van [verweerder 1]. Zij zijn het eens geworden over een koopsom van ƒ 500.000,-- en levering omstreeks april 2002, maar zij verschillen erover van mening of toen een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen. Wel zijn zij het erover eens dat toen is afgesproken dat [eiser 1], die vanaf begin november 2001 voor enige tijd naar Spanje zou gaan, vóór 1 november 2001 een bedrag van ƒ 20.000,-- zou storten.
(iv) [Eiser 1] heeft op 29 oktober 2001 een bedrag van ƒ 20.000,-- ten behoeve van [verweerder 1] op de derdengeldrekening van notaris Beijsens te Roosendaal gestort. Deze notaris heeft omstreeks 30 oktober 2001 een concept-koopovereenkomst opgesteld en aan partijen toegezonden. Daarin is onder meer opgenomen dat [eiser 1] uiterlijk op 15 november 2001 bij de notaris als waarborgsom een bedrag van ƒ 20.000,-- zal storten. Dit concept is door geen van de partijen ondertekend.
(v) [Verweerder 1] is op 6 november 2001 naar het kantoor van de notaris gegaan en heeft om uitbetaling van het bedrag van ƒ 20.000,-- gevraagd. Zijn verzoek is geweigerd. Enkele dagen later heeft [verweerder 1] dat nogmaals, zonder resultaat, aan de notaris gevraagd.
(vi) [Verweerder 1] heeft op 9 of 19 november 2001 een briefje bij [eiser 1] in de bus gedaan, inhoudend dat [eiser 1] geen ƒ 20.000,-- op zijn rekening had gestort voor een betaalde optie voor koop van de woning van [verweerder 1], en dat [verweerder 1] nu verder ging met de verkoop van zijn woning.
(vii) Naar aanleiding daarvan heeft de raadsman van [eiser 1] bij brief van 22 november 2001 aan [verweerder 1] geschreven dat er een koopovereenkomst tussen partijen bestaat, dat [eiser 1] een bedrag van ƒ 20.000,-- als aanbetaling c.q. waarborgsom onder de notaris heeft gestort, waarmee [verweerder 1] heeft ingestemd, en dat [eiser 1] [verweerder 1] aan de koopovereenkomst zal houden.
(viii) Bij brief van 26 november 2001 heeft [verweerder 1] daarop geantwoord:
"Ik ben door [eisers] benadert wat betreft de verkoop van ons huis aan de [a-straat 1] te [plaats]. Mijn vraagprijs was 600,000 gulden. Zij konden niet verder gaan dan 500,000 gulden zeiden ze. Zij moesten dan eerst hun eigen woning kunnen verkopen. Daar vroegen [eisers] ongeveer 6 maanden voor. Die woning moest eerst worden verkocht zeiden ze. Want daar rust nog een hypotheek op, vandaar ook dat ze maar tot 500,000 gulden konden gaan. Wij hebben toen gezegd; goed daar gaan we dan mee akkoord. Maar dan moet er een bindende betaling komen dat hebben wij heel duidelijk gesteld. Een aanbetaling, als optie voor de aankoop van onze woning aan de [a-straat]. Toen zijn we de afspraak aangegaan, een bedrag op onze bank rekening de laten storten. Het bedrag is in overleg vast gesteld, op 20.000 gulden daar ging ieder mee akkoord. Dat moest worden gestort, voor dat [eisers] begin november 2001 naar Spanje op vakantie zouden gaan, dat was een bindende voorwaarde. Zij hebben onze bankrekeningnummer mee gekregen. Zij zouden op het stortingsbewijs invullen waar het voor was. Zij hebben gezegd dat het voor begin november op onze bankrekening gestort zou worden. Wij hebben toen nog een keer, duidelijk gesteld als er geen 20.000 gulden werd gestort Door [eisers] op onze bank rekening, voor hun vertrek naar Spanje. Er geen overeenkomst meer was tussen ons en [eisers]. Daar hebben wij alle vier mee ingestemd. Die twintig duizend gulden was voor ons een vastigheid en konden wij ook, in alle rust naar Spanje op vakantie gaan. Dit durven ik en mijn vrouw voor iedere rechter onder ede te bevestigen.
Wij hebben onze bank afschriften afgewacht van 8 november. Toen hebben we alle bankafschriften gecontroleerd. Maar er was geen storting gedaan door [eisers] en was er daarom ook geen bindende afspraak meer. Ik heb [eisers] daar schriftelijk van op de hoogte gebracht. (brief bijgesloten) en daarom ben verder gegaan met de verkoop van mijn woning.
(...)"
(ix) Op 19 november 2001 heeft [verweerder 1] zijn woning aan een derde ([betrokkene 1]) verkocht. In verband met een op 13 februari 2002 door [eiser 1] op de woning gelegd conservatoir beslag tot levering is het pand niet aan [betrokkene 1] geleverd. Ook [betrokkene 1] heeft conservatoir beslag tot levering op het huis gelegd. Hij bewoont het pand inmiddels op basis van een huurovereenkomst met [verweerder 1].
3.2 Partijen hebben in beide feitelijke instanties gestreden over de titel van de door partijen op 26 oktober 2001 afgesproken betaling van ƒ 20.000,-- door [eiser 1]. Het door [verweerder 1] terzake ingenomen standpunt komt er, naar de Hoge Raad uit de stukken afleidt, op neer dat [eiser 1] tegen betaling van dat bedrag een optie zou krijgen om het huis uiterlijk in april of mei 2002 te kopen voor de prijs van ƒ 500.000,-- en dat het door [verweerder 1] te ontvangen bedrag van ƒ 20.000,-- zou dienen ter bestrijding van door hem te maken kosten in verband met het aanhouden van zijn huis gedurende een half jaar voor [eiser 1]. Het standpunt van [eiser 1] houdt in dat op 26 oktober 2001 al een koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat de afgesproken betaling diende als "waarborgsom c.q. aanbetaling". De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 15 oktober 2002 het door [eiser 1] voor zijn standpunt bij te brengen bewijs voorshands geleverd geacht op basis van mededelingen van [verweerder 1] in diens hiervoor in 3.1 onder (viii) geciteerde brief, waarin de rechtbank een bevestiging las van het standpunt van [eiser 1]. De rechtbank liet vervolgens [verweerder 1] toe tot tegenbewijs, maar oordeelde na de getuigenverhoren dat [verweerder 1] daarin niet was geslaagd, omdat de afgelegde partijverklaringen over en weer haaks op elkaar staan. Het hof heeft (in rov. 4.3.3) geoordeeld dat, anders dan de rechtbank oordeelde, niet voorshands bewezen kan worden geacht dat het afgesproken bedrag een gebruikelijke waarborgsom bij de koop van een onroerende zaak betrof. Het acht de brief van [verweerder 1] van 26 november 2001, waarin [eiser 1] een erkenning daarvan meent te lezen, voor meerdere uitleg vatbaar en oordeelt dat die zich ook kan verdragen met de visie van [verweerder 1], temeer waar deze brief de kennelijke bedoeling heeft de brief van de raadsman van [eiser 1] van 22 november 2001, waarin wordt gesproken van een onvoorwaardelijke koopovereenkomst en een waarborgsom van ƒ 20.000,--, te weerspreken. Het enkele voorkomen in de brief van [verweerder 1] van het woord "aanbetaling" maakt dat naar het oordeel van het hof niet anders.
3.3 Onderdeel 1 van middel 1 bestaat in een motiveringsklacht tegen het oordeel van het hof dat niet voorshands bewezen kan worden geacht dat het afgesproken bedrag van ƒ 20.000,-- een gebruikelijke waarborgsom bij de koop van een onroerende zaak betrof. Het onderdeel acht dit oordeel onbegrijpelijk omdat het hof naliet uit te leggen wat onder een "gebruikelijke waarborgsom" moet worden verstaan. Het onderdeel faalt. In hoger beroep heeft [eiser 1] het oordeel van de rechtbank verdedigd en daarbij, onder meer, gesteld dat, zoals het hof in rov. 4.4.1 overwoog, het tussen partijen afgesproken bedrag van ƒ 20.000,-- "een gebruikelijke waarborgsom bij de koop van een onroerende zaak" betrof. Bij die stand van zaken behoefde het hof niet in te gaan op de vraag wat moet worden verstaan onder "een gebruikelijke waarborgsom".
3.4 Ook onderdeel 2 van middel 1 faalt. Het is gericht tegen het oordeel van het hof dat het enkele gebruik door [verweerder 1] in diens brief van 26 november 2001 van het woord "aanbetaling" niet meebrengt dat in die, naar het oordeel van het hof voor meerdere uitleg vatbare, brief een erkenning valt te lezen dat het bedrag van ƒ 20.000,-- de betaling van een gebruikelijke waarborgsom bij de koop van een onroerende zaak betrof. Dat oordeel berust op de aan de feitenrechter voorbehouden uitleg van de bedoelde brief en behoefde geen nadere motivering, terwijl het hof ook niet behoefde uiteen te zetten wat er moet worden verstaan onder "aanbetaling".
3.5 Middel 2 is gericht tegen rov. 4.4.4, luidende:
"In hoger beroep had [eiser 1], op wie de bewijslast van het door hem gestelde karakter van waarborgsom van de betaling van ƒ 20.000,-- rust, mitsdien nadere feiten en omstandigheden moeten stellen op grond waarvan het door hem gestelde karakter bewezen zou kunnen worden geacht. In hoger beroep heeft [eiser 1] echter niet zodanige nieuwe feiten gesteld en te bewijzen aangeboden, zodat het hof zijn stelling omtrent het karakter van de waarborgsom moet verwerpen."
Het middel voert aan dat het hof ten onrechte, althans met niet-inachtneming van de motiveringsplicht, heeft overwogen dat [eiser 1] in hoger beroep nadere feiten en omstandigheden had moeten stellen op grond waarvan het door hem gestelde karakter van waarborgsom van de betaling bewezen zou kunnen worden geacht. Het middel faalt. [eiser 1] heeft in eerste aanleg bewijs aangeboden door het horen van alle betrokken partijen als getuigen. Dat bewijsaanbod had betrekking op het totstandkomen van de overeenkomst en betrof daarmee tevens hetgeen [eiser 1] in dat verband had gesteld aangaande de aard van de overeengekomen betaling van ƒ 20.000,--. In eerste aanleg zijn over dit bewijsthema alle betrokken partijen als getuigen gehoord. Dit in aanmerking genomen, moet rov. 4.4.4 zo worden begrepen dat, nu [eiser 1] in hoger beroep niet heeft aangegeven op welke punten hij met betrekking tot genoemd bewijsthema aanvullend bewijs zou kunnen leveren door het horen van de reeds in eerste aanleg gehoorde getuigen, hij niet tot nadere bewijslevering werd toegelaten. Aldus opgevat geeft 's hofs oordeel niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en behoefde het geen nadere motivering.
3.6 Middel 3 bouwt voort op middel 1 en moet het lot daarvan delen.
3.7 Middel 4 faalt op de in de punten 2.7 - 2.9 van de conclusie van de advocaat-generaal vermelde gronden.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiser] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] c.s. begroot op nihil.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren E.J. Numann, J.C. van Oven, W.A.M. van Schendel en F.B. Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 13 oktober 2006.