Uitspraak
24 februari 2006
Eerste Kamer
Nr. C05/018HR
RM
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
DELTA LLOYD ZORGVERZEKERING N.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. G.C. Makkink,
t e g e n
WILLIAM HOUSE XXXI B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. D. Stoutjesdijk.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerster in cassatie - verder te noemen: William House - heeft bij exploot van 21 november 2002 eiseres tot cassatie - verder te noemen: Delta Lloyd - gedagvaard voor de rechtbank te 's-Gravenhage, sector kanton, en, kort gezegd, gevorderd:
- te verklaren voor recht dat Delta Lloyd met ingang van 1 maart 2003 huurster blijft van 40% van het kantoorgebouw van het Stadhoudersplantsoen nr. 214-216/ Verhulstplein 23-26 te 's-Gravenhage voor de duur van vijf jaren tegen een jaarhuur van € 590.838,--;
- Delta Lloyd te veroordelen aan William House, terzake het huurjaar, 1 maart 2003 - 28 februari 2004 te voldoen een bedrag van € 295.419,--, met indexering, rente en incassokosten;
- Delta Lloyd te veroordelen aan William House de na 28 februari 2004 verschuldigde huurprijs over de vier resterende jaren te voldoen, ieder jaar bij vooruitbetaling te voldoen.
Delta Lloyd heeft de vorderingen bestreden.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 25 juni 2003 de vorderingen afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft William House hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Gravenhage.
Bij arrest van 1 oktober 2004 heeft het hof het vonnis van de rechtbank te 's-Gravenhage, sector kanton, vernietigd en de vorderingen van William House alsnog toegewezen.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft Delta Lloyd beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
William House heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging van het bestreden arrest.
De advocaat van William House heeft bij brief van 25 november 2005 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) De rechtsvoorgangers van partijen zijn met ingang van 1 maart 1988 voor de duur van 15 jaar een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot het kantoorgebouw Stadhoudersplantsoen/Verhulstplein te Den Haag (hierna: het pand).
(ii) Deze huurovereenkomst bevat de volgende bepaling:
"ARTIKEL 3 - OPTIEJAREN
3.1 Verhuurder verleent aan huurder het recht om deze overeenkomst met een termijn van 5 jaar te verlengen.
Na beëindiging van deze 5 jarige termijn heeft huurder nog eenmaal het recht deze huurovereenkomst met een termijn van 5 jaar te verlengen.
Indien huurder van zijn in de eerste of tweede alinea genoemde recht geen gebruik wenst te maken, zal hij daarvan door aangetekend schrijven aan verhuurder kennis geven. Hierbij zullen de volgende opzegtermijnen in acht worden genomen uitgedrukt in maanden voor het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn:
- uiterlijk zes (6) maanden indien de huur tot maximaal 60% van de nuttig verhuurbare kantoorruimte wordt opgezegd.
- uiterlijk twaalf (12) maanden indien de huur van meer dan 60 % van de nuttig verhuurbare kantoorruimte wordt opgezegd."
(iii) Bij brief van 12 april 2000 van Dienstencentrum NUTS Verzekeringen B.V. - een tot het Delta Lloyd concern behorende dochter- of zustermaatschappij van Delta Lloyd die het pand tevens in (mede)gebruik had - heeft Delta Lloyd aan de toenmalige eigenares en verhuurster, Victory Real Estate B.V. (hierna: Victory), verzocht om een voorstel met betrekking tot het onderhoud en de huurprijs voor de periode na 28 februari 2003. Zij voegde daaraan toe dat zij in verband met gesprekken met Delta Lloyd Vastgoed over zowel nieuwbouw- als renovatieopties een spoedige beantwoording op prijs stelde en dat besluitvorming nog dezelfde maand zou totstandkomen.
(iv) Medio 2001 is in diverse media bekend gemaakt dat Delta Lloyd had besloten haar hoofdkantoor te verhuizen van het pand naar nieuwbouw.
(v) In oktober 2001 heeft Victory het pand verkocht aan William House.
(vi) Bij fax van 12 maart 2002 heeft Delta Lloyd aan Victory geschreven geen gebruik te maken van haar optierecht op grond van artikel 3 van de huurovereenkomst en de huur te beëindigen per 1 maart 2003.
(vii) Op 12 maart 2002 heeft Victory het pand in eigendom overgedragen aan William House. De transportakte is op 13 maart 2002 ingeschreven in de openbare registers.
(viii) Bij brief van 19 maart 2002 heeft William House aan Delta Lloyd geschreven niet in te stemmen met opzegging van de gehele huurovereenkomst per 1 maart 2003 en de brief van Delta Lloyd van 12 maart 2002 te beschouwen als een opzegging van 60% van de nuttig verhuurbare kantoorruimte, hetgeen impliceert dat de huurovereenkomst ingaande 1 maart 2003 voor 40% van de nuttig verhuurbare kantoorruimte voor 5 jaar wordt gecontinueerd.
3.2 William House heeft een aantal vorderingen tegen Delta Lloyd ingesteld die erop zijn gebaseerd dat de huurovereenkomst met betrekking tot 40% van het pand na 1 maart 2003 nog vijf jaar doorloopt. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen.
3.3 In hoger beroep heeft Delta Lloyd, voor zover thans nog van belang, het verweer gehandhaafd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat William House als verhuurster een beroep erop kan doen dat de schriftelijke mededeling van Delta Lloyd dat zij geen gebruik zal maken van de huuroptie - welke mededeling contractueel uiterlijk op 28 februari 2002 had moeten geschieden - te laat, namelijk eerst op 12 maart 2002, is gedaan. Daartoe heeft zij aangevoerd dat Victory al medio 2000 heeft geweten dat Delta Lloyd geen gebruik zou maken van haar huuroptie. Volgens Delta Lloyd zou dit het eerste kwartaal van 2000 en nadien expliciet met Victory zijn besproken en zou dit uit de correspondentie blijken. In die gesprekken is, aldus Delta Lloyd, verhuizing enerzijds en voortzetting van de huurovereenkomst op andere voorwaarden anderzijds aan de orde geweest. Uiteindelijk heeft zij besloten te verhuizen, hetgeen ook aan Victory is medegedeeld.
William House heeft een en ander gemotiveerd bestreden. Zij heeft onder meer betoogd dat uit de keuze van Delta Lloyd voor verhuizing naar nieuwbouw niet volgt dat Delta Lloyd geen gebruik zou maken van de huuroptie, omdat dit de mogelijkheid onverlet laat dat het pand door enige andere vennootschap van het Delta Lloyd concern zou worden gebruikt.
3.4 Het hof heeft het verweer van Delta Lloyd verworpen en daaromtrent, samengevat, het volgende geoordeeld.
Uit de overgelegde correspondentie blijkt niet dat Victory al medio 2000 heeft geweten dat Delta Lloyd geen gebruik zou maken van de huuroptie. Delta Lloyd heeft haar stelling dat het niet verlengen van de huur met Victory zou zijn besproken of dat zij aan Victory zou hebben meegedeeld dat zij geen gebruik zou maken van de optie niet nader met feiten onderbouwd. De vermelding in de brief van 12 maart 2002 van Delta Lloyd aan Victory dat in gesprekken van maart en mei 2000 is besproken dat de huur per 1 maart 2003 zou eindigen, komt uit de lucht vallen. Uit de overgelegde brief van 12 april 2000 van Nuts Verzekeringen aan de verhuurster blijkt dat Delta Lloyd toen nog onderhandelde over de huurprijs bij verlenging van de huur voor vijf jaar en in ieder geval toen nog niet besloten had geen gebruik te maken van de optie. Verdere correspondentie is niet overgelegd. Ook als de stelling van Delta Lloyd juist zou zijn dat zij aan Victory zou hebben meegedeeld dat zij had gekozen voor verhuizing, volgt daaruit nog niet dat zij geen gebruik zou willen maken van de huuroptie. Delta Lloyd heeft niet gesteld door wie namens haar met wie namens Victory, wanneer, waar in welke bewoordingen het niet verlengen van de huur zou zijn besproken. Daarom wordt voorbijgegaan aan de stelling dat dit niet verlengen voor 12 maart 2002 tussen Delta Lloyd en Victory besproken zou zijn of door Delta Lloyd aan Victory zou zijn medegedeeld. (rov. 6)
Het beroep van Delta Lloyd op perspublicaties in 2001 omtrent plannen tot verhuizing van Delta Lloyd-Nuts kan haar niet baten: deze publicaties waren niet gericht tot de verhuurster en daaruit kan niet worden afgeleid welke plannen Delta Lloyd had met betrekking tot het pand na verhuizing en met name niet dat zij geen gebruik wilde maken van de huuroptie (rov. 7).
Nu de stellingen dat Victory wist dat Delta Lloyd geen gebruik zou maken van de huuroptie, dat dit met Victory besproken zou zijn en dit aan haar zou zijn meegedeeld, niet met feiten zijn onderbouwd, passeert het hof het bewijsaanbod op dit punt als te vaag (rov. 8).
Het hof acht voorts de stelling van Delta Lloyd dat William House bekend was met de door Delta Lloyd geplande verhuizing niet relevant, omdat uit deze stelling niet volgt dat William House op de hoogte was van de plannen van Delta Lloyd met betrekking tot het pand en daaruit met name niet volgt dat Delta Lloyd geen gebruik wilde maken van de huuroptie (rov. 9).
3.5 Het middel richt zich in twee onderdelen met rechts- en motiveringsklachten tegen de hiervoor in 3.4 samengevatte overwegingen van het hof.
De rechtsklachten houden in dat het hof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting omtrent de inhoud van de stelplicht van Delta Lloyd en omtrent de toereikendheid van haar bewijsaanbod. De motiveringsklachten strekken ten betoge dat het oordeel van het hof onbegrijpelijk is of ontoereikend gemotiveerd, in het bijzonder omdat Delta Lloyd voldoende duidelijk en gespecificeerd heeft gesteld dat de tussen haar en Victory gevoerde gesprekken de keuze tussen verlenging van het huurcontract en verhuizing naar een andere locatie betroffen en dat zij in dat kader medio 2000 aan Victory heeft medegedeeld dat zij had besloten te verhuizen, van welke mededeling zij bewijs heeft aangeboden door het horen van, met name genoemde, personen die namens Delta Lloyd bij die besprekingen aanwezig waren.
De klachten lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.6.1 Het hof heeft geoordeeld, kort gezegd, dat Delta Lloyd haar stellingen, voor zover deze erop neerkomen dat uit hetgeen zij medio 2000 met Victory heeft besproken en aan haar heeft meegedeeld blijkt dat zij afzag van het gebruikmaken van de huuroptie, onvoldoende concreet met feiten heeft onderbouwd en dat het bewijsaanbod terzake als te vaag gepasseerd moet worden. Het heeft voorts geoordeeld dat de enkele bekendheid van William House met het plan van Delta Lloyd om te verhuizen in dit verband niet van belang is.
3.6.2 Het hof heeft - in cassatie niet bestreden - vastgesteld dat uit de overgelegde correspondentie, die niet meer omvat dan de hiervoor in 3.1 genoemde brieven van 12 april 2000 en 12 maart 2002, niet blijkt dat Victory medio 2000 ervan op de hoogte was dat Delta Lloyd geen gebruik zou maken van de huuroptie. Het hof heeft voorts geoordeeld dat wetenschap van Victory dat Delta Lloyd zou gaan verhuizen naar nieuwbouw nog niet impliceert dat Victory ervan op de hoogte was dat Delta Lloyd geen gebruik zou maken van de huuroptie en dat ditzelfde geldt voor dergelijke wetenschap van William House. Die oordelen berusten op waarderingen van feitelijke aard, die in cassatie niet op juistheid kunnen worden onderzocht. Zij zijn, mede tegen de achtergrond van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, niet onbegrijpelijk en zijn toereikend gemotiveerd.
3.6.3 Het vorenstaande in aanmerking genomen, geeft het hiervoor in 3.6.1 samengevatte oordeel van het hof niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. In het bijzonder kan niet worden gezegd dat het hof een onjuiste, want te strenge maatstaf heeft aangelegd bij de beantwoording van de vraag of hetgeen Delta Lloyd ten grondslag legde aan haar stelling dat het beroep van William House op overschrijding van de contractuele opzegtermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was, voldoende concreet was om Delta Lloyd toe te laten tot het door haar aangeboden bewijs. Dat oordeel is niet onbegrijpelijk en behoefde ook geen nadere motivering dan door het hof is gegeven.
3.7 Op het voorgaande stuiten de klachten van het middel af.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt Delta Lloyd in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van William House begroot op € 5.740,34 aan verschotten en op € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, P.C. Kop, W.A.M. van Schendel en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 24 februari 2006.