Uitspraak
25 november 2005
Eerste Kamer
Nr. C04/195HR
JMH
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
DE GEMEENTE 's-GRAVENHAGE,
gevestigd te 's-Gravenhage,
EISERES tot cassatie, voorwaardelijk
incidenteel verweerster,
advocaat: mr. P.S. Kamminga,
t e g e n
[Verweerster],
gevestigd te [vestigingsplaats],
VERWEERSTER in cassatie, voorwaardelijk
incidenteel eiseres,
advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie - verder te noemen: de Gemeente - heeft bij exploot van 27 april 2001 verweerster in cassatie - verder te noemen: [verweerster] - gedagvaard voor de kantonrechter te 's-Gravenhage en gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. te verklaren voor recht dat de Gemeente terecht gestanddoening van de huurovereenkomst, zoals gesloten tussen erfpachtster en [verweerster] met betrekking tot de percelen gelegen aan de [a-straat 1 t/m 4] (bij conclusie van repliek gewijzigd in [2 t/m 4]) te [plaats], heeft geweigerd op grond van art. 5:94 lid 2 BW;
II. te verklaren voor recht dat er tussen de Gemeente en [verweerster] met betrekking tot voormelde percelen geen sprake is van een huurovereenkomst;
III. [verweerster] te veroordelen voormelde percelen met ingang van medio september 2001, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen;
IV. de Gemeente te machtigen om indien [verweerster] met die ontruiming in gebreke mocht blijven, deze zelf op kosten van [verweerster] te doen bewerkstelligen door een deurwaarder, zonodig met behulp van de politie en/of justitie;
[Verweerster] heeft de vordering bestreden.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 14 november 2001 de vorderingen van de Gemeente grotendeels toegewezen en [verweerster] in de proceskosten van de Gemeente veroordeeld.
Tegen dit vonnis heeft [verweerster] hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te 's-Gravenhage.
Bij tussenvonnis van 27 augustus 2003 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast en bij eindvonnis van 17 maart 2004 heeft de rechtbank het vonnis van de kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van de Gemeente afgewezen en de Gemeente in de proceskosten van [verweerster] in beide instanties veroordeeld.
Het eindvonnis van de rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het eindvonnis van de rechtbank heeft de Gemeente beroep in cassatie ingesteld. [Verweerster] heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende het voorwaardelijk incidenteel beroep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het principale beroep.
De advocaat van de Gemeente heeft bij brief van 6 juli 2005 op de conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel in het principale beroep
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Verweerster] heeft per 1 januari 1981 de panden [a-straat 2 t/m 4] te [plaats] gehuurd van [A] B.V. (verder te noemen: [A]), die de panden op haar beurt huurde van de erfpachter, [betrokkene 1].
(ii) Het erfpachtrecht, waarvan het tijdvak waarvoor het verleend was op 31 december 1999 zou aflopen, is op 31 maart 1983 economisch overgedragen aan [A] en op 4 april 1995 juridisch overgedragen aan Laakhaven Onroerend Goed Exploitatiemaatschappij B.V. (verder te noemen: LOGE).
(iii) Op 18 mei 1995 werden de aandelen in [verweerster] verkocht aan [betrokkene 2], directeur van [verweerster], en in dat kader werd op 10 augustus 1995 een huurovereenkomst met betrekking tot de panden gesloten tussen [verweerster] en LOGE, ingaande 1 januari 1995, voor de duur van tien jaren en tien optiejaren.
(iv) Bij exploit van 4 augustus 2000 heeft de Gemeente LOGE aangezegd dat de inmiddels afgelopen erfpacht niet zal worden heruitgegeven en heeft zij het (op de voet van art. 5:98 lid 1 BW verlengde) erfpachtrecht opgezegd tegen 8 augustus 2001.
3.2 De vraag waar het om gaat in deze procedure is, of de Gemeente na het einde van de erfpacht op de voet van art. 5:94 lid 2 BW mocht weigeren de door [verweerster] op 18 mei 1995 aangegane huurovereenkomst gestand te doen. In zijn vonnis van 14 november 2001 oordeelde de kantonrechter dat de Gemeente de gestanddoening terecht heeft geweigerd omdat de sluiting van een huurovereenkomst voor een tijdsduur van tien jaren en tien optiejaren niet gebruikelijk is en veroordeelde hij [verweerster] de panden per 28 juni 2002 te ontruimen.
3.3 De rechtbank heeft, in het kader van de hiertegen gerichte eerste grief van [verweerster], allereerst onderzocht de stelling van de Gemeente dat de huurovereenkomst van 10 augustus 1995 ongeldig is omdat die niet bevoegdelijk is aangegaan, nu als ingangsdatum werd afgesproken 1 januari 1995, terwijl het erfpachtrecht eerst nadien aan LOGE werd overgedragen zodat LOGE niet beschikkingsbevoegd was.
3.4 De rechtbank heeft deze stelling van de Gemeente verworpen. Zij stelde voorop, dat het erfpachtrecht op het moment dat de huurovereenkomst werd gesloten al was overgedragen aan LOGE, maar dat op zichzelf juist is dat het LOGE niet vrijstond de percelen - met terugwerkende kracht - per 1 januari 1995 te verhuren, aangezien het erfpachtrecht toen nog rustte bij [A]. De rechtbank oordeelde vervolgens, kort gezegd, dat naar analogie van het bepaalde in art. 3:58 BW moet worden geconcludeerd dat het sluiten van de huurovereenkomst met terugwerkende kracht is bekrachtigd, nu alle onmiddellijk belanghebbenden ([A], LOGE en [verweerster]) van de aanvang af op de hoogte waren van de inhoud en de strekking van de huurovereenkomst en volledig hebben meegewerkt aan de uitvoering daarvan zonder zich op voormeld gebrek in die overeenkomst te beroepen.
3.5 De hiertegen gerichte klacht van onderdeel 1 onder a faalt reeds omdat die miskent dat de in lid 2 van art. 5:94 BW gestelde eis dat de verhuur of verpachting bevoegdelijk moet zijn aangegaan, ziet op de in het eerste lid van dat artikel bedoelde bevoegdheid. Dat is de bevoegdheid van de erfpachter tegenover de eigenaar om, voor zover in de akte van vestiging niet anders is bepaald, de zaak waarop het recht van erfpacht rust te verhuren of verpachten. Dit brengt mee dat de door de Gemeente opgeworpen stelling dat LOGE niet bevoegd was de panden aan [verweerster] te verhuren met terugwerkende kracht en met ingang van een tijdstip waarop LOGE zelf nog geen erfpachter was, niet van belang is voor de vraag of de verhuur een "bevoegdelijk aangegane verhuur" is als in art. 5:94 lid 2 BW bedoeld. De klacht stuit hierop af, wat er ook zij van het oordeel van de rechtbank met betrekking tot de (analoge) toepasbaarheid van art. 3:58 BW.
3.6 Onderdeel 1 betoogt onder b dat het vonnis van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd is, nu de rechtbank in het kader van de beoordeling van de vraag of de huurovereenkomst tussen [verweerster] en LOGE bevoegdelijk tot stand is gekomen, is voorbijgegaan aan de essentiële stellingen van de Gemeente dat die huurovereenkomst is aangegaan terwijl er al een lopende (onder)verhuurverhouding bestond, in het zicht van de afloop van de erfpacht per 31 december 1999, voor een langere periode dan de resterende looptijd van de erfpacht en zonder overleg met of instemming van de Gemeente. Dit betoog gaat niet op, nu de rechtbank kennelijk, en niet onbegrijpelijk, van oordeel is geweest dat de erfpachttitel geen verhuurverbod aan de erfpachter inhield en dat de door de Gemeente bedoelde omstandigheden niet afdoen aan de bevoegdheid van LOGE de zaak waarop het recht van erfpacht rust te verhuren (art. 5:94 lid 1 BW). Ook deze klacht faalt dus.
3.7 In onderdeel 1 onder c klaagt de Gemeente dat de rechtbank bij haar beslissing dat de huurovereenkomst bevoegdelijk tot stand is gekomen geen inzicht heeft gegeven in haar gedachtegang met betrekking tot de stelling van de Gemeente dat [verweerster] en LOGE bij het aangaan van de huurovereenkomst te kwader trouw waren. Deze klacht slaagt evenmin. Kennelijk, en niet onbegrijpelijk, oordeelde de rechtbank dat ook de door de Gemeente gestelde kwade trouw van de betrokken partijen niet afdoet aan de uit art. 5:94 lid 1 BW voortvloeiende bevoegdheid van LOGE om te verhuren.
3.8 Onderdeel 2 - waartoe volgens de schriftelijke toelichting van de advocaat van de Gemeente mede behoort de eerste alinea van de in de cassatiedagvaarding onder 3 aangedragen klachten - bevat twee klachten, die beide ervan uitgaan dat het einde van de erfpacht voor de toepassing van art. 5:94 lid 2 BW in het onderhavige geval viel op 31 december 1999, zijnde het einde van het tijdvak waarvoor het recht van erfpacht was verleend. De tweede klacht betoogt dat de rechtbank blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door betekenis eraan te hechten dat de erfpacht na verlenging op de voet van art. 5:98 lid 1 BW op 8 augustus 2001 definitief eindigde. De klachten zijn ongegrond, omdat in geval van een op de voet van art. 5:98 lid 1 verlengde erfpacht "het einde van de erfpacht" in de daaraan in art. 5:94 lid 2 BW toe te kennen betekenis valt op de dag waarop de verlengde erfpacht eindigt. De in art. 5:94 lid 2 aangewezen termijnen moeten worden gerekend vanaf die dag. De eigenaar mag gestanddoening van een lopende huurovereenkomst die zonder zijn toestemming is aangegaan dan ook slechts weigeren voorzover die langer zal lopen dan de in art. 5:94 lid 2 aangewezen tijdsduur, te rekenen vanaf die dag. Terecht dus heeft de rechtbank 8 augustus 2001 aangewezen als de dag waarop het erfpachtrecht eindigde en heeft zij beslissende betekenis gehecht aan de omstandigheid dat het toen nog resterende deel van de tijdsduur waarvoor de onderhavige huurovereenkomst - die betrekking had op bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 (oud) BW - was aangegaan kleiner was dan vijf jaar.
3.9 Onderdeel 3 klaagt dat de rechtbank blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting en een onjuiste uitleg aan het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2002, nr. C01/310, NJ 2003, 78, heeft gegeven door de stelling van de Gemeente dat de verhuring geschied is op ongewone, voor de Gemeente bezwarende, voorwaarden als in het slot van lid 2 van art. 5:94 BW bedoeld, onbeoordeeld te laten. Die ongewone, voor de Gemeente bezwarende voorwaarden hielden in, zoals de Gemeente in haar inleidende dagvaarding aanvoerde, dat verhuurd werd voor een ongebruikelijk lange periode van tien jaar, met een ongebruikelijk optierecht van de huurder voor een verlenging van tien jaar, zulks terwijl de partijen bij de huurovereenkomst wisten dat het recht van erfpacht zou aflopen op 31 december 1999. Ook deze klacht faalt, omdat de maatstaf aan de hand waarvan beslist moet worden hoe lang na het einde van de erfpacht nog van de eigenaar gevergd kan worden dat hij een bij dat einde nog lopende verhuur of verpachting gestand doet, gevonden moet worden in de in lid 2 van art. 5:94 BW aangewezen termijnen. De in dat artikellid bedoelde ongewone of voor de eigenaar bezwarende voorwaarden kunnen dus niet daarin bestaan dat de verhuur of de verpachting voor een ongewoon lange periode is aangegaan, ook niet indien dat willens en wetens is geschied in het zicht van het einde van het tijdvak waarvoor het recht van erfpacht is verleend.
3.10 Ook de motiveringsklachten van onderdeel 3 slagen niet, nu, zoals uit het voorgaande blijkt, de hier bedoelde stelling van de Gemeente, op zichzelf genomen, niet kon leiden tot het door haar daaraan verbonden gevolg dat zij gestanddoening van de verhuur kon weigeren. Het principale beroep faalt derhalve.
3.11 Het incidentele beroep, dat is ingesteld onder de voorwaarde dat het middel in het principale beroep tot vernietiging van het vonnis van de rechtbank leidt, behoeft gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geen behandeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het principale beroep;
veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op € 359,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren O. de Savornin Lohman, E.J. Numann, J.C. van Oven en F.B. Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 25 november 2005.