Uitspraak
11 juni 2004
Eerste Kamer
Nr. C03/051HR
JMH/AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
ALOG ONROEREND GOED EN HANDELMIJ B.V.,
gevestigd te Best,
EISERES tot cassatie,
advocaten: mrs. G. Snijders en D. Stoutjesdijk,
t e g e n
[Verweerster],
gevestigd te [vestigingsplaats],
VERWEERSTER in cassatie,
advocaten: mrs. J.G. de Vries Robbé en J.A.M.A. Sluysmans.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie - verder te noemen: Alog - heeft bij exploot van 2 oktober 1995, hersteld bij exploot van 14 november 1995, verweerster in cassatie - verder te noemen: [verweerster] - gedagvaard voor de kantonrechter te Heerlen en gevorderd bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat [verweerster] gehouden is tot vergoeding van de schade als ten gevolge van de wateroverlast op maandag 25 juli 1994 door Alog geleden in de door haar gehuurde bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] te [plaats];
2. [verweerster] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de gehele door Alog geleden schade, waaronder de haar in rekening gebrachte schade van haar onderhuurder, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, te onderscheiden in schade uit hoofde van het huurders belang, zijnde ƒ 56.925,26 exclusief BTW ten bedrage van ƒ 9.961,92, vanaf 16 december 1994 de overige schade vanaf 28 september 1995, althans ingaande de dag der dagvaarding.
[Verweerster] heeft de vorderingen bestreden.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 6 juni 1997 [verweerster] tot bewijslevering toegelaten en bij tussenvonnis van 8 september 1999 een comparitie van partijen gelast. Vervolgens heeft de kantonrechter bij tussenvonnis van 14 februari 2001 Alog in de gelegenheid gesteld een akte te nemen en Alog tot bewijslevering toegelaten. Na enquête heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 14 november 2001 voor recht verklaard dat [verweerster] gehouden is tot vergoeding van de schade als ten gevolge van de wateroverlast op maandag 25 juli 1994 door Alog geleden in de door haar gehuurde bedrijfsruimte aan bovenstaand adres, [verweerster] veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Alog te voldoen een bedrag van ƒ 87.638,63, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 14 november 1995 tot aan de dag der algehele voldoening, en het meer of anders gevorderde afgewezen.
Tegen de vonnissen van de kantonrechter van 6 juni 1997, 8 september 1999, 14 februari 2001 en 14 november 2001 heeft [verweerster] hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te Maastricht.
Bij vonnis van 31 oktober 2002 heeft de rechtbank voormelde vier vonnissen van de kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende, het door Alog gevorderde afgewezen.
Het vonnis van de rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de rechtbank heeft Alog beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal F.F. Langemeijer strekt tot verwerping van het beroep.
De advocaten van Alog hebben bij brief van 8 april 2004 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Verweerster] verhuurt aan Alog een bedrijfsruimte te [plaats], (hierna: de bedrijfsruimte) ingevolge een door beider rechtsvoorgangers ingaande 1 augustus 1978 gesloten huurovereenkomst. Alog heeft de bedrijfsruimte in gebruik gegeven aan Aldi Best B.V. ten behoeve van de exploitatie van een supermarkt.
(ii) In 1993 heeft [verweerster] de bedrijfsruimte verbouwd.
(iii) Op 25 juli 1994 heeft zware regenval plaatsgevonden, waardoor regenwater de bedrijfsruimte is binnengedrongen en deze ruimte tot een hoogte van 80 à 90 cm onder water is komen te staan. Alog heeft [verweerster] aansprakelijk gesteld voor de daardoor geleden schade.
3.2 In dit geding heeft Alog aan haar hiervoor in 1 weergegeven vorderingen ten grondslag gelegd dat de in 3.1 onder (iii) bedoelde, door Aldi Best geleden, schade voor haar rekening is gekomen ingevolge de met Aldi Best gesloten overeenkomst. Voor deze schade is [verweerster], zo stelt Alog, aansprakelijk. Het ontstaan van de schade is immers veroorzaakt door een gebrek van de bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1588 lid 1 (oud) BW. Voor een zodanig gebrek staat de verhuurder van rechtswege in, ook al mocht hij dit tijdens het doen van de verhuring niet hebben gekend.
[Verweerster] heeft de vorderingen gemotiveerd bestreden. Zij heeft daartoe met name aangevoerd (a) dat de schade niet is veroorzaakt door een gebrek van de bedrijfsruimte, maar doordat het gemeenteriool ter plaatse ondeugdelijk was. Voor het geval dit anders zou zijn heeft zij zich (b) op overmacht beroepen, althans (c) op eigen schuld van Alog aan (de omvang van) haar schade. Ten slotte heeft [verweerster] gesteld (d) dat Alog, althans Aldi Best, al eerder last heeft gehad van wateroverlast zonder dit aan [verweerster] te hebben gemeld, die daartegen dan bij de verbouwing in 1993 op goedkope en eenvoudige wijze voorzieningen had kunnen treffen.
3.3 De kantonrechter heeft deze verweren verworpen en in zijn eindvonnis de vordering van Alog toegewezen zoals hiervoor in 1 is vermeld.
3.4 In hoger beroep heeft de rechtbank deze vonnissen vernietigd en de vorderingen van Alog alsnog afgewezen. Zij overwoog daartoe in de kern dat verweer (d) wel degelijk gegrond is omdat onaanvaardbaar is dat een huurder met een beroep op art. 7A:1588 lid 1 (oud) BW vergoeding van schade als gevolg van een gebrek van het verhuurde goed vordert, indien hij dit gebrek kent en nalaat de verhuurder daarover in te lichten. In het onderhavige geval moet worden aangenomen dat het gebrek al voor de verbouwing in 1993 bestond omdat de bedrijfsruimte in de periode van 28 juli 1987 tot en met 2 juni 1993 zes maal onder water heeft gestaan. Vóór de verbouwing kon het binnenstromende water worden afgevoerd door de deuren aan de voorzijde van de bedrijfsruimte open te zetten; na de - op verzoek van Alog verrichte - verbouwing was dit niet meer mogelijk omdat in de bedrijfsruimte een muur is gebouwd als gevolg waarvan het water werd tegengehouden. Alog heeft erkend dat zij de eerdere gevallen van wateroverlast niet heeft gemeld, daartoe aanvoerend dat het binnendringende water toen geen schade opleverde en dat de directeur van [verweerster] vlakbij de bedrijfsruimte woonde en dus van de overlast op de hoogte moest zijn, maar deze verweren gaan niet op. Alog had moeten beseffen dat het gebrek aan de bedrijfsruimte door de plaatsing van de muur bij de verbouwing ernstiger zou worden en had [verweerster] daarvoor moeten waarschuwen. Nu zij dat heeft nagelaten, dient de vervolgens geleden schade voor rekening van Alog te blijven (rov. 4.3.3).
3.5 Onderdeel 1 van het hiertegen gerichte middel betoogt dat de rechtbank een onjuiste maatstaf aan haar oordeel ten grondslag heeft gelegd omdat niet blijkt dat zij - kort gezegd - heeft getoetst aan de in art. 6:248 lid 2 BW bedoelde maatstaf.
Het onderdeel mist doel. Door naar aanleiding van het betoog van [verweerster] in haar eerste grief dat zij op grond van redelijkheid en billijkheid niet schadeplichtig is jegens Alog, te oordelen dat het beroep van Alog op art. 7A:1588 lid 1 (oud) BW in de gegeven - in het bestreden vonnis uitvoerig beschreven - omstandigheden onaanvaardbaar is, heeft de rechtbank de door Alog ingeroepen grondslag voor haar vorderingen klaarblijkelijk getoetst aan de in art. 6:248 lid 2 BW bedoelde maatstaven van redelijkheid en billijkheid.
3.6 Onderdeel 2 is gebaseerd op het uitgangspunt dat de rechtbank de in HR 6 juni 1997, nr. 16312, NJ 1998, 128, gegeven regel heeft toegepast en betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat deze regel niet (zonder meer) geldt ten aanzien van de onderhavige vordering tot schadevergoeding.
Het onderdeel mist feitelijke grondslag omdat, zoals in het hiervoor in 3.4 overwogene ligt besloten, de rechtbank de onderhavige vordering van Alog rechtstreeks heeft getoetst aan de in art. 6:248 lid 2 BW bedoelde maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Daaraan doet niet af dat [verweerster] zich in verband met het door haar mede gevoerde verweer dat Alog eigen schuld had aan (de omvang van) haar schade, heeft beroepen op het in het onderdeel bedoelde arrest van de Hoge Raad.
3.7 Met onderdeel 3 betoogt Alog dat, nu vaststaat dat de bedrijfsruimte een gebrek had in de zin van art. 7A:1588 lid 1 (oud) BW, niet valt in te zien dat [verweerster] niet aansprakelijk is voor de dientengevolge door Alog geleden schade op grond van het enkele feit dat Alog heeft nagelaten [verweerster] van het gebrek op de hoogte te stellen; daarvoor zijn bijkomende omstandigheden nodig, die door de rechtbank echter niet of onvoldoende zijn vastgesteld.
Het onderdeel mist feitelijke grondslag. De rechtbank heeft immers haar oordeel, dat het onaanvaardbaar is dat Alog zich op het onderhavige gebrek beroept, wel degelijk gebaseerd op een reeks specifieke - en als toereikend te beschouwen - omstandigheden van het gegeven geval, te weten (i) dat de bedrijfsruimte voor de verbouwing zes maal onder water heeft gestaan, (ii) dat Alog zich had moeten realiseren dat de gerede kans bestond dat een volgende keer wél schade door binnenstromend water zou ontstaan, (iii) dat zij daarvan niettemin geen mededeling heeft gedaan aan [verweerster] (iv) die daarvan ook niet uit anderen hoofde op de hoogte was, (v) dat door de in 1993 uitgevoerde verbouwing de tot dan toe gebruikelijke afvoer van het binnenstromende water onmogelijk werd gemaakt en (vi) dat deze verbouwing is uitgevoerd op verzoek van Alog zelf.
3.8 Onderdeel 4 betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft meegewogen dat het onderhavige gebrek al bestond voor de in 1993 uitgevoerde verbouwing. Aldus heeft zij miskend dat de situatie voor de verbouwing niet relevant is omdat uit de in het geding gebrachte overzichten en (getuigen)verklaringen blijkt dat voor de verbouwing geen sprake was van een gebrek van het verhuurde goed in de zin van art. 7A:1588 lid 1 (oud) BW. De tot dan toe ondervonden wateroverlast was immers goed beheersbaar.
Het onderdeel faalt. De rechtbank heeft geen rechtsregel geschonden en haar oordeel evenmin onbegrijpelijk gemotiveerd door te overwegen dat het onderhavige gebrek al voor de verbouwing in 1993 bestond en dat Alog haar verhuurder [verweerster] daarvoor had moeten waarschuwen omdat Alog had moeten beseffen dat het gebrek in de gegeven omstandigheden ernstiger zou worden door de verbouwing. In deze redenering is het feit dat het gebrek al bestond voor de in 1993 uitgevoerde verbouwing, wel degelijk van belang.
Indien het onderdeel tevens de klacht bevat dat de rechtbank heeft miskend dat de al voor de verbouwing in 1993 aanwezige oorzaken van de - toen nog beheersbare - wateroverlast, geen gebreken van het verhuurde in de hier bedoelde zin opleverden, kan het niet tot cassatie leiden bij gebrek aan feitelijke grondslag. De rechtbank heeft met haar overweging dat het gebrek ook al voor de in 1993 uitgevoerde verbouwing bestond, immers klaarblijkelijk niet bedoeld te oordelen dat toen al sprake was van een gebrek in de zin van art. 7A:1588 lid 1 (oud) BW - zij had ook geen aanleiding zich over die vraag uit te spreken, nu de vordering noch het verweer daarop was gebaseerd - maar slechts dat toen al sprake was van een gebrek in het verhuurde dat ten gevolge van de verbouwing uitgroeide tot een gebrek in de zin van de hier bedoelde wettelijke bepaling.
3.9 Onderdeel 5 herhaalt of bouwt voort op de klachten van de onderdelen 3 en 4 en moet dus het lot daarvan delen.
3.10 Tegen het verweer van [verweerster] dat Alog de wateroverlast in de periode vanaf 28 juli 1987 tot en met 2 juni 1993 nooit aan haar heeft medegedeeld, heeft Alog onder meer ingebracht dat de toenmalige directeur van [verweerster] vlakbij de bedrijfsruimte woonde en het gebrek dus kende of moest kennen. [Verweerster] heeft daarop bestreden dat haar toenmalige directeur vlakbij de bedrijfsruimte woonde. Het vervolgens gegeven oordeel van de rechtbank moet aldus worden verstaan, dat Alog haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd, nu zij na de betwisting daarvan door [verweerster] niet door bescheiden of anderszins heeft aangetoond dat die directeur inderdaad in de relevante periode ter plaatse woonde.
Tegen deze achtergrond betoogt onderdeel 6 dat de rechtbank van een onjuiste rechtsopvatting over de regels van stelplicht en bewijslast van art. 150 Rv. heeft blijk gegeven door te oordelen dat het, tegenover de betwisting door [verweerster], op de weg van Alog had gelegen aan te tonen dat de toenmalige directeur van [verweerster] op de hoogte had moeten zijn van de overstromingen die voor de verbouwing in 1993 hadden plaatsgevonden.
Het onderdeel faalt. Alog heeft met haar onderhavige stelling niet bestreden dat zij de eerdere wateroverlast nooit aan [verweerster] had medegedeeld. Zij betoogde dat een zodanige mededeling in de gegeven omstandigheden overbodig was. De stelplicht van dit bevrijdende feit rustte op Alog.
3.11 Onderdeel 7 bestrijdt als onjuist of onvoldoende gemotiveerd het oordeel van de rechtbank dat [verweerster] onweersproken heeft gesteld dat de verbouwing heeft plaatsgevonden op initiatief en naar de wensen van Alog. Het onderdeel voert daartoe aan dat zulks onverlet laat dat de verbouwing plaatsvond in opdracht en voor rekening en risico van [verweerster] als verhuurster van de bedrijfsruimte.
Het onderdeel mist zowel belang als feitelijke grondslag. De onderhavige verbouwing heeft inderdaad plaatsgevonden voor rekening en risico van [verweerster], maar dit is door de rechtbank niet miskend. Zij heeft haar beslissing immers niet (mede) gebaseerd op het antwoord op de vraag in wiens opdracht en voor wiens risico de verbouwing plaatsvond, maar op het feit dat, hoewel de verhuurde bedrijfsruimte in bijzondere mate gevoelig was gebleken voor wateroverlast, Alog toch aan [verweerster] heeft verzocht de onderhavige verbouwing uit te voeren hoewel zij wist of behoorde te begrijpen dat het onderhavige gebrek van het verhuurde daardoor aanzienlijk zou verergeren en zij heeft nagelaten [verweerster] daarvoor te waarschuwen.
3.12 Onderdeel 8 ten slotte baseert een klacht op de stelling dat de rechtbank 'als zodanig' niet heeft vastgesteld dat Alog wist of behoorde te weten dat het feit dat bij de verbouwing in 1993 een scheidingsmuur werd geplaatst, grote wateroverlast tot gevolg zou hebben doordat het water niet langer op de voorheen gebruikelijke wijze kon wegstromen.
Het onderdeel kan niet tot cassatie leiden bij gebrek aan feitelijke grondslag omdat het bestreden vonnis niet anders kan worden gelezen dan dat de rechtbank dit wel degelijk heeft vastgesteld.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt Alog in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op € 316,34 aan verschotten en € 1.365,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren D.H. Beukenhorst, A. Hammerstein, P.C. Kop en F.B. Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels op 11 juni 2004.