Uitspraak
Nr. 39.453
12 maart 2004
Za
gewezen op het beroep in cassatie van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Langedijk (hierna: B en W) tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam van 3 februari 2003, nr. P 02/00401, betreffende na te melden ten aanzien van X te Z gegeven beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken.
1. Beschikking, bezwaar en geding voor het Hof
Ten aanzien van belanghebbende is bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z, gemeente Langedijk, voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 vastgesteld op ƒ 467.000.
Na door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar heeft het hoofd Financieel Beleid van de gemeente Langedijk bij uitspraak de beschikking gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij het Hof.
Het Hof heeft het beroep gegrond verklaard, de bestreden uitspraak vernietigd, en de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot ƒ 376.000. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
B en W hebben tegen 's Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
B en W hebben een conclusie van repliek ingediend.
3. Beoordeling van de klachten
3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
3.1.1. Belanghebbende heeft tezamen met een ander de onderhavige, in het jaar 2000 gebouwde onroerende zaak (hierna: de woning) bij een koopaannemingsovereenkomst van 19 juli 1999 verkregen voor een koopaanneemsom van ƒ 376.562, waarin begrepen een bedrag van ƒ 7562 aan bouwrente. De woning is gelegen in een nieuwbouwwijk, bij de ontwikkeling waarvan de gemeente Langedijk (hierna: de gemeente) is opgetreden als verkoper van de grond en als projectontwikkelaar. De woning is verkocht voor een prijs die tevoren door de gemeente en de aannemer was overeengekomen, en de toewijzing van de woning is geschied volgens door de gemeente vastgestelde regels. De gemeente heeft de kavel waarop de woning is gebouwd, aan de aannemer verkocht voor een prijs van ƒ 102.981 vrij op naam, een en ander naar het prijspeil per 1 oktober 1997 en met een rentepercentage van 5.
3.1.2. De gemeente heeft aan de aannemer grond verkocht onder de verplichting voor de aannemer op die grond huizen te bouwen volgens bepaalde specificaties en deze huizen voor een vooraf tussen de gemeente en de aannemer overeengekomen prijs inclusief de grond te verkopen aan een koper die voldoet aan door de gemeente gestelde criteria.
3.2. Uit de onder 3.1.2 vermelde omstandigheden heeft het Hof afgeleid dat de aannemer niet vrij was de woning te verkopen tegen de hoogst mogelijke opbrengst en dat niet kan worden gezegd dat de tussen belanghebbende en de aannemer overeengekomen prijs zonder meer geacht kan worden overeen te komen met de waarde ervan in het economische verkeer.
3.3. Vervolgens heeft het Hof, na geconcludeerd te hebben dat de waarde van de grond tussen partijen niet in geschil is, wat de opstal betreft geoordeeld dat ervan mag worden uitgegaan dat de door de aannemer voor de opstallen te verkrijgen prijs overeenstemt met de waarde ervan in het economische verkeer. Het Hof heeft daartoe redengevend geoordeeld dat de door de koper (in dit geval belanghebbende) betaalde prijs is overeengekomen tussen de aannemer en de gemeente, en dat aannemelijk is dat laatstgenoemden daarbij met elkaar hebben gehandeld als onafhankelijke derden, zodat in de regel ervan mag worden uitgegaan dat de door de aannemer voor de opstallen te verkrijgen prijs overeenstemt met de waarde ervan in het economische verkeer. Ten slotte heeft het Hof aannemelijk geoordeeld dat de waarde van de woning van belanghebbende de som bedraagt van de aldus afzonderlijk berekende waarden van de grond en de opstal.
3.4. Het middel klaagt onder meer dat de waarde in het economische verkeer van het totale object (grond plus opstal) niet valt af te leiden uit de door het Hof tot uitgangspunt genomen gegevens met betrekking tot de onderdelen daarvan, in het bijzonder niet uit de aanneemsom. Deze klacht slaagt. Indien al als regel zou mogen worden aangenomen dat de tussen de projectontwikkelaar (de gemeente) en de aannemer overeengekomen aanneemsom van een woning overeenstemt met de waarde in het economische verkeer van die woning, dan nog valt niet zonder meer in te zien waarom die regel ook zou opgaan onder de hiervoor in 3.1.2 en 3.2 vermelde omstandigheden. Het oordeel van het Hof behoefde dan ook nadere motivering, die de uitspraak niet bevat.
3.5. Reeds op deze grond kan 's Hofs uitspraak niet in stand blijven. De overige klachten behoeven geen behandeling. Verwijzing moet volgen, voor een onderzoek van de zaak in volle omvang.
4. Proceskosten
De Hoge Raad acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
5. Beslissing
De Hoge Raad:
verklaart het beroep gegrond,
vernietigt de uitspraak van het Hof, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht, en
verwijst het geding naar het Gerechtshof te Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest.
Dit arrest is gewezen door de vice-president A.G. Pos als voorzitter, en de raadsheren P.J. van Amersfoort en C.J.J. van Maanen, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier A.I. Boussak-Leeksma, en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2004.