Uitspraak
8 november 2002
Eerste Kamer
Nr. C01/089HR
AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
1. [Eiser 1] en
2. [Eiseres 2],
beiden wonende te [woonplaats],
EISERS tot cassatie,
advocaat: mr. E. van Staden ten Brink,
t e g e n
[Verweerder], wonende te [woonplaats],
VERWEERDER in cassatie,
niet verschenen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerder in cassatie - verder te noemen: [verweerder] - heeft bij exploit van 9 juli 1998 eisers tot cassatie - verder te noemen: [eiser] c.s. - gedagvaard voor de Rechtbank te Assen en gevorderd:
* [eiser] c.s. te veroordelen de onroerende zaak, te weten de boerenbehuizing met verdere opstallen, erf en grond, staande en gelegen te [woonplaats], [a-straat 1], binnen vijf dagen na betekening van het te deze te wijzen vonnis ontruimd ter beschikking van [verweerder] te stellen en met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen, onder achterlating van al hetgeen tot vorenomschreven onroerende zaak behoort, als onder meer omschreven in het exploit van gerechtsdeurwaarder J. Pranger d.d. 6 maart 1998, een en ander op straffe van een dwangsom met nevenvorderingen;
* [eiser] c.s. te veroordelen ter zake van schadevergoeding aan [verweerder] te betalen een bedrag van ƒ 100.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente over laatstgenoemd bedrag vanaf 8 juli 1998 tot aan de dag der algehele voldoening en voorts tot vergoeding van verdere schade en kosten, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, een en ander met inbegrip van een vergoeding van de wettelijke rente vanaf 1 juli 1998.
[Eiser] c.s. hebben de vordering bestreden.
Na een ingevolge een tussenvonnis van 22 september 1998 op 30 oktober 1998 gehouden comparitie van partijen heeft de Rechtbank bij tussenvonnis van 15 december 1998 [eiser] c.s. toegelaten te bewijzen, dat,
a. is afgesproken, dat [eiser] c.s. in het pand mochten blijven wonen, als eiser tot cassatie sub 1, [eiser], voor [betrokkene 1] zou blijven werken;
b. [eiser], voor de eigendomsoverdracht 30 à 40 uur per week voor [betrokkene 1] werkte tegen betaling;
c. [eiser] na de eigendomsoverdracht tot ongeveer de datum van het faillissement in ongeveer gelijke omvang is blijven werken.
Na getuigenverhoren op 5 maart 1999, 31 maart 1999 en 17 juni 1999 heeft de Rechtbank bij eindvonnis van 23 november 1999:
a. [eiser] c.s. veroordeeld om de onroerende zaak, te weten de boerenbehuizing met verdere opstallen, erf en grond, staande en gelegen te [woonplaats], [a-straat 1], na betekening van dit vonnis uiterlijk op 1 februari 2000 ontruimd ter beschikking van [verweerder] te stellen en met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen, onder achterlating van al hetgeen tot vorenomschreven in het exploit van gerechtsdeurwaarder J. Pranger d.d. 6 maart 1998, met machtiging op [verweerder] om, indien gedaagden na 1 februari 2000 (na betekening van dit vonnis) met die ontruiming in gebreke blijven, deze zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie, en met bepaling dat dit vonnis binnen de in artikel 557 Rv. genoemde termijn van een jaar ook zal kunnen worden tenuitvoergelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnen treedt en telkens wanneer dat zich voordoet;
b. bepaald dat [eiser] c.s. een direct opeisbare dwangsom zullen verbeuren ad ƒ 10.000,-- voor iedere dag of een gedeelte van een dag die verstrijkt na 1 februari 2000, waarop [eiser] c.s. of een van hen niet of niet volledig aan de veroordelingen zal/zullen hebben voldaan;
c. dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard;
d. het meer of anders gevorderde afgewezen.
Tegen de vonnissen van de Rechtbank van 22 september 1998, 15 december 1998 en 23 november 1999 hebben [eiser] c.s. hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te Leeuwarden.
Bij arrest van 6 december 2000 heeft het Hof [eiser] c.s. niet-ontvankelijk verklaard in hun beroep van het vonnis d.d. 22 september 1998 en de vonnissen waarvan beroep, d.d. 15 december 1998 en 23 november 1999 bekrachtigd.
Het arrest van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het Hof hebben [eiser] c.s beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen [verweerder] is verstek verleend.
De zaak is voor [eiser] c.s. toegelicht door hun advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging van het bestreden arrest.
3. Beoordeling van het middel
3.1 Wat betreft de feiten en het verloop van de procedure verwijst de Hoge Raad naar de punten 1, eerste vijf gedachtenstreepjes, en 2 - 6 van de conclusie van de Advocaat-Generaal en naar het hiervoor onder 1 overwogene.
3.2 In dit geding vordert [verweerder] dat [eiser] c.s. worden veroordeeld tot ontruiming van de woning en tot betaling van schadevergoeding. Hij stelt daartoe dat [eiser] c.s. de woning zonder geldige titel in gebruik hebben. [Eiser] c.s. hebben aangevoerd dat zij de woning krachtens een met [betrokkene 1] gesloten huurovereenkomst gebruiken - waarbij de tegenprestatie, de huurprijs, zou bestaan uit door [eiser] voor [betrokkene 1] te verrichten werkzaamheden - alsmede subsidiair dat zij een retentierecht met betrekking tot de woning hebben in verband met een bij de transacties met [betrokkene 1] bedongen winstdelingsrecht. Uit dit recht zou een vordering ten bedrage van ƒ 266.000,-- voortvloeien, die [eiser] c.s. hebben begroot op basis van het verschil tussen de prijs waarvoor aan [betrokkene 1] werd geleverd en de prijs waarvoor [verweerder] stelt, dat hij de woning aan een derde heeft kunnen verkopen.
3.3 De Rechtbank heeft in haar eindvonnis geoordeeld dat de overeenkomst tussen [betrokkene 1] en [eiser] c.s. niet kan worden aangemerkt als een huurovereenkomst en het door [eiser] c.s. gedane beroep op een retentierecht verworpen. De vordering tot ontruiming heeft zij toegewezen met uitvoerbaarverklaring bij voorraad. De vordering tot schadevergoeding werd afgewezen. Het Hof heeft de vonnissen van 15 december 1998 en 23 november 1999 bekrachtigd.
3.4 Het Hof heeft in zijn rov. 5 - 12 het primaire verweer van [eiser] c.s. - te weten het bestaan van een huurovereenkomst als grondslag voor het (voortgezet) gebruik van de woning - verworpen. In het licht van hetgeen het Hof in zijn rov. 5 - 8 heeft overwogen, komt het Hof in rov. 9 tot het oordeel dat het tussen [eiser] c.s. en [betrokkene 1] overeengekomen voortgezet gebruik van de woning/boerderij, ongeacht thans of dit gebruik al dan niet als huur dient te worden gekwalificeerd, van tijdelijke aard was, en in elk geval een einde zou nemen bij doorverkoop en levering door [betrokkene 1] aan een derde. Nu het bij de bedoelde doorverkoop aan een derde gaat om een toekomstige en onzekere gebeurtenis, dient, aldus het Hof, de overeenkomst waarbij aan [eiser] voortgezet gebruik werd toegestaan, te worden aangemerkt als een overeenkomst onder ontbindende voorwaarde. In rov. 10 heeft het Hof, voor zover in cassatie van belang, geoordeeld dat voor zover het gebruik door [eiser] c.s. van de woning/boerderij al zou moeten worden aangemerkt als huur, art. 7A:1623n BW zich niet verzet tegen de ontbinding als gevolg van het intreden van een ontbindende voorwaarde. In rov. 11 heeft het Hof geoordeeld dat de ontbindende voorwaarde was ingetreden.
Nu het Hof derhalve in het midden heeft gelaten of - overeenkomstig de stellingen van [eiser] c.s. - de rechtsverhouding tussen [eiser] c.s. en [betrokkene 1] als huur en verhuur van woonruimte behoort te worden aangemerkt, moet daarvan in cassatie veronderstellenderwijs worden uitgegaan. Anders dan het Hof heeft geoordeeld verzet art. 7A:1623n zich wel ertegen dat aan een ontbindende voorwaarde in een huurovereenkomst van woonruimte gevolg wordt gegeven. Immers, ingevolge de leden 3 en 4 van deze bepaling zijn dergelijke bedingen nietig. De onderdelen 1.2, 1.3 en 1.4, die hierop gerichte klachten bevatten, zijn derhalve gegrond. De onderdelen 1.3.1, 1.3.2 en 1.6 gaan uit van een verkeerde lezing van het bestreden arrest en falen derhalve bij gebrek aan feitelijke grondslag. Onderdeel 1.5 behoeft geen behandeling.
3.5 Onderdeel 2 keert zich tegen het oordeel van het Hof dat, nu in hoger beroep is komen vast te staan dat [eiser] c.s. de woning inmiddels hebben verlaten, krachtens art. 3:294 BW heeft te gelden dat daarmee aan het retentierecht - indien dit al zou hebben bestaan - een eind is gekomen, behoudens het geval dat [eiser] c.s. de woning wederom ten titel van huur onder zich zouden behoren te krijgen, welk geval zich niet voordoet, nu de ontbindende voorwaarde, waaraan het voortgezette gebruik door [eiser] c.s. was verbonden, is vervuld (rov. 14 en 15).
Nu het Hof de stelling van [eiser] c.s. dat zij aanvankelijk een beroep konden doen op een retentierecht, in het midden heeft gelaten, moet in cassatie veronderstellenderwijs van de juistheid van deze stelling worden uitgegaan, evenals van de juistheid van de stelling van [eiser] c.s., dat zij onder dreiging van de bij het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde eindvonnis van de Rechtbank opgelegde dwangsommen de woning hadden ontruimd. Het onderhavige geval wordt derhalve daardoor gekenmerkt dat de retentor de zaak waarop het retentierecht rustte onvrijwillig aan de eigenaar van die zaak heeft afgestaan ter voldoening aan een bij voorraad uitvoerbaar verklaard vonnis waaraan een dwangsomsanctie was verbonden. In die situatie geldt dat voor zover later blijkt dat het desbetreffende vonnis onjuist was gewezen, degene te wiens gunste dat vonnis is gewezen - in dit geval dus [verweerder] - in beginsel onrechtmatig ten opzichte van de veroordeelde wederpartij - in dit geval [eiser] - handelde door op naleving van het achteraf ondeugdelijk blijkende vonnis te staan. In dat geval zou derhalve sprake kunnen zijn van een "weer uit de zelfde rechtsverhouding onder zich krijgen", nl. de "rechtsverhouding op grond waarvan de retentor de zaak oorspronkelijk onder zich had, totdat de schuldenaar deze op onrechtmatige wijze weer in zijn macht kreeg." (Parl. Gesch. Boek 3(Inv. 3,5, en 6), blz. 1393). Dit zo zijnde klagen de onderdelen 2.3, 2.4 en 2.5 met recht over de toepassing die het Hof aan art. 3:294 BW heeft gegeven. Onderdeel 2.2, dat voortbouwt op onderdeel 1, slaagt evenzeer. Onderdeel 2.6 behoeft geen behandeling.
3.6 Onderdeel 3 is gericht tegen het oordeel van het Hof in rov.16 dat [eiser] c.s. zich met grief I keren tegen de vaststelling in het tussenvonnis van 15 december 1998, dat [verweerder] de woning inmiddels voor ƒ 850.000,-- heeft doorverkocht aan een derde, maar dat, indien deze grief inhoudelijk juist zou blijken te zijn, daarmee tevens de grondslag van het subsidiaire verweer zou vervallen, aangezien er in dat geval geen basis is voor de gepretendeerde vordering van [eiser] c.s. op [betrokkene 1] en daarmee evenmin voor het door [eiser] c.s. beweerde retentierecht.
Aan het door hen gepretendeerde retentierecht hebben [eiser] c.s. ten grondslag gelegd dat hun een winstdeel van ƒ 266.000,-- toekomt, te weten de helft van de winst, berekend als het verschil tussen ƒ 850.000,--, zijnde de werkelijke waarde van de woning ten tijde van de verkoop door (de curator in het faillissement van) [betrokkene 1], enerzijds en de door [betrokkene 1] betaalde koopprijs vermeerderd met een aan [betrokkene 1] toekomende vergoeding anderzijds. In het licht hiervan bestrijdt onderdeel 3 terecht met een motiveringsklacht 's Hofs oordeel aan het slot van rov. 16, dat erop neerkomt dat gegrondbevinding van grief I van [eiser] c.s. waarin werd bestreden dat [verweerder] de woning inmiddels voor ƒ 850.000,-- aan een derde had verkocht, ertoe zou leiden dat de grondslag ontvalt aan de vordering waarop [eiser] c.s. hun aanspraak op een retentierecht baseren. Immers, het enkele feit dat [verweerder] de woning niet voor ƒ 850.000,-- aan een derde heeft verkocht, wettigt niet zonder meer de kennelijk door het Hof daaraan verbonden conclusie dat de werkelijke waarde van de woning niet ƒ 850.000,-- zou kunnen bedragen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het Gerechtshof te Leeuwarden van 6 december 2000;
verwijst het geding naar het Gerechtshof te Arnhem ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] c.s. begroot op € 330,01 aan verschotten en € 1.590,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president R. Herrmann als voorzitter en de raadsheren A.E.M. van der Putt-Lauwers, H.A.M. Aaftink, O. de Savornin Lohman en A. Hammerstein, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 8 november 2002.