Uitspraak
26 april 2002
Eerste Kamer
Nr. C01/299HR
SB
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiseres], wonende te [woonplaats],
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. E.H.F. van 't Hoff,
t e g e n
STICHTING VOLKSWONINGEN, gevestigd te Rotterdam,
VERWEERSTER in cassatie,
niet verschenen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie - verder te noemen: [eiseres] - heeft bij exploit van 25 april 1996 verweerster in cassatie - verder te noemen: de Stichting - gedagvaard voor de Kantonrechter te Rotterdam en gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet dat toelaat, de Stichting te veroordelen om aan [eiseres] schadevergoeding te betalen ter zake van de door haar geleden materiële en immateriële schade, nader op te maken bij staat.
De Stichting heeft de vordering bestreden.
De Kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 8 november 1996 een inlichtingencomparitie gelast en bij tussenvonnis van 19 september 1997 een getuige-deskundige verhoor bevolen. Bij eindvonnis van 10 juli 1998 heeft de Kantonrechter de vordering afgewezen.
Tegen de drie vermelde vonnissen heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Rotterdam.
Bij vonnis van 31 mei 2001 heeft de Rechtbank het vonnis van de Kantonrechter te Rotterdam van 10 juli 1998 vernietigd en opnieuw rechtdoende de Stichting veroordeeld om aan [eiseres] schadevergoeding te betalen, nader op te maken bij staat, voor zover deze schade is veroorzaakt in de periode van 7 augustus 1995 tot 2 december 1997, en het meer of anders gevorderde afgewezen.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen de niet verschenen Stichting is verstek verleend.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Eiseres] is sedert 1980 huurster van de Stichting. Van 16 maart 1993 tot medio november 1998 heeft zij van de Stichting een woning aan de [a-straat 1] te [woonplaats] gehuurd. In deze woning bestaan vocht- en schimmelproblemen.
(ii) Een brief van de Gemeente Rotterdam, dienst Stedebouw en Volkshuisvesting, van 29 oktober 1992 aan [eiseres] houdt onder meer in: "Uw aanvraag om urgentie voor de Rotterdamse woningmarkt is gehonoreerd. (...) Op grond van de medische beoordeling van uw huisvestingsproblematiek heeft de GGD geadviseerd dat de woning gelijkvloers/beneden, vochtvrij, stofarm en gelijkmatig verwarmd/CV moet zijn. (...)."
3.2 In het onderhavige geding vordert [eiseres] dat de Stichting wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding aan haar ter zake van door haar geleden materiële en immateriële schade, nader op te maken bij staat. Zij heeft daartoe aangevoerd dat zij in de woning te kampen heeft met aanzienlijke vocht- en schimmelvorming waardoor bij haar en haar minderjarige kinderen gezondheidsproblemen ontstaan dan wel verergeren. De Kantonrechter heeft bij eindvonnis de vordering afgewezen.
3.3 Op het door [eiseres] ingestelde hoger beroep heeft de Rechtbank het vonnis van de Kantonrechter vernietigd en de Stichting veroordeeld tot betaling van schadevergoeding aan [eiseres] ter zake van de door haar geleden materiële en immateriële schade, nader op te maken bij staat, voorzover deze schade is veroorzaakt in de periode van 7 augustus 1995 tot 2 december 1997. Zij heeft daartoe, kort weergegeven, het volgende geoordeeld.
- Gelet op de tussen partijen vaststaande omstandigheid dat de woning in 1983 is gebouwd overeenkomstig de toen geldende bouwvoorschriften en aan de Stichting in 1993 geen klachten bekend waren omtrent koude-, vocht- of schimmelproblemen, mocht de Stichting bij de toewijzing van de woning aan [eiseres] ervan uitgaan dat de woning zou voldoen aan hetgeen de GGD aan [eiseres] had geadviseerd (rov. 5.4).
- Op grond van de in het vonnis vermelde rapporten moet worden aangenomen dat de klachten van [eiseres] die betrekking hebben op de onbehaaglijk koude vloer en het ontstaan van schimmel op een tweetal plaatsen, samenhangen met bouwkundige eigenschappen van de woning, waardoor deze niet geschikt is voor [eiseres], gelet op haar specifieke situatie zoals deze blijkt uit de medische beoordeling van de GGD (rov. 5.6).
- Aan de Stichting kan er geen verwijt van worden gemaakt dat zij tot het uitbrengen van het in het vonnis vermelde rapport van Bureau Bouwfysica op 7 augustus 1995 geen maatregelen heeft getroffen ten aanzien van de koude vloer en de schimmelvorming, aangezien de Stichting er tot 7 augustus 1995 niet van op de hoogte was of behoefde te zijn dat de woning op grond van bouwkundige eigenschappen ongeschikt was voor [eiseres]. Derhalve is er tot deze datum geen sprake geweest van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van de Stichting en bestaat er in de periode tot deze datum geen op de Stichting rustende verplichting tot schadevergoeding.
- Het door de Stichting na 7 augustus 1995 laten voortbestaan van de situatie ten aanzien van de koude vloer en de schimmelvorming zonder het nemen van enige maatregel, brengt mee dat de Stichting toerekenbaar is tekortgeschoten jegens [eiseres] en is gehouden tot vergoeden van de door haar geleden schade (rov. 5.7).
- De Stichting heeft tijdens de comparitie van partijen op 2 december 1997 aangeboden voor [eiseres] een andere woning te zoeken. Nu [eiseres] niet is ingegaan op dit aanbod en geen omstandigheden zijn gesteld of gebleken die het voor haar bezwaarlijk zouden maken te verhuizen, moet worden aangenomen dat zij van de vermelde datum af heeft nagelaten maatregelen te nemen ter voorkoming van het ontstaan van schade dan wel ter beperking van schade, zodat op grond van art. 6:101 BW de eventuele verplichting van de Stichting tot vergoeding van na deze datum veroorzaakte schade geheel is vervallen (rov. 5.8).
3.4 Onderdeel 1 is in de eerste plaats gericht tegen het oordeel van de Rechtbank dat de Stichting aan [eiseres] enkel schadevergoeding dient te betalen over de periode van 7 augustus 1995 tot 2 december 1997. Het slaagt. Uit art. 7A:1586, aanhef en onder 2°, 1587 en 1588 BW vloeit voort dat de verhuurder niet alleen de verhuurde zaak in een goede staat van onderhoud dient te houden en alle noodzakelijke herstellingen heeft te verrichten, maar ook heeft in te staan voor alle gebreken van die zaak, die het gebruik daarvan geheel of in belangrijke mate verhinderen. Indien een zodanig gebrek tijdens de huurovereenkomst ontstaat, levert dit enkele feit een tekortkoming in de nakoming van deze, op de verhuurder rustende verplichting op (HR 6 juni 1997, nr. 16312, NJ 1998, 128).
Nu de Rechtbank ervan is uitgegaan dat de woning door bouwkundige eigenschappen ongeschikt was voor [eiseres] en derhalve een gebrek vertoonde, heeft zij door te oordelen dat aan de Stichting geen verwijt kan worden gemaakt dat zij tot het uitbrengen van het rapport van Bureau Bouwfysica geen maatregelen heeft genomen, hetzij van een onjuiste rechtsopvatting blijk gegeven - indien zij een andere regel mocht hebben aanvaard dan hiervoor is vermeld -, hetzij haar oordeel onbegrijpelijk gemotiveerd.
3.5 Het onderdeel keert zich voorts tegen het oordeel van de Rechtbank dat art. 6:101 BW meebrengt dat de eventuele vergoedingsplicht van de Stichting voor na 2 december 1997 veroorzaakte schade geheel is vervallen, op grond van het enkele feit dat [eiseres] niet is ingegaan op het door de Stichting op deze datum gedane aanbod voor [eiseres] een andere woning te zoeken. Het is ook in zoverre gegrond. De Rechtbank is van een onjuiste opvatting omtrent art. 6:101 uitgegaan wanneer zij mocht hebben geoordeeld dat uit dit artikel voortvloeit dat [eiseres] zonder meer op het door de Stichting gedane aanbod had moeten ingaan. Wanneer de Rechtbank dit niet zou hebben aangenomen, is haar oordeel zonder nadere motivering, die evenwel ontbreekt, niet begrijpelijk.
3.6 De onderdelen 2 - 5 falen op de gronden uiteengezet in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 18 - 24.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Rechtbank te Rotterdam van 31 mei 2001;
verwijst het geding naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt de Stichting in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 1.964,48 in totaal, waarvan € 1.906,85 op de voet van art. 243 Rv. te voldoen aan de Griffier, en € 57,63 te voldoen aan [eiseres].
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren A.E.M. van der Putt-Lauwers, J.B. Fleers, H.A.M. Aaftink en D.H. Beukenhorst, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 26 april 2002.