Uitspraak
19 oktober 2001
Eerste Kamer
Nr. C99/325HR
AS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
STICHTING HET UTRECHTS MONUMENTENFONDS, gevestigd te Utrecht,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. B. Winters,
t e g e n
[Verweerster], wonende te [woonplaats],
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. E. van Staden ten Brink.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerster in cassatie - verder te noemen: [verweerster] - heeft bij exploit van 5 december 1995 eiseres tot cassatie - verder te noemen: UMF - gedagvaard voor de Rechtbank te Utrecht en gevorderd, kort gezegd:
Primair:
dat UMF wordt veroordeeld om op een in goede justitie te bepalen tijdstip over te gaan tot nakoming van de eind september/begin oktober 1993 dan wel op of omstreeks 9 december 1993 tot stand gekomen overeenkomst met betrekking tot de verkoop van het recht van erfpacht op perceel C, als nader aangeduid in de inleidende dagvaarding, een en ander op straffe van een dwangsom van ƒ 250,--;
Subsidiair:
dat UMF wordt veroordeeld om de onderhandelingen met [verweerster] voort te zetten, een en ander op straffe van een dwangsom van ƒ 250,--.
UMF heeft de vordering bestreden.
De Rechtbank heeft bij tussenvonnis van 5 februari 1997 [verweerster] tot bewijs toegelaten, en iedere verdere beslissing aangehouden.
Na verhoor van getuige heeft de Rechtbank bij eindvonnis van 31 december 1997 de vorderingen van [verweerster] afgewezen.
Tegen beide vonnissen van de Rechtbank heeft [verweerster] hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam. Bij memorie van grieven heeft [verweerster] haar eis vermeerderd met een meer subsidiaire vordering tot schadevergoeding ad ƒ 90.000,--.
Bij arrest van 1 juli 1999 heeft het Hof de bestreden vonnissen vernietigd en, opnieuw rechtdoende:
UMF veroordeeld om binnen zes weken na betekening van dit arrest over te gaan tot nakoming van de ten processe bedoelde overeenkomst ter zake van het recht van erfpacht met betrekking tot een perceel grond, kadastraal bekend gemeente Utrecht, sectie nummer [...], gedeeltelijk, op de situatieschets met C aangeduid, waarbij de verkoopprijs wordt bepaald op de voet van art. 7:4 BW Pro, en UMF voor het overige veroordeeld de noodzakelijke handelingen te verrichten om tot verkoop en uitgifte in erfpacht van het perceel te kunnen overgaan, waaronder de vragen van toestemming aan de gemeente Utrecht voor uitgifte in erfpacht van het onderhavige perceel aan [verweerster].
Het arrest van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het Hof heeft UMF beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal E.M. Wesseling-van Gent strekt tot verwerping van het beroep.
De advocaat van de Stichting heeft bij brief van 18 mei 2001 op deze conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende
(i) De Stichting heeft tot doel de bevordering en bewaring van het stedelijk schoon. De statuten van de Stichting houden onder meer in art. 11, aanhef en onder d, in dat het bestuur voor het vervreemden, ruilen of bezwaren van de aan de Stichting toebehorende onroerende zaken de machtiging behoeft van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Utrecht. In art. 12 van Pro de statuten is bepaald dat de Stichting in en buiten rechte wordt vertegenwoordigd door haar voorzitter tezamen met haar directeur/secretaris.
(ii) Op 13 oktober 1993 heeft [verweerster] van de Stichting een perceel grond gekocht met de daarop staande twee achterhuizen aan de [a-straat 1] en [2] te [woonplaats]. Op de aan de inleidende dagvaarding gehechte situatieschets is dit perceel aangeduid met de letter E. De achterhuizen dragen thans het adres [b-straat 1]. Op dezelfde datum heeft [verweerster] van UMF gekocht het voortdurend recht van erfpacht van een perceel grond dat is gelegen aan de zuidzijde van perceel E en dat op de situatieschets is aangeduid met de letter D. De levering van deze registergoederen heeft plaatsgevonden op 16 juni 1994. [verweerster] had het recht van erfpacht verkregen van het op de situatieschets met F aangeduide perceel grond. Op 8 augustus 1993 heeft [verweerster] aan het bestuur van de Stichting geschreven:
"In het contract zouden we willen opnemen dat als [betrokkene D] de huur opzegt van [c-straat 1] wij als eerste het recht op huur of koop van de tuin grenzend aan het grote achterhuis hebben. (...) Om problemen in de toekomst te voorkomen vinden wij het van essentieel belang dat deze regeling opgenomen wordt in het koopcontract of dat het UMF-bestuur een schriftelijke toezegging doet over het recht van eerste gebruik."
(iii) Het tuingedeelte waarop [verweerster] in deze brief doelt, is op de situatieschets aangegeven met de letter C (verder: perceel C). Perceel C was toen door [betrokkene D], de huurder van het pand [c-straat 1], gehuurd van de Stichting. Het verzoek van [verweerster] in haar hiervoor aangehaalde brief is aan de orde geweest in een bestuursvergadering van de Stichting in augustus of september 1993. Op 9 december 1993 heeft [betrokkene E], destijds secretaris van de Stichting, aan [verweerster] ondermeer het volgende geschreven:
"Hoewel reeds mondeling meegedeeld moeten enkele vraagpunten uit Uw brief van 8 augustus j.l. nog schriftelijk worden beantwoord.
De vraag mbt. het beschikbaar komen van een deel van de tuin, die thans in gebruik is bij [betrokkene D], is inmiddels urgent nu [betrokkene D] van plan is op korte termijn via een ruiling te gaan verhuizen. Wij zullen de nieuwe bewoners - zodra die ons bekend zijn - er op wijzen dat een deel van de tuinruimte niet bij [c-straat 1] behoort."
(iv) Bij brief van 24 mei 1994 heeft [betrokkene E] aan [verweerster] (en [betrokkene F], de partner van [verweerster]) onder meer geschreven:
"En helemaal tot slot krijgt U van mij een schriftelijke verklaring over de vergroting van de tuin. Die brief voeg ik apart in ontwerp hierbij."
(v) De bijlage bij de brief van 24 mei 1994 houdt in:
"Ontwerp
Aan [verweerster]
Wij zeggen U hierbij toe dat - zodra de tegenwoordige huurder van ons woonhuis [c-straat 1], [betrokkene D] de huur daarvan beëindigt - het gedeelte van de tuin bij dat huis en gelegen aan de westzijde van het grote casco van de achterhuizen bij [a-straat 1] (...) onder nader overeen te komen voorwaarden aan Uw eigendom zal worden toegevoegd.
MDMH
Het Bestuur"
(vi) Nadat [betrokkene D] de huur van het woonhuis aan de [c-straat 1] had opgezegd, heeft [verweerster] het bestuur van de Stichting bij brief van 25 augustus 1994 verzocht met haar de voorwaarden te bespreken waaronder perceel C aan haar zou kunnen worden overgedragen. De Stichting heeft geweigerd op dit verzoek in te gaan. De Stichting heeft dit pand, met perceel C, verhuurd aan een nieuwe huurder.
3.2.1 In dit geding heeft [verweerster] gevorderd dat de Stichting zal worden veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst tegen een nader, aan de hand van hetgeen bij de gemeente Utrecht met betrekking tot tuinpercelen in de binnenstad gangbaar is, vast te stellen koopprijs en tot het verrichten van de daartoe noodzakelijke handelingen waaronder het vragen van toestemming aan de gemeente. Subsidiair heeft zij gevorderd dat de Stichting zal worden veroordeeld tot voortzetting van de onderhandelingen.
3.2.2 De Rechtbank heeft de vorderingen van [verweerster] afgewezen.
3.2.3 In hoger beroep heeft [verweerster] haar eis vermeerderd met een meer subsidiaire vordering tot vergoeding van schade op grond van door de Stichting onrechtmatig afgebroken onderhandelingen.
3.2.4 Het Hof heeft in zijn rov. 4.10 overwogen, samengevat weergegeven, dat het bestuur van de Stichting heeft besloten ermee akkoord te gaan dat perceel C aan [verweerster] in erfpacht zou worden overgedragen na het vertrek van de huurder van perceel [c-straat 1] en dat [betrokkene E] haar overeenkomstig dit besluit ervan in kennis heeft gesteld. Klaarblijkelijk heeft het Hof tevens geoordeeld dat aldus tussen [verweerster] en de Stichting een overeenkomst tot stand is gekomen waarbij de Stichting zich had verbonden om, tegen betaling door [verweerster] van een nog vast te stellen bedrag, aan [verweerster] een recht van erfpacht te verschaffen met betrekking tot perceel C. Op grond daarvan heeft het Hof de Stichting alsnog veroordeeld tot nakoming van de overeenkomst met betrekking tot het recht van erfpacht op perceel C, waarbij de koopprijs zal worden bepaald op de voet van art. 7:4 BW Pro, en tot het verrichten van alle daartoe noodzakelijke handelingen, waaronder het vragen van toestemming aan de gemeente Utrecht.
3.3 De onderdelen 2 en 3, die eerst worden behandeld, zijn gericht tegen de rov. 4.3 en 4.9 van 's Hofs arrest. In rov. 4.3 komt het Hof tot de gevolgtrekking dat er zeer sterke aanwijzingen zijn voor de juistheid van het standpunt van [verweerster] dat het bestuur van de Stichting in zijn hiervoor in 3.1 onder (iii) bedoelde vergadering heeft besloten dat het ermee instemde om Perceel C aan [verweerster] in erfpacht uit te geven zodra de toenmalige huurder van het pa[c-straat 1] zou vertrekken. In rov. 4.9 oordeelt het Hof dat hetgeen de ten verzoeke van de Stichting gehoorde getuigen hebben verklaard en hetgeen de Stichting voorts nog heeft aangevoerd, de juistheid van het hiervoor vermelde standpunt van [verweerster] omtrent de inhoud van het besluit van het bestuur van de Stichting niet hebben ontzenuwd.
Deze oordelen zijn van feitelijke aard en niet onbegrijpelijk. Nadere motivering behoefden zij niet. Hierop stuiten de beide onderdelen af.
3.4.1 De onderdelen 1 - 1.3 zijn gericht tegen 's Hofs hiervoor onder 3.2.4 weergegeven oordelen. Onderdeel 1 bevat een algemene klacht die wordt uitgewerkt in de onderdelen 1.1 - 1.3.
3.4.2 Klaarblijkelijk is het Hof ervan uitgegaan dat [verweerster] aan de Stichting heeft aangeboden de erfpacht van perceel C te kopen. Het Hof heeft geoordeeld dat dit aanbod door de Stichting is aanvaard, zodat, ingevolge art. 6:217 lid 1 BW Pro, een overeenkomst zoals door [verweerster] bedoeld is tot stand gekomen.
3.4.3 Bij beoordeling van de onderhavige onderdelen, moet het volgende tot uitgangspunt worden genomen.
Voor aanvaarding van een aanbod, een rechtshandeling, is, zoals naar voren komt uit art. 3:33 BW Pro, in beginsel vereist een op de aanvaarding gerichte wil en een verklaring waarin deze zich openbaart. Bedoelde verklaring moet, om haar werking te hebben, degene die het aanbod heeft gedaan hebben bereikt (art. 3:37 lid 3 BW Pro).
3.4.4 's Hofs oordeel dat het bestuur van de Stichting heeft besloten om ermee akkoord te gaan dat perceel C aan [verweerster] in erfpacht zou worden overgedragen moet aldus worden begrepen dat met dit besluit de wil van de Stichting is tot stand gekomen, gericht op aanvaarding van het aanbod van [verweerster] om de erfpacht van perceel C te kopen. Waar het Hof overweegt dat [betrokkene E] [verweerster] overeenkomstig dit besluit ervan in kennis heeft gesteld, moet dit oordeel aldus worden begrepen dat het bestuur bij meer bedoeld besluit aan [betrokkene E] opdracht en volmacht heeft gegeven om namens het bestuur aan [verweerster] mee te delen dat het bestuur het aanbod heeft aanvaard en dat [betrokkene E] deze opdracht heeft uitgevoerd. Aldus begrepen geeft 's Hofs hiervoor onder 3.4.2 weergegeven oordeel niet van een onjuiste rechtsopvatting blijk. Dit oordeel is ook niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.
Ook onderdeel 1.1, dat strekt ten betoge dat na de totstandkoming van het bestuursbesluit nog een externe rechtshandeling was vereist, welke rechtshandeling alleen door het voltallige bestuur kon worden verricht dan wel door de bestuursleden die op grond van art 12 van Pro de statuten bevoegd waren de Stichting te vertegenwoordigen, kan derhalve niet tot cassatie leiden.
3.4.5 Onderdeel 1.2 strekt ten betoge dat, nu [verweerster] niet aanwezig was bij de totstandkoming van meer bedoeld bestuursbesluit, de overeenkomst tussen de Stichting en [verweerster] alleen tot stand kon komen door kennisgeving van het besluit aan [verweerster] door het voltallige bestuur of door de bestuursleden die ingevolge art. 12 van Pro de statuten bevoegd waren de Stichting te vertegenwoordigen. Het onderdeel faalt op grond van hetgeen hiervoor onder 3.4.4 is overwogen.
3.4.6 Onderdeel 1.3, dat uitgaat van de opvatting dat het Hof geoordeeld heeft dat het bestuursbesluit externe werking heeft, mist feitelijke grondslag. Zoals volgt uit hetgeen hiervoor onder 3.4.4 is overwogen heeft het Hof niet geoordeeld dat het bestuursbesluit externe werking heeft. Het onderdeel kan dus niet tot cassatie leiden.
3.5.1 De onderdelen 4.1 en 4.2 zijn gericht tegen 's Hofs rov. 4.12, waar het Hof overweegt dat het verweer van de Stichting dat het ontbreken van toestemming van de gemeente de toewijzing van de vordering niet belet omdat de voorwaarde van toestemming van de gemeente deel uitmaakt van het gevorderde. In overeenstemming hiermee houdt het dictum van 's Hofs arrest onder meer in dat de Stichting aan de gemeente toestemming dient te vragen voor uitgifte in erfpacht van perceel C aan [verweerster].
Uit hetgeen het Hof in zijn rov. 4.12 heeft overwogen, gelezen in samenhang met het zo-even vermelde onderdeel van hetgeen waartoe de Stichting door het Hof werd veroordeeld, volgt dat het Hof kennelijk en niet onbegrijpelijk het bepaalde bij art. 11 van Pro de statuten van de Stichting, waarvan de inhoud hiervoor in 3.1 onder (i) is weergegeven, aldus heeft opgevat dat volgens deze bepaling een uit een door de Stichting aangegane overeenkomst voor haar voortvloeiende verbintenis tot het vervreemden, ruilen of bezwaren van een aan haar toebehorend registergoed, slechts kan worden uitgevoerd nadat de gemeente de Stichting daartoe achteraf, dat wil zeggen na het totstandkomen van de overeenkomst, heeft gemachtigd.
3.5.2 Uitgaande van zijn onder 3.5.1 weergegeven oordeel heeft het Hof kennelijk geoordeeld dat de tussen de Stichting en [verweerster] tot stand gekomen overeenkomst niet wegens het ontbreken van de door art. 11, aanhef en onder d, van de statuten van de Stichting bedoelde toestemming nietig is. Aldus oordelende heeft het Hof niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting (memorie van toelichting bij art. 2:14 BW Pro, Parl. Gesch. Aanpassing BW (Inv. 3, 5 en 6), p. 168 tweede volle alinea). 's Hofs oordeel is ook niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.
3.5.3 Dit een en ander brengt mee dat onderdeel 4.1, dat uitgaat van de opvatting dat uit art. 11, aanhef en onder d, voortvloeit dat de Stichting niet bevoegd is zonder voorafgaande machtiging van de gemeente een overeenkomst als de onderhavige aan te gaan, zodat de overeenkomst die zonder voorafgaande machtiging is aangegaan "nietig(niet geldig)" is, faalt.
3.5.4 Onderdeel 4.2 gaat uit van de veronderstelling dat het Hof met zijn rov. 4.12 niet het oog heeft gehad op voormeld art. 11, aanhef en onder d. Het onderdeel mist feitelijke grondslag omdat het Hof in deze rechtsoverweging klaarblijkelijk wel het oog had op bedoelde bepaling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt de Stichting in de kosten van het geding in cassatie, aan de zijde van [verweerster] begroot op ƒ 632,20 aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president F.H.J. Mijnssen als voorzitter en de raadsheren G.G. van Erp Taalman Kip-Nieuwenkamp, R. Herrmann, H.A.M. Aaftink en P.C. Kop, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 19 oktober 2001.