Uitspraak
Nr. 1331
9 november 2001
JV
in de zaak van
B.V. Maatschappij tot Exploitatie van Onroerende Goederen "Verzicht", gevestigd te 's-Gravenhage,
eiseres tot cassatie,
advocaat: mr. L. van Heijningen,
tegen
de Gemeente 's-Gravenhage, zetelende te 's-Gravenhage,
verweerster in cassatie,
advocaat: mr. K.T.B. Salomons.
1. Geding in feitelijke instantie
1.1. Nadat de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage bij beschikking van 31 maart 2000 op daartoe strekkend verzoek van de Gemeente 's-Gravenhage (hierna: de Gemeente) op de voet van artikel 54a van de Onteigeningswet een rechter-commissaris en drie deskundigen had benoemd, heeft de Gemeente bij exploit van 16 juni 2000 de besloten vennootschap B.V. Maatschappij tot Exploitatie van Onroerende Goederen "Verzicht" (hierna: Verzicht) doen dagvaarden voor de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage en in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling en de volkshuisvesting gevorderd de vervroegd uit te spreken onteigening ten behoeve van de Gemeente van de in de dagvaarding nader omschreven onroerende zaken, van welke zaken Verzicht als eigenaar is aangewezen, en de bepaling van het bedrag van de schadeloosstelling.
1.2. Bij vonnis van 1 augustus 2000, ingeschreven in de openbare registers op 25 september 2000, heeft de Rechtbank de gevorderde onteigening bij vervroeging uitgesproken en het voorschot op de schadeloosstelling voor Verzicht vastgesteld op f 683.235.
1.3. Bij het thans bestreden eindvonnis van 31 januari 2001 heeft de Rechtbank, voorzover in cassatie van belang, de schadeloosstelling voor Verzicht bepaald op f 776.997, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van f 683.235, en op een rente van 4,5% per jaar over f 93.762 sedert 25 september 2000 tot 31 januari 2001, en de Gemeente veroordeeld tot betaling aan Verzicht van een bedrag van f 93.762 en de voornoemde rente, te vermeerderen met wettelijke rente daarover vanaf 31 januari 2001 tot aan de dag der voldoening. Het bestreden vonnis is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
2.1. Verzicht heeft het eindvonnis van 31 januari 2001 bestreden met een uit drie onderdelen bestaand middel van cassatie. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
2.2. De Gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
2.3. Partijen hebben hun standpunten doen toelichten door hun advocaten.
2.4. De Advocaat-Generaal P.J. Wattel heeft op 13 juli 2001 geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
2.5. Verzicht heeft schriftelijk op de conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1. Het middel richt zich tegen de waardering door de Rechtbank van de onteigende onroerende zaken, in het bijzonder tegen de daarbij door de Rechtbank in navolging van de deskundigen toegepaste aftrek van 20 percent op de aan de onroerende zaken toe te kennen waarde wegens de omstandigheid dat de panden juridisch niet gesplitst zijn. De Rechtbank heeft in dit verband overwogen dat zij met de deskundigen van oordeel is dat het al dan niet gesplitst zijn van een pand invloed heeft op de waarde van dat pand, en dat, ook al is er een tendens tot samenvoeging van gesplitste panden, zulks nog niet betekent dat een feitelijk maar niet juridisch gesplitst pand evenveel waard is als een feitelijk én juridisch gesplitst pand, omdat bij verkoop als één woning de panden van Verzicht nog geschikt moeten worden gemaakt voor bewoning als één geheel, hetgeen aanzienlijke kosten meebrengt.
3.2. De Hoge Raad ziet aanleiding het tweede middelonderdeel als eerste te behandelen. Dit onderdeel voert aan dat de Rechtbank bij de waardering van de panden niet, althans niet zonder nadere motivering, van het vermelde waardedrukkende effect van 20 percent heeft mogen uitgaan. Het middelonderdeel faalt. De deskundigen hebben blijkens hun rapport de panden niet als geheel getaxeerd, maar de daarin gelegen wooneenheden afzonderlijk gewaardeerd en op de aldus getaxeerde waarde de bedoelde aftrek toegepast. Daarin ligt kennelijk besloten dat naar het oordeel van de deskundigen de hoogste waarde van de panden wordt gevonden bij verkoop in afzonderlijke eenheden, waarbij evenwel van het nog niet gesplitst zijn enige waardedruk uitgaat. De Rechtbank heeft zich verenigd met deze zienswijze van de deskundigen, die klaarblijkelijk is gebaseerd op hun kennis van de relevante marktomstandigheden en ervaring, en heeft het tegengestelde standpunt van Verzicht onjuist geacht. Dit oordeel kan als van feitelijke aard in cassatie niet op zijn juistheid worden onderzocht. Het is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering, ook niet in het licht van de stellingen van Verzicht voor de Rechtbank, die de Rechtbank niet alle afzonderlijk behoefde te behandelen. De Rechtbank heeft zich blijkens het vonnis rekenschap gegeven van de tendens tot samenvoeging van gesplitste panden en derhalve kennelijk eveneens van het bestaan van enige vraag naar ongesplitste panden. De omstandigheid dat die vraag mede betrekking heeft op de door Verzicht bedoelde "driegeneratiewooneenheden", in welk geval de betrokken panden niet geschikt behoeven te worden gemaakt voor bewoning als één geheel, behoefde de Rechtbank niet ervan te weerhouden zich zonder nadere motivering aan te sluiten bij de zienswijze van de deskundigen, waarin immers besloten ligt dat bij verkoop van de panden als geheel niet de hoogste waarde wordt gevonden.
3.3. Voorzover het derde middelonderdeel op het tweede onderdeel voortbouwt, moet het het lot daarvan delen. Voor het overige klaagt het over onvoldoende motivering van het in 3.2 besproken oordeel doordat uit het vonnis niet blijkt dat de Rechtbank heeft onderkend dat bij de waardering de slechte staat van de betrokken woningen tweemaal in aanmerking is genomen, eerst bij de waardering van de woningen en vervolgens in de aftrek van 20 percent, bij welke aftrek volgens het middel rekening zal zijn gehouden met de omstandigheid dat aan het verlenen van de splitsingsvergunning tal van eisen plegen te worden verbonden met betrekking tot onderhoud en verbetering van het te splitsen object. Ook deze motiveringsklacht faalt. Het oordeel omtrent de omvang van het door de deskundigen - en in hun voetspoor door de Rechtbank - aangenomen waardedrukkende effect behoefde, als berustend op de ervaring en het intuïtief inzicht van de deskundigen, geen nadere motivering, in het bijzonder niet ten aanzien van de aard en de omvang van de in verband met een juridische splitsing te maken kosten van onderhoud en verbetering, aangezien die kosten in de visie van de deskundigen kennelijk slechts één van de oorzaken vormen waardoor gegadigden in het economische verkeer, ongeacht de staat van de betrokken panden, een lagere waarde toekennen aan juridisch ongesplitste panden. De aan het middel ten grondslag liggende veronderstelling dat de slechte onderhoudstoestand, ondanks de bij de deskundigen te veronderstellen deskundigheid, tweemaal in aanmerking zou zijn genomen, vindt geen steun in het vonnis en de stukken van het geding. Voor een verder feitelijk onderzoek naar de juistheid van die veronderstelling is in cassatie geen plaats.
3.4. Het eerste onderdeel van het middel betreft in het bijzonder de panden Noorderbeekstraat 113-115-117. Het mist feitelijke grondslag voorzover het uitgaat van de veronderstelling dat de Rechtbank heeft vastgesteld dat het bij deze panden slechts om één bovenhuis boven een poort gaat, omdat die vaststelling in het vonnis niet is te lezen. Ook de in dit onderdeel vervatte klacht dat de Rechtbank in het licht van het rapport van de door Verzicht ingeschakelde experts Nelisse en De Lange met betrekking tot het bedoelde bovenhuis boven een poort haar in 3.2 besproken oordeel nader had moeten motiveren, wordt tevergeefs voorgesteld. De Rechtbank heeft kennelijk en niet onbegrijpelijk in dit rapport niet gelezen dat de hier bedoelde onroerende zaak, zoals het onderdeel aanvoert, zonder meer, dat wil zeggen zonder daartoe strekkende vergunning, zou kunnen worden gesplitst. Voor het overige mist het onderdeel na het voorgaande zelfstandige betekenis, zodat het tevergeefs wordt voorgesteld.
3.5. Het middel faalt derhalve in al zijn onderdelen, zodat het beroep moet worden verworpen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep, en
veroordeelt Verzicht in de kosten van het geding in cassatie, tot aan dit arrest aan de zijde van de Gemeente begroot op f 632,20 aan verschotten en f 3000 voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president E. Korthals Altes als voorzitter en de raadsheren D.H. Beukenhorst en L. Monné, en door de raadsheer A. Hammerstein uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 november 2001.