Uitspraak
Nr. 1308
25 april 2001
in de zaak van
de Gemeente ’s-Gravenhage, zetelende te ’s-Gravenhage,
eiseres tot cassatie,
incidenteel verweerster,
advocaat: mr. P.S. Kamminga,
tegen
1. [Verweerder 1], wonende te [woonplaats],
2. Mr. J.G. Geelkerken q.q., in zijn hoedanigheid van derde in de zin van artikel 20 van de Onteigeningswet benoemd voor [betrokkene B] en [betrokkene C],
wonende en kantoorhoudende te Leiden,
verweerders in cassatie,
en
3. de vennootschap onder firma Afhaalcentrum Medine Market, gevestigd te ’s-Gravenhage,
verweerster in cassatie,
incidenteel eiseres,
advocaat: mr. C.M.E. Verhaegh.
1. Geding in feitelijke instantie
1.1. Nadat de Arrondissementsrechtbank te ‘s-Gravenhage bij beschikking van 19 maart 1999 op daartoe strekkend verzoek van de Gemeente ’s-Gravenhage op de voet van artikel 54a van de Onteigeningswet een rechter-commissaris en drie deskundigen had benoemd, heeft de Gemeente bij exploiten van 7 juni 1999 [verweerder 1] [..] en mr. Geelkerken q.q., in zijn hoedanigheid van derde in de zin van artikel 20 van de Onteigeningswet voor [betrokkene B] en [betrokkene C] [..] doen dagvaarden voor de Arrondissementsrechtbank te ‘s-Gravenhage en ten behoeve van de uitvoering van het stadsvernieuwingsplan "Schilderswijk-Centrum zesde herziening" gevorderd de vervroegd uit te spreken onteigening ten behoeve van de Gemeente van de onroerende zaak [a-straat 1-2] te [woonplaats], kadastraal bekend Gemeente ’s-Gravenhage, sectie [..], nummer [..] (grondplan [..] [..], grondplannummer [..]), van welke zaak [betrokkene B] voor de helft en [betrokkene C] en [verweerder 1] ieder voor een kwart zijn aangewezen als eigenaar, en de bepaling van het bedrag van de schadeloosstelling.
1.2. Bij vonnis van 10 augustus 1999, ingeschreven in de openbare registers op 28 september 1999, heeft de Rechtbank de gevorderde onteigening bij vervroeging uitgesproken, het voorschot op de schadeloosstelling voor [verweerder 1] en mr. Geelkerken q.q. vastgesteld op f 121.500 en verstaan dat de Gemeente het bijkomend aanbod tot voortgezet gebruik om niet tot 1 februari 2001 gestand zal doen.
1.3. Nadat de vennootschap onder firma Afhaalcentrum Medine Market (hierna: Medine Market) als interveniënte was toegelaten, heeft de Rechtbank bij eindvonnis van 19 juli 2000 de schadeloosstelling voor mr. Geelkerken q.q. en [verweerder 1] bepaald op f 140.000 ter zake van de werkelijke waarde van de onroerende zaak (waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van f 121.500) en op een rente van 4% over f 18.500 vanaf 28 september 1999 tot 19 juli 2000, en de Gemeente veroordeeld tot betaling aan hen van een bedrag van f 18.500 en de voornoemde rente, te vermeerderen met wettelijke rente daarover vanaf 19 juli 2000 tot aan de dag der voldoening. De Rechtbank heeft voorts de schadeloosstelling voor Medine Market bepaald op f 168.240 en op een rente van 4% over dat bedrag vanaf 28 september 1999 tot 19 juli 2000, en de Gemeente veroordeeld tot betaling aan haar van het genoemde bedrag van f 168.240 en de voornoemde rente, te vermeerderen met wettelijke rente daarover vanaf 19 juli 2000 tot aan de dag der voldoening. Het bestreden vonnis is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
2.1. De Gemeente heeft het eindvonnis van 19 juli 2000 bestreden met een uit vier onderdelen bestaand middel van cassatie. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
2.2. In het principaal beroep hebben verweerders geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Medine Market heeft harerzijds onder aanvoering van één middel incidenteel beroep in cassatie ingesteld. De conclusie van antwoord tevens incidenteel cassatiemiddel is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
2.3. Nadat de Gemeente had geconcludeerd tot verwerping van het incidenteel beroep in cassatie, hebben partijen hun standpunten doen toelichten door hun advocaten.
2.4. De Advocaat-Generaal J.W. Ilsink heeft op 31 januari 2001 geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis voorzover daarbij (onder III) de schadeloosstelling voor Medine Market is vastgesteld op f 168.240 plus rente en de Gemeente (onder IV) is veroordeeld tot betaling van dat bedrag plus wettelijke rente, tot vaststelling van de schadeloosstelling voor Medine Market op f 105.690 plus rente, tot veroordeling van de Gemeente tot betaling van dat bedrag plus wettelijke rente, tot vaststelling van de schadeloosstelling voor [betrokkene D] op f 16.200 plus rente, tot veroordeling van de Gemeente tot betaling van dat bedrag plus wettelijke rente aan [verweerder 1] en mr. J.G. Geelkerken q.q. ter doorbetaling aan [betrokkene D], tot verwerping van het principale beroep in cassatie voor het overige en tot verwerping van het incidentele beroep in cassatie.
3. Uitgangspunten in cassatie
3.1. In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende.
(i) De van [betrokkene B], [betrokkene C] en [verweerder 1] onteigende onroerende zaak [a-straat 1-2] te [woonplaats] bestaat uit een bedrijfsruimte op de begane grond, waar een winkel in levensmiddelen alsmede afhaalcentrum voor kant-en-klare maaltijden werd gedreven door Medine Market, en een daarboven gelegen dubbele woning.
(ii) Op het adres [a-straat 1], de bovenwoning, waren ten tijde van de tervisielegging, bedoeld in artikel 80, lid 2, van de Onteigeningswet, ingeschreven de echtgenote van [verweerder 1] ([betrokkene D]), hun zoon [betrokkene E] alsmede hun zoon [betrokkene F] met diens echtgenote en vijf kinderen. [Verweerder 1] heeft zich kort daarna op dit adres laten inschrijven.
(iii) De firmanten van Medine Market waren ten tijde van de onteigening de genoemde echtgenote van [verweerder 1] en zoon [betrokkene E].
(iv) Bij de vaststelling van de schade ter zake van de waarde van de onroerende zaak is de Rechtbank in navolging van de deskundigen uitgegaan van een waardering in verhuurde staat; de economische huurwaarde van de begane grond is gesteld op f 11.900 en die van de dubbele bovenwoning op f 8100 per jaar; de totale huurwaarde bedraagt derhalve f 20.000 per jaar, welke de Rechtbank in navolging van de deskundigen met een factor 7 heeft gekapitaliseerd, zodat aan de eigenaren ter zake van het onteigende in verhuurde staat f 140.000 is toegekend. In cassatie bestaat hierover geen geschil.
(v) De Rechtbank is in navolging van de deskundigen ervan uitgegaan dat een geheel vervangend pand (met bedrijfsruimte en afzonderlijke bovenwoning) niet te huur zal zijn. De schadeloosstelling voor Medine Market is berekend op basis van verplaatsing van de onderneming naar een afzonderlijke bestaande bedrijfsruimte in een vergelijkbare wijk. De schadeloosstelling voor de huurster [betrokkene D] is berekend op basis van verplaatsing naar een vervangende vijfkamerwoning en is door de Rechtbank begrepen in de aan Medine Market toegekende schadeloosstelling.
(vi) Bij de berekening van de inkomensschade ter zake van de bovenwoning en de bedrijfsruimte is de Rechtbank in navolging van de deskundigen ervan uitgegaan dat voor het gehele pand een huurprijs werd voldaan van f 12.000 per jaar en dat daarvan f 10.200 moet worden toegerekend aan de bedrijfsruimte en f 1800 aan de bovenwoning.
(vii) Door de Gemeente is bij het verzoek op de voet van artikel 54a van de Onteigeningswet en bij de dagvaarding tot vervroegde onteigening het voortgezet gebruik om niet van het onteigende aangeboden tot 1 februari 2000. Na de inschrijving van het onteigeningsvonnis op 28 september 1999 heeft de Gemeente op verzoek van Medine Market bij brief van 24 december 1999 verlenging van het voortgezet gebruik om niet tot 1 mei 2000 aangeboden, welk aanbod door Medine Market vóór 8 januari 2000 is aanvaard.
4. Beoordeling van het middel in het principaal beroep
4.1. De onderdelen A tot en met C van dit middel stellen aan de orde de schadeloosstelling ter zake van de bovenwoning, die volgens de Gemeente zonder voldoende motivering op een te hoog bedrag is vastgesteld en aan de verkeerde persoon is toegekend.
4.2. Onderdeel A acht de vaststelling van de bijkomende schade ter zake van de bovenwoning ondeugdelijk gemotiveerd, omdat deze op een hoger bedrag is uitgekomen dan in een eerder stadium door de deskundigen werd geadviseerd. Het onderdeel acht het onbestaanbaar, althans zonder nadere motivering onbegrijpelijk, dat de waardering van de bijkomende schade uitgaande van huur door de echtgenote van [verweerder 1] hoger uitkomt dan de bijkomende schade zoals deze eerder door de deskundigen was berekend uitgaande van eigen gebruik van het pand door [verweerder 1]. Het onderdeel faalt, omdat het een te hoge motiveringseis stelt. Ten tijde van het vonnis was het eerder door de deskundigen ingenomen, maar door hen - overigens op aandringen van de Gemeente - verlaten standpunt dat [verweerder 1] het pand in eigen gebruik had, niet meer aan de orde. De Rechtbank was dan ook niet verplicht om hetgeen de deskundigen op basis van dit verlaten standpunt hadden geadviseerd, in haar motivering te betrekken.
4.3. Voorzover de in onderdeel B vervatte motiveringsklachten ervan uitgaan dat de Rechtbank heeft geoordeeld dat voor de bovenwoning een huurprijs van f 1800 per maand werd betaald, falen zij omdat zij op een onjuiste lezing van het vonnis berusten. De Rechtbank is onmiskenbaar uitgegaan van een huurprijs van f 1800 per jaar en heeft zich klaarblijkelijk in overweging 26 van haar vonnis, waar f 1800 per maand staat, vergist. Voorzover het onderdeel een herhaling inhoudt van de in onderdeel A geuite klacht, faalt het op de hiervoor in 4.2 genoemde grond.
4.4. Het onderdeel faalt ook voor het overige. De Rechtbank heeft tot - in cassatie niet bestreden - uitgangspunten genomen dat de bovenwoning aan [betrokkene D] was verhuurd, dat van de voor het gehele pand betaalde huurprijs een bedrag van f 1800 per jaar aan de bovenwoning moet worden toegerekend, en dat [betrokkene D] voor een vervangende vijfkamerwoning een bedrag van f 10.200 per jaar aan huur zou moeten betalen. Bij deze uitgangspunten zijn niet onbegrijpelijk de oordelen van de Rechtbank, in navolging van de deskundigen, dat de schade wegens hogere woonlasten moet worden berekend op basis van het verschil tussen f 1.800 per jaar en f 10.200 per jaar, dat die schade na aftrek van voordelen gekapitaliseerd f 54.600 bedraagt en dat de forfaitaire vergoeding ingevolge artikel 42, lid 2, van de Onteigeningswet derhalve niet in redelijke verhouding staat tot de werkelijke door [betrokkene D] geleden schade (het bedrag van f 54.600 verminderd met het voordeel wegens voortgezet gebruik van het onteigende ad f 1050 en vermeerderd met verhuis- en wederinrichtingskosten ad f 9000). Opmerking verdient hierbij dat de deskundigen en de Rechtbank blijkens overweging 22 van het vonnis onder ogen hebben gezien dat het op de bovenwoning betrekking hebbende deel van de huur aan de lage kant is en dat deze lage huur verband houdt met de familierelatie tussen de eigenaren en de huurder. Zij hebben in die omstandigheden echter terecht geen aanleiding gevonden het verlies van het voordeel van die lage huur buiten aanmerking te laten. Die omstandigheden staan op zichzelf immers niet in de weg aan de conclusie dat het verlies van dit voordeel een gevolg van de onteigening is, en noch uit het vonnis en het deskundigenrapport noch uit de overige stukken van het geding blijkt van omstandigheden of stellingen waaruit zou volgen dat naar redelijke verwachting de huur - de onteigening weggedacht - binnen afzienbare tijd zou worden aangepast aan wat de verhuurders objectief beschouwd aan huur konden bedingen (vgl. HR 12 april 2000, nr. 1279, NJ 2000, 625). De hier besproken oordelen van de Rechtbank behoefden in het licht van het debat van partijen geen nadere motivering.
4.5. Onderdeel C, dat de Rechtbank verwijt dat zij de aan [betrokkene D] toekomende schadeloosstelling ter zake van de bovenwoning heeft toegekend aan Medine Market, is gegrond. De Rechtbank is immers ervan uitgegaan dat de bovenwoning door [betrokkene D] en niet door Medine Market werd gehuurd. Nu [betrokkene D], zij het als vennoot in de vennootschap onder firma Medine Market, in de procedure was tussengekomen, had de Rechtbank de schadeloosstelling aan haar zelf moeten toekennen. Nu geen geschil bestaat over het gedeelte van de schadeloosstelling dat betrekking heeft op de bovenwoning en dat ten onrechte aan Medine Market is toegekend, kan de Hoge Raad deze fout herstellen.
4.6. Onderdeel D houdt omtrent de schadeloosstelling met betrekking tot de op de begane grond gelegen bedrijfsruimte een zelfde motiveringsklacht in als hiervóór in 4.2 behandeld met betrekking tot de bovenwoning. De klacht faalt op de grond die daar is vermeld.
5. Beoordeling van het middel in het incidenteel beroep
5.1. Het incidenteel beroep betreft het oordeel van de Rechtbank dat bij het vaststellen van de schadeloosstelling rekening dient te worden gehouden met het door Medine Market aanvaarde aanbod tot verder voortgezet gebruik om niet van het gehuurde tot 1 mei 2000, zulks hoewel het daartoe strekkende aanbod van de Gemeente eerst na de inschrijving van het vonnis houdende de vervroegde onteigening is gedaan. Het middel komt hiertegen op met het betoog dat de Rechtbank aldus heeft miskend dat blijkens het arrest van de Hoge Raad van 22 juni 1992, nr. 1141, NJ 1993, 556, slechts dan met het voortgezet gebruik van het onteigende als schadebeperkende omstandigheid rekening kan worden gehouden, indien dat voortgezet gebruik is aangeboden op een tijdstip gelegen vóór de inschrijving van het vonnis houdende de vervroegde onteigening.
5.2. Anders dan in het geval waarop het zojuist genoemde arrest betrekking had, is in het onderhavige geval sprake van een aanbod tot (verder) voortgezet gebruik dat door de onteigende is aanvaard. In een dergelijk geval kan met het voortgezet gebruik, indien dat schadebeperkend is, bij het vaststellen van de schadeloosstelling rekening worden gehouden, ongeacht of dat aanbod vóór of na de inschrijving van het vonnis tot vervroegde onteigening is gedaan. In dat geval behoeft immers niet te worden gevreesd dat de onteigenende partij eenzijdig door het toestaan van het voortgezet gebruik gedurende een zekere tijd en zonder overleg of overeenstemming over de duur van het uitstel van de ontruiming, zou kunnen bepalen van welk tijdstip van feitelijke ontruiming van het onteigende bij de vaststelling van de schadeloosstelling zal moeten worden uitgegaan. Door de aanvaarding van een - in dit geval blijkens de tekst van de tot de gedingstukken behorende brief waarin dat aanbod is gedaan zelfs uitdrukkelijk - tot schadebeperking strekkend aanbod tot voortgezet gebruik van het onteigende bestaat tussen de betrokken partijen overeenstemming over het treffen van een schadebeperkende maatregel. Het stelsel van de Onteigeningswet verzet zich niet ertegen dat de rechter met die overeenstemming en met de als gevolg daarvan opgetreden vermindering van de schade bij de vaststelling van de schadeloosstelling rekening houdt.
5.3. Het oordeel van de Rechtbank geeft derhalve geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en het behoefde, ook voorzover de Rechtbank haar oordeel ten aanzien van een aantal schadeposten heeft geconcretiseerd, geen nadere motivering dan door de Rechtbank is gegeven. Het incidenteel beroep faalt derhalve.
6. Slotsom
Op grond van hetgeen hiervóór in 4.5 is overwogen, kan het bestreden vonnis niet in stand blijven. De Hoge Raad kan de zaak afdoen.
7 Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt op het principaal beroep het vonnis van de Arrondissementsrechtbank te ’s-Gravenhage, doch uitsluitend voorzover daarin (onder III) de schadeloosstelling voor Medine Market is vastgesteld op f 168.240 vermeerderd met 4 percent rente en de Gemeente (onder IV) is veroordeeld tot betaling van de som van die bedragen met wettelijke rente,
stelt de schadeloosstelling voor Medine Market vast op f 105.690 vermeerderd met een rente van 4 percent over dat bedrag van 28 september 1999 tot heden,
veroordeelt de Gemeente ’s-Gravenhage tot betaling aan Medine Market van laatstvermeld bedrag en rente, vermeerderd met de wettelijke rente over de som van dat bedrag en die rente van heden tot de dag der voldoening,
stelt de schadeloosstelling voor [betrokkene D] vast op f 62.550 vermeerderd met een rente van 4 percent over dat bedrag van 28 september 1999 tot heden,
veroordeelt de Gemeente ’s-Gravenhage tot betaling aan [betrokkene D] van laatstvermeld bedrag en rente, vermeerderd met de wettelijke rente over de som van dat bedrag en die rente van heden tot de dag der voldoening,
verwerpt het principaal beroep voor het overige, verwerpt het incidenteel beroep,
compenseert zowel in het principaal als in het incidenteel beroep de kosten van het geding in cassatie in dier voege dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door de vice-president E. Korthals Altes als voorzitter, en de raadsheren A.G. Pos, D.H. Beukenhorst, L. Monné en P.J. van Amersfoort, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier A.I. Boussak-Leeksma, en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2001.
PROCUREUR-GENERAAL BIJ DE HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
MR. J.W. ILSINK
ADVOCAAT-GENERAAL