Uitspraak
Nr. 1280
17 mei 2000
in de zaak van
[Eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres tot cassatie,
advocaat: mr. H.A. Groen,
tegen
De Gemeente Rotterdam,
zetelende te Rotterdam,
verweerster in cassatie,
advocaat: mr. J.G. de Vries Robbé.
1. Geding in feitelijke instantie
1.1. De Gemeente Rotterdam heeft bij exploit van 18 maart 1997 eiseres tot cassatie doen dagvaarden voor de Arrondissementsrechtbank te Rotterdam en in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling en de volkshuisvesting gevorderd de vervroegd uit te spreken onteigening ten behoeve van de Gemeente van de onroerende zaak [adres] 14, kadastraal bekend gemeente Rotterdam, [nummer], van welke onroerende zaak [eiseres] is aangewezen als eigenaar, en bepaling van het bedrag van de schadeloosstelling.
1.2. Bij vonnis van 26 juni 1997, ingeschreven in de openbare registers op 15 juli 1998, heeft de Rechtbank de gevorderde onteigening bij vervroeging uitgesproken, het voorschot op de schadeloosstelling voor [eiseres] bepaald op f 20.000,- en deskundigen en een rechter-commissaris benoemd. Het tegen dit vonnis gerichte cassatieberoep is verworpen bij arrest van de Hoge Raad van 8 april 1998, nr. 1241, gepubliceerd in NJ 1999, 24.
1.3. Bij het thans in cassatie bestreden vonnis van 5 augustus 1999 heeft de Rechtbank het bedrag van de schadeloosstelling door de Gemeente aan [eiseres] te betalen bepaald op f 21.780,--, de Gemeente veroordeeld aan [eiseres] te voldoen een bedrag van f 1.780,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 augustus 1999 en de Gemeente veroordeeld in de kosten. Het vonnis is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
2.1. [Eiseres] heeft het vonnis van 5 augustus 1999 bestreden met een uit twee onderdelen bestaand middel van cassatie. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
2.2. De Gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
2.3. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten door hun advocaten.
2.4. De Advocaat-Generaal Wattel heeft op 23 februari 2000 geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
2.5. Op 9 maart 2000 is een reactie van [eiseres] op de conclusie van de Advocaat-Generaal ingekomen.
3. Beoordeling van het middel
3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
3.1.1. Toen [eiseres] het onteigende perceel in 1976 in eigendom verwierf, stond daarop een pand. Het pand (hierna ook: de opstal) werd door [eiseres] verhuurd. De laatste huurbetalingen dateren van december 1993; kort daarna zijn de laatste huurders vertrokken.
3.1.2. De gemeente Rotterdam heeft op enig moment besloten tot vernieuwing van de wijk waarin het pand was gelegen. Begin 1994 is de gemeente begonnen met de sloop van de haar (inmiddels) in eigendom toebehorende panden van het huizenblok waartoe ook de opstal behoorde. De belendende panden [adres] 12 en 16 - beide eigendom van de gemeente - werden aanvankelijk niet gesloopt, omdat de opstal voor steun en isolatie afhankelijk was van deze buurpanden.
3.1.3. Op 12 mei 1995 heeft de gemeente deze beide buurpanden alsnog gesloopt. Bij de sloop van de belendingen zijn ook het dak en een gedeelte van de tweede verdieping van de opstal verwijderd omdat de dakconstructie van de drie panden verweven was en omdat instortingsgevaar dreigde doordat bij de sloop van de belendingen ook het onteigende beschadigd werd.
3.1.4. Op 16 juni 1995 is de opstal in opdracht van de Gemeente met de grond gelijk gemaakt, zodat alleen de fundering overbleef.
3.2. Het eerste onderdeel van het middel is gericht tegen de verwerping door de Rechtbank van het namens [eiseres] gevoerde betoog dat ingevolge artikel 40c van de Onteigeningswet (hierna: Ow) voor de vaststelling van de schadeloosstelling de waardeverminderingen van het onteigende, veroorzaakt door de gemeentelijke sloopwerkzaamheden in de directe omgeving van het onteigende alsook de uiteindelijke sloop van het pand, moeten worden aangemerkt als in die bepaling vermelde nadelen. De Rechtbank heeft dit betoog verworpen op de grond dat niet is gebleken van een causaal verband tussen de sloop van de opstal en de werken en plannen als bedoeld in artikel 40c Ow. Zij heeft hiertoe redengevend geoordeeld dat niet is gebleken dat de deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan bij hun vaststelling dat de opstal is gesloopt wegens bouwvalligheid en instortingsgevaar.
3.3. Deze redengeving wordt in het eerste onderdeel terecht als ontoereikend bestreden. Deze laat immers de mogelijkheid open dat weliswaar het pand wegens bouwvalligheid en instortingsgevaar moest worden gesloopt, maar dat die bouwvalligheid en dat instortingsgevaar juist zijn veroorzaakt doordat de Gemeente is overgegaan tot de uitvoering van het werk, dan wel werken heeft verricht in verband met dat werk of ter uitvoering van de plannen voor dat werk, een en ander in de zin van artikel 40c Ow, zoals in de stellingen van [eiseres] besloten ligt. Voorts geeft het vonnis onvoldoende inzicht in hetgeen de Rechtbank heeft beschouwd als het werk waarvoor onteigend wordt en de plannen daarvoor, een en ander als bedoeld in artikel 40c van de Ow, zodat in cassatie de mogelijkheid ontbreekt te toetsen of de Rechtbank in haar oordeel is uitgegaan van een juiste rechtsopvatting dienaangaande. De in het eerste middelonderdeel vervatte motiveringsklacht slaagt derhalve in zoverre.
3.4. Voorzover het onderdeel zich mede richt tegen het niet toekennen van een schadeloosstelling ter zake van ten tijde van de onteigening sedert 1 januari 1994 reeds geleden exploitatieverliezen als gevolg van het vertrek van de huurders, wordt het tevergeefs voorgesteld. Voor vergoeding van ten tijde van de onteigening reeds geleden inkomensschade is, behoudens in zich hier niet voordoende bijzondere gevallen, geen plaats.
3.5. Voor het geval het verwijzingshof tot dezelfde slotsom komt als de Rechtbank, te weten dat het onteigende moet worden gewaardeerd als onbebouwd perceel, bespreekt de Hoge Raad het tweede onderdeel van het middel. Dit richt zich tegen de vaststelling van de waarde van het onteigende, waarbij de Rechtbank het uitgangspunt van de deskundigen dat het onteigende geen waarde kan ontlenen aan een mogelijkheid voor het realiseren van een geïsoleerd bouwplan heeft gevolgd en zich heeft verenigd met de op basis van de ervaring en intuïtie van de deskundigen gemaakte schatting van de verkoopwaarde van het perceel naar een waarde van f 300,-- per vierkante meter. Het middelonderdeel wordt tevergeefs voorgesteld, omdat het vermelde uitgangspunt geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en voor het overige als verweven met waarderingen van feitelijke aard in cassatie niet op zijn juistheid kan worden onderzocht. Het is ook niet onbegrijpelijk. Ook het oordeel van de Rechtbank in het voetspoor van de deskundigen omtrent de verkoopwaarde van het perceel kan wegens zijn feitelijke aard niet op zijn juistheid worden onderzocht en behoefde, nu het berust op de ervaring en het intuïtief inzicht van de deskundigen, geen nadere motivering dan door de Rechtbank is gegeven.
3.6. Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
- vernietigt het bestreden vonnis,
verwijst het geding naar het Gerechtshof te
’s-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest, en
veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op f 718,55 aan verschotten en f 3.500,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president E. Korthals Altes als voorzitter, en de raadsheren J.L.M. Urlings, A.G. Pos, D.H. Beukenhorst en C.B. Bavinck in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier, en op 17 mei 2000 door de vice-president R.J.J. Jansen in het openbaar uitgesproken.