Uitspraak
14 april 2000
Eerste Kamer
Nr. C98/255HR
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[verhuurder],
wonende te [woonplaats], België,
EISER tot cassatie,
advocaat: mr W.B. Teunis,
t e g e n
[huurder],
wonende te [woonplaats], gemeente […],
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: mr R.Th.R.F. Carli.
1.Het geding in feitelijke instanties
Eiser tot cassatie - verder te noemen: [verhuurder] - heeft bij exploit van 4 oktober 1991 verweerder in cassatie B verder te noemen: [huurder] - gedagvaard voor de Kantonrechter te Terneuzen en gevorderd de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende de zes in de dagvaarding vermelde bedrijfsruimten te ontbinden en [huurder] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen met machtiging op [verhuurder] om deze ontruiming zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm.[huurder] heeft de vorderingen bestreden. De Kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 25 maart 1992 [huurder] tot bewijslevering toegelaten. Na enquête en na vermeerdering van eis zijdens [verhuurder] met een vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het in deze te wijzen vonnis heeft de Kantonrechter bij vonnis van 24 maart 1993 iedere verdere beslissing aangehouden in afwachting van de uitkomst in de (parallel) procedure over de indeplaatsstelling.
Tegen laatstvermeld vonnis heeft [verhuurder] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Middelburg. Bij memorie van grieven heeft [verhuurder] zijn eis gewijzigd en vermeerderd met vorderingen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten en schadevergoeding, een en ander op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
[huurder] heeft voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld.
Bij vonnis van 25 februari 1998 heeft de Rechtbank het vonnis van de Kantonrechter te Terneuzen bekrachtigd en de zaak naar die Kantonrechter verwezen teneinde deze verder te berechten en af te doen.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2.Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft [verhuurder] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[huurder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Langemeijer strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel
3.1In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Sedert 1981 heeft [verhuurder] aan de vennootschap onder firma [echtgenote van verhuurder] en [huurder] een aantal panden - bedrijfsruimten in de zin van art. 7A:1624 BW - verhuurd. Per 1 juli 1984 is deze vennootschap onder firma omgezet in een commanditaire vennootschap. [Echtgenote van verhuurder] trad toen uit als beherend vennoot en werd commanditair vennoot. Deze commanditaire vennootschap is bij notariële akte van 22 april 1986 ontbonden. Aan [echtgenote van verhuurder] werd f 360.000,-- uitbetaald voor haar aandeel in de activa en passiva van de vennootschap, waarvan de zaken door [huurder] werden voortgezet.
(ii) Bij notariële akte van 17 februari 1987 heeft [huurder] met [compagnon] een besloten vennootschap opgericht onder de naam Prismashop B.V. De oprichting van deze B.V. geschiedde rechtens door Medea Interim Management B.V. en Sikon B.V. waarvan respectievelijk [compagnon] en [huurder] directeur waren; als zodanig vertegenwoordigden [compagnon] en [huurder] die vennootschappen ook bij de oprichting.
(iii)Blijkens uittreksels uit het handelsregister heeft [huurder] zijn eenmanszaak onder de naam “Automatenexploitatie S.G. [huurder]” per 1 oktober 1988 beëindigd. De onderneming werd daarna voortgezet door Prismashop B.V.
(iv)Eind 1990 tenslotte heeft [huurder] zich uit het bedrijf van Prismashop B.V. teruggetrokken en is [compagnon] enig en algemeen directeur gebleven.
3.2 [Verhuurder] heeft vervolgens een vordering ingesteld tot ontbinding van de tussen hem en [huurder] bestaande huurovereenkomsten betreffende de in 3.1 onder (i) bedoelde panden (met nevenvorderingen, die hij in hoger beroep nog heeft uitgebreid), zulks op de grond dat [huurder] heeft gehandeld in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomsten door de panden zonder [verhuurder]s toestemming in gebruik te geven, c.q. onder te verhuren aan Prismashop B.V.
De Kantonrechter heeft, voorzover in cassatie van belang, geoordeeld Adat [verhuurder] de door hem thans gewraakte situatie gedurende enige jaren heeft geduld, alvorens te dagvaarden tot ontbinding en zich op wanprestatie te beroepen, zodat in redelijkheid de vorm waarin [huurder] zijn huurrecht heeft uitgeoefend thans niet als wanprestatie valt aan te merken”. Aangezien de Kantonrechter kennelijk van oordeel was dat door de hiervoor in 3.1 onder (iv) vermelde ontwikkeling een nieuwe situatie was ontstaan, waarin mogelijkerwijs wel van wanprestatie sprake zou zijn indien een andere tussen partijen aanhangige procedure, strekkende tot in de plaatsstelling van Prismashop B.V. als huurder, niet tot inde plaatsstelling zou leiden, heeft de Kantonrechter iedere verdere beslissing aangehouden teneinde de onderhavige procedure tegelijk met de procedure tot in de plaatsstelling af te doen. De Rechtbank heeft de tegen deze oordelen en beslissing gerichte grieven verworpen en de zaak terugverwezen naar de Kantonrechter.
3.3 Ook de Rechtbank heeft bij de beoordeling van de vraag of [huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomsten, onderscheid gemaakt tussen hetgeen is voorgevallen in de periode totdat [huurder] zich uit het bedrijf van Prismashop B.V. terugtrok, en de sindsdien bestaande situatie.
3.4 Voorzover de vordering van [verhuurder] gebaseerd was op feiten die zich hebben voorgedaan in de periode totdat [huurder] zich terugtrok uit Prismashop B.V., heeft de Rechtbank geoordeeld (vierde alinea van rov. 3.3) dat niet kan worden gezegd dat [huurder] door het overdragen van de exploitatie van zijn bedrijf aan Prismashop B.V. jegens [verhuurder] is tekortgeschoten in de naleving van de huurovereenkomsten. De Rechtbank heeft dit oordeel gegrond op de volgende feiten en omstandigheden:
- [huurder] heeft de bestemming van het gehuurde niet gewijzigd.
- [huurder] is (ook) op dit moment nog persoonlijk huurder.
- Op het moment dat [huurder] het bedrijf van zijn eenmanszaak “Automatenexploitatie S.G. [huurder]” heeft ingebracht in Prismashop B.V., had [huurder] als directeur van een van de twee B.V.’s die Prismashop B.V. hebben opgericht en bestuurden, voldoende zeggenschap in die B.V. om (mede) de wijze waarop deze het bedrijf in de gehuurde panden zou uitoefenen, te bepalen.
- Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat het de kennelijke bedoeling van [verhuurder] is geweest de panden te verkopen of te verhuren aan Prismashop B.V. Dat het bedrijf van [huurder] in Prismashop B.V. was ingebracht, was [verhuurder] al in 1988 bekend; dat deze inbreng eerst later in het handelsregister is ingeschreven, maakt dat niet anders.
- Uit de overgelegde stukken en hetgeen verder in de procedure naar voren is gebracht, blijkt dat [verhuurder] de onderhandelingen over de huur/koop van de panden met [huurder] en [compagnon], die zich in hun correspondentie en betaling van de huurpenningen steeds presenteerden als Prismashop B.V., heeft gevoerd en ondanks zijn bezwaren tegen die B.V. als huurder voortgezet. Of daarbij ook is onderhandeld over hoofdelijk medehuurderschap van [compagnon] is niet van wezenlijk belang. [Verhuurder] heeft in zijn correspondentie steeds (formeel) bezwaar gemaakt tegen het huurderschap van Prismashop B.V. Het is niet tegen de inbreng van het bedrijf van [huurder] in Prisma-shop B.V. dat [verhuurder] in de correspondentie protesteerde, maar tegen het feit dat die B.V. huurder van de panden zou zijn of worden, zolang door die B.V. niet voldoende waarborgen konden worden geboden. Dat bezwaar zal in de procedure tot in de plaatsstelling van de B.V. als huurder van de panden moeten worden onderzocht, maar leidt onder de omstandigheden van dit geval niet tot het oordeel dat [huurder] jegens [verhuurder] toerekenbaar is tekortgeschoten in zijn huurverplichtingen.
Hetgeen hiervoor is overwogen brengt mee dat het aan het slot van de tweede alinea van rov. 3.3 door de Rechtbank gegeven oordeel dat er onder de in die alinea vermelde omstandigheden geen sprake is van - in de huurovereenkomsten verboden - onderverhuur of afstaan van het gebruik van de panden, voor de verwerping van de grieven 1-5 niet dragend is. De Rechtbank heeft immers vastgesteld dat aan [verhuurder] al in 1988 bekend was dat het bedrijf van [huurder] in Prismashop B.V. was ingebracht, in welke vaststelling besloten ligt dat [verhuurder] ermee bekend was dat Prismashop B.V. de panden gebruikte voor de uitoefening van dat bedrijf. Niettemin heeft [verhuurder] blijkens de vaststellingen van de Rechtbank aanvankelijk geen maatregelen tegen dat gebruik genomen.
3.5 De klachten die in onderdeel 5 gericht worden tegen het oordeel van de Rechtbank, weergegeven in de voorlaatste volzin van 3.4, zijn ongegrond. In het licht van de gedingstukken is niet onbegrijpelijk dat de Rechtbank een zodanige bekendheid van [verhuurder] met de gang van zaken heeft aangenomen, dat niet kan worden aangenomen dat [verhuurder] niet al in 1988 heeft begrepen dat het oorspronkelijk door [huurder] uitoefende bedrijf inmiddels door Prismashop B.V. in de panden werd uitgeoefend. Dat oordeel behoefde ook geen nadere motivering. De Rechtbank heeft ook niet van een onjuiste rechtsopvatting blijk gegeven ten aanzien van art. 31 (oud) Handelsregisterwet door betekenis te hechten aan de bij [verhuurder] bestaande bekendheid niettegenstaande het feit dat de inbreng eerst later in het handelsregister is ingeschreven.
3.6 Ook onderdeel 3, dat strekt ten betoge dat de Rechtbank geen betekenis had mogen hechten aan de omstandigheid dat [huurder] op dit moment nog persoonlijk huurder is, faalt. Niet blijkt dat de Rechtbank aan dat gegeven een verdergaande betekenis heeft gehecht dan rechtens juist is.
3.7 Onderdeel 4.a is gericht tegen het oordeel van de Rechtbank, dat voldoende is komen vast te staan dat [huurder], op het moment dat hij het bedrijf van zijn een-manszaak “Automatenexploitatie S.G. [huurder]” heeft ingebracht in Prismashop B.V., als directeur van een van de twee B.V.’s die Prismashop B.V. hebben opgericht en bestuurden, voldoende zeggenschap in die B.V. had om (mede) de wijze waarop deze het bedrijf in de gehuurde panden zou uitoefenen, te bepalen. Het onderdeel klaagt dat dit oordeel onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd is in het licht van stellingen van [verhuurder], inhoudende dat van beslissende zeggenschap van [huurder] over Prismashop B.V. geen sprake is geweest. Deze klacht faalt. Het gaat hier om een oordeel van feitelijke aard, dat in het licht van de gedingstukken niet onbegrijpelijk is, nu moet worden aangenomen dat de Rechtbank de vraag of [huurder] voldoende zeggenschap had als hiervoor bedoeld, heeft beoordeeld in verband met de positie van [huurder] als huurder en de daaruit voortvloeiende mogelijkheden om de wijze waarop het bedrijf door Prismashop B.V. in de panden werd uitgeoefend, te beïnvloeden. Het oordeel behoefde ook geen nadere motivering.
Mede in het licht van rov. 3.4 van het vonnis moet worden aangenomen dat de Rechtbank ervan is uitgegaan dat de aldus ten tijde van voornoemde inbreng bestaande zeggenschap van [huurder] is blijven bestaan totdat [huurder] zich uit Prismashop B.V. terugtrok. Onderdeel 4.b, dat van een andere lezing van het vonnis uitgaat, kan derhalve niet tot cassatie leiden.
3.8 De Rechtbank is kennelijk van oordeel geweest dat, alhoewel door het zich terugtrekken van [huurder] uit Prismashop B.V. een nieuwe situatie ontstond, [huurder] in het licht van de eerdere onderhandelingen met [verhuurder] ook nadien de redelijke verwachting mocht hebben dat met [verhuurder] overeenstemming zou kunnen worden bereikt over de aanvaarding van Prismashop B.V. als huurder.
De Rechtbank heeft de bedoelde onderhandelingen opgevat als onderhandelingen die, mits [verhuurder] en [huurder] overeenstemming zouden bereiken over aan [verhuurder] te verschaffen waarborgen, konden leiden tot aanvaarding van Prismashop B.V. als huurder van de panden. Dit oordeel is in het licht van de gedingstukken niet onbegrijpelijk, noch onvoldoende gemotiveerd. Voor het overige kan het wegens zijn feitelijke karakter niet op juistheid worden getoetst. Anders dan in de onderdelen 6.a en 6.c wordt verondersteld, heeft de Rechtbank niet over het hoofd gezien dat [verhuurder] steeds duidelijk heeft gemaakt dat hij Prismashop B.V. niet als wederpartij had aanvaard. Deze omstandigheid behoefde de Rechtbank niet te weerhouden van het oordeel dat de onderhandelingen hierin verandering hadden kunnen brengen. De onderdelen 6.a en 6.c falen derhalve.
Ook onderdeel 6.b, dat klaagt dat de Rechtbank bij haar beoordeling te dezen niet althans niet in voldoende mate betrokken heeft dat de onderhandelingen tussen partijen in ieder geval na april 1990 definitief zijn afgebroken, faalt, nu de Rechtbank, naar in haar rov. 3.4 besloten ligt, kennelijk van oordeel is geweest dat [huurder] de onderhandelingen in ieder geval niet als beëindigd behoefde te beschouwen voordat hij door [verhuurder] in de onderhavige procedure werd gedagvaard.
3.9 Nu als gevolg van het falen van de onderdelen 3, 4, 5 en 6 het hiervoor in de eerste alinea van 3.3 weergegeven oordeel van de Rechtbank dat niet kan worden gezegd dat [huurder] door het overdragen van de exploitatie van zijn bedrijf aan Prismashop B.V. jegens [verhuurder] is tekortgeschoten in de naleving van de overeenkomsten, stand houdt, behoeft onderdeel 2 geen behandeling, aangezien het is gericht tegen het door de Rechtbank aan het slot van de tweede alinea van haar rov. 3.3 gegeven oordeel en de gronden waarop dat oordeel is gebaseerd, en derhalve tegen overwegingen die - naar hiervoor in de tweede alinea van 3.4 reeds is overwogen - ten overvloede zijn gegeven.
3.10 Het falen van de onderdelen 2-6 (onderdeel 1 bevat geen klacht) brengt mee dat ook onderdeel 7, dat geen zelfstandige betekenis heeft, niet kan slagen.
3.11 Onderdeel 8 is gericht tegen het oordeel van de Rechtbank dat [huurder] zijn vordering tot in de plaatsstelling van Prismashop B.V. als huurder tijdig heeft gedaan.
Het onderdeel neemt terecht tot uitgangspunt dat art. 7A:1635 weliswaar niet uitsluit dat de machtiging tot in de plaatsstelling ook nog na de bedrijfsoverdracht wordt gevraagd, doch wel meebrengt dat, indien de machtiging niet voor de bedrijfsoverdracht is gevraagd, voor toepassing van art. 7A:1635 alleen plaats is indien de huurder zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht het nodige heeft gedaan om tot huuroverdracht te geraken (HR 16 juni 1978, nr. 11222, NJ 1979, 22). In het onderhavige geval is kennelijk naar het oordeel van de Rechtbank aan de laatstgemelde voorwaarde voldaan door de onderhandelingen tussen [verhuurder] en [huurder] en bestond er voor [huurder] eerst na de aanvang van de onderhavige procedure reden om een vordering tot machtiging bij de Kanton- rechter in te dienen. Dit oordeel is in het licht van de gedingstukken niet onbegrijpelijk en kan voor het overige, verweven als het is met waarderingen van feitelijke aard, in cassatie niet op juistheid worden getoetst. Onderdeel 8 faalt derhalve.
3.12 Uit het vorenstaande volgt dat het beroep moet worden verworpen. Dit brengt mee dat de procedure zal moeten worden voortgezet bij de Kantonrechter. In verband daarmee tekent de Hoge Raad aan dat de gedingstukken geen andere conclusie toelaten dan dat, indien de vordering tot in de plaatsstelling van Prismashop B.V. als huurder wordt afgewezen, een situatie ontstaat waarin de uitoefening door Prismashop B.V. van haar bedrijf in de litigieuze panden moet worden aangemerkt als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomsten.
4.Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [verhuurder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [huurder] begroot op ƒ 597,20 aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president Mijnssen als voorzitter, en de raadsheren Neleman, Fleers, O. de Savornin Lohman en Hammerstein, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op 14 april 2000.