Uitspraak
Arrest
in de zaak van:
[verhuurder],
wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
advocaat: mr P. Garretsen,
t e g e n
[huurder],
wonende te [woonplaats],
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr K.G.W. van Oven.
1.Het geding in feitelijke instanties
Eiser tot cassatie - verder te noemen: [verhuurder] - heeft bij exploit van 12 juli 1993 verweerster in cassatie – verder te noemen: [huurder] - gedagvaard voor de Kantonrechter te Haarlem en gevorderd [huurder] te veroordelen om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van ƒ42.020,25 ter zake van de huurpenningen over de termijn 30 juni 1993 tot september 1994, althans een zodanig bedrag als de Kantonrechter billijk zal oordelen, alsmede een bedrag van ƒ12.000,-- ter zake van achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 30 juni 1993 met veroordeling van [huurder] in de kosten van deze procedure.
[Huurder] heeft de vorderingen bestreden.
Na ingevolge een tussenvonnis van 20 april 1994 gehouden getuigenverhoren heeft de Kantonrechter bij eindvonnis van 29 maart 1995 [huurder] veroordeeld om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van ƒ 16.808,10, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de maandhuur ad ƒ 2.801,35, verschuldigd over de periode van 30 juni 1993 tot en met 31 december 1993, tot de dag van de algehele voldoening, en het meer of anders gevorderde afgewezen.
Tegen dit eindvonnis heeft [verhuurder] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Haarlem. [Huurder] heeft incidenteel geappelleerd.
Bij vonnis van 2 december 1997 heeft de Rechtbank in het principaal en in het incidenteel appel het eindvonnis van de Kantonrechter bekrachtigd.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2.Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft [verhuurder] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[huurder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Langemeijer strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot verwij-zing van de zaak naar het Hof van het ressort.
3.Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie moet van het volgende worden uitgegaan.
(i) [verhuurder] heeft met ingang van 7 september 1984 aan [huurder] verhuurd een bedrijfsruimte (winkelhuis) te [woonplaats]. De laatst geldende huurprijs bedroeg ƒ 2.801,35 per maand.
(ii)De huur is overeengekomen voor een tijdvak van vijf jaren en is na het verstrijken daarvan met een termijn van vijf jaren verlengd.
(iii) Op 24 mei 1993 heeft [huurder] de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 juni 1993.
(iv) Bij brief van 28 mei 1993 heeft de vertegenwoordiger van [verhuurder] aan [huurder] bericht dat [verhuurder] haar hield aan het huurcontract “zodat tussentijdse verbreking niet door hem wordt geaccepteerd zonder betaling van de verschuldigde huurpenningen”. Vervolgens is tussen partijen overleg gevoerd over een door [huurder] voorgestelde regeling.
(v) [huurder] heeft het feitelijk gebruik van het gehuurde per 30 juni 1993 beëindigd. De vertegenwoordiger van [verhuurder] heeft bij brief van 2 juli 1993 aan [huurder] bericht dat het inleveren van de sleutels niet wil zeggen dat de huurovereenkomst is beëindigd en dat zijn opdrachtgever zich alle rechten voorbehield.
3.2 [Verhuurder] vordert in dit geding, voor zover in cassatie nog van belang, betaling van ƒ 42.020,25 als verschuldigde huur over het tijdvak 30 juni 1993 – 1 september 1994, daartoe aanvoerende dat [huurder] zonder instemming van [verhuurder] de huurovereenkomst had opgezegd in strijd met het bepaalde in de huurovereenkomst en met art. 7A:1631 BW, dat een opzegtermijn van een jaar voorschrijft. [Huurder] heeft zich tegen deze vordering verweerd, in hoofdzaak aanvoerende dat partijen overeenstemming hadden bereikt over tussentijdse beëindiging van de huur per 30 juni 1993, welke stelling [verhuurder] heeft bestreden, daartoe stellende dat hij slechts bereid was zijn toestemming voor een tussentijdse beëindiging te verlenen indien de zoon en de schoondochter van [huurder], althans derden, de huur van het pand zouden overnemen, en dat hij deze voorwaarde tegenover [huurder] had kenbaar gemaakt en gehandhaafd.
De Kantonrechter heeft [verhuurder] toegelaten tot het bewijs van laatstvermelde stelling. Na getuigenverhoren heeft de Kantonrechter geoordeeld dat [verhuurder] in zijn bewijslevering was geslaagd, en dat [huurder] dan ook in beginsel verplicht was om aan [verhuurder], gerekend vanaf 30 juni 1993, een bedrag van ƒ 2.801,35 per maand door te betalen. De Kantonrechter oordeelde vervolgens echter, kort samengevat, dat [huurder] niet over de gehele periode tot 1 september 1994 huur behoefde te betalen omdat niet gesteld of gebleken was dat [verhuurder] “ter beperking van zijn schade” pogingen had ondernomen om het pand opnieuw te verhuren, en dat aan dat oordeel niet afdeed dat [huurder] volgens [verhuurder] het gehuurde niet behoorlijk had achtergelaten. Op deze gronden veroordeelde de Kantonrechter [huurder] tot betaling van “een billijk bedrag, gelijk te stellen aan zes maanden huur”.
De Rechtbank deelde het oordeel van de Kantonrechter dat op [verhuurder] de plicht rustte zijn schade te beperken, en oordeelde dat ervan moest worden uitgegaan dat [verhuurder] geen schadebeperkende maatregelen had getroffen. De Rechtbank verenigde zich voorts met het oordeel van de Kantonrechter dat door [huurder] een bedrag gelijk aan zes maanden huur verschuldigd is. “Daarmede wordt immers”, aldus de Rechtbank, “naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, voldoende gewicht toegekend aan het feit dat de opzegging door [huurder] op onregelmatige wijze is geschied enerzijds en dat [verhuurder] anderzijds geacht moet worden in staat te zijn geweest binnen die termijn van zes maanden een andere huurder te vinden”.
3.3 Onderdeel 2 van het middel – onderdeel 1 bevat geen klacht – strekt ten betoge dat de Rechtbank heeft miskend dat [verhuurder] zijn vordering niet alleen heeft gebaseerd op de onjuiste opzegging, doch ook op zijn stelling dat het gehuurde in zeer slechte staat was achtergelaten.
Het onderdeel kan bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. De Rechtbank heeft in haar rov. 5.4 immers vermeld dat [verhuurder] het in eerste aanleg toegewezen bedrag niet redelijk acht “gelet op het feit dat [huurder] het gehuurde niet in behoorlijke staat heeft opgeleverd”.
3.4 De in onderdeel 3 aangevoerde klacht mist belang en kan dus evenmin tot cassatie leiden. De Rechtbank heeft immers niet volstaan met de constatering (in rov. 5.6) dat [verhuurder] in eerste aanleg de stellingen van [huurder] over de mogelijkheid van schadebeperking niet (voldoende) had weersproken, doch heeft vervolgens in haar rov. 5.9 en 5.10 zèlf onderzocht of de toestand waarin [huurder] het pand had achtergelaten, een beletsel was om het pand aan een ander te verhuren.
3.5 De onderdelen 4 en 7 zijn gericht tegen de oordelen van de Rechtbank dat op [verhuurder] de plicht rustte zijn schade te beperken (rov. 5.8) en dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voldoende gewicht wordt toegekend aan de onregelmatigheid van de opzegging doordat [huurder] tot betaling van zes maanden huur wordt gehouden (rov. 5.11).
De in de onderdelen aangevoerde klachten komen erop neer dat de Rechtbank heeft miskend dat [verhuurder] in dit geding niet schadevergoeding wegens wanprestatie, doch nakoming van de verplichting tot betaling van huur tot het einde van de huurovereenkomst vordert.
Deze klachten treffen doel. De Rechtbank heeft blijkens haar rov. 5.5 geoordeeld dat de huurovereenkomst tot 1 september 1994 is blijven doorlopen en dat [verhuurder] derhalve in beginsel recht heeft op betaling van de huurpenningen tot die datum. Vervolgens is de Rechtbank blijkens rov. 5.8 e.v. van haar vonnis kennelijk uitgegaan van de opvatting dat degene die nakoming van een contractuele verplichting verlangt, geen volledige nakoming kan vorderen indien en voorzover hij nalaat maatregelen te nemen om het voor hem uit de niet-nakoming voort-vloeiende nadeel te beperken. Deze opvatting kan niet als juist worden aanvaard. Het bepaalde in art. 6:101 BW, dat de Rechtbank voor ogen kan hebben gestaan, is uitsluitend van toepassing op vorderingen tot schadevergoeding.
3.6 Uit het vorenoverwogene volgt dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven. De onderdelen 5 en 6 behoeven geen behandeling.
De Hoge Raad kan zelf de zaak afdoen. [Huurder] heeft twee verweren gevoerd tegen de vordering tot betaling van de huurpenningen over de periode van 30 juni 1993 tot 1 september 1994. Het eerste verweer, inhoudende dat [verhuurder] met tussentijdse beëindiging van de huur heeft ingestemd, is door de Rechtbank in het incidentele hoger beroep ongegrond bevonden; tegen deze beslissing is geen incidenteel cassatieberoep ingesteld. Het tweede verweer, inhoudende dat [verhuurder] geen aanspraak kan maken op betaling van huur over genoemde periode omdat hij heeft nagelaten zijn schade te beperken, faalt blijkens het hiervoor in 3.5 overwogene. De vordering dient derhalve te worden toegewezen, met dien verstande dat – zoals [huurder] heeft aangevoerd en door [verhuurder] bij memorie van grieven in appel is erkend – het niet om vijftien maar om veertien maanden huur gaat, zodat de toe te wijzen hoofdsom niet ƒ 42.020,25 doch ƒ 39.218,90 bedraagt. Als in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij zal [huurder] worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg, het princi-pale hoger beroep en het geding in cassatie.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Rechtbank te Haarlem van 2 december 1997 voor zover gewezen in het principale hoger beroep;
vernietigt het vonnis van de Kantonrechter te Haarlem van 29 maart 1995;
veroordeelt [huurder] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [verhuurder] te betalen een bedrag van ƒ 39.218,90 (zegge negen en dertig duizend tweehonderd achttien gulden en negentig cents), vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen van de ver-valdata van de maandhuur ten bedrage van ƒ 2.801,35, verschuldigd over de periode van 30 juni 1993 tot en met 31 augustus 1994, tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [huurder] in de aan de zijde van [verhuurder] gevallen kosten van:
- het geding in eerste aanleg, begroot op ƒ 3.106,-- in totaal;
- het principale hoger beroep, begroot op ƒ 1.815,-- in totaal;
- het geding in cassatie, tot op deze uit-spraak begroot op ƒ 1.551,46 aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president Roelvink als voorzitter en de raadsheren Heemskerk, Herrmann, Van der Putt-Lauwers en De Savornin Lohman, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op 19 november 1999