Uitspraak
6 februari 1998
Eerste Kamer
Nr. 16.479 (C96/297 HR)
AS
Hoge Raad der Nedanden
Arrest
in de zaak van:
WINTERS BOUWBEDRIJF B.V.,
gevestigd te Breda,
EISERES tot cassatie, incidenteel verweerster,
advocaat: mr R.S. Meijer,
tegen
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerster in cassatie – verder te noemen: KvdT – heeft bij exploit van30 september 1993 eiseres tot cassatie – verder te noemen: Winters – gedagvaard voor de Rechtbank te Breda en gevorderd te verklaren voor recht dat op Winters een schadevergoedingsplicht rust als gevolg van het door haar onrechtmatig storen van het huurgenot waarop KvdT jegens Bolduc B.V. aanspraak kon maken, althans als gevolg van het op of kort na 4 augustus 1993 onrechtmatig beletten van toegang aan KvdT in het door haar gehuurde op gelijke voet als huurder PTT Telecom en daarom Winters te veroordelen aan KvdT te voldoen het beloop van de door KvdT uit dien hoofde geleden schade, op te maken bij staat vermeerderd met de wettelijke rente ingaande 13 juli 1993, althans 4 augustus 1993.
Winters heeft de vordering bestreden.
De Rechtbank heeft bij vonnis van 13 december 1994 de vordering afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft KvdT hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te ’s-Hertogenbosch.
Bij arrest van 17 juli 1996 heeft het Hof het bestreden vonnis vernietigd, voor recht verklaard dat op Winters een schadevergoedingsplicht rust als gevolg van het feit dat zij in de periode 5 tot en met 29 augustus 1992 ten onrechte KvdT niet op gelijke voet als PTT Telecom toegang heeft verschaft tot de voor haar bestemde ruimte van het gebouw Bolduc teneinde daarin afwerk-, installatie- en inrichtingswerkzaamheden te verrichten, en Winters veroordeeld tot vergoeding van de schade, nader op te maken bij staat en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 5 augustus 1993.
Het arrest van het Hof is aan dit arrest gehecht.
De Hoge Raad volgt hierna bij het vermelden van de rechtsoverwegingen van het Hof een nummering van de afzonderlijke alinea’s waaruit ’s Hofs rov. 4 is opgebouwd van 4.1 tot en met 4.12, zoals in het aangehechte arrest van het Hof is vermeld.
Winters heeft de vordering bestreden.
De Rechtbank heeft bij vonnis van 13 december 1994 de vordering afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft KvdT hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te ’s-Hertogenbosch.
Bij arrest van 17 juli 1996 heeft het Hof het bestreden vonnis vernietigd, voor recht verklaard dat op Winters een schadevergoedingsplicht rust als gevolg van het feit dat zij in de periode 5 tot en met 29 augustus 1992 ten onrechte KvdT niet op gelijke voet als PTT Telecom toegang heeft verschaft tot de voor haar bestemde ruimte van het gebouw Bolduc teneinde daarin afwerk-, installatie- en inrichtingswerkzaamheden te verrichten, en Winters veroordeeld tot vergoeding van de schade, nader op te maken bij staat en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 5 augustus 1993.
Het arrest van het Hof is aan dit arrest gehecht.
De Hoge Raad volgt hierna bij het vermelden van de rechtsoverwegingen van het Hof een nummering van de afzonderlijke alinea’s waaruit ’s Hofs rov. 4 is opgebouwd van 4.1 tot en met 4.12, zoals in het aangehechte arrest van het Hof is vermeld.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het Hof heeft Winters beroep in cassatie ingesteld. KvdT heeft incidenteel beroep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende het incidenteel beroep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Hartkamp strekt tot verwerping van zowel het principale als het incidentele beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Hartkamp strekt tot verwerping van zowel het principale als het incidentele beroep.
3. Uitgangspunten in cassatie
3.1.
In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende.
(i) Winters heeft in opdracht en voor rekening van Bolduc B.V. het kantorencomplex “gebouw Bolduc” (verder: het gebouw) aan de Utopialaan te ’s-Hertogenbosch gebouwd, met dien verstaande dat een deel van de werkzaamheden niet aan Winters maar aan andere aannemers is opgedragen.
(ii) Bolduc B.V. had aan Winters bovendien de zorg voor inrichting, afsluiting, bewaking en beveiliging van het bouwterrein en de bouw opgedragen.
(iii) In 1991 heeft KvdT met Bolduc B.V. een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een gedeelte van het gebouw.
(iv) Overeengekomen was dat het gebouw in de maand juli 1993 zou worden opgeleverd. Winters heeft bij brief van 12 juli 1993 aan Bolduc B.V. meegedeeld dat het werk per 16 juli 1993 klaar en opleveringsgereed zou zijn. Winters heeft daaraan echter toegevoegd:
“Van een oplevering in de zin van een terbeschikkingstelling van het werk kan echter geen sprake zijn zolang onze vordering door u niet is betaald. Gebruik makend van ons retentierecht houden wij het werk, tot integrale betaling heeft plaatsgevonden, onder ons. Sleutels zullen niet worden overhandigd, c.q. ter beschikking worden gesteld. Het vorenstaande brengt met zich mee dat er van enige vorm van ingebruikname geen sprake kan zijn. Wij hebben vernomen dat een van Uw huurders met de inrichting zou willen aanvangen. Daarvoor zullen wij echter geen toegang verlenen.”
(v) Bij voormelde brief heeft Winters meegedeeld dat zij opeisbaar ruim 2.3 miljoen gulden van Bolduc B.V. te vorderen heeft.
(vi) Winters heeft onder meer aan KvdT, die reeds enige tijd bezig was het door haar gehuurde af te bouwen en in te richten, de toegang tot het gebouw ontzegd.
(vii) KvdT heeft in kort geding gevorderd dat Winters zal worden veroordeeld om de door KvdT ingeschakelde werklieden toe te laten tot de door haar gehuurde verdiepingen in het gebouw. Ter zitting van 22 juli 1993 heeft KvdT het kort geding met toestemming van Winters doe royeren.
(viii) Bij faxbericht van 4 augustus 1993 heeft de (opvolgend) raadsman van KvdT een beroep gedaan op een uitspraak in kort geding van 4 augustus 1993 van de President van de Rechtbank te
’s-Gravenhage, gewezen tussen PTT Telecom B.V., als huurster van een gedeelte van het gebouw, en Winters. Bij dat vonnis had de President, kort weergegeven, Winters veroordeeld PTT Telecom B.V. gedurende drie weken vanaf 4 augustus 1993 toe te laten in het gehuurde om de nodige voorzieningen ter verbetering en inrichting aan te brengen en bedrijfsmiddelen te installeren.
(ix) Bij dagvaarding van 22 augustus 1993 heeft KvdT onder andere Winters in kort geding gedagvaard en gevorderd dat het gehuurde aan haar ter beschikking zou worden gesteld, subsidiair dat zij gedurende zes weken in het gehuurde zou worden toegelaten om daarin voorzieningen aan te brengen en bedrijfsmiddelen te installeren.
(x) Op 11 augustus 1993 was aan Bolduc B.V. surséance van betaling verleend. Op 26 augustus 1993 is zij in staat van faillissement verklaard.
(xi) Op 27 augustus 1993 heeft een derde de eigendom van het gebouw verkregen.
(xii) OP 30 augustus 1993 heeft KvdT de beschikking gekregen over hetgeen door haar was gehuurd en is het kort geding ingetrokken.
(i) Winters heeft in opdracht en voor rekening van Bolduc B.V. het kantorencomplex “gebouw Bolduc” (verder: het gebouw) aan de Utopialaan te ’s-Hertogenbosch gebouwd, met dien verstaande dat een deel van de werkzaamheden niet aan Winters maar aan andere aannemers is opgedragen.
(ii) Bolduc B.V. had aan Winters bovendien de zorg voor inrichting, afsluiting, bewaking en beveiliging van het bouwterrein en de bouw opgedragen.
(iii) In 1991 heeft KvdT met Bolduc B.V. een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een gedeelte van het gebouw.
(iv) Overeengekomen was dat het gebouw in de maand juli 1993 zou worden opgeleverd. Winters heeft bij brief van 12 juli 1993 aan Bolduc B.V. meegedeeld dat het werk per 16 juli 1993 klaar en opleveringsgereed zou zijn. Winters heeft daaraan echter toegevoegd:
“Van een oplevering in de zin van een terbeschikkingstelling van het werk kan echter geen sprake zijn zolang onze vordering door u niet is betaald. Gebruik makend van ons retentierecht houden wij het werk, tot integrale betaling heeft plaatsgevonden, onder ons. Sleutels zullen niet worden overhandigd, c.q. ter beschikking worden gesteld. Het vorenstaande brengt met zich mee dat er van enige vorm van ingebruikname geen sprake kan zijn. Wij hebben vernomen dat een van Uw huurders met de inrichting zou willen aanvangen. Daarvoor zullen wij echter geen toegang verlenen.”
(v) Bij voormelde brief heeft Winters meegedeeld dat zij opeisbaar ruim 2.3 miljoen gulden van Bolduc B.V. te vorderen heeft.
(vi) Winters heeft onder meer aan KvdT, die reeds enige tijd bezig was het door haar gehuurde af te bouwen en in te richten, de toegang tot het gebouw ontzegd.
(vii) KvdT heeft in kort geding gevorderd dat Winters zal worden veroordeeld om de door KvdT ingeschakelde werklieden toe te laten tot de door haar gehuurde verdiepingen in het gebouw. Ter zitting van 22 juli 1993 heeft KvdT het kort geding met toestemming van Winters doe royeren.
(viii) Bij faxbericht van 4 augustus 1993 heeft de (opvolgend) raadsman van KvdT een beroep gedaan op een uitspraak in kort geding van 4 augustus 1993 van de President van de Rechtbank te
’s-Gravenhage, gewezen tussen PTT Telecom B.V., als huurster van een gedeelte van het gebouw, en Winters. Bij dat vonnis had de President, kort weergegeven, Winters veroordeeld PTT Telecom B.V. gedurende drie weken vanaf 4 augustus 1993 toe te laten in het gehuurde om de nodige voorzieningen ter verbetering en inrichting aan te brengen en bedrijfsmiddelen te installeren.
(ix) Bij dagvaarding van 22 augustus 1993 heeft KvdT onder andere Winters in kort geding gedagvaard en gevorderd dat het gehuurde aan haar ter beschikking zou worden gesteld, subsidiair dat zij gedurende zes weken in het gehuurde zou worden toegelaten om daarin voorzieningen aan te brengen en bedrijfsmiddelen te installeren.
(x) Op 11 augustus 1993 was aan Bolduc B.V. surséance van betaling verleend. Op 26 augustus 1993 is zij in staat van faillissement verklaard.
(xi) Op 27 augustus 1993 heeft een derde de eigendom van het gebouw verkregen.
(xii) OP 30 augustus 1993 heeft KvdT de beschikking gekregen over hetgeen door haar was gehuurd en is het kort geding ingetrokken.
3.2.
KvdT heeft in het onderhavige geding gevorderd dat voor recht zal worden verklaard dat op Winters een schadevergoedingsplicht rust als gevolg van het door haar onrechtmatig storen van het huurgenot waarop KvdT jegens Bolduc B.V. aanspraak kon maken, althans als gevolg van het op of kort na 4 augustus 1993 onrechtmatig beletten van toegang aan KvdT in het door haar gehuurde op gelijke voet als huurder PTT Telecom, en daarom Winters te veroordelen aan KvdT te voldoen het beloop van de door KvdT uit dien hoofde geleden schade, op te maken bij staat.
De Rechtbank heeft die vorderingen afgewezen. Het Hof heeft echter alsnog voor recht verklaard dat op Winters een schadevergoedingsplicht rust als gevolg van het feit dat zij KvdT in de periode van 5 tot en met 29 augustus 1993 geen toegang heeft verschaft tot de voor KvdT bestemde ruimte teneinde daarin afwerk-, installatie- en inrichtingswerkzaamheden te verrichten, en Winters veroordeeld aan KvdT de door deze geleden schade op te maken bij staat te vergoeden, daartoe heeft het Hof, kort weergegeven, overwogen dat het retentierecht van Winters niet verloren zou zijn gegaan indien zij KvdT had toegelaten tot het gebouw om werkzaamheden in het door haar gehuurde gedeelte te verrichten. Naar het oordeel van het Hof had Winters KvdT, op vergelijkbare basis als PTT Telecom, moeten en probleemloos kunnen, toelaten; door zulks na te laten is zij schadeplichtig geworden.
De Rechtbank heeft die vorderingen afgewezen. Het Hof heeft echter alsnog voor recht verklaard dat op Winters een schadevergoedingsplicht rust als gevolg van het feit dat zij KvdT in de periode van 5 tot en met 29 augustus 1993 geen toegang heeft verschaft tot de voor KvdT bestemde ruimte teneinde daarin afwerk-, installatie- en inrichtingswerkzaamheden te verrichten, en Winters veroordeeld aan KvdT de door deze geleden schade op te maken bij staat te vergoeden, daartoe heeft het Hof, kort weergegeven, overwogen dat het retentierecht van Winters niet verloren zou zijn gegaan indien zij KvdT had toegelaten tot het gebouw om werkzaamheden in het door haar gehuurde gedeelte te verrichten. Naar het oordeel van het Hof had Winters KvdT, op vergelijkbare basis als PTT Telecom, moeten en probleemloos kunnen, toelaten; door zulks na te laten is zij schadeplichtig geworden.
3.3.
In het middel in het principaal beroep bestrijdt Winters dat zij onrechtmatig heeft gehandeld door, met een beroep op haar retentierecht, aan KvdT de toegang tot het gebouw te ontzeggen. In de eerste drie onderdelen van het middel in het incidenteel beroep bestrijdt KvdT de opvatting van het Hof dat Winters een retentierecht op he gebouw toekomt, dat zij (in beginsel) ook jegens KvdT kan inroepen.
Nu in het incidenteel beroep de vraag aan de orde is of aan Winters retentierecht op het gebouw toekomt, zal de Hoge Raad eerst het middel in het incidenteel beroep bespreken.
Nu in het incidenteel beroep de vraag aan de orde is of aan Winters retentierecht op het gebouw toekomt, zal de Hoge Raad eerst het middel in het incidenteel beroep bespreken.
4. Beoordeling van het middel in het incidenteel beroep
4.1.1.
Onderdeel I is gericht tegen ’s Hofs rov. 4.3 waar het Hof overweegt, samengevat weergegeven, dat het retentierecht in beginsel geldt tegen Bolduc als de wederpartij van Winters,, maar dat het onder omstandigheden ook kan worden tegengeworpen aan toekomstige gebruikers die geen contractuele wederpartijen van de schuldeiser zijn. Mogelijk is, aldus het Hof, dat door afgifte van de zaak aan toekomstige gebruikers, de contractuele schuldenaar de macht over de zaak verkrijgt, waardoor het retentierecht teloor gaat. De retentor heeft daarom een te respecteren belang om ingebruikneming door toekomstige gebruikers te beletten zelfs wanneer zij daardoor nadeel ondervinden. Het enkele toelaten van installatie- of afwerkwerkzaamheden door onderaannemers of nevenaannemers behoeft echter, naar ’s Hofs oordeel, niet te impliceren dat de contractuele wederpartij de macht over de zaak verkrijgt. Zolang Winters, met een beroep op haar retentierecht, ingebruikneming door toekomstige gebruikers belette, bleef het retentierecht in stand. Door het verrichten van diverse werkzaamheden, ook door KvdT, is het retentierecht van Winters niet teloor gegaan.
4.1.2.
Subonderdeel 1.1. bevat geen klacht. De onderdeel 1.2 en 1.3 die zijn gericht ten de hiervoor onder 4.1.1 weergegeven oordelen falen omdat die oordelen niet blijkt geven van een onjuiste rechtsopvatting en niet onbegrijpelijk zijn.
4.1.3.
Subonderdeel 1.4 strekt ten betoge dat het Hof heeft miskend dat de bepaling van art. 3:291 BW dat een retentierecht ook tegen derden kan worden ingeroepen, slechts doelt op derden die een zakelijk recht op de zaak hadden of hebben verkregen, dan wel een voorrecht hebben en/of beslag hebben gelegd, maar dat daaronder niet is begrepen een derde die slechts een persoonlijk recht heeft met betrekking tot de zaak. Dat betoog berust op een onjuiste rechtsopvatting. Een retentierecht kan ingevolge art. 3:291 ook worden ingeroepen tegen een derde die een recht tot gebruik van de zaak ontleent aan een tussen hem en de schuldenaar gesloten verbintenisscheppende overeenkomst.
Het onderdeel faalt derhalve.
Het onderdeel faalt derhalve.
4.2.
De in onderdeel II tegen ’s Hofs rov. 4.5 en 4.6 aangevoerde klachten lenen zich voor gezamenlijke behandeling met de in onderdeel III onder 3.4 aangevoerde klachten. In die rechtsoverwegingen verwerpt het Hof het betoog van KvdT dat de feitelijke macht van Winters over het gebouw teloor is gegaan en daarmee ook het retentierecht. De gedachtengang die het Hof tot die verwerping heeft geleid, laat zich aldus weergegeven dat KvdT bekend was met de door Winters uitgeoefende feitelijke macht en dat door deze geen handeling is verricht die door KvdT kon worden opgevat als ertoe strekkende om die feitelijke macht prijs te geven. Daarbij is de discussie tussen partijen omtrent sloten en sleutels naar ’s Hofs oordeel van ondergeschikt belang. Deze gedachtengang en de conclusie waartoe zij heeft geleid geven niet blijkt van een onjuiste rechtsopvatting. Zij zijn zozeer verweven met waarderingen van feitelijke aard dat zij in cassatie niet op juistheid kunnen worden getoetst. Onbegrijpelijk zijn zij niet en zij behoefden geen nadere motivering, ook niet in het licht van hetgeen door KvdT was aangevoerd. Daarop stuiten de klachten alle af voorzover zij al feitelijke grondslag hebben.
4.3.1.
Onderdeel II klaagt onder 3.2 dat het Hof in zijn rov. 4.6 ten onrechte KvdT als derde – in de zin van art. 3:291 – heeft aangemerkt. KvdT is, aldus deze klacht, niet een derde in voormelde zin, maar een mede-schuldeiser van Bolduc in de zin van art. 6:53. Deze klacht faalt omdat, zoals ook volgt uit hetgeen hiervoor onder 4.1.3 reeds is overwogen, geen grond bestaat KvdT niet als derde in voormelde zin aan te merken; om het bijzonder levert de omstandigheid dat KvdT ook een schuldeiser in de zin van art. 6:53 is, niet zodanige grond op.
4.3.2
Onderdeel 3.3 gaat uit van de opvatting dat het Hof in zijn rov. 4.6, waar het overweegt dat door de daar bedoelde feitelijke handeling de heerschappij van Winters over de zaak, dat wil zeggen over “het hele gebouw, waarvan de toekomstige ruimte van KvdT slechts een onderdeel uitmaakte”, niet verloren ging, heeft geoordeeld dat retentierecht op een deel van een gebouw niet mogelijk is. Het onderdeel mist feitelijke grondslag. Met de vermelde rechtsoverweging brengt het Hof slechts tot uitdrukking dat Winters de macht over het gehele gebouw had behouden. Het heeft zich niet begeven in de vraag of een afzonderlijk retentierecht op het gedeelte van het gebouw dat KvdT van Bolduc B.V. had gehuurd, mogelijk was en of dit retentierecht in zoverre is teniet gegaan. Het subonderdeel kan derhalve niet tot cassatie leiden.
4.3.3
De onderdelen IV en V betreffen de vordering van KvdT tot vergoeding van schade. KvdT heeft bij die onderdelen geen belang nu, naar zal blijken bij de behandeling van het middel in het principaal beroep, niet gezegd kan worden dat Winters onrechtmatig jegens KvdT heeft gehandeld, zodat ook niet van een op Winters rustende verbintenis tot vergoeding van schade sprake is.
5. Beoordeling van het middel in het principaal beroep
5.1
Onderdeel 1. a richt zich met een motiveringsklacht tegen ’s Hofs oordeel dat KvdT, naast Winters een nevenaannemer was.
In zijn rov. 4.2 overweegt het Hof dat bij de bouw van het gebouw geen hoofdaannemer was aangewezen, doch dat overeenkomsten waren gesloten met diverse, nevengeschikte, aannemers voor verschillende onderdelen. Op Winters rustte volgens het Hof de taak zich bezig te houden met bouwkundige aspecten en met werkzaamheden van facilitaire aard. Voorts was Winters belast met coördinatie van de werkzaamheden. Het Hof duidt Winters aan las “centrale” aannemer en de overige aannemers als “nevenaannemers”. Vervolgens overweegt het Hof dat ten aanzien van “sommige van die nevenaannemers, zoals KvdT, gold dat zij ook toekomstige huurder en gebruiker waren”. Het Hof heeft zijn oordeel dat Winters jegens KvdT schadeplichtig is kennelijk – mede – op deze omstandigheid gegrond. Het overweegt immers in zijn rov. 4.3, enigszins verkort weergegeven, dat een retentor een rechtens te respecteren belang heeft om ingebruikneming door toekomstige huurders/gebruikers te beletten, maar dat dit in veel mindere mate geldt ten opzichte van nevenaannemers. Voorts overweegt het Hof aldaar, dat het enkele toelaten van nevenaannemers tot het verrichten van installatie- of afwerkwerkzaamheden niet behoeft te impliceren dat daarmee oplevering aan de opdrachtgever heeft plaatsgevonden.
In hetgeen partijen in het geding in eerste instantie hadden gesteld en aangevoerd is niet de stelling te ontwaren dat KvdT nevenaannemer in de door het Hof bedoelde zin was. De Rechtbank had zulks dan ook niet vastgesteld in haar rov. 3.1, waarnaar het Hof voor de vaststaande feiten heeft verwezen in zijn rov. 4.1. Ook in hetgeen partijen in hoger beroep hebben aangevoerd valt een stelling van bedoelde strekking niet te lezen.
’s Hofs oordeel dat KvdT als nevenaannemer was te beschouwen in de zin waarin het Hof dat begrip bezigt, is derhalve onbegrijpelijk, zodat het onderdeel doel treft.
In hetgeen partijen in het geding in eerste instantie hadden gesteld en aangevoerd is niet de stelling te ontwaren dat KvdT nevenaannemer in de door het Hof bedoelde zin was. De Rechtbank had zulks dan ook niet vastgesteld in haar rov. 3.1, waarnaar het Hof voor de vaststaande feiten heeft verwezen in zijn rov. 4.1. Ook in hetgeen partijen in hoger beroep hebben aangevoerd valt een stelling van bedoelde strekking niet te lezen.
’s Hofs oordeel dat KvdT als nevenaannemer was te beschouwen in de zin waarin het Hof dat begrip bezigt, is derhalve onbegrijpelijk, zodat het onderdeel doel treft.
5.2.
Onderdeel 1. B is gericht tegen ’s Hofs oordeel in zijn rov. 4.3 en 4.4 erop neerkomende dat het retentierecht van Winters niet zou zijn tenietgegaan wanneer zij KvdT had toegestaan om installatie- of afwerkwerkzaamheden te verrichten. Zulks zou, naar ’s Hofs oordeel, niet kunnen worden opgevat als een aan toekomstige gebruikers ter beschikking stellen van het gebouw en daarmee niet als het in de macht van de schuldenaar brengen ervan. Nu het retentierecht niet zou zijn teloorgegaan door KvdT in staat te stellen diverse werkzaamheden te verrichten, heeft Winters ten onrechte aan KvdT de toegang tot het verrichten van verdere werkzaamheden ontzegd.
Het onderdeel klaagt dat het Hof heeft miskend dat Winters door KvdT gedurende enkele weken toe te laten tot het afbouwen, installeren en inrichten van het door haar gehuurde deel van het gebouw, het reële gevaar zou hebben opgeroepen haar retentierecht geheel of gedeeltelijk te verliezen, zeker indien Winters genoodzaakt zou zijn zulks ook aan andere huurders toe te staan. Winters handelen daarom niet onrechtmatig door KvdT de toegang tot het gehuurde te ontzeggen.
Bij de beoordeling van deze klacht moet het volgende worden vooropgesteld. Een schuldeiser kan, voor zover hier van belang, slechts retentierecht op een zaak uitoefenen, indien hij houden van die zaak is – dat wil zeggen daarover direct of indirect de naar verkeersopvatting, wet en uiterlijke omstandigheden te beoordelen feitelijke macht uitoefent – in dier voege dat, in de terminologie van art. 3:290, “ afgifte” nodig is om de zaak weer in de macht van de schuldenaar of de rechthebbende te brengen. Het houderschap van de schuldeiser eindigt – zoals art. 3:294 naar analogie van art. 3:117 lid 2 meebrengt – niet zolang de zaak niet in de macht van de schuldenaar of de rechthebbende komt. Deze regels gelden ook indien het gaat om een retentierecht op een onroerende zaak, met dien verstande dat hier in de regel de afgifte waardoor de zaak weer in de macht van de schuldenaar of de rechthebbende wordt gebracht, geschiedt door haar te ontruimen.
Daarbij dient te worden opgemerkt dat een retentierecht op een onroerende zaak naar zijn aard niet kenbaar is uit de openbare registers en derhalve een bron van onzekerheid kan opleveren voor derden die deze registers met het oog op de rechtstoestand van de onroerende zaak hebben geraadpleegd. Met het oog daarop zal een zodanig retentierecht jegens een derde, die zijn recht op de zaak heeft verkregen nadat het retentierecht is ontstaan, slechts kunnen worden ingeroepen, als de schuldeiser op een ook voor een zodanige derde voldoende duidelijke wijze de feitelijke macht over de betrokken zaak uitoefent (HR 23 juni 1995, NJ 1996, 216).
Een schuldeiser, hier een aannemer, die in staat wenst te blijven zijn retentierecht op het door hem gebouwde ook tegen derden die een later recht op de zaak verkrijgen, in te roepen dient, naar uit het voorgaande volgt, ervoor zorg te dragen dat hij op voor die derden voldoende duidelijke wijze de macht over het door hem vervaardigde gebouw blijft uitoefenen. Laat hij werklieden in het gebouwde toe om daarin, in opdracht van de schuldenaar of van iemand die aan een overeenkomst met de schuldenaar het recht ontleent om het gebouwde in gebruik te nemen, werkzaamheden te verrichten ter voorbereiding van gehele of gedeeltelijke ingebruikneming van het gebouw, dan is het gevaar geenszins denkbeeldig dat voorde zoëven bedoelde derden niet meer voldoende duidelijk zal zijn dat het gebouwde zich nog in de macht van de aannemer bevindt. Daarom zal de aannemer die in een geval als het onderhavige de gebruiker niet tot het gehuurde toelaat, in beginsel niet handelen in strijd met hetgeen hem in het maatschappelijk verkeer jegens de toekomstige gebruiker betaamt.
Het onderdeel klaagt dat het Hof heeft miskend dat Winters door KvdT gedurende enkele weken toe te laten tot het afbouwen, installeren en inrichten van het door haar gehuurde deel van het gebouw, het reële gevaar zou hebben opgeroepen haar retentierecht geheel of gedeeltelijk te verliezen, zeker indien Winters genoodzaakt zou zijn zulks ook aan andere huurders toe te staan. Winters handelen daarom niet onrechtmatig door KvdT de toegang tot het gehuurde te ontzeggen.
Bij de beoordeling van deze klacht moet het volgende worden vooropgesteld. Een schuldeiser kan, voor zover hier van belang, slechts retentierecht op een zaak uitoefenen, indien hij houden van die zaak is – dat wil zeggen daarover direct of indirect de naar verkeersopvatting, wet en uiterlijke omstandigheden te beoordelen feitelijke macht uitoefent – in dier voege dat, in de terminologie van art. 3:290, “ afgifte” nodig is om de zaak weer in de macht van de schuldenaar of de rechthebbende te brengen. Het houderschap van de schuldeiser eindigt – zoals art. 3:294 naar analogie van art. 3:117 lid 2 meebrengt – niet zolang de zaak niet in de macht van de schuldenaar of de rechthebbende komt. Deze regels gelden ook indien het gaat om een retentierecht op een onroerende zaak, met dien verstande dat hier in de regel de afgifte waardoor de zaak weer in de macht van de schuldenaar of de rechthebbende wordt gebracht, geschiedt door haar te ontruimen.
Daarbij dient te worden opgemerkt dat een retentierecht op een onroerende zaak naar zijn aard niet kenbaar is uit de openbare registers en derhalve een bron van onzekerheid kan opleveren voor derden die deze registers met het oog op de rechtstoestand van de onroerende zaak hebben geraadpleegd. Met het oog daarop zal een zodanig retentierecht jegens een derde, die zijn recht op de zaak heeft verkregen nadat het retentierecht is ontstaan, slechts kunnen worden ingeroepen, als de schuldeiser op een ook voor een zodanige derde voldoende duidelijke wijze de feitelijke macht over de betrokken zaak uitoefent (HR 23 juni 1995, NJ 1996, 216).
Een schuldeiser, hier een aannemer, die in staat wenst te blijven zijn retentierecht op het door hem gebouwde ook tegen derden die een later recht op de zaak verkrijgen, in te roepen dient, naar uit het voorgaande volgt, ervoor zorg te dragen dat hij op voor die derden voldoende duidelijke wijze de macht over het door hem vervaardigde gebouw blijft uitoefenen. Laat hij werklieden in het gebouwde toe om daarin, in opdracht van de schuldenaar of van iemand die aan een overeenkomst met de schuldenaar het recht ontleent om het gebouwde in gebruik te nemen, werkzaamheden te verrichten ter voorbereiding van gehele of gedeeltelijke ingebruikneming van het gebouw, dan is het gevaar geenszins denkbeeldig dat voorde zoëven bedoelde derden niet meer voldoende duidelijk zal zijn dat het gebouwde zich nog in de macht van de aannemer bevindt. Daarom zal de aannemer die in een geval als het onderhavige de gebruiker niet tot het gehuurde toelaat, in beginsel niet handelen in strijd met hetgeen hem in het maatschappelijk verkeer jegens de toekomstige gebruiker betaamt.
5.3.
In het licht van hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof ofwel uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting dan wel heeft het zijn oordeel niet van een voldoende motivering voorzien. Wat de eerste mogelijkheid betreft: niet valt in te zien dat Winters onrechtmatig handelde toen zij aan KvdT, die de bevoegdheid tot gebruik van een gedeelte van het gebouw uitsluitend ontleende aan zijn huurovereenkomst met Bolduc B.V., de toegang tot het gebouw ontzegde. Mocht het Hof hebben geoordeeld dat Winters misbruik maakte van de aan haar retentierecht ontleende bevoegdheden, dan is dat oordeel niet naar behoren gemotiveerd nu het Hof niet de omstandigheden heeft vastgesteld, waarop dat oordeel zou kunnen steunen. De hierop gerichte klachten van het middel treffen derhalve doel. De overige in het middel vervatte klachten behoeven geen behandeling meer.
5.4
Het arrest van het Hof moet worden vernietigd. De Hoge Raad kan zelf de zaak afdoen. Nu enerzijds het aan Winters toekomende retentierecht niet is tenietgegaan en anderzijds geen omstandigheden zijn gesteld of gebleken die zouden kunnen leiden tot de conclusie dat Winters haar bevoegdheid heeft misbruikt, moet het vonnis van de Rechtbank worden bekrachtigd.
6. Beslissing
De Hoge Raad:
In het principaal beroep:
Vernietigt het arrest van het Gerechtshof te ’s-Hertogenbosch van 17 juli 1986;
Bekrachtigt het vonnis van de Rechtbank te Breda van 13 december 1994;
veroordeelt KvdT in de kosten van het geding in hoger beroep, begroot op ƒ 4.640,--;
veroordelt KvdT in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Winters begroot op ƒ 688,49 aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris;
in het incidenteel beroep:verwerpt het beroep;
veroordeelt KvdT in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Winters begroot op ƒ 150,-- aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.
veroordeelt KvdT in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Winters begroot op ƒ 150,-- aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president Roelvink als voorzitter en de raadsheren Mijnssen, Korthals Altes, Heemskerk en Jansen, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op
6 februari 1998.
6 februari 1998.