Uitspraak
2 december 1994
Eerste Kamer
Nr. 15.439
AS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[eiseres] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr R.F. Foortse,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr R.F. Foortse,
t e g e n
EXPLOITATIE MAATSCHAPPIJ GRAND HOTEL KRASNAPOLSKY B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.
gevestigd te Amsterdam,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.
1. Het geding in feitelijke instantiesVerweerster in cassatie – verder te noemen: Krasnapolsky – heeft in een tussen haar en onder meer eiseres tot cassatie – verder te noemen: [eiseres] – sedert 13 maart 1992 aanhangig geding [eiseres] gedagvaard voor de Kantonrechter te Amsterdam en gevorderd:
A. [eiseres] te veroordelen tot ontruiming van de winkelruimte aan de [a-straat 1] te [vestigingsplaats] uiterlijk per 31 december 1992;
B. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst met [eiseres] van rechtswege is geëindigd per 31 december 1992.
Na aanvulling van eis heeft Krasnapolsky gevorderd de tussen partijen gesloten huurovereenkomst per 31 december 1992 te ontbinden.
Nadat [eiseres] tegen de vorderingen verweer had gevoerd, heeft de Kantonrechter bij tussenvonnis van 1 september 1992 een comparitie van partijen gelast en bij vonnis van 10 november 1992 de vorderingen ten aanzien van [eiseres] afgewezen.
Tegen beide vonnissen heeft Krasnapolsky hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Amsterdam.
Bij vonnis van 28 april 1993 heeft de Rechtbank Krasnapolsky niet ontvankelijk verklaard in het door haar ingestelde hoger beroep tegen het vonnis van 1 september 1992 en het vonnis van 10 november 1992 vernietigd, voor zover daarbij het beroep van Krasnapolsky op het bepaalde in art. 7A:1591 BW niet toewijsbaar is geoordeeld; in zoverre opnieuw rechtdoende heeft de Rechtbank [eiseres] veroordeeld de van Krasnapolsky gehuurde bedrijfsruimte per 1 augustus 1993 te ontruimen.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
A. [eiseres] te veroordelen tot ontruiming van de winkelruimte aan de [a-straat 1] te [vestigingsplaats] uiterlijk per 31 december 1992;
B. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst met [eiseres] van rechtswege is geëindigd per 31 december 1992.
Na aanvulling van eis heeft Krasnapolsky gevorderd de tussen partijen gesloten huurovereenkomst per 31 december 1992 te ontbinden.
Nadat [eiseres] tegen de vorderingen verweer had gevoerd, heeft de Kantonrechter bij tussenvonnis van 1 september 1992 een comparitie van partijen gelast en bij vonnis van 10 november 1992 de vorderingen ten aanzien van [eiseres] afgewezen.
Tegen beide vonnissen heeft Krasnapolsky hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Amsterdam.
Bij vonnis van 28 april 1993 heeft de Rechtbank Krasnapolsky niet ontvankelijk verklaard in het door haar ingestelde hoger beroep tegen het vonnis van 1 september 1992 en het vonnis van 10 november 1992 vernietigd, voor zover daarbij het beroep van Krasnapolsky op het bepaalde in art. 7A:1591 BW niet toewijsbaar is geoordeeld; in zoverre opnieuw rechtdoende heeft de Rechtbank [eiseres] veroordeeld de van Krasnapolsky gehuurde bedrijfsruimte per 1 augustus 1993 te ontruimen.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatieTegen het vonnis van de Rechtbank heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Krasnapolsky heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal De Vries Lentsch-Kostense strekt tot verwerping van het beroep.
Krasnapolsky heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal De Vries Lentsch-Kostense strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van de middelen3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Krasnapolsky is na aankoop op 10 augustus 1990 medio november 1991 eigenares geworden van onder meer de panden in de [a-straat] te [vestigingsplaats] met de oneven nummers […] tot en met […] , voorheen eigendom van het Leger des Heils, dat op de bovengelegen verdiepingen van onder meer die panden haar kantoor had gevestigd. Het Leger des Heils heeft deze verdiepingen bij transport leeg opgeleverd.
(ii) De begane grond van genoemde panden is aan verschillende huurders verhuurd als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW. [eiseres] huurt sinds 1 januari 1985 voor tweemaal vijf jaar de ruimte op de begane grond van het pand [a-straat 1] en drijft daarin een restaurant. De huurovereenkomst die het laatste zal eindigen, heeft betrekking op de bedrijfsruimte op de begane grond van [a-straat 2] , en loopt nog tot 1 februari 1996.
(iii) Krasnapolsky heeft genoemde panden aangekocht met het oog op uitbreiding van het door haar geëxploiteerde hotel aan de [c-straat] , met behoud van de bestaande winkels e.d. op de begane grond. In haar aanvankelijke plannen was het de bedoeling de bestaande kantoorruimte op de bovenverdiepingen te verbouwen tot hotelkamers en aan de panden een verdieping toe te voegen. In verband met deze verbouwingsplannen heeft Krasnapolsky uitgebreid funderingsonderzoek laten verrichten door Adviesbureau D3BN civiel ingenieurs te Amsterdam. De voorlopige conclusie, vastgelegd in een door ing. J.J. Morriën van dit bureau opgesteld rapport van april 1991 houdt onder meer in: "Samenvattend kunnen we stellen dat de bestaande fundering niet in staat is de uitbreidingsplannen te dragen. Zelfs verbouwingen zonder belastingtoename kunnen het bezwijken van de fundering tot gevolg hebben". De conclusie van een rapport van ing. Morriën van augustus 1991 houdt onder meer in: "De in 1870 aangelegde fundering (…) bevindt zich in een meer dan kritische toestand. Er is (…) in feite geen evenwichtssituatie meer. Slechts doordat herverdeling plaatsvindt van de optredende belasting over de op sommige plaatsen voorkomende iets minder overbelaste palen blijft het pand staan".
(iv) De gemeentelijke Bouw- en Woningdienst van Amsterdam heeft Krasnapolsky bij brief van 2 september 1991 onder meer bericht: "(…) dat de staat waarin de fundering verkeert volstrekt onvoldoende is en wel zodanig dat geen enkele bouwkundige ingreep gedoogd kan worden".
(v) Vervolgens heeft Krasnapolsky plannen voor sloop van de panden en nieuwbouw ter plaatse laten ontwikkelen en een aanvraag ingediend voor de daartoe noodzakelijke vergunningen. Op de begane grond zijn wederom winkelruimten voorzien.
(i) Krasnapolsky is na aankoop op 10 augustus 1990 medio november 1991 eigenares geworden van onder meer de panden in de [a-straat] te [vestigingsplaats] met de oneven nummers […] tot en met […] , voorheen eigendom van het Leger des Heils, dat op de bovengelegen verdiepingen van onder meer die panden haar kantoor had gevestigd. Het Leger des Heils heeft deze verdiepingen bij transport leeg opgeleverd.
(ii) De begane grond van genoemde panden is aan verschillende huurders verhuurd als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW. [eiseres] huurt sinds 1 januari 1985 voor tweemaal vijf jaar de ruimte op de begane grond van het pand [a-straat 1] en drijft daarin een restaurant. De huurovereenkomst die het laatste zal eindigen, heeft betrekking op de bedrijfsruimte op de begane grond van [a-straat 2] , en loopt nog tot 1 februari 1996.
(iii) Krasnapolsky heeft genoemde panden aangekocht met het oog op uitbreiding van het door haar geëxploiteerde hotel aan de [c-straat] , met behoud van de bestaande winkels e.d. op de begane grond. In haar aanvankelijke plannen was het de bedoeling de bestaande kantoorruimte op de bovenverdiepingen te verbouwen tot hotelkamers en aan de panden een verdieping toe te voegen. In verband met deze verbouwingsplannen heeft Krasnapolsky uitgebreid funderingsonderzoek laten verrichten door Adviesbureau D3BN civiel ingenieurs te Amsterdam. De voorlopige conclusie, vastgelegd in een door ing. J.J. Morriën van dit bureau opgesteld rapport van april 1991 houdt onder meer in: "Samenvattend kunnen we stellen dat de bestaande fundering niet in staat is de uitbreidingsplannen te dragen. Zelfs verbouwingen zonder belastingtoename kunnen het bezwijken van de fundering tot gevolg hebben". De conclusie van een rapport van ing. Morriën van augustus 1991 houdt onder meer in: "De in 1870 aangelegde fundering (…) bevindt zich in een meer dan kritische toestand. Er is (…) in feite geen evenwichtssituatie meer. Slechts doordat herverdeling plaatsvindt van de optredende belasting over de op sommige plaatsen voorkomende iets minder overbelaste palen blijft het pand staan".
(iv) De gemeentelijke Bouw- en Woningdienst van Amsterdam heeft Krasnapolsky bij brief van 2 september 1991 onder meer bericht: "(…) dat de staat waarin de fundering verkeert volstrekt onvoldoende is en wel zodanig dat geen enkele bouwkundige ingreep gedoogd kan worden".
(v) Vervolgens heeft Krasnapolsky plannen voor sloop van de panden en nieuwbouw ter plaatse laten ontwikkelen en een aanvraag ingediend voor de daartoe noodzakelijke vergunningen. Op de begane grond zijn wederom winkelruimten voorzien.
3.2 In het onderhavige geding heeft Krasnapolsky op grond van art. 7A:1591 ontruiming door [eiseres] van de door deze gehuurde bedrijfsruimte gevorderd. De Rechtbank heeft deze vordering toegewezen. Hiertegen richten zich de middelen.
3.3 De Rechtbank heeft, in cassatie onbestreden, overwogen dat de houten fundering waarop het gebouw rust, zich in kritische toestand bevindt, en dat weliswaar van instortingsgevaar nog geen sprake is, maar niet valt te voorspellen hoe lang de situatie van wankel evenwicht in stand zal blijven (rov. 9).
Voorts heeft de Rechtbank overwogen dat geen enkele zekerheid bestaat dat de betrekkelijk stabiele toestand waarin het gebouw zich bevindt, stand zal houden tot 1 februari 1996 (het einde van de langstlopende huurovereenkomst), dat de huidige stabiliteit mogelijk te danken is aan het feit dat de bovenverdiepingen zijn ontruimd, en dat hoe dan ook van Krasnapolsky in redelijkheid niet kan worden verlangd dat zij een afwachtende houding aanneemt totdat de fundering het daadwerkelijk begeeft (rov. 12).
Aldus heeft de Rechtbank tot uitdrukking gebracht dat, ofschoon er geen acuut gevaar voor instorting bestaat, de kans dat de fundering tot 1996 stand zal houden zo gering is dat van Krasnapolsky, mede in verband met een verantwoorde exploitatie van de aangekochte panden, niet kan worden gevergd dat zij het herstel van de fundering tot 1996 zal uitstellen. Voor zover middel I deze overwegingen anders opvat, mist het feitelijke grondslag.
Overigens faalt het middel. De overwegingen van de Rechtbank, zoals die blijkens het vorenoverwogene moeten worden verstaan, en haar daarop gebaseerde oordeel dat de fundering dringend herstel nodig heeft als bedoeld in art. 7A:1591, geven niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Zij zijn ook niet onbegrijpelijk en behoefden evenmin nadere motivering.
Voorts heeft de Rechtbank overwogen dat geen enkele zekerheid bestaat dat de betrekkelijk stabiele toestand waarin het gebouw zich bevindt, stand zal houden tot 1 februari 1996 (het einde van de langstlopende huurovereenkomst), dat de huidige stabiliteit mogelijk te danken is aan het feit dat de bovenverdiepingen zijn ontruimd, en dat hoe dan ook van Krasnapolsky in redelijkheid niet kan worden verlangd dat zij een afwachtende houding aanneemt totdat de fundering het daadwerkelijk begeeft (rov. 12).
Aldus heeft de Rechtbank tot uitdrukking gebracht dat, ofschoon er geen acuut gevaar voor instorting bestaat, de kans dat de fundering tot 1996 stand zal houden zo gering is dat van Krasnapolsky, mede in verband met een verantwoorde exploitatie van de aangekochte panden, niet kan worden gevergd dat zij het herstel van de fundering tot 1996 zal uitstellen. Voor zover middel I deze overwegingen anders opvat, mist het feitelijke grondslag.
Overigens faalt het middel. De overwegingen van de Rechtbank, zoals die blijkens het vorenoverwogene moeten worden verstaan, en haar daarop gebaseerde oordeel dat de fundering dringend herstel nodig heeft als bedoeld in art. 7A:1591, geven niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Zij zijn ook niet onbegrijpelijk en behoefden evenmin nadere motivering.
3.4 Middel II keert zich in de onderdelen a) en b) tegen het oordeel van de Rechtbank dat onder herstel in dit geval ook sloop en nieuwbouw kan worden begrepen.
Deze onderdelen zijn evenwel tevergeefs voorgesteld. Het oordeel van de Rechtbank geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. De Rechtbank heeft dit oordeel ook voldoende met redenen omkleed door, uitgaande van haar in cassatie tevergeefs bestreden oordeel dat herstel van de fundering dringend noodzakelijk was, in aanmerking te nemen dat de enige andere mogelijkheid van herstel, het zogenaamde pulsen, ook tot ontruiming van het gehuurde zou moeten leiden en ongeveer even veel tijd in beslag zou nemen.
Het middel bestrijdt dit laatste weliswaar in onderdeel d), maar dit onderdeel gaat uit van gegrondbevinding van middel I, zodat het aan de overwegingen van de Rechtbank niet kan afdoen.
Aan het oordeel van de Rechtbank staat evenmin in de weg het betoog van het middel dat sloop en nieuwbouw in strijd met art. 7A:1590 tot verandering van gedaante of inrichting van het gehuurde kan leiden. Niet blijkt immers dat in feitelijke aanleg een beroep op deze bepaling is gedaan, zodat de Rechtbank aan een onderzoek naar de vraag of een beroep van de huurder op deze bepaling in het concrete geval onaanvaardbaar zou zijn, niet behoefde toe te komen. Ook onderdeel c) is derhalve tevergeefs voorgesteld.
Deze onderdelen zijn evenwel tevergeefs voorgesteld. Het oordeel van de Rechtbank geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. De Rechtbank heeft dit oordeel ook voldoende met redenen omkleed door, uitgaande van haar in cassatie tevergeefs bestreden oordeel dat herstel van de fundering dringend noodzakelijk was, in aanmerking te nemen dat de enige andere mogelijkheid van herstel, het zogenaamde pulsen, ook tot ontruiming van het gehuurde zou moeten leiden en ongeveer even veel tijd in beslag zou nemen.
Het middel bestrijdt dit laatste weliswaar in onderdeel d), maar dit onderdeel gaat uit van gegrondbevinding van middel I, zodat het aan de overwegingen van de Rechtbank niet kan afdoen.
Aan het oordeel van de Rechtbank staat evenmin in de weg het betoog van het middel dat sloop en nieuwbouw in strijd met art. 7A:1590 tot verandering van gedaante of inrichting van het gehuurde kan leiden. Niet blijkt immers dat in feitelijke aanleg een beroep op deze bepaling is gedaan, zodat de Rechtbank aan een onderzoek naar de vraag of een beroep van de huurder op deze bepaling in het concrete geval onaanvaardbaar zou zijn, niet behoefde toe te komen. Ook onderdeel c) is derhalve tevergeefs voorgesteld.
4. BeslissingDe Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Krasnapolsky begroot op ƒ 507,20 aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Krasnapolsky begroot op ƒ 507,20 aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president Martens als voorzitter en de raadsheren Roelvink, Korthals Altes, Neleman en Nieuwenhuis, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op
2 december 1994.
2 december 1994.