ECLI:NL:HR:1994:ZC1245

• Datum uitspraak: 28 januari 1994
• Publicatiedatum: 8 april 2013
• Zaaknummer: 15224
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: A. Snijders; M. Mijnssen; K. Korthals Altes; H. Heemskerk; A. Swens-Donner
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en zelfstandige woning in het kader van onderhuur

In deze zaak heeft de Hoge Raad op 28 januari 1994 uitspraak gedaan in een cassatieprocedure betreffende huurrecht en de definitie van een zelfstandige woning. De zaak betreft een geschil tussen eisers, [eiser 1] en [eiseres 2], en verweerster, die eigenaresse is van een bovenwoning aan de [a-straat 1] te [woonplaats]. De verweerster had [betrokkene 1] als hoofdhuurder, die op zijn beurt de tweede etage met zolder onderverhuurde aan de eisers. Na beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst vorderde verweerster ontruiming van de tweede etage, wat leidde tot een rechtsgang die uiteindelijk bij de Hoge Raad terechtkwam.

De Hoge Raad oordeelde dat de toegang tot de tweede etage met zolder niet kan worden aangemerkt als een 'eigen toegang' in de zin van de wet, omdat deze alleen bereikbaar is via de gemeenschappelijke voordeur en trap met de bewoner van de eerste etage. Dit betekent dat de eisers niet kunnen worden beschouwd als bewoners van een zelfstandige woning, aangezien zij afhankelijk zijn van de voorzieningen van de eerste etage. De Hoge Raad bevestigde daarmee het oordeel van de lagere rechters, die eerder hadden geoordeeld dat de eisers niet in hun recht stonden.

De uitspraak heeft belangrijke implicaties voor de interpretatie van huurrecht, met name de voorwaarden waaronder een woning als zelfstandige woning kan worden aangemerkt. De Hoge Raad benadrukte dat zowel de eisers als de hoofdhuurder in een situatie verkeerden waarin de toegang tot hun woonruimte niet voldeed aan de wettelijke eisen voor zelfstandigheid. De kosten van het geding in cassatie werden toegewezen aan de verweerster, die in het gelijk werd gesteld.

Uitspraak

28 januari 1994
Eerste Kamer
Nr. 15.224
AS

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

1. [eiser 1] , en

2. [eiseres 2] , beiden wonende te [woonplaats] ,

EISERS tot cassatie,

advocaat: Mr. A.P. Visser,

t e g e n

[verweerster] ,
wonende te [woonplaats] ,

VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: Mr. H.A. Zanoli.

1. Het geding in feiteljke instanties

Verweerster in cassatie - verder te noemen: [verweerster] - heeft bij exploit van 1 mei 1991 [betrokkene 1] , wonende te [woonplaats] , te zamen met eisers tot cassatie - onderscheidenlijk verder te noemen: [betrokkene 1] en [eisers] - gedagvaard voor de Kantonrechter te 's-Gravenhage en gevorderd [betrokkene 1] te veroordelen om de tweede etage met de daarboven gelegen zolderruimte aan de [a-straat 1] te [woonplaats] binnen 30 dagen na het in deze te wijzen vonnis te ontruimen, met veroordeling van [eisers] om die ontruiming te gehengen en te gedogen.

Bij verstekvonnis van 7 mei 1991 heeft de Kantonrechter de vorderingen toegewezen.

Tegen voormeld vonnis zijn [eisers] in verzet gekomen.

Nadat [verweerster] in oppositie had geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het verzet, heeft de Kantonrechter na descente bij vonnis van 12 november 1991 het verstekvonnis vernietigd, voor zover [eisers] daarbij werden veroordeeld een ontruiming van de door hen bewoonde woning op voormeld adres te gehengen en te gedogen, en, opnieuw rechtdoende, de oorspronkelijke vordering van [verweerster] jegens hen afgewezen.

Tegen het vonnis van 12 november 1991 van de Kantonrechter heeft [verweerster] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te 's-Gravenhage.

Bij vonnis van 12 augustus 1992 heeft de Rechtbank laatstgenoemd vonnis van de Kantonrechter vernietigd en zijn verstekvonnis van 7 mei 1991 bekrachtigd.

Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.

2 Het geding in cassatie

Tegen het vonnis van de Rechtbank hebben [eisers] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

[verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal De Vries Lentsch-Kostense strekt tot verwerping van het beroep.

3 Beoordeling van de middelen

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

[verweerster] is eigenares van de bovenwoning aan de [a-straat 1] te [woonplaats] , die bestaat uit een eerste etage en een tweede etage met daarboven gelegen zolder.

De bovenwoning heeft een eigen voordeur, waarachter een trap naar de eerste etage voert.

Vanaf de gang van de eerste etage, op welke gang ook de deuren van de vertrekken op de eerste etage uitkomen, is de tweede etage met zolder via een afsluitbare toegangsdeur bereikbaar.

Op de tweede etage met zolder bevinden zich woonvertrekken, een toilet, een douche en een keuken met eigen gas- en watervoorzieningen.
[betrokkene 1] huurde sinds 1984 de gehele bovenwoning van [verweerster] . [betrokkene 1] verhuurde vanaf 1985 de tweede etage met zolder aan [eiser 1] , bij wie [eiseres 2] nadien is ingetrokken.
De hoofdhuurovereenkomst tussen [verweerster] en [betrokkene 1] is per 1 mei 1991 geëindigd.

3.2

[verweerster] heeft ontruiming van de tweede etage met zolder gevorderd als hiervoor onder 1 aangegeven. [eisers] hebben zich daartegenover beroepen op art. 7A:1623
k lid 1 BW ten betoge dat de onderhuurovereenkomst, die betrekking heeft op een zelfstandige woning, wordt voortgezet door de hoofdverhuurder [verweerster] .

3.3

De Rechtbank heeft dit verweer verworpen en de vordering toegewezen, oordelend dat het door [eisers] bewoonde gedeelte van de bovenwoning niet is aan te merken als een zelfstandige woning in de zin van art. 1623
a . lid 3 in verbinding met art. 1623
k lid 1.
De Rechtbank heeft dit oordeel, kort samengevat, als volgt gemotiveerd. [eisers] kunnen weliswaar de tweede etage met zolder bewonen zonder afhankelijk te zijn van voorzieningen buiten de woning, maar hun toegangsdeur op de gang van de eerste etage, ook al is deze afsluitbaar, kan niet gelden als een eigen toegang in de zin van de wet (rov. 6). Vervolgens heeft de Rechtbank geciteerd uit de wetsgeschiedenis betreffende de Huurprijzenwet woonruimte en de art. 1623
a en 1623
k BW (rov. 6) en daarop in rov. 7 laten volgen:

"En deze, dus blijkens de wetsgeschiedenis geen bescherming verdienende, situatie doet zich in het onderhavige geval voor, doordat [eisers] geen eigen opgang hebben. Zij kunnen het door hen bewoonde gedeelte van de bovenwoning alleen bereiken via de met de bewoner van de eerste etage gemeenschappelijk te gebruiken voordeur, trap en diens overloop. Daardoor is de eerste etage een onvrije etage, wat eraan in de weg staat.dat de daarboven gelegen tweede etage met zolder als een zelfstandige woning is aan te merken."

3.4

Voor zover middel I ervan uitgaat dat de Rechtbank de woorden "een eigen toegang" in art. 1623
. lid 3 heeft uitgelegd als "een eigen voordeur" of "een eigen voordeur aan de straatkant", mist het feitelijke grondslag.

Middel I betoogt dat uit de wetsgeschiedenis volgt, dat sprake is van een zelfstandige woning als men in die woning beschikt over wezenlijke voorzieningen, en dat "een eigen toegang" tot de woning daarbij niet als essentieel criterium geldt.
Dit betoog berust op een onjuiste rechtsopvatting, zodat het middel faalt. De omschrijving van het begrip "zelfstandige woning" in art. 1623
a lid 3 bevat een tweeledige maatstaf. Het moet gaan om een woning "welke een eigen toegang heeft" en "welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten die woning" , in dier voege dat de woning aan beide criteria moet voldoen om een zelfstandige woning in de zin van deze wetsbepaling te zijn. Dit strookt ook met de wetsgeschiedenis.

3.5

Middel II keert zich tegen rov. 7, gelezen in verband met rov. 6 van het bestreden vonnis, waarin de Rechtbank motiveert waarom in de situatie van het onderhavige geval de toegang tot de tweede stage met zolder niet "een eigen toegang" is, namelijk omdat die ruimte alleen te bereiken is via de met de bewoner van de eerste stage gemeenschappelijk te gebruiken voordeur, trap en diens overloop, hetgeen betekent dat de opvolger van de oorspronkelijke (hoofd)huurder in de bewoning "binnenshuis" te maken krijgt met een onderhuurder die hij niet heeft uitgezocht.
De Rechtbank geeft in de bestreden rechtsoverwegingen niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het middel is derhalve tevergeefs voorgesteld.

3.6

Middel III mist zelfstandige betekenis en deelt daarom het lot van de overige middelen.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op ƒ 457,20 aan verschotten en ƒ 2.500,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president Snijders als voorzitter en de raadsheren Mijnssen, Korthals Altes, Heemskerk en Swens-Donner, en in het openbaar uitgesproken door de raadyeheer Heemskerk op
28 januari 1994 .