Uitspraak
gewezen op het beroep in cassatie van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid X B.V. te Z tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam van 17 mei 1993 betreffende na te melden naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting.
1. Aanslag en geding voor het Hof Aan belanghebbende is ter zake van haar verkrijging op 18 juli 1990 van na te melden onroerende zaak een naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting opgelegd ten bedrage van f 388.230,-- aan enkelvoudige belasting, zonder verhoging. Belanghebbende is tegen die aanslag, met toestemming van de Inspecteur op de voet van artikel 26, lid 3, (tekst vóór 1 januari 1994) van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, rechtstreeks in beroep gekomen bij het Hof, dat de uitspraak van de Inspecteur heeft bevestigd. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie Belanghebbende heeft tegen 's Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. De Staatssecretaris van Financiën heeft bij vertoogschrift het cassatieberoep bestreden. Belanghebbende heeft de zaak doen toelichten door mr. drs. B.H. Vries, advocaat te 's-Gravenhage.
3. Beoordeling van de middelen van cassatie 3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan: Als uitvloeisel van maandenlange contacten heeft belanghebbende met de Stichting A te Q (hierna: de Stichting) op 11 juli 1990 een overeenkomst gesloten, strekkende tot koop en verkoop van het kantorengebouw B met parkeerterrein en toebehoren, staande en gelegen aan de a-straat 1 tot en met 4 te R (hierna: het kantorengebouw), waarna zij bij akte van 18 juli 1990 het kantorengebouw in eigendom heeft verkregen. De koopsom beliep in totaal f 7.667.572,13 (incl. omzetbelasting). Het gekochte was volgens de akte verhuurd en aan de huurders in gebruik gegeven. Belanghebbende kon de bedoelde omzetbelasting geheel in aftrek brengen. Voor vrijstelling van de heffing van overdrachtsbelasting hebben partijen bij de overeenkomst een beroep gedaan op de kwijtscheldingsfaciliteit gegeven bij de Resolutie van 31 december 1986, nr. 286/19041, Vakstudie Nieuws 1987, blz. 238, zoals gewijzigd bij die van 4 februari 1987, nr. 287/293, Vakstudie Nieuws 1987, blz. 445, (hierna: de Resolutie), waarvan voorwaarde 3 van onderdeel C luidt: "De verkoper mag niet het oogmerk hebben gehad het onroerend goed te exploiteren.". In het jaarverslag van de Stichting over 1988 staat vermeld dat de Stichting verjonging van de portefeuille nastreefde, en voorts streefde naar een meer evenwichtige verdeling over de diverse categorieën onroerend goed en naar een betere bruto/netto verhouding van de huren, en dat gestart was met de bouw van zes kantoorpanden, welke alle, behalve die in R waarvoor een huurgarantie was afgegeven, volledig waren verhuurd. Met ingang van 1 juni 1990 heeft de Stichting het kantorengebouw verhuurd aan de Stichting C en de Bedrijfsvereniging D. Per 1 oktober 1990 was de geïndexeerde huur bepaald op f 502.195,-- per jaar, nog te verhogen met omzetbelasting en servicekosten; voor de periode van 1 juni 1990 tot en met 30 september 1990 was een huur bedongen van f 89.874,17. De huurovereenkomst is getekend op 11 juli 1990. Vanaf medio juni 1990 hadden de huurders de gelegenheid het kantorengebouw in te richten. Volgens een verhuisbericht van een der huurders is deze per 1 september 1990 verhuisd naar het kantorengebouw. De Inspecteur heeft ter zake van de verkrijging van het kantorengebouw door belanghebbende de onderwerpelijke naheffingsaanslag opgelegd.
3.2. Het Hof heeft vastgesteld dat het kantorengebouw op 18 juli 1990 door belanghebbende is verkregen krachtens een levering ter zake waarvan omzetbelasting is verschuldigd. Het Hof heeft, uitgaande van de notariële akte van 18 juli 1990, van de overgelegde huurovereenkomst en van het feit dat de huurster het gebouw medio juni 1990 voor eigen gebruik is gaan inrichten, geoordeeld dat de Stichting het gebouw vóór 18 juli 1990 in gebruik heeft genomen door het te verhuren. Het Hof heeft voorts geoordeeld dat derhalve belanghebbende op grond van de wettelijke bepalingen overdrachtsbelasting verschuldigd is, en dat de vrijstelling van artikel 15, lid 1, aanhef en sub a, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer niet van toepassing is.
3.3. Het Hof heeft vervolgens geoordeeld dat in het kader van de toepassing van artikel 63 van Pro de Algemene wet inzake rijksbelastingen in de Resolutie de eis inzake de intentie van de verkoper kan worden gesteld; dat bij de onderhandelingen tussen vervreemder en verkrijger de laatstgenoemde zich met betrekking tot de intenties van de vervreemder op het moment dat deze de zaak in gebruik gaat nemen, kan oriënteren en garanties over de belastingheffing te zijnen aanzien kan proberen te verwerven; dat de eis van de Staatssecretaris past bij zijn bedoeling een faciliteit te scheppen in geval van verhuur in het kader van een voorgenomen verkoop van een nieuw vervaardigde onroerende zaak. Het Hof heeft voorts geoordeeld dat niet aannemelijk is geworden dat de Stichting het nieuw vervaardigde kantorengebouw heeft verhuurd in het kader van een voorgenomen verkoop als beleggingsobject. Laatstbedoeld oordeel is onbegrijpelijk in het licht van hetgeen het Hof in onderdeel 2.7 van zijn uitspraak heeft vermeld, te weten dat als uitvloeisel van maandenlange contacten de Stichting op 11 juli 1990 met belanghebbende de obligatoire overeenkomst tot verkoop van het kantorengebouw heeft gesloten. Een en ander laat immers geen andere conclusie toe, dan dat de Stichting ten tijde van de feitelijke aanvang van de verhuur - dat is het tijdstip waarop het gehuurde ingevolge de overeenkomst aan de huurder ter beschikking wordt gesteld - niet het oogmerk had het kantorengebouw te exploiteren. Nu het Hof kennelijk zijn oordeel heeft gegrond op de intentie zoals die in 1988 bij de Stichting blijkens haar jaarverslag bestond, is het uitgegaan van een onjuiste opvatting van het bepaalde in de Resolutie, aangezien voor de toepassing van de Resolutie slechts het oogmerk ten tijde van de feitelijke aanvang van de verhuur beslissend is. Immers tot dat tijdstip zou belanghebbende aanspraak kunnen maken op de hiervóór in 3.2 genoemde vrijstelling ook al had de Stichting de intentie tot exploitatie van de zaak als bedrijfsmiddel. Een redelijke uitlegging van de Resolutie brengt dan mee, dat de eis inzake de intentie als vorenbedoeld wordt beoordeeld naar de feitelijke aanvang van de verhuur. Voor zover middel I zich tegen vorenbedoeld oordeel keert, is het derhalve gegrond.
3.4. 's Hofs uitspraak kan, gelet op het hiervóór in 3.3 overwogene, niet in stand blijven. De Hoge Raad kan zelf de zaak afdoen. De middelen behoeven voor het overige geen behandeling.
4. Proceskosten De Hoge Raad acht, gelet op de inhoud van het procesdossier en de gegevens die door belanghebbende op dit punt zijn verstrekt, termen aanwezig om ten aanzien van de proceskosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het geding in cassatie voor de onderhavige zaak en de daarmee samenhangende zaak onder nummer 29.759 redelijkerwijs heeft moeten maken, te beslissen als hierna zal worden vermeld.
5. Beslissing De Hoge Raad vernietigt de uitspraak van het Hof, alsmede de naheffingsaanslag, gelast dat door de Staatssecretaris van Financiën aan belanghebbende wordt vergoed het door deze ter zake van de behandeling van het beroep in cassatie gestorte griffierecht ten bedrage van f 300,--, alsmede het bij het Hof gestorte griffierecht ter zake van de behandeling van de zaak voor het Hof ten bedrage van f 75,--, derhalve in totaal f 375,--, en veroordeelt de Staatssecretaris van Financiën in de kosten van de gedingen in cassatie aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op f 5.680,--.
Dit arrest is gewezen door de vice-president R.J.J. Jansen als voorzitter, en de raadsheren Van der Linde, De Moor, C.H.M. Jansen en Van der Putt- Lauwers, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier Van Hooff, in raadkamer van 23 november 1994.