ECLI:NL:HR:1993:ZC0893

• Datum uitspraak: 26 februari 1993
• Publicatiedatum: 8 april 2013
• Zaaknummer: 8245
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: Royer; Davids; Korthals Altes; Neleman; Heemskerk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijswijziging en uitvoerbaarverklaring bij voorraad in huurrecht bedrijfsruimte

In deze zaak, die op 26 februari 1993 door de Hoge Raad is behandeld, gaat het om een huurprijswijziging in het kader van huurrecht bedrijfsruimte. De verzoekers tot cassatie, handelend onder de naam [A], hebben een verzoek ingediend tegen [verweerster] B.V. inzake de huurprijs van een bedrijfsruimte. De Hoge Raad verwijst naar eerdere uitspraken en de context van de zaak, waarbij de huurprijs was vastgesteld op basis van artikel 7A:1623a BW, terwijl artikel 7A:1631a lid 8 BW openstond voor verzoeken tot wijziging van de huurprijs. De Hoge Raad oordeelt dat de ingangsdatum van de gewijzigde huurprijs terugwerkende kracht heeft van 5,5 jaar en dat de uitvoerbaarverklaring bij voorraad na verwijzing niet in strijd is met eerdere klachten in de cassatieprocedure.

De Hoge Raad benadrukt dat bij de vaststelling van de huurprijs rekening moet worden gehouden met de verbeteringen die door de huurder zijn aangebracht en die voor rekening van de verhuurder zijn gekomen. De beslissing van het Hof om de huurprijs te verlagen met een correctie van 50% van de door de bedrijfshuuradviescommissie geadviseerde correctie wordt als juist beoordeeld. De Hoge Raad stelt verder dat de voortzetting van de huur met ingang van 1 december 1986 niet is gebaseerd op de huurovereenkomst, maar op de wet, waardoor er geen ruimte is om rekening te houden met bijzondere omstandigheden uit de oorspronkelijke overeenkomst.

De Hoge Raad verwerpt het principaal beroep en oordeelt dat de beslissing van het Hof om de ingangsdatum van de gewijzigde huurprijs vast te stellen op 1 december 1986, gelet op de omstandigheden van het geval, niet onjuist is. De kosten van het geding in cassatie worden voor rekening van de verzoekers gesteld.

Uitspraak

26 februari 1993
Eerste Kamer
Rek.nr. 8245
Br.

Hoge Raad der Nederlanden

Beschikking

in de zaak van:

1. [verzoeker 1] ,

2. [verzoeker 2] ,
handelende onder de naam
[A] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

VERZOEKERS tot cassatie, voorwaardelijk

incidenteel verweerders,

advocaat: Mr. J.J. Dekker,

t e g e n

[verweerster] B.V. , gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

VERWEERSTER in cassatie, voorwaardelijk incidenteel verzoekster,

advocaat: Mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.

1. Het geding in de voorgaande instanties

Voor het verloop van het geding voorafgaande aan zijn beschikking in deze zaak van 13 oktober 1989, NJ 1990, 494 verwijst de Hoge Raad naar deze beschikking.

Bij deze beschikking heeft de Hoge Raad in het principaal en in het incidenteel beroep de beschikkingen van de Rechtbank te 's-Gravenhage van 3 februari 1987 en 27 juni 1988 vernietigd en het geding naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage verwezen ter verdere behandeling en beslissing.

Met een memorie na vernietiging en verwijzing door de Hoge Raad heeft verweerster in cassatie - verder te noemen [verweerster] - zich gewend tot het Gerechtshof te 's-Gravenhage, waarna verzoekers tot cassatie - te zamen verder te noemen [verzoekers] - hebben geconcludeeerd tot afwijzing van het verzoek.

Bij beschikking van 25 augustus 1992 heeft het Hof de beschikking van de Kantonrechter te 's-Gravenhage van 23 juli 1986 vernietigd, de huurprijs van het pand [a-straat 1] te [vestigingsplaats 2] met ingang van 1 december 1986 vastgesteld op
f 93.236,84 exclusief BTW per jaar, deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaard onder de voorwaarde dat zekerheid wordt gesteld tot een bedrag ter grootte van de door de [verzoekers] op grond van deze beschikking verschuldigde huur, de termijn, waarbinnen die zekerheid moet worden gesteld, bepaald op 8 dagen na het instellen van cassatie, en de termijn, waarbinnen die zekerheid moet worden aangenomen of betwist, bepaald op 8 dagen na de aanbieding.

De beschikking van het Hof is aan deze beschikking gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen de beschikking van het Hof heeft [verzoekers] beroep in cassatie ingesteld, waarna [verweerster] voorwaardelijk incidenteel beroep heeft ingesteld. Het cassatierekest, het aanvullend cassatierekest en het verweerschrift houdende het voorwaardelijk incidenteel beroep zijn aan deze beschikking gehecht en maken daarvan deel uit.

Partijen hebben over en weer verzocht de beroepen te verwerpen.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Van Soest strekt in het principaal beroep tot vernietiging van de bestreden beschikking en verwijzing van het geding naar een ander gerechtshof ter verdere behandeling en beslissing. Op het incidenteel beroep concludeert de Advocaat-Generaal tot verwerping van het beroep.

3. Beoordeling van de middelen in principaal beroep

3.1 In cassatie moet worden uitgegaan van hetgeen in rov. 3.1 van de onder 1 genoemde beschikking van de Hoge Raad is overwogen.

Bij zijn in cassatie bestreden beschikking heeft het Hof overeenkomstig het nadere advies van de bedrijfshuuradviescommissie de huurprijs vastgesteld op f 100.832,64 exclusief BTW per jaar, verminderd met f 7.595,80 wegens door [verzoekers] aangebrachte blijvende verbeteringen, zulks met ingang van 1 december 1986. Het Hof heeft zijn beschikking uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

3.2.1 In zijn beschikking (rov. 5) heeft het Hof vooropgesteld dat, al aangenomen dat met de minnelijke regeling van 6 September 1971 een vaste huurprijs is beoogd voor de gehele huurperiode van 1 december 1971 tot 1 december 1986, " [verzoekers] daaraan in ieder geval vanaf 1 december 1986 geen aanspraken meer kan ontlenen, nu met ingang van die datum de minnelijke regeling is uitgewerkt".

3.2.2 De onderdelen 3 en 4 van middel I - de onderdelen 1 en 2 hebben een inleidend karakter - strekken kennelijk ten betoge dat, nu het Hof de wijziging van de huurprijs heeft verbonden aan het van rechtswege doorlopen van de huur met ingang van 1 december 1986, een verzoek tot zodanige wijziging slechts had kunnen zijn gegrond op art. 7A:1631a, achtste lid, BW en niet, zoals in het onderhavige geval is geschied, op art. 1632a.

Dit betoog kan niet als juist worden aanvaard. Zoals volgt uit rov. 3.2 van de hiervoor genoemde beschikking van de Hoge Raad, kan in het onderhavige geval het verzoek tot wijziging van de huurprijs worden gegrond op art. 1632a. De dag van ingang van de op die bepaling gebaseerde wijziging van de huurprijs kan in dit geval, nu het verzoek is ingediend na ommekomst van de eerste door partijen bepaalde huurperiode van vijf jaren, worden vastgesteld op de datum van de indiening van het verzoek - 26 juni 1984 - of op een latere datum (vgl. rov. 3.5 van die beschikking), en derhalve ook op 1 december 1986. De enkele omstandigheid dat toen de tweede verlengingsperiode afliep en dat met het oog daarop op de voet van art. 1631
a , achtste lid, wijziging van de huurprijs had kunnen worden verzocht, brengt, mede in aanmerking genomen dat de in die bepaling geformuleerde maatstaf "huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse" dezelfde is als die van art. 1632a, niet mee dat laatstgenoemd artikel niet langer toepassing zou kunnen vinden en dat een daarop gebaseerd verzoek alsnog niet ontvankelijk zou zijn.

3.2.3 Ingevolge de beschikking van de Hoge Raad was het Hof na verwijzing gehouden, met inachtneming van het in rov. 3.5 van die beschikking overwogene, alsnog gebruik te maken van zijn bevoegdheid om een ingangsdatum vast te stellen. Daarbij is niet van belang of, zoals onderdeel 5 aanvoert, [verweerster] eerst na verwijzing zou hebben verzocht de wijziging van de huurprijs te doen ingaan op 1 december 1986, noch dat [verzoekers] , zoals onderdeel 6 betoogt, zijn verweer heeft afgestemd op de feitelijke situatie ten tijde van de indiening van het verzoek. Deze onderdelen zijn derhalve tevergeefs voorgesteld, evenals het daarop voortbouwende onderdeel 7.

3.2.4 Nu de voortzetting van de huur met ingang van 1 december 1986 niet is gebaseerd op de huurovereenkomst, maar op de wet, is er geen ruimte om nog rekening te houden met bijzondere omstandigheden die in de oorspronkelijke overeenkomst zijn verdisconteerd (HR 6 november 1992, RvdW 1992, 246). Het hiervoor onder 3.2.1 weergegeven oordeel van het Hof is derhalve juist, zodat ook onderdeel 8 van middel I faalt.

3.3 Het Hof heeft in rov. 7 van zijn beschikking overwogen dat, voor het geval rekening zou moeten worden gehouden met de bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1971 overeengekomen "huurprijsreductie" - waarmee het Hof kennelijk doelt op de in de overeenkomst van partijen van 1971 besloten vermindering van de huurprijs ten opzichte van de huurprijs die volgens objectieve maatstaven zou hebben te gelden - de omvang daarvan slechts kan worden vastgesteld door een onderzoek naar de toen geldende reële huur voor het onderhavige pand. Dit is, aldus het Hof, gezien het tijdsverloop een welhaast onmogelijke opgave. Middel II richt zich met een rechtsklacht en een motiveringsklacht tegen laatstgenoemd oordeel.
Mede in aanmerking genomen hetgeen hiervoor onder 3.2.4 is overwogen, heeft [verzoekers] bij deze klachten geen belang, nu het Hof de wijziging van de huurprijs heeft doen ingaan op 1 december 1986. Het middel is derhalve tevergeefs voorgesteld.

3.4 Ingevolge rov. 4.1 van de beschikking van de Hoge Raad diende het Hof de vraag onder ogen te zien of de door [verzoekers] in het gehuurde aangebrachte verbeteringen aanleiding zouden behoren te geven om bij de vaststelling van de huurprijs daarop een aftrek toe te passen. Het Hof heeft dienaangaande vooropgesteld (rov. 9) dat de bedrijfshuuradviescommissie in haar nadere advies een correctie van f 15.191,59 op de geadviseerde huurprijs heeft aangebracht. Vervolgens heeft het Hof - in cassatie onbestreden - overwogen dat niet is vast te stellen welk aandeel in de aangebrachte verbeteringen ten laste van de verhuurder is gekomen door middel van de "huurprijsreductie", nu de omvang daarvan niet meer te achterhalen is. Volgens het Hof moet rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat een deel van de verbeteringen ten laste van [verweerster] is gekomen en een ander deel voor rekening van [verzoekers] . Op grond van een en ander heeft het Hof ex aequo et bono de helft van de door de bedrijfshuuradviescommissie geadviseerde correctie op de huurprijs in mindering gebracht.

Middel III voert hiertegen aan dat, indien een verhuurder zich erop beroept dat, in afwijking van de laatste volzin van art. 1632
a ., tweede lid, door de huurder aangebrachte verbeteringen bij de vaststelling van de huurprijs in aanmerking moeten worden genomen, de verhuurder moet stellen en bewijzen dat die verbeteringen te zijnen laste zijn gekomen.
Kennelijk en tegen de achtergrond van het debat van partijen niet onbegrijpelijk is het Hof in zijn hiervoor weergegeven overwegingen ervan uitgegaan dat in ieder geval een deel van de verbeteringen die volgens het advies van de bedrijfshuuradviescommissie tot een correctie op de door haar geadviseerde huurprijs zouden moeten leiden, ten laste van [verweerster] is gekomen. Door vervolgens bij gebreke van mogelijkheden de omvang van de voor rekening van [verweerster] gekomen verbeteringen vast te stellen, die omvang ex aequo et bono te bepalen op de helft van de door de huuradviescommissie geadviseerde correctie, heeft het Hof geen rechtsregel geschonden. Zijn beslissing behoefde ook geen nadere motivering. Het middel treft derhalve geen doel.

3.5 Middel IV verwijt het Hof zijn beslissing de ingangsdatum van de gewijzigde huurprijs te bepalen op 1 december 1986 ongenoegzaam te hebben gemotiveerd. Bij de beoordeling van deze klacht moet worden vooropgesteld dat, zoals hiervoor al is aangestipt, het Hof bevoegd was de ingangsdatum van de gewijzigde huurprijs vast te stellen op het tijdstip van de indiening van het inleidende verzoek op 26 juni 1984 dan wel enig later tijdstip. Het Hof heeft die ingangsdatum bepaald op 1 december 1986, daarmee, zoals het heeft overwogen, "tevens tegemoetkomend aan het in grief VI besloten liggend verzoek van [verzoekers] voor een latere huuringangsdatum dan die van het inleidende verzoekschrift". In het licht van deze beslissing, waarbij het Hof kennelijk mede in aanmerking heeft genomen dat [verzoekers] vanaf de indiening van het verzoekschrift rekening had kunnen houden met de mogelijkheid dat een hogere huurprijs dan de eerder door hem betaalde zou worden vastgesteld en met het oog daarop had kunnen reserveren, behoefde het Hof niet nader in te gaan op al hetgeen [verzoekers] verder nog ten aanzien van de ingangsdatum had aangevoerd, met name niet voor zover dat ertoe strekte de wijziging van de huurprijs eerst te doen ingaan op het tijdstip van het in kracht van gewijsde gaan van de eindbeschikking in de onderhavige procedure.
Het middel faalt derhalve.

3.6 Het Hof heeft zijn beschikking uitvoerbaar bij voorraad verklaard, onder de voorwaarde dat zekerheid wordt gesteld tot een bedrag ter grootte van de door [verzoekers] op grond van die beschikking verschuldigde huur. Middel V bestrijdt deze beslissing met het betoog dat, nu de Kantonrechter en de Rechtbank de door [verweerster] verzochte uitvoerbaarverklaring bij voorraad niet hadden toegestaan en daarover in de eerste cassatie niet was geklaagd, na verwijzing de beschikking niet alsnog uitvoerbaar bij voorraad kon worden verklaard. Dit betoog vindt geen steun in het recht. Het past bij de aard van de uitvoerbaarverklaring bij voorraad dat een beslissing daaromtrent niet valt binnen de beperkingen van hetgeen de rechter na een verwijzingsopdracht door de Hoge Raad dient te onderzoeken. Zulks strookt ook met de art. 52 en 53 Rv., zoals deze artikelen sinds 1 januari 1992 luiden. Een en ander brengt mee dat het Hof in een geval als het onderhavige alsnog zijn beschikking uitvoerbaar bij voorraad kon verklaren. Het Hof behoefde deze beslissing, die, naar voor de hand ligt, is gebaseerd op de inmiddels zeer lange duur van de procedure, niet nader te motiveren.
Het middel is derhalve tevergeefs voorgesteld.

3.7 Nu geen van de middelen in het principaal beroep gegrond is bevonden en de voorwaarde waaronder het incidenteel beroep is ingesteld, derhalve niet is vervuld, behoeft het incidenteel beroep geen behandeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het principaal beroep;

veroordeelt [verzoekers] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op
f 350,-- aan verschotten en
f 2.000,-- voor salaris.

Deze beschikking is gegeven door de president Royer als voorzitter en de raadsheren Davids, Korthals Altes, Neleman en Heemskerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Davids op
26 februari 1993 .