ECLI:NL:HR:1991:ZC0318

• Datum uitspraak: 8 juli 1991
• Publicatiedatum: 8 april 2013
• Zaaknummer: 7901
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: A. Snijders; J. Bloembergen; W. Roelvink; A. Davids; M. Heemskerk; H. de Groot
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsbepaling en verbeteringen aan onroerend goed in cassatie

In deze zaak heeft verweerster in cassatie, een bedrijf, op 24 december 1987 een verzoekschrift ingediend bij de Kantonrechter te Amersfoort om de huurprijs voor een bedrijfspand vast te stellen op ƒ 36.950,-- per jaar voor de periode van 1 oktober 1987 tot 1 oktober 1992. Verzoeker tot cassatie, de verhuurder, heeft verweer gevoerd en een hogere huurprijs gevraagd. De Kantonrechter heeft na deskundigenonderzoek en een gerechtelijke plaatsopneming de huurprijs vastgesteld op ƒ 72.120,-- per jaar. Verweerster heeft hiertegen hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Utrecht, die de beschikking van de Kantonrechter heeft vernietigd en de huurprijs heeft vastgesteld op ƒ 60.620,-- per jaar. Verzoeker heeft cassatie ingesteld tegen deze beschikking.

In cassatie is de vraag aan de orde of de verbeteringen die door de onderhuurder zijn aangebracht, als verbeteringen van het gehuurde door de huurder kunnen worden aangemerkt in de zin van artikel 1626 lid 3 BW. De Hoge Raad overweegt dat voor verhoging van de huurprijs geen plaats is voor zover het onroerend goed zijn huidige waarde heeft verkregen door verbeteringen die de huurder op zijn kosten heeft aangebracht. Dit geldt ook voor verbeteringen die door de onderhuurder zijn aangebracht. De Hoge Raad oordeelt dat de Rechtbank niet voldoende gemotiveerd heeft weerlegd dat de werkzaamheden aan het restaurantgedeelte en de bungalow niet tot huurwaarde verhogende verbeteringen hebben geleid. De Hoge Raad vernietigt de beschikking van de Rechtbank en verwijst de zaak naar het Gerechtshof te Amsterdam voor verdere behandeling.

De Hoge Raad veroordeelt verweerster in de kosten van het geding in cassatie, begroot op ƒ 350,-- aan verschotten en ƒ 2.500,-- voor salaris.

Uitspraak

8 juli 1991
Eerste Kamer
Rek. nr. 7901
Br.

Hoge Raad der Nederlanden

Beschikking

in de zaak van:

[verzoeker] ,
wonende te [woonplaats] ,
VERZOEKER tot cassatie,
advocaat: Mr. P.C.M. de Graaf,

t e g e n

[verweerster] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,

VERWEERSTER in cassatie,
niet verschenen.

1. Het geding in feitelijke instanties

Met een op 24 december 1987 gedateerd verzoekschrift heeft verweerster in cassatie - verder te noemen [verweerster] - zich gewend tot de Kantonrechter te Amersfoort met verzoek de huurprijs voor het bedrijfspand, gelegen te [plaats] aan de [a-straat 1] , voor het tijdvak van 1 oktober 1987 tot 1 oktober 1992 vast te stellen op ƒ 36.950,-- per jaar, althans op een zodanig bedrag als de Kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren.

Nadat verzoeker tot cassatie - verder te noemen [verzoeker] - tegen het verzoek verweer had gevoerd en vaststelling van een hogere huurprijs dan de thans geldende had verzocht, heeft de Kantonrechter bij tussenbeschikking van 14 december 1988 een deskundigenonderzoek door de Bedrijfshuuradviescommissie bevolen, bij tussenbeschikking van 25 oktober 1989 een gerechtelijke plaatsopneming bevolen en bij eindbeschikking van 21 maart 1990 de huurprijs van voormeld bedrijfspand met ingang van 1 oktober 1987 vastgesteld op ƒ 72.120,-- per jaar en het meer of anders verzochte afgewezen.

Tegen de eindbeschikking heeft [verweerster] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Utrecht.

Bij beschikking van 31 oktober 1990 heeft de Rechtbank de bestreden eindbeschikking van de Kantonrechter te Amersfoort vernietigd, de huurprijs voor voormeld bedrijfspand met ingang van 1 oktober 1987 vastgesteld op ƒ 60.620,-- per jaar en het meer of anders verzochte afgewezen. De beschikking van de Rechtbank is aan deze beschikking gehecht.

2 Het geding in cassatie

Tegen de beschikking van de Rechtbank heeft [verzoeker] beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Leijten strekt tot vernietiging van de beschikking van de Rechtbank en tot verwijzing van de zaak naar het Gerechtshof te Amsterdam ten einde haar op het bestaande hoger beroep opnieuw te berechten en af te doen.

3. Beoordeling van de middelen

3.1 In cassatie moet van het volgende worden uitgegaan.

[verzoeker] verhuurt sedert 1 oktober 1982 een bedrijfspand met woning (bungalow) te [plaats] aan [verweerster] .

[verweerster] heeft dit onroerend goed onderverhuurd aan [betrokkene 1] , die in het bedrijfspand een restaurant exploiteert.

[betrokkene 1] heeft in de loop der jaren een aantal verbouwingen en vernieuwingen aan het gehuurde doen uitvoeren. Blijkens het proces-verbaal van bezichtiging door de Kantonrechter van 14 december 1989 heeft [betrokkene 1] hieromtrent verklaard: "Het restaurantgedeelte is op mijn kosten opgeknapt. Ook is door mij het terras aangelegd. (...) De bungalow is op mijn kosten uitgebouwd en opgeknapt".

[verweerster] heeft in haar appelschrift aangevoerd dat er in de loop der jaren "zijdens huurster" voor ƒ 43.099,22 verbeteringen aan het onroerend goed zijn aangebracht en dat de kosten van verbetering en uitbouw van de bungalow "zijdens huurster" ƒ 38.000,-- hebben bedragen.

In cassatie gaat het om de vraag of en in hoeverre de genoemde verbouwingen en vernieuwingen opleveren "verbeteringen van het gehuurde, die door de huurder zijn aangebracht" als bedoeld in de voorlaatste zin van art. 1626 lid 3 BW.

3.2 De strekking van het bepaalde in art. 1626 lid 3, voorlaatste zin, BW is dat voor verhoging van de huurprijs geen plaats is voor zover het onroerend goed zijn huidige waarde heeft verkregen door verbeteringen die de huurder op zijn kosten heeft aangebracht (HR 24 december 1976, NJ 1977, 264).

Voor de toepassing van deze bepaling moeten in de verhouding van de eigenaar tot zijn huurder met verbeteringen die op kosten van de huurder zijn aangebracht worden gelijkgesteld verbeteringen die op kosten van diens onderhuurder zijn aangebracht. Immers ook als de verbeteringen voor rekening van de onderhuurder en dus niet voor rekening van de eigenaar zijn aangebracht, is het niet redelijk dat de eigenaar in de vorm van een hogere huurprijs een vergoeding voor die verbeteringen ontvangt.

Het vorenstaande brengt mede dat middel I bij gebreke van belang niet tot cassatie kan leiden: niet ter zake doet immers of de kosten van de verbeteringen tussen [betrokkene 1] en [verweerster] zijn verrekend.

3.3 Middel II richt zich met motiveringsklachten tegen de rechtsoverwegingen 5.5 en 5.6 van de Rechtbank. Het middel is gegrond.

Zoals de Rechtbank in rechtsoverweging 5.2 vaststelt, heeft [verzoeker] zowel ten aanzien van de werkzaamheden aan het restaurantgedeelte als ten aanzien van de werkzaamheden aan de bungalow het verweer gevoerd dat het hier niet om verbeteringen gaat die in de huurwaarde tot uitdrukking komen. Het middel klaagt terecht dat de Rechtbank dit verweer in de rechtsoverwegingen 5.5 en 5.6 niet voldoende gemotiveerd heeft weerlegd. De constatering in rechtsoverweging 5.6 dat " [verzoeker] de door [betrokkene 1] aangebrachte verbeteringen met eigen ogen heeft kunnen waarnemen" kan niet als een zodanige weerlegging gelden: de waarneembaarheid van verbouwingen en vernieuwingen brengt niet mede dat tevens kan worden waargenomen dat deze tot huurwaarde verhogende verbeteringen van het onroerend goed zullen leiden.

3.4 Ook de beide in middel III tegen rov. 5.6 aangevoerde klachten zijn gegrond.

Uit het hiervoor onder 3.3 overwogene volgt dat de Rechtbank niet zonder nader onderzoek en nadere motivering het volle bedrag van de verbouwingskosten in mindering op de huurprijs had mogen brengen. Daarbij komt dat ook indien zou vaststaan dat alle werkzaamheden tot een verhoging van de huurwaarde hebben geleid, daarmee nog geenszins vaststaat dat deze verhoging in overeenstemming is met het totaalbedrag van de kosten der verrichte werkzaamheden.

Tenslotte is de overweging van de Rechtbank dat bij een totaalbedrag van ƒ 81.099,22, uitgaande van een afschrijving over een periode van 10 jaar, een bedrag van ƒ 11.500,-- per jaar op de huurprijs in mindering moet worden gebracht, zonder nadere motivering niet begrijpelijk.

3.5 Daar de middelen II en III gegrond zijn, moet de bestreden beschikking worden vernietigd met verwijzing als hierna vermeld.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt de beschikking van de Rechtbank te Utrecht van 31 oktober 1990;

verwijst de zaak naar het Gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verzoeker] begroot op ƒ 350,-- aan verschotten en ƒ 2.500,-- voor salaris.

Deze beschikking is gegeven door de vice-president Snijders als voorzitter en de raadsheren Bloembergen, Roelvink, Davids en Heemskerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer De Groot op
8 juli 1991 .