ECLI:NL:HR:1986:AC4265

• Datum uitspraak: 15 juli 1986
• Publicatiedatum: 4 april 2013
• Zaaknummer: 6951 rek.nr
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: M. Snijders; A. van den Blink; J. de Groot; H. Hermans; A. Bloembergen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijs vaststelling bij verlenging huurovereenkomst van rechtswege

In deze zaak heeft de Hoge Raad op 15 juli 1986 uitspraak gedaan over de nadere vaststelling van de huurprijs van een gehuurde kelder door de rechter, in het kader van een verlenging van de huurovereenkomst van rechtswege. De verzoekster, een B.V., had in 1978 een huurovereenkomst gesloten voor een kelder van een pand in [plaats], met een huurprijs van f. 55.000 per jaar, die jaarlijks werd herzien op basis van een indexeringsclausule. Na het verstrijken van de termijn van vijf jaar werd de huurovereenkomst van rechtswege verlengd. De verzoekster verzocht de Kantonrechter te 's-Gravenhage om de huurprijs, die op 1 juli 1983 f. 67.824 bedroeg, nader vast te stellen op f. 35.000, stellende dat partijen geen overeenstemming hadden bereikt over wijziging van de huurprijs en dat de huidige huurprijs niet overeenstemde met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.

De Kantonrechter bepaalde de huurprijs uiteindelijk op f. 44.106,64, maar de verweerster, de rechtsopvolgster van de oorspronkelijke verhuurster, ging in hoger beroep bij de Rechtbank te 's-Gravenhage. De Rechtbank vernietigde de beschikking van de Kantonrechter en wees het verzoek van de verzoekster af, met uitzondering van de bepaling dat de huurprijs jaarlijks zou worden aangepast aan het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie. De verzoekster ging in cassatie tegen deze beslissing.

De Hoge Raad oordeelde dat de oorspronkelijke overeenkomst van partijen geen rol speelt bij de nadere vaststelling van de huurprijs, indien deze niet meer overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Dit oordeel is in lijn met eerdere uitspraken van de Hoge Raad en de wijziging van de wet in 1981, die verduidelijkte dat de rechter bij de vaststelling van de huurprijs een objectieve maatstaf moet hanteren. De Hoge Raad vernietigde de beschikking van de Rechtbank en verwees de zaak terug naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage voor verdere behandeling.

Uitspraak

15 juli 1986
Eerste Kamer
Rek.nr. 6951
HV/AB

Hoge Raad der Nederlanden

Beschikking

in de zaak van:

[verzoekster] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
VERZOEKER tot cassatie,
advocaat: aanvankelijk Mr. D.P. Ruitinga,
thans Jhr Mr. J.L.R.A. Huydecoper,

t e g e n

[verweerster] A.G.,
gevestigd te [vestigingsplaats] (B.R.D.) ,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: Mr. R.M. Schutte.

1. Het geding in feitelijke instanties

Bij een op 26 september 1983 ter griffie van het Kantongerecht te 's-Gravenhage ingekomen verzoekschrift heeft verzoekster tot cassatie - verder te noemen [verzoekster] - verzocht de huurprijs van de door haar van verweerster in cassatie - verder te noemen [verweerster] - gehuurde kelder van het perceel [a-straat 1] te [plaats] nader vast te stellen op f. 35.000,-- excl. btw, per jaar, dan wel op zodanig bedrag als de Kantonrechter zal vermenen te behoren, zulks met ingang van 1 juli 1983.

Nadat [verweerster] tegen dat verzoek verweer had gevoerd, heeft de Kantonrechter - alvorens verder te beslissen - bij tussenbeschikking van 23 januari 1984 een deskundigenonderzoek bevolen en tenslotte bij beschikking van 15 oktober 1984 de huurprijs van de kelder met ingang van 1 juli 1983 vastgesteld op f. 44.106,64 per jaar.

Tegen laatstgenoemde beschikking heeft [verweerster] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te 's-Gravenhage.

Bij beschikking van 25 juni 1985 heeft de Rechtbank de beschikking van de Kantonrechter vernietigd en het inleidend verzoek van [verzoekster] alsnog afgewezen behoudens dat zij bepaalde dat de huurprijs van de kelder jaarlijks, voor het eerst op 1 juli 1983, zal worden aangepast aan de hand van het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie, reeks voor werknemersgezinnen (1975 = 100).
De beschikking van de Rechtbank is aan deze beschikking gehecht.

2 . Het geding in cassatie

Tegen de beschikking van de Rechtbank heeft [verzoekster] beroep in cassatie ingesteld.

Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.

[verweerster] heeft verzocht het beroep te verwerpen.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Leijten strekt tot vernietiging van de bestreden beschikking en tot verwijzing van de zaak naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage. De conclusie is aan deze beschikking gehecht.

3. Beoordeling van het middel

3.1. In deze zaak gaat het om het volgende.

[verzoekster] heeft met ingang van 1 juli 1978 voor vijf jaar de kelder van het pand [a-straat 1] te [plaats] van de toenmalige eigenaar gehuurd voor een huurprijs van f. 55.000 ,-- per jaar, jaarlijks per 1 juli te herzien overeenkomstig een indexeringsclausule. De huurovereenkomst is na ommekomst van voormelde termijn van rechtswege verlengd. [verzoekster] heeft de Kantonrechter te 's-Gravenhage verzocht de huurprijs, die met inachtneming van de indexeringsclausule op 1 juli 1983 f. 67.824,-- beliep, nader vast te stellen op f. 35.000, --, althans op een door de Kantonrechter te bepalen bedrag, stellende dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over wijziging van de huurprijs en dat de huurprijs van f. 67.824,-- niet overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.
Overeenkomstig een ingewonnen deskundigenbericht van de Bedrijfshuuradviescommissie heeft de Kantonrechter de huurprijs nader bepaald op f. 44.106,64. In het kader van haar grieven tegen die beslissing heeft [verweerster] , de rechtsopvolgster van de oorspronkelijke verhuurster, betoogd dat art. 1626 BW "beoogt de aanpassing van huurprijzen aan huurprijsontwikkelingen mogelijk te maken en dat voor wat betreft het gehuurde de ontwikkeling van de huurprijzen ter plaatse (...) de door de Bedrijfshuuradviescommissie geadviseerde verlaging in genen dele rechtvaardigt (...)". De Rechtbank heeft zich met dit betoog verenigd en geoordeeld, kort samengevat, dat de strekking van art. 1626 niet meebrengt dat de gevolgen van het in 1978 door [verzoekster] huren voor een te hoog bedrag ongedaan kunnen worden gemaakt.

3.2 Dit oordeel wordt door het middel terecht bestreden.
Met betrekking tot het toenmalige art. 1623
d lid 2 vierde zin ("De rechter stelt tevens op verzoek van de meest gerede partij de huurprijs nader vast, indien deze niet meer overeenstemt met die van vergelijkbare woonruimte ter plaatse") heeft de Hoge Raad bij beschikking van 21 november 1980, NJ 1981, 285, geoordeeld dat de rechter bij de nadere vaststelling van de huurprijs geen betekenis mag toekennen aan de oorspronkelijke overeenkomst van partijen, namelijk indien en voor zover zij bij of te eniger tijd na het sluiten van de huurovereenkomst een huurprijs overeenkwamen die niet overeenstemde met die van vergelijkbare woonruimte ter plaatse. De tegengestelde opvatting zou niet stroken met de aan de bepaling ten grondslag liggende gedachte dat, nu de voortzetting van de huur niet gebaseerd is op een overeenkomst van partijen, de huurprijs voor de periode waarvoor de overeenkomst - door de rechter - is verlengd dient te worden bepaald met inachtneming van een objectieve maatstaf, de huurprijs van vergelijkbare woonruimte ter plaatse.
Ten aanzien van art. 1626 lid 3 geldt hetzelfde. Ook die bepaling voorziet in de mogelijkheid van nadere vaststelling van de huurprijs ingeval van een niet op een overeenkomst van partijen gebaseerde, immers van rechtswege geldende verlenging van de aanvankelijke huurovereenkomst, terwijl ook bij deze huurprijsvaststelling een objectieve maatstaf (art. 1626 lid 3 tweede alinea) in acht genomen moet worden.
Dat de oorspronkelijke overeenkomst van partijen geen rol speelt bij de nadere vaststelling van de huurprijs vindt voorts bevestiging in de bij de wet van 4 juni 1981 Stb. 331 in art. 1626 lid 3 aangebrachte wijziging, ingevolge welke in het zinsdeel "indien deze niet meer overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse het woord "meer" werd geschrapt "om twijfel op dit punt uit te sluiten". Voor de parlementaire geschiedenis wordt verwezen naar de conclusie van het Openbaar Ministerie onder 22 - 24.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt de beschikking van de Rechtbank te 's-Gravenhage van 25 juni 1985;

verwijst de zaak naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verzoekster] begroot op f. 350,-- aan verschotten en f. 2.500,-- voor salaris.

Deze beschikking is gewezen door de raadsheren Mrs. Snijders, als voorzitter. Van den Blink, De Groot, Hermans en Bloembergen, en in het openbaar uitgesproken door de fungerend-president Snijders op
15 juli 1986 .