ECLI:NL:HR:1982:AG4498

• Datum uitspraak: 10 december 1982
• Publicatiedatum: 4 april 2013
• Zaaknummer: 6059 req.nr
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: Ras; H.J. Snijders; Haardt; Royer; Martens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsbepaling en vergelijkingsmaatstaf bij bedrijfsruimte in het huurrecht

In deze zaak heeft de Hoge Raad op 10 december 1982 uitspraak gedaan in een cassatieprocedure over de huurprijs van een bedrijfspand aan de Pater Beatusstraat 3 te Heerlen. De Kegelbond had de Kantonrechter verzocht om de huurprijs per 1 februari 1979 vast te stellen op f 3.000 per maand. De Kantonrechter stelde na bezichtiging van het pand en op basis van een deskundigenrapport de huurprijs vast op f 2.900 per maand. Heineken, de huurder, ging in hoger beroep bij de Rechtbank te Maastricht, die de huurprijs uiteindelijk vaststelde op f 2.300 per maand. Heineken ging tegen deze beslissing in cassatie.

De Hoge Raad oordeelde dat de Rechtbank correct had gehandeld door te onderzoeken of er vergelijkbare bedrijfsruimten in de regio beschikbaar waren. De Rechtbank had geoordeeld dat als er geen vergelijkbare panden in Heerlen waren, de regio Oostelijke mijnstreek en Zuid-Limburg als vergelijkbare gebieden konden worden beschouwd. Dit oordeel werd door de Hoge Raad bevestigd, waarbij werd opgemerkt dat de Rechtbank geen onjuiste rechtsopvatting had toegepast.

Daarnaast werd in de uitspraak benadrukt dat de deskundige bij het vaststellen van de huurprijs gebruik moest maken van zijn ervaring en intuïtie, en dat het niet altijd mogelijk is om de methode van schatting nauwkeurig te verwoorden. De Hoge Raad verwierp de middelen van Heineken en oordeelde dat de kosten van het geding in cassatie voor rekening van Heineken kwamen, die tot op dat moment waren begroot op ƒ 125 aan verschotten en ƒ 1.700 voor salaris.

Uitspraak

10 december 1982
Eerste Kamer
Req.nr. 6059
AT

Hoge Raad der Nederlanden

Beschikking in de zaak van:

HEINEKEN BROUWERIJEN B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
VERZOEKSTER tot cassatie,
advocaat: Mr. C.J.J.C. van Nispen,

t e g e n

de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging HEERLENSE KEGELBOND,
gevestigd te Heerlen,
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: Mr. H.J. Snijders.

1. Het geding in feitelijke instanties Op 16 november 1978 heeft de Kegelbond zich gewend tot de Kantonrechter te Heerlen met het verzoek de huurprijs voor het bedrijfspand aan de Pater Beatusstraat 3 te Heerlen met ingang van 1 februari 1979 nader vast te stellen op f 3.000,— per maand.
Nadat Heineken tegen dat verzoek verweer had gevoerd, heeft de Kantonrechter, nadat hij het pand had bezichtigd en een deskundigenrapport had gevraagd en gekregen, bij beschikking van 16 januari 1981 de huurprijs van het pand met ingang van 1 februari 1979 nader vastgesteld op f 2.900,— per maand.
Tegen deze beschikking heeft Heineken hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Maastricht.

Bij tussenbeschikking van 31 augustus 1981 heeft de Rechtbank de deskundige verzocht te harer terechtzitting te verschijnen teneinde de Rechtbank nadere inlichtingen te verstrekken.
Bij tussenbeschikking van 5 november 1981 heeft de Rechtbank een descente gelast. Bij eindbeschikking van 4 februari 1982 heeft de Rechtbank de beschikking van de Kantonrechter vernietigd en de huurprijs van het pand nader vastgesteld op f 2.300,— per maand met ingang van 1 februari 1979.
De beschikkingen van de Rechtbank van 31 augustus 1981 en 4 februari 1982 zijn aan deze beschikking gehecht.

2. Het geding in cassatie Tegen de beschikkingen van de Rechtbank van 31 augustus 1981 en 4 februari 1982 heeft Heineken beroep in cassatie ingesteld. Het cassatie-request is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.
De Kegelbond heeft verzocht het beroep te verwerpen.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Leijten strekt tot vernietiging van de bestreden beschikkingen en tot verwijzing van de zaak naar het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch.

3. Beoordeling van de middelen 3.1. Wanneer bij de toepassing van artikel 1632
a BW blijkt dat vergelijkbare bedrijfsruimte "ter plaatse" niet voorhanden is, zal de rechter vooreerst moeten nagaan of dat elders, doch op een vergelijkbare plaats wèl het geval is. Bij de totstandkoming van de bepaling is tot uitdrukking gebracht dat "het zoeken van vergelijkingspercelen (…) vooral regionaal bepaald zal zijn (Hand. II 1979/1980, blz. 1785). Welke andere plaatsen of andere gebieden de rechter in zijn beschouwing dient te betrekken, hangt af van de aard van het gehuurde en van de verdere bijzonderheden van het gegeven geval.
Blijkens haar tussenbeschikking was de Rechtbank van oordeel dat, indien te dezen in de gemeente Heerlen en in "deszelfs woon- en verzorgingsgebied" geen vergelijkbare bedrijfspanden te vinden zouden zijn, "in casu" als "vergelijkbare plaats" in aanmerking komt de regio Oostelijke mijnstreek en in uitzonderingsgevallen de regio Zuid-Limburg tot en met Sittard.
Blijkens het vorenstaande geeft dit oordeel niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting.
Aan haar oordeel dat evengenoemde regio’s als met Heerlen en omgeving vergelijkbaar kunnen worden beschouwd, heeft de Rechtbank klaarblijkelijk ten grondslag gelegd dat, gezien de aard van het gehuurde (een horecapand met kegelbanen), deze gebieden met Heerlen en omgeving "in grote lijnen" gelijkaardig zijn wat betreft "locatie, levensomstandigheden en –gewoonten, maatschappelijke en culturele opvattingen, prijspeil en dergelijke". Aldus oordelende heeft de Rechtbank geen onjuiste maatstaf aangelegd. Dit oordeel behoefde, zeker nu Heineken geen concrete gegevens had aangevoerd omtrent haars inziens vergelijkbare bedrijfsruimte buiten bedoelde regio’s, ook geen nadere motivering.
Het eerste middel is derhalve vergeefs voorgesteld.

3.2. Wanneer vervolgens blijkt dat "ter plaatse" en óók binnen het in voege als onder 3.1 bedoeld voor het betrokken geval in aanmerking te nemen gebied geen bedrijfsruimte voorhanden is die als vergelijkbaar in de zin van artikel 1632
a kan worden aangemerkt, strookt het met de aan deze bepaling ten grondslag liggende bedoeling dat de huurprijs door middel van een objectieve vergelijkingsmaatstaf aan het "plaatselijke" huurprijspeil van bedrijfspanden wordt aangepast, indien voor toepassing van artikel 1632
a gebruik wordt gemaakt van de huurprijzen van
andere aldaar aanwezige bedrijfsruimte. Dáárbij kan dan andere bedrijfsruimte dan die omschreven in het tweede lid van artikel 1624 BW in aanmerking worden genomen.
Blijkens haar eindbeschikking heeft de Rechtbank kennelijk, in het voetspoor van haar deskundige, aangenomen dat evenbedoeld geval zich te dezen voordeed.
Door zich bij deze stand van zaken te verenigen met de methode van de deskundige die te dezen gebruik heeft gemaakt van "panden welke raakvlakken hebben met het pand, waarvan de huurprijs nader moet worden vastgesteld" heeft de Rechtbank niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Zij is er daarbij klaarblijkelijk van uitgegaan dat de in aanmerking genomen bedrijfspanden met het gehuurde zóveel verschillen vertonen dat zij niet als vergelijkbare bedrijfsruimte in de zin van artikel 1632
a kunnen worden aangemerkt, doch wèl zoveel overeenstemming dat hun huurprijzen – mits met bedoelde verschillen wordt rekening gehouden – uitgangspunt kunnen vormen voor een vergelijking als in het tweede lid van artikel 1632
a voorgeschreven.
Dat bij toepassing van deze methode bedoelde verschillen slechts kunnen worden "ingeschat" door een deskundige, die daarbij gebruik moet maken van zijn ervaring en intuïtie, moet daarbij evenzeer als onvermijdelijk worden aanvaard als dat het deze deskundige in de regel niet mogelijk zal zijn de wijze waarop hij aldus tot zijn schatting is gekomen, nauwkeurig onder woorden te brengen.
Uit het vorenoverwogene volgt dat middel II belang mist en dat middel III in al zijn onderdelen faalt.

3.3. Blijkens de bestreden uitspraken en de stukken van het geding heeft Heineken ƒ 89.000,-- betaald als bijdrage in de kosten van verbouwingswerkzaamheden aan het pand, welke voor het overige voor rekening en in opdracht van de Kegelbond zijn geschied. Onder verwijzing naar deze omstandigheid heeft Heineken zich beroepen op de laatste zin van het tweede lid van artikel 1632
a , volgens welke de rechter een verzoek om verhoging van de huurprijs zal afwijzen voor zover het is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die door de huurder zijn aangebracht. In haar tussenbeschikking heeft de Rechtbank dit beroep afgewezen op twee gronden, die elk voor zich deze beslissing kunnen dragen en die door middel IV dan ook beide worden bestreden.
De eerste grond moet in verband met het debat van partijen aldus worden verstaan dat de Rechtbank van oordeel was dat niet elke verbouwing van een bedrijfspand steeds en zonder meer kan worden aangemerkt als een "verbetering" in de zin van evenbedoeld voorschrift en dat dáárom Heineken door tegenover de desbetreffende ontkenningen van de Kegelbond niet nader toe te lichten in welk opzicht de niet nader omschreven verbouwingen uit 1963 doorwerkten in de huurwaarde van het pand per 1 februari 1979, voor haar beroep op meerbedoeld voorschrift onvoldoende had gesteld. Dat oordeel, dat geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering. Daaruit volgt dat onderdeel 1 van het middel faalt en dat onderdeel 2, dat zich keert tegen de tweede van vorenbedoelde gronden, geen bespreking meer behoeft.

4. Beslissing De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt Heineken in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Kegelbond begroot op ƒ 125,-- aan verschotten en ƒ 1.700,-- voor salaris.

Deze beschikking is gewezen door de vice-president Ras als voorzitter en de raadsheren Snijders, Haardt, Royer en Martens, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president Ras op
10 december 1982 .