Uitspraak
1 juli 1982
Eerste Kamer
Req.nr. 5956
Eerste Kamer
Req.nr. 5956
AT
Hoge Raad der Nederlanden
Beschikking
in de zaak van:
[verzoekster] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
VERZOEKSTER tot cassatie, verweerster in het incidenteel cassatieberoep,
advocaat: Mr. J.G. de Vries Robbé
t e g e n
1. [verweerder 1] en
2. [verweerder 1] ,
wonende te Waterhuizen,
wonende te Waterhuizen,
VERWEERDERS in cassatie, tevens incidenteel verzoekers tot cassatie,
advocaat: Mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.
1. Het geding in feitelijke instanties
Bij inleidend verzoekschrift van 2 februari 1981 heeft verzoekster tot cassatie, verder te noemen [verzoekster] , zich gewend tot de Kantonrechter te Zuidbroek met verzoek het tijdstip vast te stellen waarop zal eindigen de tussen haar en verweerders in cassatie - vender ook wel het [verweerders] te noemen - met betrekking tot de woning [a-straat 1] te [woonplaats] gesloten huurovereenkomst, welke huurovereenkomst zij bij deurwaardersexploot van 28 april 1980 tegen 1 november 1980 had opgezegd op grond van het feit dat zij, die met de B.V. [A] (van welke vennootschap zij enig aandeelhoudster is) een fiscaal economische eenheid vormt, het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen en behoeften van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.
Nadat het [verweerders] tegen inwilliging van het verzoek verweer had gevoerd en nadat de zaak mondeling was toegelicht en de Kantonrechter de mondelinge behandeling van het verzoek had voortgezet in het bij de [A] B.V. in gebruik zijnde kantoorpand, teneinde dat in ogenschouw te nemen en aldaar een comparitie van partijen te houden, heeft de Kantonrechter bij beschikking van 16 april 1981 vastgesteld dat voornoemde huurovereenkomst eindigt per 31 augustus 1981 en als dag van ontruiming vastgesteld 31 augustus 1981.
Tegen deze beschikking heeft het [verweerders] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Groningen.
Bij beschikking van 2 oktober 1981 heeft de Rechtbank na de zaak mondeling te hebben behandeld de beslissing van de Kantonrechter vernietigd en vastgesteld dat vorenbedoelde huurovereenkomst eindigt 14 dagen na de dag waarop aan het [verweerders] de bungalow als woning in huur wordt aangeboden en deze vijftiende dag vastgesteld als dag van ontruiming.
De beschikking van de Rechtbank is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.
Bij beschikking van 2 oktober 1981 heeft de Rechtbank na de zaak mondeling te hebben behandeld de beslissing van de Kantonrechter vernietigd en vastgesteld dat vorenbedoelde huurovereenkomst eindigt 14 dagen na de dag waarop aan het [verweerders] de bungalow als woning in huur wordt aangeboden en deze vijftiende dag vastgesteld als dag van ontruiming.
De beschikking van de Rechtbank is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.
2. Het geding in cassatie
[verzoekster] heeft beroep in cassatie ingesteld tegen de beschikking van de Rechtbank. Het verzoekschrift tot cassatie is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.
Het [verweerders] heeft verzocht het beroep te verwerpen en heeft zijnerzijds incidenteel beroep in cassatie ingesteld. Het verzoekschrift van het [verweerders] is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit. [verzoekster] heeft het incidentele beroep bestreden.
De Advocaat-Generaal Leijten heeft geconcludeerd tot verwerping van het incidenteel cassatieberoep, tot gegrondbevinding van het principaal cassatieberoep, tot vernietiging van de bestreden beschikking en tot verwijzing van de zaak naar het Gerechtshof te Leeuwarden.
3. Beoordeling van het in het incidentele cassatieberoep voorgestelde middelAangezien het in het incidentele cassatieberoep voorgestelde middel van de verste strekking is, zal de Hoge Raad dit middel eerst behandelen. Het middel is vergeefs voorgesteld. Het berust in zijn beide onderdelen op de stelling dat onder "gebruik" in de zin van artikel 1623
e, eerste lid, onder 3°, van het Burgerlijk Wetboek uitsluitend is te verstaan gebruik voor woondoeleinden. Deze stelling kan evenwel niet als juist worden aanvaard. Zij vindt geen steun in de tekst van genoemde bepaling, noch in de geschiedenis van haar tot stand komen. Deze geschiedenis maakt veeleer aannemelijk dat onder "gebruik" niet enkel gebruik voor woondoeleinden valt te verstaan. Anders dan het middel betoogt, dwingt het vierde lid van artikel 1623
eniet tot een andere slotsom. Dit voorschrift dat "beoogt de civiele en administratieve procedure op elkaar af te stemmen teneinde het gemeentelijke woonruimtebeleid niet te frustreren" (Toelichting op het desbetreffende amendement-Salomonson), komt er immers enkel op neer dat wanneer woonruimte is verhuurd waarop de Woonruimtewet 1947 van toepassing is, de verhuurder die deze woonruimte dringend nodig heeft voor
woondoeleinden, voor toewijzing van zijn op het eerste lid onder 3° gegronde vordering een krachtens die wet door Burgemeester en Wethouders aan degene die de woongelegenheid wenst te betrekken, verleende vergunning moet overleggen.
e, eerste lid, onder 3°, van het Burgerlijk Wetboek uitsluitend is te verstaan gebruik voor woondoeleinden. Deze stelling kan evenwel niet als juist worden aanvaard. Zij vindt geen steun in de tekst van genoemde bepaling, noch in de geschiedenis van haar tot stand komen. Deze geschiedenis maakt veeleer aannemelijk dat onder "gebruik" niet enkel gebruik voor woondoeleinden valt te verstaan. Anders dan het middel betoogt, dwingt het vierde lid van artikel 1623
eniet tot een andere slotsom. Dit voorschrift dat "beoogt de civiele en administratieve procedure op elkaar af te stemmen teneinde het gemeentelijke woonruimtebeleid niet te frustreren" (Toelichting op het desbetreffende amendement-Salomonson), komt er immers enkel op neer dat wanneer woonruimte is verhuurd waarop de Woonruimtewet 1947 van toepassing is, de verhuurder die deze woonruimte dringend nodig heeft voor
woondoeleinden, voor toewijzing van zijn op het eerste lid onder 3° gegronde vordering een krachtens die wet door Burgemeester en Wethouders aan degene die de woongelegenheid wenst te betrekken, verleende vergunning moet overleggen.
4 . Beoordeling van het in het principale cassatieberoep voorgestelde cassatiemiddel
4.1 Bij de beoordeling van het in het principale cassatieberoep voorgestelde middel kan van de volgende feiten en omstandigheden worden uitgegaan:
- (i) [verzoekster] is enig aandeelhoudster van de [A] B.V. ( [A] );
- (ii) het terrein waarop [A] haar bedrijf uitoefent, behoort in eigendom toe aan [verzoekster] ; [verzoekster] verhuurt dit terrein met de zich daarop bevindende opstallen aan [A] , zulks met uitzondering van twee woningen, te weten de door [vestigingsplaats] , oud-directeur zowel van [A] als van [verzoekster] , van [verzoekster] gehuurde
villaen de door diens broer, [verzoekster] , eveneens oud-directeur van [A] , van [verzoekster] gehuurde
bungalow;
- (iii) de Scheepswerf kampt met een zeer nijpend tekort aan kantoorruimte, in welk tekort slechts doelmatig kan worden voorzien door het in gebruik nemen van de aan haar bestaande kantoorgebouwen vastgebouwde villa;
- (iv) [verzoekster] heeft de villa daarom zeer dringend nodig voor eigen gebruik, daarin bestaande dat zij [A] gelegenheid geeft haar kantoorruimte uit te breiden;
- (v) [verzoekster] is (door middel van een door hem bestuurde stichting) houder van 43% van het kapitaal van [verzoekster] ; voorts is hij directeur van [verzoekster] ;
villaen de door diens broer, [verzoekster] , eveneens oud-directeur van [A] , van [verzoekster] gehuurde
bungalow;
- (iii) de Scheepswerf kampt met een zeer nijpend tekort aan kantoorruimte, in welk tekort slechts doelmatig kan worden voorzien door het in gebruik nemen van de aan haar bestaande kantoorgebouwen vastgebouwde villa;
- (iv) [verzoekster] heeft de villa daarom zeer dringend nodig voor eigen gebruik, daarin bestaande dat zij [A] gelegenheid geeft haar kantoorruimte uit te breiden;
- (v) [verzoekster] is (door middel van een door hem bestuurde stichting) houder van 43% van het kapitaal van [verzoekster] ; voorts is hij directeur van [verzoekster] ;
(vi) [verzoekster] is voornemens de bungalow te verlaten; hij deelt het oordeel van zowel Beheersmaatschappij als [A] dat de bungalow nadien ter beschikking dient te komen van een staflid van [A] ; [verzoekster] is er op tegen dat de bungalow aan [vestigingsplaats] en diens echtgenote ter beschikking komt en is niet bereid de bungalow ten gunste van het [verweerders] te ontruimen.
4.2 Gegeven het feit dat [verzoekster] de aan het [verweerders] verhuurde villa zeer dringend nodig heeft voor eigen gebruik, bracht het bepaalde in artikel 1623
e, eerste lid, onder 3°, mede dat de Rechtbank, in wier opvatting dit punt door de derde appelgrief aan de orde werd gesteld, dit belang en deze behoefte van de verhuurster naar billijkheid had had af te wegen tegen de belangen en de behoeften van het [verweerders] , teneinde te beoordelen of van [verzoekster] niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst met betrekking tot de villa wordt verlengd. Blijkens haar rechtsoverweging 11 heeft de Rechtbank inderdaad de belangen van partijen afgewogen. Daarbij heeft zij echter, voor zover uit haar genoemde overweging blijkt, tegen de belangen van [verzoekster] bij ontruiming van de villa niet afgewogen het belang van het [verweerders] om te kunnen blijven wonen in de villa, maar "de bereidheid" van het echtpaar om zijn intrek te nemen in de bungalow. De Rechtbank is daarbij tot het oordeel gekomen dat de "haatdragende houding" van [verzoekster] die - aldus de Rechtbank - "binnen het kader van de slechte verhouding tot zijn broer [vestigingsplaats] er niet aan denkt om de bungalow voor hem te verlaten", de belangenafweging tussen partijen doet doorslaan ten gunste van het [verweerders] . Dit oordeel heeft haar geleid tot de beslissing dat het [verweerders] de villa moet verlaten 14 dagen na de dag waarop de bungalow aan [vestigingsplaats] als woning in huur wordt aangeboden. Nu [verzoekster] de bungalow heeft verhuurd aan [verzoekster] die, naar de Rechtbank vaststelt, niet bereid is die huur ten behoeve van het [verweerders] te beëindigen, terwijl niet gesteld of gebleken is dat [verzoekster] zich tegenover [verzoekster] zou kunnen beroepen op gronden welke toewijzing van een verzoek tot beëindiging van diens huur zouden wettigen, komt de belangenafweging van de Rechtbank in feite erop neer dat hoewel [verzoekster] de villa in voege als voormeld zeer dringend nodig heeft voor eigen gebruik, op grond van de "haatdragende houding" van [verzoekster] van haar kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, zodat het [verweerders] kan blijven wonen in de villa.
e, eerste lid, onder 3°, mede dat de Rechtbank, in wier opvatting dit punt door de derde appelgrief aan de orde werd gesteld, dit belang en deze behoefte van de verhuurster naar billijkheid had had af te wegen tegen de belangen en de behoeften van het [verweerders] , teneinde te beoordelen of van [verzoekster] niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst met betrekking tot de villa wordt verlengd. Blijkens haar rechtsoverweging 11 heeft de Rechtbank inderdaad de belangen van partijen afgewogen. Daarbij heeft zij echter, voor zover uit haar genoemde overweging blijkt, tegen de belangen van [verzoekster] bij ontruiming van de villa niet afgewogen het belang van het [verweerders] om te kunnen blijven wonen in de villa, maar "de bereidheid" van het echtpaar om zijn intrek te nemen in de bungalow. De Rechtbank is daarbij tot het oordeel gekomen dat de "haatdragende houding" van [verzoekster] die - aldus de Rechtbank - "binnen het kader van de slechte verhouding tot zijn broer [vestigingsplaats] er niet aan denkt om de bungalow voor hem te verlaten", de belangenafweging tussen partijen doet doorslaan ten gunste van het [verweerders] . Dit oordeel heeft haar geleid tot de beslissing dat het [verweerders] de villa moet verlaten 14 dagen na de dag waarop de bungalow aan [vestigingsplaats] als woning in huur wordt aangeboden. Nu [verzoekster] de bungalow heeft verhuurd aan [verzoekster] die, naar de Rechtbank vaststelt, niet bereid is die huur ten behoeve van het [verweerders] te beëindigen, terwijl niet gesteld of gebleken is dat [verzoekster] zich tegenover [verzoekster] zou kunnen beroepen op gronden welke toewijzing van een verzoek tot beëindiging van diens huur zouden wettigen, komt de belangenafweging van de Rechtbank in feite erop neer dat hoewel [verzoekster] de villa in voege als voormeld zeer dringend nodig heeft voor eigen gebruik, op grond van de "haatdragende houding" van [verzoekster] van haar kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, zodat het [verweerders] kan blijven wonen in de villa.
4.3 In het midden kan blijven of de Rechtbank in het kader van de door artikel 1623
e, eerste lid, onder 3°, voorgeschreven belangenafweging met de "bereidheid" van het [verweerders] om de bungalow te betrekken rekening mocht houden zonder te onderzoeken of dat echtpaar er een tegenover de verhuurster te beschermen belang bij had om, wanneer het de villa moest ontruimen, juist naar de bungalow te kunnen verhuizen. Terecht voert het middel immers aan dat de Rechtbank van een verkeerde rechtsopvatting blijk heeft gegeven door bij haar afweging van de belangen van [verzoekster] om de beschikking te krijgen over de villa tegen die van het [verweerders] om de villa alleen te hoeven ontruimen wanneer het zou kunnen verhuizen naar de bungalow, doorslaggevend gewicht toe te kennen aan de "haatdragende houding" van [verzoekster] jegens zijn broer. Dat deze belangenafweging "naar billijkheid" dient te geschieden, gaf de Rechtbank niet de vrijheid daarbij - gelijk zij klaarblijkelijk heeft gedaan - [verzoekster] zonder meer te vereenzelvigen met haar directeur en minderheidsaandeelhouder [verzoekster] of om daarbij diens persoonlijke gevoelens en opvattingen aan [verzoekster] toe te rekenen.
e, eerste lid, onder 3°, voorgeschreven belangenafweging met de "bereidheid" van het [verweerders] om de bungalow te betrekken rekening mocht houden zonder te onderzoeken of dat echtpaar er een tegenover de verhuurster te beschermen belang bij had om, wanneer het de villa moest ontruimen, juist naar de bungalow te kunnen verhuizen. Terecht voert het middel immers aan dat de Rechtbank van een verkeerde rechtsopvatting blijk heeft gegeven door bij haar afweging van de belangen van [verzoekster] om de beschikking te krijgen over de villa tegen die van het [verweerders] om de villa alleen te hoeven ontruimen wanneer het zou kunnen verhuizen naar de bungalow, doorslaggevend gewicht toe te kennen aan de "haatdragende houding" van [verzoekster] jegens zijn broer. Dat deze belangenafweging "naar billijkheid" dient te geschieden, gaf de Rechtbank niet de vrijheid daarbij - gelijk zij klaarblijkelijk heeft gedaan - [verzoekster] zonder meer te vereenzelvigen met haar directeur en minderheidsaandeelhouder [verzoekster] of om daarbij diens persoonlijke gevoelens en opvattingen aan [verzoekster] toe te rekenen.
4.4 Blijkens het onder 4.3 overwogene treft de klacht van het middel onder 3 doel, zodat de overige klachten geen bespreking meer behoeven. De beschikking van de Rechtbank moet worden vernietigd en de zaak moet worden verwezen opdat alsnog op de derde, de vijfde, de zesde, de zevende en de achtste appelgrief van het [verweerders] wordt beslist.
5. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het incidenteel cassatieberoep;
vernietigt op het principaal cassatieberoep de beschikking van de Rechtbank te Groningen van 2 oktober 1981;
vernietigt op het principaal cassatieberoep de beschikking van de Rechtbank te Groningen van 2 oktober 1981;
verwijst het geding naar het Gerechtshof te Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt het [verweerders] zowel in het principale als in het incidentele beroep in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verzoekster] begroot op ƒ 75,-- aan verschotten en ƒ 1.200,-- voor salaris.
Deze beschikking is gewezen door de vice-president Ras als voorzitter en de raadsheren Haardt, Martens, Van den Blink en Verburgh, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president Drion op
1 juli 1982.
1 juli 1982.