Uitspraak
24 augustus 1981
Req.nr. 5699
Br.
Req.nr. 5699
Br.
De Hoge Raad der Nederlanden
Gezien het verzoekschrift van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [verzoekster] B.V. gevestigd te [vestigingsplaats 1] , vertegenwoordigd door Mr. E. Korthals Altes, advocaat bij de Hoge Raad, welk verzoekschrift strekt tot vernietiging van twee beschikkingen van de Arrondissementsrechtbank te Utrecht van 11 juli 1980 en 16 januari 1981, gegeven tussen verzoekster, hierna te noemen: [verzoekster] , en [verweerder] , wonende te [woonplaats] , Zwitserland , hierna te noemen: [verweerder] ;
Gezien het verweerschrift van [verweerder] , vertegenwoordigd door Mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt, mede advocaat bij de Hoge Raad;
Gelet op de conclusie van de Advocaat-Generaal ten Kate, strekkende tot verwerping van het beroep;
Gezien de bestreden beschikkingen en de overige stukken, waaruit, voor zover in cassatie van belang, het volgende blijkt:
Bij op 21 juni 1979 ter griffie ingekomen verzoekschrift heeft [verweerder] zich gewend tot de Kantonrechter te Amersfoort met het verzoek de huurprijs van het winkelpand, met bovenwoning, tuin en werkplaats gelegen aan de [a-straat 1] te [vestigingsplaats 2] , in huur bij [verzoekster] , welke huurprijs per 31 december 1978 bedroeg
f28.500,-- per jaar, ingaande 1 januari 1979, althans ingaande op zodanige datum als de Kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, te wijzigen in
f75.000,-- per jaar, met jaarlijkse aanpassing aan het verloop van het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie op de wijze als in het verzoekschrift aangegeven, althans aanpassing van de huurprijs tot zodanig bedrag dat overeenstemt met het niveau van de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.
Nadat [verzoekster] verweer had gevoerd heeft de Kantonrechter bij tussenbeschikking van 25 september 1979 te zijner voorlichting deskundigen benoemd. Partijen hebben zich vervolgens over het door dezen uitgebrachte rapport uitgelaten, waarna de Kantonrechter bij eindbeschikking van 11 maart 1980 de huurprijs met ingang van 1 januari 1980 heeft gewijzigd in een huurprijs van
f60.000,-- per jaar en aan [verweerder] heeft toegestaan om jaarlijks per 1 juli, voor het eerst per 1 juli 1981 de dan geldende huurprijs te verhogen met het percentage van de stijging van de kosten van levensonderhoud voor gezinnen van hand- en hoofdarbeiders, als vast te stellen door het Centraal Bureau voor de Statistiek.
Van die beschikkingen is [verzoekster] in hoger beroep gekomen bij de Arrondissementsrechtbank te Utrecht, daartegen vijf grieven aanvoerende. [verweerder] heeft daartegen een verweerschrift ingediend, zijnerzijds tevens incidenteel hoger beroep instellende. Vervolgens heeft de Rechtbank schriftelijke voorlichting door deskundigen gelast bij tussenbeschikking van 11 juli 1980 de eerste in cassatie bestreden beschikking daartoe overwegende als volgt:
f28.500,-- per jaar, ingaande 1 januari 1979, althans ingaande op zodanige datum als de Kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, te wijzigen in
f75.000,-- per jaar, met jaarlijkse aanpassing aan het verloop van het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie op de wijze als in het verzoekschrift aangegeven, althans aanpassing van de huurprijs tot zodanig bedrag dat overeenstemt met het niveau van de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.
Nadat [verzoekster] verweer had gevoerd heeft de Kantonrechter bij tussenbeschikking van 25 september 1979 te zijner voorlichting deskundigen benoemd. Partijen hebben zich vervolgens over het door dezen uitgebrachte rapport uitgelaten, waarna de Kantonrechter bij eindbeschikking van 11 maart 1980 de huurprijs met ingang van 1 januari 1980 heeft gewijzigd in een huurprijs van
f60.000,-- per jaar en aan [verweerder] heeft toegestaan om jaarlijks per 1 juli, voor het eerst per 1 juli 1981 de dan geldende huurprijs te verhogen met het percentage van de stijging van de kosten van levensonderhoud voor gezinnen van hand- en hoofdarbeiders, als vast te stellen door het Centraal Bureau voor de Statistiek.
Van die beschikkingen is [verzoekster] in hoger beroep gekomen bij de Arrondissementsrechtbank te Utrecht, daartegen vijf grieven aanvoerende. [verweerder] heeft daartegen een verweerschrift ingediend, zijnerzijds tevens incidenteel hoger beroep instellende. Vervolgens heeft de Rechtbank schriftelijke voorlichting door deskundigen gelast bij tussenbeschikking van 11 juli 1980 de eerste in cassatie bestreden beschikking daartoe overwegende als volgt:
"1. Beide beroepen zijn tijdig ingesteld.
2. In deze zaak kan van de volgende feiten (die immers onweersproken zijn gebleven en zijn gestaafd aan de hand van overgelegde en onbetwiste bescheiden) worden uitgegaan:
[verzoekster] huurt van [verweerder] het winkelpand (met bovengelegen dienstwoning) [a-straat 1] te [vestigingsplaats 2] . Partijen hadden aanvankelijk een huurovereenkomst voor de duur van tien jaren, aanvangende 1 januari 1965 en derhalve eindigende 31 december 1974, zulks met een optietermijn nadien van wederom tien jaren. Met ingang van 1 januari 1975 is hun relatie opnieuw schriftelijk vastgelegd. Daarbij is de huurprijs, die voordien tien jaren lang
f15.000,-per jaar bedroeg, ingevolge de desbetreffende, reeds in 1965 gemaakte afspraak verhoogd tot een bedrag dat (later)
f28.500,-- per jaar bleek te zijn. Als duur van de overeenkomst is een termijn van tien jaren afgesproken, te verlengen met vijf zogenaamde optiejaren. Blijkens een aanhangsel behorende bij de verlengingsovereenkomst hebben partijen voorzien in een jaarlijkse aanpassing van de huurprijs volgens een door hen vastgestelde index, in geval van voortzetting van de huur na gebruikmaking van laatstbedoelde optie.
f15.000,-per jaar bedroeg, ingevolge de desbetreffende, reeds in 1965 gemaakte afspraak verhoogd tot een bedrag dat (later)
f28.500,-- per jaar bleek te zijn. Als duur van de overeenkomst is een termijn van tien jaren afgesproken, te verlengen met vijf zogenaamde optiejaren. Blijkens een aanhangsel behorende bij de verlengingsovereenkomst hebben partijen voorzien in een jaarlijkse aanpassing van de huurprijs volgens een door hen vastgestelde index, in geval van voortzetting van de huur na gebruikmaking van laatstbedoelde optie.
3. Bij verzoekschrift van 20 juni 1979 heeft [verweerder] de Kantonrechter te Amersfoort verzocht om wijziging van de huurprijs van het verhuurde, met ingang van 1 januari 1979, in een bedrag van
f75.000,-- per jaar met jaarlijkse aanpassing volgens een daarbij omschreven index (te weten de ontwikkeling van het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie), althans in een zodanig bedrag als overeenstemt met het niveau van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.
f75.000,-- per jaar met jaarlijkse aanpassing volgens een daarbij omschreven index (te weten de ontwikkeling van het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie), althans in een zodanig bedrag als overeenstemt met het niveau van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.
4. Na verweer daartegen van de zijde van [verzoekster] heeft de Kantonrechter in zijn voormelde tussenbeschikking drie deskundigen benoemd met de opdracht de huurprijs van het pand in kwestie te waarderen per 1 januari 1980 en wel tweemaal, namelijk naar de maatstaf van het huurprijsniveau van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse en voorts naar diezelfde maatstaf doch met inachtneming, zakelijk samengevat, van het gemiddelde van de huurprijzen die zich, anders dan door de algemene stijging van het prijspeil, hebben voorgedaan in het tijdvak van 1 januari 1977 tot 1 januari 1980, waarbij diende te worden uitgegaan van de huur van bedrijfsruimte in verhuurde toestand.
5. Nadat deskundigen, volgens deze maatstaven waarderende, waren gekomen tot huurwaarden van
f76.400,-- per jaar respectievelijk
f63.600,-- per jaar, heeft de Kantonrechter in zijn eindbeslissing, voor zover thans van belang, de huurprijs van het verhuurde gewijzigd in een bedrag van
f60.000,-- per jaar, met bepaling dat deze huurprijs jaarlijks per 1 juli kan worden verhoogd volgens een bepaalde, in de beschikking nader omschreven, index.
f76.400,-- per jaar respectievelijk
f63.600,-- per jaar, heeft de Kantonrechter in zijn eindbeslissing, voor zover thans van belang, de huurprijs van het verhuurde gewijzigd in een bedrag van
f60.000,-- per jaar, met bepaling dat deze huurprijs jaarlijks per 1 juli kan worden verhoogd volgens een bepaalde, in de beschikking nader omschreven, index.
6. Tegen deze eindbeschikking keren beide partijen zich, met dien verstande dat [verzoekster] ook bezwaar maakt tegen de tussenbeschikking. De door [verzoekster] in het principaal appel aangevoerde grieven luiden als volgt:
Grief I. Ten onrechte heeft de Kantonrechter bij beschikking van 25 september 1979 bepaald dat deskundige voorlichting geboden was, alvorens op alle weren van [verzoekster] in te gaan.
Grief II. Ten onrechte heeft de Kantonrechter zich bij zijn eindbeschikking van 11 maart 1980 niet gebaseerd op de op 29 maart 1980 in werking getreden wet houdende wijziging van onder andere artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek.
avan het Burgerlijk Wetboek.
Grief III. Ten onrechte heeft de Kantonrechter, globaal rekening houdende met de bepaling van artikel 1632
a(nieuw) van het Burgerlijk Wetboek, de huurprijs op
f60.000,-- bepaald.
a(nieuw) van het Burgerlijk Wetboek, de huurprijs op
f60.000,-- bepaald.
Grief IV. Ten onrechte heeft de Kantonrechter deskundigen gevolgd in het geen rekening houden met de onderhoudsgebreken en de door [verzoekster] aangebrachte verbeteringen.
Grief V. Ten onrechte heeft de Kantonrechter aan de door hem vastgestelde huurprijs de indexeringsclausule verbonden, te weten aanpassing van de huurprijs per 1 juli 1981 conform C.B.S.-reeks gezinnen hand- en hoofdarbeiders.
In het incidenteel appel heeft [verweerder] een grief aangevoerd, die, naar de Rechtbank begrijpt, erop neerkomt dat de Kantonrechter ten onrechte zijn, [verweerder] , aanvankelijk primaire verzoek niet heeft toegewezen.
Grief V. Ten onrechte heeft de Kantonrechter aan de door hem vastgestelde huurprijs de indexeringsclausule verbonden, te weten aanpassing van de huurprijs per 1 juli 1981 conform C.B.S.-reeks gezinnen hand- en hoofdarbeiders.
In het incidenteel appel heeft [verweerder] een grief aangevoerd, die, naar de Rechtbank begrijpt, erop neerkomt dat de Kantonrechter ten onrechte zijn, [verweerder] , aanvankelijk primaire verzoek niet heeft toegewezen.
7. Bij de bespreking van de grieven stelt de Rechtbank voorop dat zij, evenals de Kantonrechter en in navolging van partijen, het onderhavige winkelpand beschouwt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624 van het Burgerlijk Wetboek, zodat het verzoek van [verweerder] om wijziging van de huurprijs moet worden getoetst aan het bepaalde in artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek. Gelet op artikel II lid 1 van de Wet van 19 maart 1980, Stb. 124, welke wet op 28 maart 1980 in werking is getreden, moet het verzoek worden beoordeeld naar de maatstaf van het tweede lid van artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek zoals dit sindsdien luidt.
avan het Burgerlijk Wetboek. Gelet op artikel II lid 1 van de Wet van 19 maart 1980, Stb. 124, welke wet op 28 maart 1980 in werking is getreden, moet het verzoek worden beoordeeld naar de maatstaf van het tweede lid van artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek zoals dit sindsdien luidt.
8. Blijkens het aangehaalde artikel van overgangsrecht is het thans geldende eerste lid van artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek in casu niet van toepassing. In zoverre blijft de voordien geldende tekst toepasselijk. Daarin is bepaald dat de verhuurder wijziging van de huurprijs kan verzoeken telkens wanneer de huurovereenkomst ten minste vijf jaren heeft geduurd. Uit de te dezen vaststaande feiten, als omschreven in rechtsoverweging 2, volgt niet dat partijen per 1 januari 1975 een (nieuwe) huurovereenkomst in de zin van artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek hebben gesloten. Weliswaar is de huurprijs met ingang van die datum verhoogd, maar dat vloeide geheel voort uit de overeenkomst van 1965. Het enige verschilpunt van betekenis tussen de overeenkomst van 1965 en die van 1975 betreft de optieperiode met ingang van 1 januari 1985 en de alsdan geldende huurprijs. Dit verschil maakt, voor de toepassing van artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek, de per 1 januari 1975 geldende regelen echter nog niet tot een nieuwe huurovereenkomst. Niettemin kan de huurprijs op de voet van het bepaalde in genoemd artikel in casu eerst per 1 januari 1980 worden gewijzigd. Het inleidend verzoek dateert immers van 20 juni 1979 en beoogt dus wijziging van de huurprijs met terugwerkende kracht, hetgeen in strijd is te achten met een redelijke wetstoepassing. Aanpassing met ingang van 1 januari van het daaropvolgende jaar ligt in dit geval dan ook in de rede. Voor zover aan de in het incidenteel appel opgeworpen grief een ander standpunt ten grondslag ligt, moet deze grief dus worden verworpen.
avan het Burgerlijk Wetboek in casu niet van toepassing. In zoverre blijft de voordien geldende tekst toepasselijk. Daarin is bepaald dat de verhuurder wijziging van de huurprijs kan verzoeken telkens wanneer de huurovereenkomst ten minste vijf jaren heeft geduurd. Uit de te dezen vaststaande feiten, als omschreven in rechtsoverweging 2, volgt niet dat partijen per 1 januari 1975 een (nieuwe) huurovereenkomst in de zin van artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek hebben gesloten. Weliswaar is de huurprijs met ingang van die datum verhoogd, maar dat vloeide geheel voort uit de overeenkomst van 1965. Het enige verschilpunt van betekenis tussen de overeenkomst van 1965 en die van 1975 betreft de optieperiode met ingang van 1 januari 1985 en de alsdan geldende huurprijs. Dit verschil maakt, voor de toepassing van artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek, de per 1 januari 1975 geldende regelen echter nog niet tot een nieuwe huurovereenkomst. Niettemin kan de huurprijs op de voet van het bepaalde in genoemd artikel in casu eerst per 1 januari 1980 worden gewijzigd. Het inleidend verzoek dateert immers van 20 juni 1979 en beoogt dus wijziging van de huurprijs met terugwerkende kracht, hetgeen in strijd is te achten met een redelijke wetstoepassing. Aanpassing met ingang van 1 januari van het daaropvolgende jaar ligt in dit geval dan ook in de rede. Voor zover aan de in het incidenteel appel opgeworpen grief een ander standpunt ten grondslag ligt, moet deze grief dus worden verworpen.
9. De eerste grief van [verzoekster] faalt. Het stond de Kantonrechter vrij om voorlichting van deskundigen te vragen op het tijdstip dat hij daaraan voor de beslissing op het verzoek behoefte had. Het feit dat in de Tweede Kamer der Staten-Generaal een wetsontwerp aanhangig was dat tot een wijziging van de van belang zijnde rechtsregels kon leiden, bracht niet mee dat aanhouding van de behandeling der zaak geboden was; te minder in dit geval, nu op dat moment noch over de inhoud van de tot stand te brengen wet noch over het tijdstip van haar inwerkingtreding zekerheid bestond.
10. De tweede grief van [verzoekster] treft in zoverre doel, dat de Rechtbank thans, zoals in rechtsoverweging 7 al is overwogen, rekening moet houden met de in het tweede lid van artikel 1632
a(nieuw) van het Burgerlijk Wetboek omschreven maatstaf.
a(nieuw) van het Burgerlijk Wetboek omschreven maatstaf.
11. Blijkens het rapport dat deskundigen aan de Kantonrechter hebben uitgebracht is zowel het buiten- als het binnenonderhoud van het pand matig. Daarvan uitgaande hebben deskundigen - daarin kennelijk gevolgd door de Kantonrechter - terecht de onderhoudstoestand buiten beschouwing gelaten bij de vaststelling van de huurwaarde. [verzoekster] beschikt als huurster over rechtsmiddelen om [verweerder] , zo deze op dit punt tekort schiet, tot nakoming van diens verhuurdersverplichtingen te dwingen. Zolang de onderhoudstoestand niet op wezenlijke punten beneden de maat is, is er voor relatering van de huurprijs mede aan de stand van het onderhoud geen plaats. De vierde grief in het principaal appel gaat in zoverre dus niet op.
12. Wat deze zelfde grief betreft komt de Rechtbank voorshands tot een ander oordeel ten aanzien van de verbeteringen die [verzoekster] naar haar zeggen in het gehuurde heeft aangebracht. Ter zitting van de Rechtbank is gebleken dat het hierbij gaat om in 1965 en in 1973 aangebrachte voorzieningen in verband met een centrale-verwarmingsinstallatie in het pand. Volgens [verzoekster] zijn hiermee tweemaal bedragen van ongeveer
f35.000,-- gemoeid geweest, welke hoogte echter door [verweerder] bij gebrek aan wetenschap wordt ontkend. Nu [verzoekster] tot dusver geen nota's betreffende deze voorzieningen heeft overgelegd zal de Rechtbank haar in de gelegenheid stellen dit op na te melden wijze alsnog te doen. Veronderstellenderwijze ervan uitgaande dat deze voorzieningen daadwerkelijk zijn aangebracht is de Rechtbank van oordeel dat deskundigen daarmee ten onrechte geen rekening hebben gehouden. Artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek schrijft immers voor dat een verzoek om verhoging van de huurprijs wordt afgewezen voor zover het is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die door de huurder zijn aangebracht. Van een deels in 1973 aangebrachte centrale-verwarmingsinstallatie kan niet zonder meer worden gezegd dat zij geen invloed heeft op de huurwaarde per 1 januari 1980. Dienaangaande behoeft de Rechtbank dan ook nadere deskundige voorlichting.
f35.000,-- gemoeid geweest, welke hoogte echter door [verweerder] bij gebrek aan wetenschap wordt ontkend. Nu [verzoekster] tot dusver geen nota's betreffende deze voorzieningen heeft overgelegd zal de Rechtbank haar in de gelegenheid stellen dit op na te melden wijze alsnog te doen. Veronderstellenderwijze ervan uitgaande dat deze voorzieningen daadwerkelijk zijn aangebracht is de Rechtbank van oordeel dat deskundigen daarmee ten onrechte geen rekening hebben gehouden. Artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek schrijft immers voor dat een verzoek om verhoging van de huurprijs wordt afgewezen voor zover het is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die door de huurder zijn aangebracht. Van een deels in 1973 aangebrachte centrale-verwarmingsinstallatie kan niet zonder meer worden gezegd dat zij geen invloed heeft op de huurwaarde per 1 januari 1980. Dienaangaande behoeft de Rechtbank dan ook nadere deskundige voorlichting.
13. De vijfde grief van [verzoekster] treft geen doel. De wet geeft niet een ondubbelzinnig antwoord op de vraag of de rechter, bij een (nadere) vaststelling van de huurprijs, in zijn uitspraak een indexatieclausule mag opnemen. De bewoordingen van de wetstekst wijzen enigszins in de richting van een beantwoording in negatieve zin, maar daar staat tegenover dat de vergelijkbare bedrijfsruimten welker huurprijzen als richtsnoer dienen, veelal zijn onderworpen, naar [verzoekster] ook niet heeft ontkend, aan jaarlijkse huurprijswijzigingen volgens een index, zodat een juiste aansluiting bij het prijspeil ter plaatse niet zou worden bereikt als het niveau op een zeker tijdstip bepalend zou zijn voor de huurprijs gedurende de jaren nadien. Hier komt bij dat met de bepaling van artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek zoals deze tot 28 maart 1980 luidde, blijkens de wetsgeschiedenis mede is beoogd te voorkomen dat huuropzeggingen zouden plaatsvinden enkel om een wijziging van de huurprijs te bewerkstelligen. Nu het partijen vrijstaat een indexeringsclausule overeen te komen, moet met een huurprijswijziging door de rechter zoveel mogelijk hetzelfde resultaat kunnen worden bereikt.
avan het Burgerlijk Wetboek zoals deze tot 28 maart 1980 luidde, blijkens de wetsgeschiedenis mede is beoogd te voorkomen dat huuropzeggingen zouden plaatsvinden enkel om een wijziging van de huurprijs te bewerkstelligen. Nu het partijen vrijstaat een indexeringsclausule overeen te komen, moet met een huurprijswijziging door de rechter zoveel mogelijk hetzelfde resultaat kunnen worden bereikt.
14. Naar aanleiding van de tweede en de derde grief van [verzoekster] en het incidenteel appel dient thans nog een antwoord te worden gegeven op de vraag welke huurprijs met ingang van 1 januari 1980 in overeenstemming is met de wettelijke maatstaf. Ter zitting van de Rechtbank hebben de daar aanwezige deskundigen verklaard dat het door hen geadviseerde bedrag van
f63.600,-- in overeenstemming is niet alleen met de tweede maatstaf die de Kantonrechter in de tussenbeschikking heeft geformuleerd, maar ook met de thans in de wet vastgelegde norm. Voorshands beschikt de Rechtbank over onvoldoende inzicht in de gedachtengang van deze deskundigen om hun oordeel op dit punt over te nemen. Zonder nadere documentatie komt het haar onwaarschijnlijk voor dat, gegeven een actuele huurwaarde van
f76.400,-- en een waarde van
f63.600,-- indien rekening wordt gehouden met de huurprijzen in de periode van drie jaren vóór 1 januari 1980, de waarde met inachtneming van de huurprijzen in een periode van vijf jaren voor laatstbedoelde datum (ook) op
f63.600,-- per jaar zou uitkomen; bij dit alles mede in aanmerking genomen het oordeel van deskundigen dat de huurprijzen van vergelijkbare winkelpanden in [vestigingsplaats 2] juist in de periode van 1975 (wellicht al daarvóór) tot 1979 aanzienlijk zijn gestegen.
f63.600,-- in overeenstemming is niet alleen met de tweede maatstaf die de Kantonrechter in de tussenbeschikking heeft geformuleerd, maar ook met de thans in de wet vastgelegde norm. Voorshands beschikt de Rechtbank over onvoldoende inzicht in de gedachtengang van deze deskundigen om hun oordeel op dit punt over te nemen. Zonder nadere documentatie komt het haar onwaarschijnlijk voor dat, gegeven een actuele huurwaarde van
f76.400,-- en een waarde van
f63.600,-- indien rekening wordt gehouden met de huurprijzen in de periode van drie jaren vóór 1 januari 1980, de waarde met inachtneming van de huurprijzen in een periode van vijf jaren voor laatstbedoelde datum (ook) op
f63.600,-- per jaar zou uitkomen; bij dit alles mede in aanmerking genomen het oordeel van deskundigen dat de huurprijzen van vergelijkbare winkelpanden in [vestigingsplaats 2] juist in de periode van 1975 (wellicht al daarvóór) tot 1979 aanzienlijk zijn gestegen.
15. Alvorens verder te beslissen behoeft de Rechtbank nadere informatie van deskundigen over de ontwikkeling van de huurprijzen van de door hen op de zevende bladzijde van hun rapport vermelde zeventien vergelijkingsobjecten. Aan deskundigen zal worden gevraagd hun gegevens te dien aanzien aldus aan te vullen, dat een overzicht ontstaat waaruit blijkt welke de huurprijzen van de desbetreffende panden waren in elk van de jaren 1975 tot en met 1979.
16. Tevens dienen deskundigen antwoord te geven op de vraag met welk bedrag de naar hun oordeel met ingang van 1 januari 1980 vast te stellen huurprijs van het onderhavige pand dient te worden verminderd indien in het pand niet zouden zijn aangebracht de voorzieningen aan de centrale-verwarmingsinstallatie welke [verzoekster] in 1965 en 1973 heeft doen aanbrengen.
17. Nu partijen geen bezwaar hebben ingebracht tegen de personen van de door de Kantonrechter benoemde deskundigen zal de Rechtbank vorenbedoelde vragen aan diezelfde deskundigen voorleggen. Mede gelet op hetgeen zij heeft overwogen naar aanleiding van de eerste grief van [verzoekster] acht de Rechtbank termen aanwezig om het aan deskundigen te betalen voorschot op hun honorarium ten laste van beide partijen, ieder voor de helft, te brengen.".
Nadat naar aanleiding van die tussenbeschikking [verzoekster] een aantal produkties had overgelegd en deskundigen hun rapport hadden uitgebracht, waarover partijen zich weer hebben uitgelaten, heeft de Rechtbank bij haar eindbeschikking van 16 januari 1981 de tweede in cassatie bestreden beschikking de tussenbeschikking van de Kantonrechter te Amersfoort bekrachtigd en diens eindbeschikking vernietigd, behoudens ten aanzien van de kosten van het geding, en voor zoveel nodig opnieuw rechtdoende, de huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] te [vestigingsplaats 2] vastgesteld op
f63.600,-- per jaar met ingang van 1 januari 1980 en bepaald dat deze huurprijs telkenjare met ingang van 1 januari, voor het eerst per 1 januari 1981, zal worden gewijzigd overeenkomstig de ontwikkeling in het voorafgaande jaar van het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie (C.B.S., reeks voor de totale bevolking); voorts het meer of anders verzochte afgewezen met veroordeling van [verzoekster] in de kosten van het geding.
De Rechtbank overwoog daartoe:
"1. Aan deskundigen is gevraagd om nadere gegevens met betrekking tot de huurprijzen van de bedrijfspanden waarover zij de Kantonrechter hadden gerapporteerd en voorts om een (nader) oordeel over de invloed die de door [verzoekster] aangebrachte voorzieningen aan de centrale-verwarmingsinstallatie hebben op de huurprijs van het gehuurde.
2. Wat dit eerste punt betreft hebben deskundigen hun overzicht van de vergelijkingsobjecten aangevuld met gegevens betreffende de feitelijk betaalde prijzen (voor zover bekend) in elk van de jaren 1975 tot en met 1979. Het rapport van deskundigen mondt uit in deze verklaring:
Nadat naar aanleiding van die tussenbeschikking [verzoekster] een aantal produkties had overgelegd en deskundigen hun rapport hadden uitgebracht, waarover partijen zich weer hebben uitgelaten, heeft de Rechtbank bij haar eindbeschikking van 16 januari 1981 de tweede in cassatie bestreden beschikking de tussenbeschikking van de Kantonrechter te Amersfoort bekrachtigd en diens eindbeschikking vernietigd, behoudens ten aanzien van de kosten van het geding, en voor zoveel nodig opnieuw rechtdoende, de huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] te [vestigingsplaats 2] vastgesteld op
f63.600,-- per jaar met ingang van 1 januari 1980 en bepaald dat deze huurprijs telkenjare met ingang van 1 januari, voor het eerst per 1 januari 1981, zal worden gewijzigd overeenkomstig de ontwikkeling in het voorafgaande jaar van het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie (C.B.S., reeks voor de totale bevolking); voorts het meer of anders verzochte afgewezen met veroordeling van [verzoekster] in de kosten van het geding.
De Rechtbank overwoog daartoe:
"1. Aan deskundigen is gevraagd om nadere gegevens met betrekking tot de huurprijzen van de bedrijfspanden waarover zij de Kantonrechter hadden gerapporteerd en voorts om een (nader) oordeel over de invloed die de door [verzoekster] aangebrachte voorzieningen aan de centrale-verwarmingsinstallatie hebben op de huurprijs van het gehuurde.
2. Wat dit eerste punt betreft hebben deskundigen hun overzicht van de vergelijkingsobjecten aangevuld met gegevens betreffende de feitelijk betaalde prijzen (voor zover bekend) in elk van de jaren 1975 tot en met 1979. Het rapport van deskundigen mondt uit in deze verklaring:
"dat zij het volgende onroerend goed te weten: het winkelhuis met ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen aan de [a-straat 1] te [vestigingsplaats 2] , kadastraal bekend gemeente [vestigingsplaats 2] [locatie] hebben gewaardeerd en dat zij aan dit onroerend goed, na onderzoek en cijfermateriaal een huurwaarde toekennen van
per jaar zegge: DRIEËNZESTIGDUIZEND ZESHONDERD GULDEN met inachtneming van het in de toelichting vermelde, alsmede met inachtneming van een referentieperiode van 5 jaar ingevolge artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek zoals dit luidt na het in werking treden op 28 maart 1980 van artikel II lid 1 van de Wet van 19 maart 1980, Stb. 124".
per jaar zegge: DRIEËNZESTIGDUIZEND ZESHONDERD GULDEN met inachtneming van het in de toelichting vermelde, alsmede met inachtneming van een referentieperiode van 5 jaar ingevolge artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek zoals dit luidt na het in werking treden op 28 maart 1980 van artikel II lid 1 van de Wet van 19 maart 1980, Stb. 124".
3. Ten aanzien van het andere aan hen voorgelegde punt hebben deskundigen in de toelichting op hun voren aangehaalde verklaring het volgende bericht:
"Zoals reeds vermeld in het rapport van deskundigen van 31-10-1979 (zij het in andere bewoordingen vermeld) hebben deskundigen het pand gewaardeerd alsof er door [verzoekster] bv geen verbeteringen waren aangebracht. De door [verzoekster] bv aangebrachte verbeteringen hebben de vastgestelde huurwaarde niet beïnvloed. Indien met de verbeteringen (door [verzoekster] bv aangebracht) rekening was gehouden, dan zou de getaxeerde huurwaarde hoger zijn geweest".
4. Naar aanleiding van het deskundigenbericht heeft [verzoekster] zich gerefereerd aan het oordeel van de Rechtbank voor een prijs van
f52.000,-- per jaar (zonder indexering) met ingang van 1 januari 1980. [verweerder] heeft kennelijk met wijziging in zoverre van zijn aanvankelijke verzoek in appel geconcludeerd tot vaststelling van de huurprijs per 1 januari 1980 op
f63.600,-- per jaar, jaarlijks per 1 juli (voor het eerst per 1 juli 1980) aan te passen aan het verloop van het prijsindexcijfer, C.B.S.-reeks voor werknemersgezinnen.
f52.000,-- per jaar (zonder indexering) met ingang van 1 januari 1980. [verweerder] heeft kennelijk met wijziging in zoverre van zijn aanvankelijke verzoek in appel geconcludeerd tot vaststelling van de huurprijs per 1 januari 1980 op
f63.600,-- per jaar, jaarlijks per 1 juli (voor het eerst per 1 juli 1980) aan te passen aan het verloop van het prijsindexcijfer, C.B.S.-reeks voor werknemersgezinnen.
5. Uit de in rechtsoverweging 3 geciteerde mededeling van deskundigen, welke door [verzoekster] in haar uitlating na deskundigenbericht op zichzelf niet is betwist, volgt dat de Rechtbank in haar aanvankelijke lezing van het deskundigenrapport van 31 oktober 1979 (zie rechtsoverweging 12 van de tussenbeschikking) deskundigen op het punt van de verbeteringen heeft misverstaan. Daarmee ontvalt aan de overwegingen met betrekking tot bedoelde verbeteringen alle belang. Ditzelfde is het geval met de door [verzoekster] ingevolge de tussenbeschikking overgelegde bewijsstukken betreffende de verbeteringen.
6. Aan de orde is derhalve alleen nog de vaststelling van de huurprijs met inachtneming van het bepaalde in artikel 1632
a, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, zoals dit sinds 28 maart 1980 luidt.
a, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, zoals dit sinds 28 maart 1980 luidt.
7. Uit het deskundigenrapport blijkt niet dat deskundigen de berekeningen hebben uitgevoerd die op de wijze als aangegeven in voormeld tweede lid van artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek leiden tot het in dat lid bedoelde "gemiddelde van de huurprijzen welke zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de indiening van het inleidende verzoekschrift". Op basis van het door deskundigen overeenkomstig de hun verleende opdracht verschafte cijfermateriaal heeft de Rechtbank ambtshalve zodanige berekeningen uitgevoerd.
avan het Burgerlijk Wetboek leiden tot het in dat lid bedoelde "gemiddelde van de huurprijzen welke zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de indiening van het inleidende verzoekschrift". Op basis van het door deskundigen overeenkomstig de hun verleende opdracht verschafte cijfermateriaal heeft de Rechtbank ambtshalve zodanige berekeningen uitgevoerd.
8. Daartoe zijn allereerst de huurprijzen die zich blijkens de verschafte gegevens hebben voorgedaan in de jaren 1975 tot en met 1979, herleid tot huurprijzen per 1979 en wel aan de hand van de ontwikkeling van het prijspeil volgens de desbetreffende, door het C.B.S. verstrekte reeks die de ontwikkeling van het prijspeil in die jaren aangeeft. Op basis van 1975=100 bedragen deze indexcijfers voor de jaren 1976, 1977, 1978 en 1979 respectievelijk 108,8, 115,8, 120,5 en 125,6; aldus lag het prijspeil in de laatst vermelde vier jaren respectievelijk 8,8%, 6,4%, 4,1% en 4,2% hoger dan in het telkens daaraan voorafgegane jaar. De berekeningen zijn vervolgens tweemaal uitgevoerd: eenmaal voor alle in het overzicht vermelde bedrijfsruimten en eenmaal alleen voor de bedrijfsruimten waarvan in het rapport van 31 oktober 1979 enkel de vloeroppervlakte van de winkel (en dus niet die van de overige ruimten, zoals magazijnen en kelders) was vermeld; deze laatste berekening omvatte dus de gegevens van de panden [a-straat ---] te [vestigingsplaats 2] . Bij beide wijzen van berekenen zijn de overeenkomstig vorenbedoelde index herleide huurprijzen per 1979 telkens uitgedrukt in een prijs per vierkante meter winkeloppervlak. In de eerste berekeningswijze is daarbij geen rekening gehouden met de "overige ruimten", dat wil zeggen dat het bedrag van de gecorrigeerde huurprijzen telkens is gedeeld door een aantal, gelijk aan het vermelde aantal vierkante meters zuiver winkeloppervlak.
9. Beide wijzen van berekenen leverden een huurprijsniveau (1979) van
f490,-- a
f495,-- per vierkante meter op. Voor de onderhavige winkelruimte van (naar in het deskundigenrapport van 31 oktober 1979 is vermeld) 128 m² komt dit neer op een huurprijs van ruim
f63.600,-- per jaar, exclusief de huurprijs voor de eerste en tweede verdieping, welke laatste door deskundigen in hun eerste rapport zonder tegenspraak van partijen op
f6.000,-- is gewaardeerd. Bij de aldus
f69.000,-- uitkomende huurprijs voor het gehuurde moet nog rekening worden gehouden met de in casu door [verzoekster] naar haar zeggen aangebrachte verbeteringen; de prijs van 69.000,-- betreft immers het gehuurde in zijn huidige staat, met inbegrip derhalve van die verbeteringen, welke volgens [verzoekster] ongeveer vijftien en zeven jaren geleden zijn aangebracht aan de centrale-verwarmingsinstallatie en beide keren ongeveer
f35.000,- zouden hebben gekost.
f490,-- a
f495,-- per vierkante meter op. Voor de onderhavige winkelruimte van (naar in het deskundigenrapport van 31 oktober 1979 is vermeld) 128 m² komt dit neer op een huurprijs van ruim
f63.600,-- per jaar, exclusief de huurprijs voor de eerste en tweede verdieping, welke laatste door deskundigen in hun eerste rapport zonder tegenspraak van partijen op
f6.000,-- is gewaardeerd. Bij de aldus
f69.000,-- uitkomende huurprijs voor het gehuurde moet nog rekening worden gehouden met de in casu door [verzoekster] naar haar zeggen aangebrachte verbeteringen; de prijs van 69.000,-- betreft immers het gehuurde in zijn huidige staat, met inbegrip derhalve van die verbeteringen, welke volgens [verzoekster] ongeveer vijftien en zeven jaren geleden zijn aangebracht aan de centrale-verwarmingsinstallatie en beide keren ongeveer
f35.000,- zouden hebben gekost.
10. Gelet op hetgeen in de rechtsoverwegingen 8 en 9 is overwogen en op het advies van deskundigen, weergegeven in rechtsoverweging 2, en mede in aanmerking genomen het standpunt dat partijen na het deskundigenbericht hebben ingenomen, komt de Rechtbank tot de slotsom dat het door deskundigen geadviseerde huurprijsniveau per 1 januari 1980 van
f63.600,-- per jaar in overeenstemming is met de wettelijke maatstaven.
f63.600,-- per jaar in overeenstemming is met de wettelijke maatstaven.
11. Uit hetgeen al in de tussenbeschikking was overwogen volgt dat deze huurprijs geldt met ingang van 1 januari 1980 en telkenjare dient te worden gewijzigd overeenkomstig een index, weergevende de ontwikkeling van het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie, C.B.S., reeks voor de totale bevolking. De eerste verhoging uit dien hoofde meet plaatsvinden met ingang van 1 januari 1981.
12. Het vorenstaande brengt mee dat de tweede grief (voor zover daarop nog niet is beslist) en de derde grief in het principaal appel en de enige grief in het incidenteel appel doel treffen. In verband met het falen van de eerste grief van [verzoekster] zal de tussenbeschikking van de Kantonrechter, gedagtekend 25 september 1979, worden bekrachtigd. De eindbeslissing van de Kantonrechter daarentegen zal in verband met het voorgaande worden vernietigd, behoudens ten aanzien van de kosten van het geding in eerste aanleg. Er zijn termen om de kosten van het geding in hoger beroep, met inbegrip van de kosten van deskundigen, ten laste van [verzoekster] te brengen.";
Overwegende dat [verzoekster] tegen de bestreden beschikkingen het navolgende middel van cassatie aanvoert:
"Schending van het recht en verzuim van vormen, waarvan de niet-inachtneming nietigheid medebrengt, doordien de Rechtbank in de bestreden beschikkingen heeft overwogen en recht gedaan als daarin nader is omschreven, zulks ten onrechte om de navolgende redenen
1) De Rechtbank heeft bij haar berekeningen in rechtsoverweging 8 rekening gehouden met de huurprijzen van een aantal andere aan de [a-straat] te [vestigingsplaats 2] gelegen winkelpanden. Daartoe heeft de Rechtbank naar zij in rechtsoverweging 7 slot overweegt gebruik gemaakt van het door deskundigen verschafte cijfermateriaal. Naar uit de overzichten behorende bij de deskundigenrapporten van 31 oktober 1979 en 30 September 1980 blijkt waren niet van alle in die overzichten genoemde panden de huurprijzen van alle jaren van de te dezen relevante referentieperiode bekend.
1) De Rechtbank heeft bij haar berekeningen in rechtsoverweging 8 rekening gehouden met de huurprijzen van een aantal andere aan de [a-straat] te [vestigingsplaats 2] gelegen winkelpanden. Daartoe heeft de Rechtbank naar zij in rechtsoverweging 7 slot overweegt gebruik gemaakt van het door deskundigen verschafte cijfermateriaal. Naar uit de overzichten behorende bij de deskundigenrapporten van 31 oktober 1979 en 30 September 1980 blijkt waren niet van alle in die overzichten genoemde panden de huurprijzen van alle jaren van de te dezen relevante referentieperiode bekend.
Uit hetgeen de Rechtbank in rechtsoverwegingen 8 en 9 heeft overwogen blijkt echter niet op welke wijze zij de huurprijzen van deze panden voor zover wèl bekend in de vergelijking heeft betrokken. Met name blijkt derhalve niet of de Rechtbank bij haar berekeningen gelijk de Regering blijkens de wetsgeschiedenis heeft voorgestaan, de som van de welbekende en aan de hand van prijsindexcijfers herleide huurprijzen heeft gedeeld door het totale aantal in aanmerking genomen huurprijzen, zodat niet kan worden beoordeeld of de Rechtbank aan het bepaalde van artikel 1632
alid 2 van het Burgerlijk Wetboek een juiste toepassing heeft gegeven.
alid 2 van het Burgerlijk Wetboek een juiste toepassing heeft gegeven.
2) Ten onrechte heeft de Rechtbank op de in rechtsoverweging 13 van haar tussenbeschikking omschreven gronden geoordeeld, dat de rechter de bevoegdheid heeft om bij een huurprijsvaststelling als bedoeld in artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek in zijn beschikking een indexeringsclausule op te nemen, en vervolgens in rechtsoverweging 11 en het dictum van haar eindbeschikking bepaald dat in het onderhavige geval de huurprijs telkenjare dient te worden gewijzigd overeenkomstig het prijsindexcijfer als nader in de eindbeschikking is omschreven.
De rechter komt bij een huurprijsvaststelling ex artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek een dergelijke bevoegdheid niet toe indien de huurovereenkomst tussen partijen niet een zodanige indexeringsclausule bevat. Althans komt de rechter die bevoegdheid niet toe indien zoals in casu de tussen partijen gesloten huurovereenkomst slechts voorziet in een huurprijsverhoging overeenkomstig een aan de prijsindexcijfers te ontlenen percentage met ingang van een in de toekomst gelegen datum, zijnde in casu 1 januari 1985, en vervolgens telkens op 1 januari van de daaropvolgende jaren.
avan het Burgerlijk Wetboek in zijn beschikking een indexeringsclausule op te nemen, en vervolgens in rechtsoverweging 11 en het dictum van haar eindbeschikking bepaald dat in het onderhavige geval de huurprijs telkenjare dient te worden gewijzigd overeenkomstig het prijsindexcijfer als nader in de eindbeschikking is omschreven.
De rechter komt bij een huurprijsvaststelling ex artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek een dergelijke bevoegdheid niet toe indien de huurovereenkomst tussen partijen niet een zodanige indexeringsclausule bevat. Althans komt de rechter die bevoegdheid niet toe indien zoals in casu de tussen partijen gesloten huurovereenkomst slechts voorziet in een huurprijsverhoging overeenkomstig een aan de prijsindexcijfers te ontlenen percentage met ingang van een in de toekomst gelegen datum, zijnde in casu 1 januari 1985, en vervolgens telkens op 1 januari van de daaropvolgende jaren.
Aanvulling en toelichting.
Ad onderdeel 1:
Naar aanleiding van een vraag van de leden van de V.V.D.-Fractie in de Eerste Kamer heeft de Regering bij Memorie van Antwoord een opmerking gemaakt welke mede een leidraad oplevert voor de te volgen berekeningsmethode in gevallen als het onderhavige, waarin de Rechtbank in de vergelijking heeft betrokken bedrijfsruimte waarvan de huurprijzen niet over de voile referentieperiode bekend waren.
Vgl. Bijl. Handelingen Ie Kamer 1979/80, nr. 15666, nr. 45 a blz. 2.
De Regering gaf te kennen dat naar haar opvatting de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte wordt gevonden door de som van de herleide huurprijs van alle in de vergelijking te betrekken panden te delen door het totale aantal huurprijzen. Aldus wordt volgens de Regering een resultaat verkregen waarin tot uitdrukking komt dat een bepaald pand voor minder dan 5 jaar in de vergelijking is betrokken bijvoorbeeld omdat het in de loop van de referentieperiode voor het eerst werd verhuurd. Uit de overwegingen van de Rechtbank blijkt echter niet welke berekeningsmethode zij te dezen heeft toegepast, zodat ook niet blijkt of zij de bovenvermelde door de Regering als juist gekenschetste methode heeft toegepast.
Ad onderdeel 1:
Naar aanleiding van een vraag van de leden van de V.V.D.-Fractie in de Eerste Kamer heeft de Regering bij Memorie van Antwoord een opmerking gemaakt welke mede een leidraad oplevert voor de te volgen berekeningsmethode in gevallen als het onderhavige, waarin de Rechtbank in de vergelijking heeft betrokken bedrijfsruimte waarvan de huurprijzen niet over de voile referentieperiode bekend waren.
Vgl. Bijl. Handelingen Ie Kamer 1979/80, nr. 15666, nr. 45 a blz. 2.
De Regering gaf te kennen dat naar haar opvatting de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte wordt gevonden door de som van de herleide huurprijs van alle in de vergelijking te betrekken panden te delen door het totale aantal huurprijzen. Aldus wordt volgens de Regering een resultaat verkregen waarin tot uitdrukking komt dat een bepaald pand voor minder dan 5 jaar in de vergelijking is betrokken bijvoorbeeld omdat het in de loop van de referentieperiode voor het eerst werd verhuurd. Uit de overwegingen van de Rechtbank blijkt echter niet welke berekeningsmethode zij te dezen heeft toegepast, zodat ook niet blijkt of zij de bovenvermelde door de Regering als juist gekenschetste methode heeft toegepast.
Ad onderdeel 2.
De Rechtbank erkent in rechtsoverweging 13 van haar tussenbeschikking dat de wet geen ondubbelzinnig antwoord geeft op de vraag of de rechter bij een huurprijsvaststelling ingevolge artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek een indexeringsclausule mag opnemen en dat de bewoordingen van het artikel enigszins in de richting van een beantwoording in negatieve zin wijzen.
avan het Burgerlijk Wetboek een indexeringsclausule mag opnemen en dat de bewoordingen van het artikel enigszins in de richting van een beantwoording in negatieve zin wijzen.
Niettemin beantwoordt de Rechtbank voormelde vraag bevestigend omdat de vergelijkbare bedrijfsruimten waarvan de huurprijzen als richtsnoer dienen, veelal zijn onderworpen aan jaarlijkse huurprijsverhogingen volgens een index, zodat een juiste aansluiting bij het prijspeil ter plaatse niet zou worden bereikt als het niveau op zeker tijdstip bepalend zou zijn voor de huurprijs gedurende de jaren nadien.
Hier komt - aldus de Rechtbank - bij dat met de bepaling van artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek zoals deze tot 28 maart 1980 luidde, blijkens de wetsgeschiedenis mede is beoogd te voorkomen dat huuropzeggingen zouden plaatsvinden enkel om een wijziging van de huurprijs te bewerkstelligen. Nu het partijen vrijstaat een indexeringsclausule overeen te komen, moet met een huurprijswijziging door de rechter zoveel mogelijk hetzelfde resultaat kunnen worden bereikt.
Hier komt - aldus de Rechtbank - bij dat met de bepaling van artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek zoals deze tot 28 maart 1980 luidde, blijkens de wetsgeschiedenis mede is beoogd te voorkomen dat huuropzeggingen zouden plaatsvinden enkel om een wijziging van de huurprijs te bewerkstelligen. Nu het partijen vrijstaat een indexeringsclausule overeen te komen, moet met een huurprijswijziging door de rechter zoveel mogelijk hetzelfde resultaat kunnen worden bereikt.
Aldus overwegende heeft de Rechtbank in de eerste plaats miskend dat de strekking van artikel 1632
alid 2 van het Burgerlijk Wetboek zoals dit sedert 28 maart 1980 luidt niet is aansluiting bij het prijspeil ter plaatse te bereiken doch mitigering van de prijsstijging wanneer de rechter moet beslissen over de huurprijs in geval van verlenging (vgl. de Minister van Justitie in Hand. IIe Kamer 1979/80 blz. 1786), in verband waarmede artikel 1632
alid 2 van het Burgerlijk Wetboek de rechter dan ook gebiedt te letten op het gemiddelde van de huurprijzen welke zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van indiening van het inleidende verzoekschrift; men bewerkstelligt een dergelijke mitigering niet - en doet derhalve tekort aan de ratio van het nieuwe artikel 1632
dvan het Burgerlijk Wetboek - door een indexeringsclausule in de rechterlijke uitspraak op te nemen in gevallen waarin partijen in hun overeenkomst òf wel in het geheel geen indexeringsclausule hebben opgenomen òf wel een indexeringsclausule welke niet voorziet in een jaarlijkse huurprijsverhoging doch in een verhoging eerst na afloop van een aantal jaren.
In de tweede plaats is het opnemen van een jaarlijks werkende indexeringsclausule in een beschikking ex artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek in geval partijen zulk een clausule niet zijn overeengekomen dan wel een andersluidende indexeringsclausule zijn overeengekomen strijdig met de ratio van artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek zoals dit sedert 28 maart 1980 luidt nu het de duidelijke bedoeling van de wetgever is geweest dat de huurprijs tijdens de contractuele duur (van de overeenkomst) niet op verzoek van een van de partijen buiten hetgeen overeengekomen is door de rechter zou kunnen worden gewijzigd, waarbij de Regering uitdrukkelijk heeft gewezen op de mogelijkheid voor partijen zelf regelingen te treffen omtrent de aanpassing van de huurprijs (de Regering doelde daarbij kennelijk op indexeringsclausules).
Vgl. Memorie van Antwoord blz. 7/8/ Bijl. Hand. lie Kamer 1979/80, nr. 15666-nr. 5.
Ook al kan volgens het nieuwe artikel 1632
alid 1 van het Burgerlijk Wetboek de verhuurder of de huurder "ongeacht enig andersluidend beding" de Kantonrechter verzoeken de huurprijs nader vast te stellen, zulks brengt nog niet mede dat de rechter de veel verdergaande bevoegdheid toekomt in die nadere vaststelling een jaarlijks werkende indexeringsclausule op te nemen indien partijen in hun overeenkomst zo'n clausule niet hebben opgenomen.
In de twee laatste volzinnen van rechtsoverweging 13 van het tussenvonnis miskent de Rechtbank dat het weliswaar partijen vrijstaat om in onderhandelingen na een huuropzegging, welke enkel en alleen heeft plaatsgevonden om een wijziging van de huurprijs te bewerkstelligen, een indexeringsclausule overeen te komen doch dat de huurder daarbij niet kan worden genoodzaakt deze indexeringsclausule te aanvaarden terwijl partijen bij de bepaling van hun standpunt in de onderhandelingen over een nieuwe huurprijs zich doorgaans in belangrijke mate zullen laten leiden door hetgeen naar hun oordeel de rechter in een procedure tot vaststelling van de huurprijs zal beslissen in geval zij niet tot overeenstemming kunnen geraken, weshalve die standpuntbepaling mede afhankelijk is van de vraag of de rechter bevoegd is een indexeringsclausule in de huurprijsvaststelling op te nemen. Dit een en ander brengt dan ook mede dat de laatste volzin van rechtsoverweging 13 van de tussenbeschikking onjuist althans onbegrijpelijk is. Tot nog toe is de door onderdeel 2 aan de orde gestelde vraag in de rechtspraak beantwoord in die zin dat de rechter niet een niet-overeengekomen indexeringsclausule in de huurprijs vaststelling kan opnemen.
Rb. Breda 2 juni 1978 NJ 1978-nr. 676 (implicite)
Kgt Eindhoven 24 mei 1975 Praktijkgids nr. 1435.";
alid 2 van het Burgerlijk Wetboek zoals dit sedert 28 maart 1980 luidt niet is aansluiting bij het prijspeil ter plaatse te bereiken doch mitigering van de prijsstijging wanneer de rechter moet beslissen over de huurprijs in geval van verlenging (vgl. de Minister van Justitie in Hand. IIe Kamer 1979/80 blz. 1786), in verband waarmede artikel 1632
alid 2 van het Burgerlijk Wetboek de rechter dan ook gebiedt te letten op het gemiddelde van de huurprijzen welke zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van indiening van het inleidende verzoekschrift; men bewerkstelligt een dergelijke mitigering niet - en doet derhalve tekort aan de ratio van het nieuwe artikel 1632
dvan het Burgerlijk Wetboek - door een indexeringsclausule in de rechterlijke uitspraak op te nemen in gevallen waarin partijen in hun overeenkomst òf wel in het geheel geen indexeringsclausule hebben opgenomen òf wel een indexeringsclausule welke niet voorziet in een jaarlijkse huurprijsverhoging doch in een verhoging eerst na afloop van een aantal jaren.
In de tweede plaats is het opnemen van een jaarlijks werkende indexeringsclausule in een beschikking ex artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek in geval partijen zulk een clausule niet zijn overeengekomen dan wel een andersluidende indexeringsclausule zijn overeengekomen strijdig met de ratio van artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek zoals dit sedert 28 maart 1980 luidt nu het de duidelijke bedoeling van de wetgever is geweest dat de huurprijs tijdens de contractuele duur (van de overeenkomst) niet op verzoek van een van de partijen buiten hetgeen overeengekomen is door de rechter zou kunnen worden gewijzigd, waarbij de Regering uitdrukkelijk heeft gewezen op de mogelijkheid voor partijen zelf regelingen te treffen omtrent de aanpassing van de huurprijs (de Regering doelde daarbij kennelijk op indexeringsclausules).
Vgl. Memorie van Antwoord blz. 7/8/ Bijl. Hand. lie Kamer 1979/80, nr. 15666-nr. 5.
Ook al kan volgens het nieuwe artikel 1632
alid 1 van het Burgerlijk Wetboek de verhuurder of de huurder "ongeacht enig andersluidend beding" de Kantonrechter verzoeken de huurprijs nader vast te stellen, zulks brengt nog niet mede dat de rechter de veel verdergaande bevoegdheid toekomt in die nadere vaststelling een jaarlijks werkende indexeringsclausule op te nemen indien partijen in hun overeenkomst zo'n clausule niet hebben opgenomen.
In de twee laatste volzinnen van rechtsoverweging 13 van het tussenvonnis miskent de Rechtbank dat het weliswaar partijen vrijstaat om in onderhandelingen na een huuropzegging, welke enkel en alleen heeft plaatsgevonden om een wijziging van de huurprijs te bewerkstelligen, een indexeringsclausule overeen te komen doch dat de huurder daarbij niet kan worden genoodzaakt deze indexeringsclausule te aanvaarden terwijl partijen bij de bepaling van hun standpunt in de onderhandelingen over een nieuwe huurprijs zich doorgaans in belangrijke mate zullen laten leiden door hetgeen naar hun oordeel de rechter in een procedure tot vaststelling van de huurprijs zal beslissen in geval zij niet tot overeenstemming kunnen geraken, weshalve die standpuntbepaling mede afhankelijk is van de vraag of de rechter bevoegd is een indexeringsclausule in de huurprijsvaststelling op te nemen. Dit een en ander brengt dan ook mede dat de laatste volzin van rechtsoverweging 13 van de tussenbeschikking onjuist althans onbegrijpelijk is. Tot nog toe is de door onderdeel 2 aan de orde gestelde vraag in de rechtspraak beantwoord in die zin dat de rechter niet een niet-overeengekomen indexeringsclausule in de huurprijs vaststelling kan opnemen.
Rb. Breda 2 juni 1978 NJ 1978-nr. 676 (implicite)
Kgt Eindhoven 24 mei 1975 Praktijkgids nr. 1435.";
Overwegende daaromtrent:
De klacht in onderdeel 1 is ongegrond. Zij houdt in dat uit de rechtsoverwegingen 8 en 9 van de eindbeschikking van de Rechtbank niet blijkt, op welke wijze de Rechtbank van panden, van welke de huurprijzen niet voor alle jaren uit de te dezen relevante referentieperiode bekend waren, de huurprijzen, voor zover wèl bekend, in haar berekeningen heeft betrokken, zodat niet kan worden beoordeeld, of de Rechtbank aan het te dezen toepasselijke tweede lid van artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek een juiste toepassing heeft gegeven. Uit voornoemde overwegingen blijkt echter dat, en op welke wijze de Rechtbank die huurprijzen in haar berekeningen heeft betrokken, namelijk door de som van de per vierkante meter winkeloppervlak uitgedrukte en tot het prijspeil van 1979 herleide huurprijzen voor zover bekend te delen door het totaal aantal dier huurprijzen. Aldus heeft de Rechtbank aan voornoemde bepaling geen onjuiste toepassing gegeven.
Ook de klacht in onderdeel 2, inhoudende dat het de Rechtbank niet vrijstond bij de nadere vaststelling van de huurprijs overeenkomstig artikel 1632
aeen indexatieclausule op te nemen, wordt tevergeefs voorgedragen.
De bewoordingen van artikel 1632
asluiten opname van een clausule die ertoe strekt de invloed van toekomstige geldontwaarding op de vastgestelde huurprijs te neutraliseren, niet uit en, anders dan in de toelichting wordt betoogd, is zij ook niet in strijd met de strekking van het in het tweede lid bepaalde. Integendeel, door herleiding van de in de vergelijking te betrekken huurprijzen volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil voor te schrijven heeft de wetgever blijk gegeven van het inzicht dat in deze materie met de invloed van de geldontwaarding rekening gehouden dient te worden. In dit licht bezien heeft de Rechtbank in rechtsoverweging 13 van haar tussenbeschikking terecht het opnemen van een indexatieclausule toelaatbaar geacht, en, in aanmerking nemende dat, nu de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten veelal aan indexatie waren onderworpen, anders een juiste aansluiting bij het prijspeil ter plaatse niet zou worden bereikt, in rechtsoverweging 11 van haar eindbeschikking een zodanige clausule in het onderhavige geval aan de prijsvaststelling verbonden. Anders dan in het onderdeel gesteld kon de Rechtbank ook aldus beslissen in een geval als het onderhavige, waarin partijen de mogelijkheid van indexatie in hun huurovereenkomst eerst voor een latere periode hadden voorzien, nu ook de op deze procedure toepasselijke oorspronkelijke tekst van artikel 1632
alid 1 reeds de woorden bevatte "ongeacht enig andersluidend beding". Op deze overwegingen stuit de aan het slot van het onderdeel geformuleerde motiveringsklacht af;
De klacht in onderdeel 1 is ongegrond. Zij houdt in dat uit de rechtsoverwegingen 8 en 9 van de eindbeschikking van de Rechtbank niet blijkt, op welke wijze de Rechtbank van panden, van welke de huurprijzen niet voor alle jaren uit de te dezen relevante referentieperiode bekend waren, de huurprijzen, voor zover wèl bekend, in haar berekeningen heeft betrokken, zodat niet kan worden beoordeeld, of de Rechtbank aan het te dezen toepasselijke tweede lid van artikel 1632
avan het Burgerlijk Wetboek een juiste toepassing heeft gegeven. Uit voornoemde overwegingen blijkt echter dat, en op welke wijze de Rechtbank die huurprijzen in haar berekeningen heeft betrokken, namelijk door de som van de per vierkante meter winkeloppervlak uitgedrukte en tot het prijspeil van 1979 herleide huurprijzen voor zover bekend te delen door het totaal aantal dier huurprijzen. Aldus heeft de Rechtbank aan voornoemde bepaling geen onjuiste toepassing gegeven.
Ook de klacht in onderdeel 2, inhoudende dat het de Rechtbank niet vrijstond bij de nadere vaststelling van de huurprijs overeenkomstig artikel 1632
aeen indexatieclausule op te nemen, wordt tevergeefs voorgedragen.
De bewoordingen van artikel 1632
asluiten opname van een clausule die ertoe strekt de invloed van toekomstige geldontwaarding op de vastgestelde huurprijs te neutraliseren, niet uit en, anders dan in de toelichting wordt betoogd, is zij ook niet in strijd met de strekking van het in het tweede lid bepaalde. Integendeel, door herleiding van de in de vergelijking te betrekken huurprijzen volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil voor te schrijven heeft de wetgever blijk gegeven van het inzicht dat in deze materie met de invloed van de geldontwaarding rekening gehouden dient te worden. In dit licht bezien heeft de Rechtbank in rechtsoverweging 13 van haar tussenbeschikking terecht het opnemen van een indexatieclausule toelaatbaar geacht, en, in aanmerking nemende dat, nu de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten veelal aan indexatie waren onderworpen, anders een juiste aansluiting bij het prijspeil ter plaatse niet zou worden bereikt, in rechtsoverweging 11 van haar eindbeschikking een zodanige clausule in het onderhavige geval aan de prijsvaststelling verbonden. Anders dan in het onderdeel gesteld kon de Rechtbank ook aldus beslissen in een geval als het onderhavige, waarin partijen de mogelijkheid van indexatie in hun huurovereenkomst eerst voor een latere periode hadden voorzien, nu ook de op deze procedure toepasselijke oorspronkelijke tekst van artikel 1632
alid 1 reeds de woorden bevatte "ongeacht enig andersluidend beding". Op deze overwegingen stuit de aan het slot van het onderdeel geformuleerde motiveringsklacht af;
Verwerpt het beroep;
Veroordeelt verzoekster tot cassatie in de kosten op de voorziening gevallen, tot aan deze uitspraak aan de zijde van verweerder in cassatie begroot op
f87,50 aan verschotten en
f700,-- voor salaris.
f87,50 aan verschotten en
f700,-- voor salaris.
Aldus gedaan door Mrs. Dubbink, President, Haardt, Martens, Hermans en Haak, Raden, en door de President voornoemd uitgesproken ter openbare terechtzitting van de vierentwintigste augustus 1900 eenentachtig, in tegenwoordigheid van de Procureur-Generaal.