Uitspraak
13 maart 1981
E.K.
De Hoge Raad der Nederlanden,
in de zaak nr. 11.648 van
[eiser], wonende te [woonplaats] , eiser tot cassatie van een tussen partijen gewezen arrest van het Gerechtshof te 's-Gravenhage van 13 december 1979, vertegenwoordigd door Mr. J.C. Houtappel, advocaat bij de Hoge Raad,
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [verweerster] Makelaardij Onroerend Goed B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , verweerster in cassatie, vertegenwoordigd door Jhr. Mr. J.L. de Wijkerslooth de Weerdersteyn, mede advocaat bij de Hoge Raad;
Gehoord partijen;
Gehoord de Advocaat-Generaal ten Kate in zijn conclusie strekkende tot verwerping van het beroep;
Gezien het bestreden arrest en de stukken van het geding, waaruit blijkt:
Verweerster in cassatie, hierna te noemen [verweerster] , heeft bij exploit van 7 maart 1977 eiser tot cassatie, [eiser] , voor de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage gedaagd en zijn veroordeling gevorderd tot betaling van ƒ 25.000,-- met rente en kosten, daartoe stellende:
"1. dat [verweerster] makelaar is in onroerende goederen en [eiser] handelaar in onroerende goederen;
2. dat [verweerster] op 23 juli 1976 [eiser] een object, bedrijfsruimte met woningen [a-straat 1] te Rotterdam , heeft getipt, welk object [eiser] in rechtstreekse onderhandelingen met de verkoper heeft gekocht;
3. dat [verweerster] en [eiser] op 23 juli 1976 zijn overeengekomen, dat [eiser] aan [verweerster] voor genoemde tip een tipgeld (courtage) ten bedrage van ƒ 25.000,-- inclusief B.T.W. zou voldoen ter zake waarvan [verweerster] [eiser] een factuur gedateerd 23 juli 1976 heeft gezonden, welke factuur ondanks verzoek tot betaling echter onbetaald is gebleven;
4. dat [eiser] bij aangetekend schrijven van 8 januari 1977 is gesommeerd het verschuldigde bedrag binnen 10 dagen na dagtekening te voldoen met aanzegging dat bij gebreke van betaling de wettelijke rente verschuldigd zal zijn.".
Nadat [eiser] deze vordering had bestreden, heeft de Rechtbank bij vonnis van 15 november 1978 de vordering toegewezen, daartoe overwegende:
"1. [verweerster] legt — zakelijk weergegeven — aan haar vordering ten grondslag:
dat [verweerster] — makelaar in onroerende goederen — op 23 juli 1976 bij monde van haar directeur [betrokkene 2] , [eiser] , — handelaar in onroerende goederen — erop opmerkzaam heeft gemaakt dat het onroerend goed, plaatselijk gekenmerkt [a-straat 1] te Rotterdam , bestaande uit bedrijfsruimte en woningen te koop was;
dat [eiser] het onroerend goed diezelfde dag van de eigenaar — zekere [betrokkene 1] — gekocht heeft;
dat partijen die dag zijn overeengekomen dat [eiser] aan [verweerster] voor de door haar gegeven aanwijzing een tipgeld (courtage) zou betalen van ƒ 25.000,-- inclusief B.T.W.;
dat [verweerster] [eiser] nog die dag een factuur voor dat bedrag heeft doen toekomen, doch [eiser] die factuur onbetaald heeft gelaten, ook nadat hij bij brief van 8 januari 1977 door [verweerster] was gesommeerd binnen tien dagen te betalen met aanzegging dat [verweerster] bij gebreke daarvan aanspraak maakt op de wettelijke rente.
2. [verweerster] vordert thans bedoelde ƒ 25.000,-- met rente en kosten. [eiser] ontkent echter dat bedrag schuldig te zijn en voert daartoe het volgende aan:
3. Toen de directeur van [verweerster] hem de tip gaf zou deze hem hebben gezegd dat de bedrijfsruimte was verhuurd aan een eerste klas huurder (hetgeen betekent een solide huurder die zijn verplichtingen nakomt) en dat de jaarhuur niet te economisch was (hetgeen betekent dat die niet zo hoog is dat dezelfde huurprijs bij een beëindiging van de huur niet zonder veel moeite van een opvolgende huurder zou kunnen worden bedongen). [eiser] meende met deze aankoop een zeer goede zaak te hebben gedaan en heeft in die mening [verweerster] geheel onverplicht een tipgeld van ƒ 25.000,--, toegezegd.
4. Enkele weken later bleek echter dat de huurder geen eerste klas huurder was — deze beëindigde de huur wegens financiële moeilijkheden — en dat de geldende jaarhuur van een nieuwe huurder niet kon worden bedongen. [eiser] moest genoegen nemen met een lagere huur onder minder gunstige voorwaarden. Zo was hetgeen hij voor een zeer goede zaak had gehouden aanzienlijk tegengevallen. Bovendien bleek nog dat hij verkoperscourtage verschuldigd was, hetgeen hem niet bekend was toen hij het tipgeld toezegde.
5. [eiser] meent nu dat hij niet gehouden kan worden zijn onverplichte toezegging gestand te doen en concludeert tot afwijzing van de vordering van [verweerster] .
6. Het verweer van [eiser] moet worden verworpen. Gezien het veelvuldig gebruik van de term "onverplicht" in [eiser] ' conclusies verkeert deze blijkbaar in de mening dat hij zijn toezegging niet behoeft na te komen nu hij tot het doen van die toezegging niet verplicht was. Deze opvatting is echter onjuist. Nu hij eenmaal het tipgeld als beloning voor de gegeven tip had toegezegd en [verweerster] die toezegging had aanvaard (hetgeen voor zoveel nodig blijkt uit de door [verweerster] bij repliek overgelegde bescheiden) was tussen partijen een overeenkomst tot stand gekomen en was [eiser] gehouden de daaruit voortvloeiende verbintenis na te komen.
7. Voor zover uit [eiser] ' betoog zou moeten worden afgeleid dat hij zich op dwaling beroept moet dat beroep reeds hierop afstuiten dat [eiser] geen nietigverklaring of vernietiging van de overeenkomst vordert. Een dergelijke vordering — hetzij als verweer of als eis in reconventie — is voor een rechtsgeldig beroep op dwaling vereist omdat bij gebreke van vernietiging of nietigverklaring de overeenkomst ook in geval van dwaling geldig blijft.
8. De Rechtbank wil hier ten overvloede nog aan toevoegen dat een beroep op dwaling in casu toch verworpen zou moeten worden, omdat de beweerde dwaling niet de zelfstandigheid van de zaak betreft. In de overeenkomst van partijen bestaat "de zaak" uit niets anders dan de overeengekomen, te betalen som. Niets van wat [eiser] heeft aangevoerd kan leiden tot de slotsom dat hij in de zelfstandigheid van deze zaak gedwaald heeft.
9. Nu de overeenkomst waarop [verweerster] zich baseert voldoende is komen vast te staan door de bij repliek overgelegde bescheiden — waaronder een brief van [eiser] zelf van 1 december 1976 — en het verweer van [eiser] dat hij die overeenkomst niet zou behoeven na te komen moet worden verworpen op boven aangegeven gronden is de vordering — met passering van ieder bewijsaanbod als irrelevant — terstond toewijsbaar. De gevorderde rente is toewijsbaar vanaf 18 januari 1977, nu [eiser] niet weersproken heeft dat [verweerster] hem tegen die datum schriftelijk tot betaling heeft aangemaand met aanzegging dat [verweerster] bij niet-betaling aanspraak maakte op rentevergoeding.’’.
Van dit vonnis is [eiser] in hoger beroep gekomen bij het Gerechtshof te 's-Gravenhage, daartegen vijf grieven aanvoerende, die [verweerster] heeft bestreden. Vervolgens heeft het Hof bij zijn bestreden arrest het vonnis waarvan beroep bekrachtigd, daartoe overwegende:
"1. dat [eiser] in zijn eerste grief aanvoert, dat de Rechtbank ten onrechte zijn verweer, gebaseerd op de onsplitsbaarheid van zijn erkenningen, heeft gepasseerd en in zijn overige grieven zich richt tegen hetgeen de Rechtbank onder 6 tot en met 9 heeft overwogen;
2. dat [eiser] aan zijn erkenning, dat [verweerster] op 23 juli 1976 hem het onderhavige object als te koop heeft getipt, dat hij dit object daarna op die dag in rechtstreekse onderhandelingen met de verkoper heeft gekocht en dat hij toen op die dag aan [verweerster] voor deze tip een tipgeld van ƒ 25.000,-- heeft toegezegd, heeft toegevoegd, dat [verweerster] hem bij die tip tevens heeft medegedeeld, dat de bedrijfsruimte was verhuurd aan een eerste klas huurder en dat de jaarhuur niet te economisch was;
3. dat [verweerster] heeft ontkend deze mededelingen aan [eiser] te hebben gedaan;
4. dat tussen partijen vaststaat:
dat bij de aankoop van verhuurde bedrijfspanden de koopprijs geheel afhangt van de hoogte van de huur, de reputatie van de huurder(s) en de economisch haalbare huur;
dat [eiser] wist, dat het object was verhuurd aan het kledingmagazijn [A] ;
dat [A] een bekende Haagse onderneming is;
dat [eiser] als handelaar in onroerend goed de zakenwereld in Den Haag en [plaats] zeer goed kende;
dat [eiser] zeer wel zelf kon beoordelen of een huur al dan niet te economisch was en ook in staat was zelf uit te laten zoeken, of een huurder al of niet als een eerste klas huurder kon worden gekwalificeerd;
dat [verweerster] niet optrad namens de verkoper van het object;
5. dat, indien al zou komen vast te staan, dat [verweerster] vorenbedoelde mededelingen zou hebben gedaan, [verweerster] desondanks onder voormelde omstandigheden van [eiser] mocht verwachten, dat [eiser] niet zonder meer op mededelingen van [verweerster] zou afgaan, doch zich er zelf van zou vergewissen, of de huurder een eerste klas huurder was en of de huur niet te economisch was, alvorens tot de koop van dat object over te gaan en aan [verweerster] een tipgeld voor zijn tip toe te zeggen;
6. dat onder deze omstandigheden hetgeen [eiser] aan zijn erkenning heeft toegevoegd niet bevrijdend voor hem is en evenmin een beroep op dwaling rechtvaardigt;
7. dat derhalve hetgeen door [eiser] als voormeld is erkend tussen partijen vaststaat;
8. dat uit de vaststaande feiten naar 's Hofs oordeel moet worden afgeleid, dat [eiser] aan [verweerster] het tipgeld heeft toegezegd als tegenprestatie tegenover de prestatie van [verweerster] , bestaande in het geven van de tip aan [eiser] , die aan [verweerster] te kennen had gegeven, dat hij geïnteresseerd was in de aankoop van onroerend goed, welke tip tot aankoop van het object had geleid;
9. dat er derhalve van een schenking in formele zin geen sprake was en het beroep op nietigheid wegens het ontbreken van een notariële akte moet worden verworpen;
10. dat de grieven van [eiser] dan ook niet tot vernietiging van het vonnis kunnen leiden en het bewijsaanbod van [eiser] als niet ter zake dienend moet worden gepasseerd;";
Overwegende dat [eiser] tegen dat arrest als middelen van cassatie doet aanvoeren:
"I. Schending van het recht en/of verzuim van vormen, waarvan de niet-inachtneming nietigheid meebrengt, doordat het Hof het vonnis van de Rechtbank heeft bekrachtigd, onder meer overwegende dat, indien al zou komen vast te staan dat [verweerster] bedoelde mededelingen zou hebben gedaan, [verweerster] desondanks onder bedoelde omstandigheden van [eiser] mocht verwachten, dat [eiser] niet zonder meer op mededelingen van [verweerster] zou afgaan, doch zich er zelf van zou vergewissen, of de huurder een eerste klas huurder was en of de huur niet te economisch was, alvorens tot koop over te gaan en aan [verweerster] tipgeld voor zijn tip toe te zeggen, ten onrechte,
omdat door partijen ten processe niet is gesteld dat [eiser] in de door het Hof bedoelde zin niet zonder meer en dadelijk op mededelingen van [verweerster] zou mogen afgaan en geen feiten zijn gesteld welke bedoelde overweging in het kader van de door partijen aan de Rechter voorgelegde rechtsstrijd noodzakelijk maken, zodat het Hof is getreden buiten de grenzen van deze rechtsstrijd en/of de feitelijke grondslag van het geschil, in het bijzonder hetgeen door [verweerster] tot verweer tegen de door [eiser] gestelde mededelingen is aangevoerd, feitelijk heeft aangevuld, dan wel:
omdat het Hof, aldus overwegende, had dienen aan te geven waarom het Hof gemeend heeft in het kader van het over en weer ten processe als het geschil en de grondslag van het geschil gestelde, bedoeld oordeel te mogen uitspreken ter beslissing van dit geschil, zodat het arrest niet naar behoren is gemotiveerd.
II. Schending van het recht en/of verzuim van vormen, waarvan de niet-inachtneming nietigheid meebrengt, doordat het Hof, ten aanzien van de grief waarin [eiser] klaagt dat de Rechtbank van zijn erkenning "dat hij tipgeld heeft toegezegd als beloning voor de tip, zoals door [betrokkene 2] , dus mèt de zo belangrijke gegevens: eerste klas huurder en huur niet te economisch" heeft afgesplitst de erkenning dat [eiser] tipgeld had toegezegd, heeft overwogen dat [eiser] aan de erkenning dat [verweerster] hem het onderhavige object als te koop heeft getipt en, onder meer, dat hij aan [verweerster] voor deze tip een tipgeld heeft toegezegd, heeft toegevoegd dat [verweerster] hem bij deze tip tevens heeft medegedeeld, dat de bedrijfsruimte was verhuurd aan een eerste klas huurder en dat de jaarhuur niet te economisch was, ten onrechte,
omdat het Hof, aldus overwegende, de in de grief bedoelde erkenning heeft gesplitst in enerzijds een erkenning en anderzijds daaraan toegevoegde feiten, op een wijze die ten aanzien van een erkenning dat de beloning is toegezegd voor de tip èn de bedoelde mededelingen, in een geschil over de vraag of de beloning is toegezegd voor de tip dan wel als beloning voor de tip en de mededelingen, ook dan niet kan zijn toegelaten wanneer splitsing van de erkenning ten nadele van degeen die de erkenning doet is toegelaten, zijnde de erkenning die het Hof uit de erkenning van [eiser] heeft afgesplitst in strijd met hetgeen [eiser] met zijn erkenning bestrijdt, te weten: dat het tipgeld is toegezegd voor de tip, zodat 's Hofs overweging in strijd is met de regelen geldend voor de splitsing van erkenningen, in het bijzonder artikel 1961 van Pro het Burgerlijk Wetboek, dan wel:
omdat het Hof de beweringen welke [eiser] als zijn erkenningen heeft voorgedragen, ambtshalve aanvullend, had dienen aan te merken, behoudens de daarvan te scheiden erkenning dat het tipgeld was toegezegd, als naar inhoud en strekking een ontkenning van de juistheid van de feitelijke stellingen van de tegenpartij waarop deze betrekking hadden, in het bijzonder een ontkenning dat [eiser] het tipgeld had toegezegd voor "deze tip", en dat de grief dienovereenkomstig klaagt over het passeren van deze ontkenning, dan wel:
omdat het Hof in appel oordelend over een erkenning dat het tipgeld is toegezegd voor "deze tip" is getreden buiten de grondslag van het geding, zoals deze door de grieven aan 's Hofs oordeel was onderworpen, nu in de grief niet geklaagd wordt over de splitsing van zulke erkenning, maar over splitsing van de erkenning dat het tipgeld is toegezegd voor "deze tip" en de mededelingen, dan wel:
omdat het Hof niet naar behoren heeft gemotiveerd waarom het Hof gemeend heeft dat [eiser] erkend heeft dat het tipgeld is toegezegd als beloning voor "deze tip".
III. Schending van het recht en/of verzuim van vormen, waarvan de niet-inachtneming nietigheid medebrengt, doordat het Hof het beroep op dwaling zijdens [eiser] betreffende de bedoelde prestatie en wederprestatie heeft verworpen op grond van omstandigheden waaruit het Hof heeft afgeleid dat [verweerster] van [eiser] mocht verwachten dat [eiser] niet dadelijk en zonder meer op mededelingen van [verweerster] zou afgaan en de beloning toezeggen, alvorens zich er zelf van te vergewissen of de huurder een eerste klas huurder was en of de huur niet te economisch was, zulks in samenhang met overwegingen welke inhouden dat de toezegging van de wederprestatie, in de door het Hof bedoelde zin, dadelijk en zonder meer is gedaan, althans inhouden dat de toezegging is gedaan op dezelfde dag als de tip van [verweerster] en voordat, op diezelfde dag, het pand is gekocht, ten onrechte,
omdat bedoelde verwachtingen zijdens [verweerster] kennelijk betreffen een andere wijze waarop partijen tot overeenstemming omtrent een eventuele beloning voor de tip hadden kunnen komen, en niet de wijze waarop en het tijdstip waarop de toezegging is gedaan en in deze zin ook niet de zelfstandigheid van de zaak als onderwerp van de toezegging zoals deze, zoals ten processe gesteld en vastgesteld, is gedaan, zodat het Hof het beroep op dwaling heeft afgewezen op gronden waarop een beroep op dwaling ten aanzien van de zelfstandigheid van de zaak niet mag worden afgewezen, dan wel:
omdat het Hof, aldus overwegende, had dienen vast te stellen of [eiser] in overeenstemming met de bedoelde verwachtingen van [verweerster] handelend de toezegging heeft kunnen doen op het moment en de wijze waarop hij dit deed, en mitsdien de verwachtingen een redelijkerwijs te verwachten handelwijze tot voorwerp hebben, zodat het arrest niet naar behoren is gemotiveerd.";
Overwegende daaromtrent:
In het licht van de processtukken is niet onbegrijpelijk dat het Hof de stellingen van [verweerster] aldus heeft verstaan dat daarin een subsidiair beroep is gedaan op de in rechtsoverweging 5 vermelde omstandigheid dat " [verweerster] van [eiser] mocht verwachten, dat [eiser] niet zonder meer op mededelingen van [verweerster] zou afgaan, doch zich er zelf van zou vergewissen, of de huurder een eerste klas huurder was en of de huur niet te economisch was, alvorens tot de koop van dat object over te gaan en aan [verweerster] een tipgeld voor zijn tip toe te zeggen". Middel I faalt dus.
Middel II faalt eveneens. Van een met het verbod van artikel 1961 van Pro het Burgerlijk Wetboek strijdige splitsing van een bekentenis is geen sprake, nu het Hof veronderstellenderwijs is uitgegaan van de juistheid van de stellingen van [eiser] omtrent de hem door [verweerster] gedane mededelingen.
Middel III richt zich tegen 's Hofs oordeel dat, al zou komen vast te staan dat [verweerster] de in rechtsoverweging 2 vermelde mededelingen aan [eiser] heeft gedaan, zulks een beroep op dwaling niet rechtvaardigt. Het Hof heeft daartoe in aanmerking genomen, niet alleen dat — kort gezegd — [verweerster] van [eiser] mocht verwachten dat hij zichzelf zou vergewissen omtrent de in rechtsoverweging 5 vermelde punten, maar ook dat de gang van zaken op de betreffende dag aldus is geweest dat: [verweerster] éérst aan [eiser] het onderhavige object als te koop heeft getipt, [eiser] daarna dit object in rechtstreekse onderhandelingen met de verkoper van deze heeft gekocht, en [eiser] toen — dat wil zeggen: na die verkoop — aan [verweerster] voor de tip het ten processe bedoelde tipgeld heeft toegezegd. Door op grond van een en ander, in onderling verband bezien, te oordelen dat de beweerdelijk door [verweerster] in het eerste stadium gedane mededelingen aan de rechtsgeldigheid van de na de totstandkoming van de desbetreffende transactie gedane toezegging van tipgeld niet in de weg staan, heeft het Hof — anders dan middel III betoogt — niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. 's Hofs oordeel is naar behoren gemotiveerd. Ook middel III faalt dus;
Verwerpt het beroep;
Veroordeelt eiser tot cassatie in de kosten op de voorziening in cassatie gevallen, tot aan deze uitspraak aan de zijde van verweerster in cassatie begroot op ƒ 230,45 aan verschotten en ƒ 1.700,-- voor salaris.
Aldus gedaan door Mrs. Ras, Vice-President, Drion, Haardt, Martens en de Groot, Raden, en door Mr. Haardt voornoemd uitgesproken ter openbare terechtzitting van de dertiende maart 1900 eenentachtig, in tegenwoordigheid van de Procureur-Generaal.