Uitspraak
24 november 1972
Br.
De Hoge Raad der Nederlanden,
in de zaak nr. 10.612 van
[eiser],wonende op Curaçao, eiser tot cassatie van een tussen partijen gewezen vonnis van het Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen van 24 augustus 1971, vertegenwoordigd door Mr. E. Stricker, advocaat bij de Hoge Raad,
t e g e n
[verweerder], wonende op Curaçao, verweerder in cassatie, vertegenwoordigd door Mr. H. Drewes, eveneens advocaat bij de Hoge Raad;
Gehoord partijen;
Gehoord de Advocaat-Generaal van Oosten, namens de Procureur-Generaal, in zijn conclusie strekkende tot verwerping van het beroep, met verwijzing van de eiser in de kosten, aan de zijde van de verweerder op de voorziening in cassatie gevallen;
Gezien de stukken;
Overwegende dat uit het bestreden vonnis en de stukken van het geding blijkt:
dat eiser tot cassatie – [eiser] – bij op 8 januari 1971 ter griffie van het Gerecht in Eerste Aanleg op Curaçao ingediend verzoekschrift zich heeft gewend tot de Rechter in het Gerecht in Eerste Aanleg op Curaçao, vorderende een verklaring voor recht dat een tussen hem en thans verweerder – [verweerder] – gesloten huurovereenkomst betreffende het aan laatstbedoelde toebehorende zakenpand [a-straat 1] op Curaçao nog steeds van kracht is en dat [verweerder] verplicht is na herstel van dat pand, dat door brand zodanig beschadigd, althans ten dele vergaan, is, dat hij, [eiser], genoodzaakt was het te ontruimen totdat het door [verweerder] zou zijn gerepareerd, ter beschikking van [eiser] te stellen, met veroordeling van [verweerder] tot betaling van een dwangsom groot ƒ 100,-- voor iedere dag dat hij in gebreke zal blijven aan dit bevel te voldoen;
dat na verweer van [verweerder] de Eerste Rechter bij vonnis van 5 april 1971 aan [eiser] zijn vorderingen heeft ontzegd, daartoe overwegende:
“Tussen partijen is in confesso dat de 10 door [verweerder] geproduceerde foto’s de toestand van het verhuurde goed na de op 27 mei 1967 plaats gevonden brand juist weergeven.
Partijen zijn evenwel verdeeld over de vraag of de door deze foto’s geïllustreerde toestand van het verhuurde goed het “geheel en al vergaan” van artikel 1570 van het Burgerlijk Wetboek van de Nederlandse Antillen oplevert.
Wij zijn van oordeel dat het gelijk aan de zijde van [verweerder] is. Blijkens de foto’s zijn van het verhuurde goed na de brand slechts wat betonnen palen en stukken muur overgebleven, terwijl de oorspronkelijke bedrijfsruimte is teruggevallen tot het zelfde stuk open lucht van vóór de bouw, zonder enige beschutting of voorziening, behoudens een kapotte met puin bedekte vloer.
Er is dan ook geen sprake van (het wettelijke alternatief) dat het goed slechts ten dele zou zijn vergaan. Blijkens de voorzieningen die de wet voor dat geval voor de huurder openstelt (vordering tot vermindering van de huurprijs of vernietiging van de huurovereenkomst) doelt de wet hier op het geval dat een deel van het goed is vergaan en een deel nog bruikbaar is en niet op het geval – als in casu – dat het gehele goed onbruikbaar is naar er nog restanten van overeind staan.
Nu derhalve vast staat dat het verhuurde goed op 27 mei 1967 geheel en al is vergaan, en wel door enig toeval – zijnde niet gesteld of gebleken dat de brand door een der partijen is aangesticht – is der partijen huurovereenkomst op die datum van rechtswege vervallen, zodat [eiser]’s vorderingen hem moeten worden ontzegd”;
dat [eiser] van deze uitspraak in hoger beroep is gegaan bij het Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen, hetwelk bij het bestreden vonnis het vonnis waarvan beroep heeft bekrachtigd, na te hebben overwogen:
“dat [eiser] zijn grieven tegen het beroepen vonnis als volgt heeft samengevat en weergegeven:
1. Ten onrechte heeft de Eerste Rechter de stelling, dat het verhuurde werd gerepareerd, gepasseerd.
2. Ten onrechte heeft de Eerste Rechter de niet behoorlijk weersproken stelling gepasseerd dat [verweerder] door een reparatie vergunning aan te vragen welke hem werd verleend zelf heeft gekozen voor herstel in plaats van afbraak en herbouw.
3. Ten onrechte heeft de Eerste Rechter aangenomen dat het verhuurde geheel en al is vergaan.
4. Bovendien werd het voorschrift betreffende het vergaan verkeerd toegepast a) omdat met de duidelijke woorden “geheel en al” geen rekening werd gehouden, b) omdat deze bepaling niet is geschreven in het belang van de verhuurder;
dat de sub 1, 2 en 4 a geformuleerde bezwaren opgaan in de meer algemeen geformuleerde grief sub 3;
dat het Hof, mét de Eerste Rechter, van oordeel is, dat de toestand van het verhuurde goed nà de brand – zoals weergegeven door de in het geding zijnde foto’s van hetzelve – gekwalificeerd dient te worden als een “geheel en al vergaan” als bedoeld in artikel 1570 van het Burgerlijk Wetboek van de Nederlandse Antillen; dat immers door het ontbreken van het dak en het gemis aan ruiten dit goed ten enenmale ongeschikt geworden was om als zakenpand te worden gebruikt, tot welk doel dat goed – naar [eiser]’s eigen stelling – was gehuurd; dat deze ongeschiktheid ook door [eiser] is aanvaard, hebbende hij – naar in confesso is – sedert het tijdstip van de brand (27 mei 1967) het betreffende pand noch geheel, noch ten dele, voor voormeld doel gebruikt en daarvoor geen huur betaald; dat dan ook [eiser]’s opvatting als zoude in casu slechts van “ten dele vergaan” in de zin van voormeld artikel sprake zijn verworpen moet worden, nu geen voor het doel van de huur bruikbaar deel was overgebleven, op welk geval de wet klaarblijkelijk het oog heeft, zoals ook de Eerste Rechter terecht heeft overwogen: dat in casu evenmin sprake is van een beschadiging, die door eenvoudige reparatie hersteld kon worden; dat immers de overgebleven delen van het oorspronkelijke gebouw weliswaar mogelijkerwijs bij de reconstructie van het gebouw benut kunnen worden, doch ook on dat geval de bij die reconstructie toe te voegen materialen en werkzaamheden van een zodanige, in verhouding tot het overgeblevene vele malen grotere, omvang zullen zijn, dat deze niet als herstel van het oude gebouw kunnen worden aangemerkt; dat daaraan niet kan afdoen de kwalificatie, die bij het vragen van een vergunning voor de herbouw door [verweerder] aan de te verrichten werkzaamheden is gegeven; dat evenmin daaraan vermag af te doen de door [eiser]’s gemachtigde bij pleidooi in eerste aanleg weergegeven overwegingen op grond waarvan vergunning tot restauratie van het bewuste pand is gegeven, luidende:
a. het pand is niet totaal waardeloos
b. de fundering mag zonder meer wederom gebruikt worden
c. over de gebruikswaarde van de betonconstructie van de bovenbouw dient overleg gepleegd te worden met bouwtoezicht
d. ten aanzien van de niet meer aanwezige constructie onderdelen (dak) zullen nieuwe tekeningen en berekeningen ingediend moeten worden en met het beding dat het pand niet veranderd mag worden zonder nieuwe bouwvergunning met andere woorden het moet teruggebracht worden in de oude toestand.
dat integendeel met name uit het sub c en de eerste zinsnede van het sub d gestelde geconcludeerd moet worden dat te dezen van meer dan eenvoudig herstel sprake is;
dat op het vooroverwogene de door [eiser] sub 1, 2, 3 en 4 a geformuleerde bezwaren tegen het vonnis a quo afstuiten;
dat [eiser]’s opvatting, als weergegeven in zijn grief 4 sub b, als zoude de bepaling van artikel 1570 van het Burgerlijk Wetboek van de Nederlandse Antillen niet geschreven zijn in het belang van de verhuurder, hem al evenmin kan baten; dat blijkens de toelichting op dit onderdeel van [eiser]’s bezwaren [eiser] bedoelt te stellen, dat dit voorschrift niet gegeven is om aan de verhuurder een voorwendsel te verschaffen om van een hem onwelgevallig huurcontract af te komen; dat de duidelijke tekst van voormeld artikel tot uitdrukking doet komen dat bij de vervulling van de omstandigheden als in de eerste zinsnede omschreven de huurovereenkomst van rechtswege vervalt, zodat zowel aan de zijde van de verhuurder, als aan de zijde van de huurder de verplichtingen uit die huurovereenkomst een einde nemen; dat zowel de verhuurder, als de huurder een beroep daarop toekomt en een beperking als door [eiser] voorgestaan daarin niet gelezen mag worden;
dat derhalve [eiser]’s grieven het beroepen vonnis niet vermogen aan te tasten, zodat dit zal worden bevestigd;
Overwegende dat [eiser] deze uitspraak bestrijdt met het navolgende middel van cassatie:
“Schending van het recht van de Nederlandse Antillen, doordat het Hof heeft overwogen als hierboven vermeld, zulks ten onrechte en voornamelijk in strijd met artikel 1570 van het Burgerlijk Wetboek van de Nederlandse Antillen (artikel 1589 Ned. BW) of een of meer andere rechtsregels welke uit de navolgende motivering blijken wordende ter motivering van deze grief verder aangevoerd: dat het Hof ten onrechte van oordeel is dat een ernstige beschadiging gelijk te stellen is met “geheel en al vergaan”; dat de wet niet spreekt van onbruikbaar worden en geen verschil maakt tussen ernstige en lichte beschadiging noch het criterium “eenvoudige reparatie”(zie de derde rechtsoverweging) hanteert tegenover meer gecompliceerde reparatie:
dat de wet veeleer met duidelijke woorden bepaalt dat het gehuurde geheel en al vernietigd moet zijn, hetgeen in casu stellig niet het geval was, zoals reeds blijkt uit de in het vonnis opgenomen vergunning tot herstel van het pand (onbetwist is dat van die vergunning ook gebruik is gemaakt); dat uiteraard een verhuurd goed als geheel en al vergaan moet worden aangemerkt, indien het onherstelbaar is beschadigd (Hof Arnhem 26-10-37 NJ 1938/378), doch in casu juist herstel overeenkomstig de daartoe verkregen vergunning heeft plaats gehad;
dat dus ook de in een ander geval gebruikte redenering, dat het eisen van herstel onredelijk zou zijn (Hof Amsterdam 24-12-42 NJ 1943/339), hier niet opgaat;
dat in de geciteerde vergunning (zie het slot van punt d) uitdrukkelijk is vermeld de voorwaarde dat het pand moet worden “teruggebracht in de oude toestand”;
dat overigens een onbruikbaarheid zonder meer als argument zou stranden op het bepaalde in artikel 1572 lid 3 Ant. BW (artikel 1591 lid 3 Ned BW) waaruit volgt dat de huurder van een onbruikbaar geworden woning het contract kan verbreken, terwijl bij andere huurovereenkomsten gewacht moet worden op herstel;
dat in de jurisprudentie ook wel eens tot uiting is gekomen dat het een vreemde indruk maakt dat juist de verhuurder een beroep op dit artikel doet (Rechtbank Den Bosch 10-7-19 NJ 1920/259) en in de literatuur wordt betoogd dat dit voorschrift niet is gegeven om aan de verhuurder een voorwendsel te verschaffen om van een hem onwelgevallig huurcontract af te komen (Asser-Kamphuisen 1960 blz. 242), hetgeen in casu om duistere redenen wel het geval moet zijn hoewel [verweerder] daarbij geen enkel wettig belang kan hebben daar hij geen hogere huur mag bedingen dan de Huurcommissie toestaat;
dat voormeld auteur (ter aangehaalde plaatse) in geval van vernietiging van het dak (in casu de voornaamste beschadiging van het pand) zich af vraagt of dit als “beschadiging” dan wel “gedeeltelijk vergaan” moet worden aangemerkt en dus het “geheel en al vergaan” niet eens in aanmerking neemt;
dat het Hof slechts rekening heeft gehouden met de twee mogelijkheden van beschadiging (welke door eenvoudige reparatie verholpen kan worden) en totale vernietiging, maar niet met gedeeltelijk vergaan;
dat het voor het onderhavige geval praktisch geen verschil maakt of er sprake is van beschadiging (lichte of ernstige) dan wel gedeeltelijk vergaan, omdat in beide gevallen de overeenkomst niet vervalt, doch het Hof de mogelijkheid van een gedeeltelijk vergaan, waarop bij memorie van grieven in hoger beroep werd gewezen, had behoren te onderzoeken;
dat het Hof de in de vergunning genoemde herstel voorwaarden aanvaard en daarop slechts die aanmerking gemaakt heeft dat het hier een “meer dan eenvoudig herstel” zou zijn;
dat men gerust kan aannemen dat het herstel niet zo simpel was, maar de kwalificatie “meer dan eenvoudig herstel in zich draagt, dat het een herstel was en niet een nieuw gebouw, zodat al om deze reden de wet niet juist is toegepast;”;
Met betrekking tot het middel van cassatie:
Overwegende dat het Hof van Justitie, door als criteria voor het “geheel en al vergaan” van het verhuurde goed, als bedoeld in artikel 1570 van het Burgerlijk Wetboek van de Nederlandse Antillen, aan te geven dat ten gevolge van de brand geen voor het doel van de huur bruikbaar deel van het goed was overgebleven en dat de bij de reconstructie toe te voegen materialen en werkzaamheden van een zodanige omvang zouden zijn, in verhouding tot het overgeblevene, dat deze niet als herstel van het oude gebouw kunnen worden aangemerkt, een juiste maatstaf heeft aangelegd; dat ’s Hofs beslissing dat, naar deze maatstaf gemeten, het verhuurde goed geheel en al vergaan is in bovenbedoelde zin, als van feitelijke aard zich aan toetsing in cassatie onttrekt;
dat voorts het Hof terecht heeft geoordeeld dat een beroep op het van rechtswege vervallen zijn van de huurovereenkomst door het geheel en al vergaan van het verhuurde goed zowel aan de verhuurder als aan de huurder toekomt;
dat derhalve het middel niet tot cassatie kan leiden;
Verwerpt het beroep;
Veroordeelt de eiser in de kosten op de voorziening in cassatie gevallen, tot deze uitspraak aan de zijde van de verweerder begroot op ƒ 128,50 aan verschotten en ƒ 1.100,-- voor salaris.
Aldus gedaan door Mrs. Wiarda, Vice-President, de Meijere, Ras, Minkenhof en Drion, Raden, en door Mr. de Meijere voornoemd uitgesproken ter openbare terechtzitting van de vier en twintigste november 1900 twee en zeventig, in tegenwoordigheid van de Advocaat-Generaal Berger.