ECLI:NL:GHSHE:2025:1591 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Verjaring van vordering betreffende mededelingsplicht van...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.330.697/01

arrest van 10 juni 2025

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. R.J.G. Mengelberg te Bussum, gemeente Gooise Meren,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde sub 2] ,wonende te [woonplaats] ,

3. [geïntimeerde sub 3]
,gevestigd te [woonplaats] ,

geïntimeerden in principaal hoger beroep,

appellanten in incidenteel hoger beroep,

hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerden] en ieder afzonderlijk als [geïntimeerde sub 1] respectievelijk [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 2] ,

advocaat van geïntimeerden 1 en 3: mr. R.H.J. Wildenburg te Arnhem,

advocaat van geïntimeerde 2: mr. M.B.G. Stevens te Rotterdam,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 3 oktober 2023 in het hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer C/01/368223 / HA ZA 21-133 gewezen vonnis van 18 mei 2022.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 3 oktober 2023 waarbij het hof een mondeling behandeling na aanbrengen heeft bepaald;
het proces-verbaal van mondeling behandeling gehouden op 6 december 2023;
de memorie van grieven;
de memorie van antwoord in principaal hoger beroep tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde sub 1] en van [geïntimeerde sub 3] ;
de memorie van antwoord in principaal hoger beroep en memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde sub 2] , met een productie;
de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep;
de mondeling behandeling op 18 april 2025, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd;
de bij H3 formulier van 28 februari 2025 van de zijde van [geïntimeerde sub 2] aan het hof toegezonden akte aanvullende productie, met productie 2, die hij bij mondeling behandeling bij akte in het geding heeft gebracht;
de bij brief van 8 april 2025 van de zijde van [appellant] aan het hof gezonden productie 7 die hij bij mondeling behandeling bij akte in het geding heeft gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6.De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

De feiten

6.1

Het gaat in deze zaak om het volgende feiten.

6.1.1

Op 27 juli 2006 heeft [appellant] de woning aan de [adres] (hierna te noemen: de woning of de woonboerderij) voor een bedrag van € 500.000,--, gekocht van [persoon A] (hierna: [persoon A] ) en zijn partner [persoon B] . [persoon A] is de broer van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] .

De woning heeft als bestemming: agrarische bedrijfswoning en is het ouderlijk huis van [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 2] en [persoon A] . [appellant] is opgegroeid in de woning daar tegenover, aan de [adres 2] .

6.1.2

Op 2 mei 2007 heeft [appellant] samen met [appellant] TOTAAL B.V. (een vennootschap van [appellant] ) twee percelen achter de woning van [geïntimeerde sub 1] en zijn partner [persoon C] gekocht. Op één van de percelen heeft [appellant] een bedrijfshal geplaatst.

6.1.3

Op het terrein grenzend aan de woning en de percelen bevindt zich een varkenshouderij. [geïntimeerde sub 1] exploiteerde deze, ten tijde van de koop van de woning in 2006, samen met [persoon D] , de broer van [appellant] . Vanaf 2018 heeft [persoon D] de exploitatie volledig op zich genomen.

6.1.4

[geïntimeerde sub 3] is in 1997 opgericht. [geïntimeerde sub 1] was makelaar van beroep en tevens, vanaf de oprichting, een van de vennoten. Thans is hij geen vennoot meer.

[geïntimeerde sub 2] , eveneens makelaar, was van 1997 tot 2005 vennoot van [geïntimeerde sub 3] . Op 18 december 2006 heeft [appellant] [geïntimeerde sub 3] opdracht gegeven om een taxatie van de woning uit te voeren. Het doel van de taxatie was om inzicht te geven in de waarde van de woning ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag voor een (hypothecaire) geldlening bij een geldverstrekker. [geïntimeerde sub 3] heeft vervolgens de opdracht tot taxatie aan [bedrijf] . gegeven. [geïntimeerde sub 2] , die bestuurder was van die B.V., heeft vervolgens op 20 december 2006 in opdracht van [geïntimeerde sub 3] het taxatierapport opgesteld. De taxatiewaarde van de woning voor verbouwing bedroeg € 575.000,--.

Vorderingen in eerste aanleg

6.2.1

[appellant] vorderde in eerste aanleg dat de rechtbank:

1) voor recht verklaart dat [geïntimeerde sub 1] jegens [appellant] een onrechtmatige daad heeft gepleegd door [appellant] , voordat deze van [persoon B] en [persoon A] de woonboerderij aan de [adres] kocht, niet te informeren over de bestemming ‘agrarische bedrijfswoning’ van deze woonboerderij en hoofdelijk aansprakelijk is voor de schade die [appellant] daardoor lijdt;
2) voor recht verklaart dat [geïntimeerde sub 3] toerekenbaar te kort is gekomen jegens [appellant] in de nakoming van de door hen gesloten overeenkomst van opdracht tot taxatie van de woonboerderij aan de [adres] doordat de taxateur geen onderzoek heeft gedaan naar de bestemming daarvan en de bestemming niet heeft vermeld in het taxatierapport en hoofdelijk aansprakelijk is voor de schade die [appellant] daardoor lijdt;

3) voor recht verklaart dat [geïntimeerde sub 2] een onrechtmatige daad heeft gepleegd door geen onderzoek te doen naar de bestemming van de woonboerderij aan de [adres] , de bestemming daarvan niet te vermelden in het taxatierapport en hoofdelijk aansprakelijk is voor de schade die [appellant] daardoor lijdt;

4) [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 2] veroordeelt tot schadevergoeding op te maken bij staat;

5) [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en met de wettelijke rente over de (na)kosten;

6) het vonnis ten aanzien van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad verklaart.

6.2.2

Aan deze vorderingen heeft [appellant] , kort gezegd, ten grondslag gelegd

dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] jegens hem een onrechtmatige daad hebben gepleegd. [geïntimeerde sub 1] omdat deze als verkoopmakelaar van [persoon A] de bestemming van de woning aan [appellant] had moeten mededelen en [geïntimeerde sub 2] omdat deze als taxerend makelaar de bestemming van de woning in het taxatierapport had moeten vermelden en die bestemming bij het bepalen van de waarde van de woning had moeten betrekken. Door dat niet te doen heeft [geïntimeerde sub 2] een beroepsfout gemaakt die geldt als een toerekenbare tekortkoming in de nakoming door [geïntimeerde sub 3] . [appellant] heeft de taxatie opgedragen aan [geïntimeerde sub 3] , maar deze heeft de taxatie door [geïntimeerde sub 2] doen uitvoeren, die ten tijde van de taxatie in 2006 geen vennoot meer was van [geïntimeerde sub 3] .

Volgens [appellant] had hij, ondanks dat de koopovereenkomst voor de woning al was gesloten, belang bij vermelding van de agrarische bestemming in het taxatierapport omdat hij dan zijn schade had kunnen beperken door de woning snel te verkopen. In dat geval zou hij de waardestijging niet hebben gemist en niet hebben geïnvesteerd in renovatie, dan wel had hij de koopovereenkomst kunnen ontbinden of met een beroep op dwaling kunnen vernietigen.

Vanwege de agrarische bestemming van de woning is die veel minder waard dan waarvoor [appellant] deze in 2006 heeft gekocht. Ook de waardevermeerdering gedurende de daarop volgende jaren is als gevolg van de agrarische bestemming vele malen lager. [appellant] zal daardoor schade lijden wanneer hij de woning verkoopt. Daar de woning nog niet is verkocht, is onduidelijk wat de werkelijke schade is en wordt doorverwijzing naar de schadestaat procedure verzocht.

6.2.3

[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] respectievelijk [geïntimeerde sub 2] , hebben gemotiveerd verweer gevoerd en een beroep op verjaring gedaan. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

6.3

Bij vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank geoordeeld:

- dat niet blijkt dat [appellant] bij de aankoop van de woning daadwerkelijk bekend was met de agrarische bestemming van de woning en de door hem als gevolg daarvan geleden schade. Voordat de vordering door [appellant] werd ingesteld was sinds de aankoop van de woning nog geen twintig jaar verstreken en daarom wordt het beroep op verjaring afgewezen. (rechtsoverweging 4.3.);

- dat niet blijkt dat [geïntimeerde sub 1] in de hoedanigheid van verkopend makelaar is opgetreden bij de verkoop van de woning aan [appellant] of bij de onderhandelingen. De vordering jegens [geïntimeerde sub 1] wordt afgewezen. (rechtsoverweging 4.4.);

- dat de inmiddels ontbonden B.V. de opdracht tot taxatie van de woning heeft geaccepteerd, staat niet in de weg aan aansprakelijkstelling voor onrechtmatige daad van [geïntimeerde sub 2] in persoon. [geïntimeerde sub 2] is niet opgetreden als bestuurder van de B.V. maar als deskundige, namelijk taxerend makelaar. (rechtsoverweging 4.5.);

- dat de taxatie er niet op was gericht om bij de beslissing de woning te kopen te worden betrokken of om voorafgaand aan de koop voor [appellant] de waarde te bepalen. De vorderingen jegens [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] worden afgewezen (rechtsoverweging 4.7.);

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten met nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten veroordeeld.

Het hoger beroep

6.4.1

Bij memorie van grieven heeft [appellant] twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en dat het hof:

4) [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 2] veroordeelt tot schadevergoeding op te maken bij staat;

5) [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en met de wettelijke rente over de (na)kosten;

6) het arrest ten aanzien van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad verklaart.

6.4.2

Bij memorie van antwoord in principaal hoger beroep tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] in principaal hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep voor zover gewezen tussen [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] en [appellant] en tot, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] , te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van [appellant] in de nakosten.

In incidenteel hoger beroep hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] geconcludeerd tot gedeeltelijke vernietiging van het vonnis waarvan beroep voor zover gewezen tussen [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] en [appellant] ten aanzien van rechtsoverweging 4.3. en tot, opnieuw rechtdoende, afwijzing van de vorderingen van [appellant] en [appellant] , bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen in de kosten van de procedure aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] en te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, en met veroordeling van [appellant] in de nakosten.

6.4.3

Bij memorie van antwoord in principaal hoger beroep en memorie van grieven in incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerde sub 2]

- in incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot gedeeltelijke vernietiging van het vonnis waarvan beroep ten aanzien van de rechtsoverwegingen 4.3. en 4.5., en tot, opnieuw rechtdoende, afwijzing van de vorderingen van [appellant] ;

- althans ongegrond te verklaren het principaal hoger beroep en het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 18 mei 2022 te bekrachtigen zo nodig onder verbetering van (rechts) gronden;

- met veroordeling van [appellant] in de kosten van het incidenteel en principaal hoger beroep te vermeerderen met de nakosten.

6.4.4

Bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep heeft [appellant] geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis van de rechtbank van 16 juni 2022 (bedoeld zal zijn 18 mei 2022, hof) met hoofdelijke veroordeling van appellanten, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van de procedure aan de zijde van [appellant] , te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, alsmede met veroordeling van appellanten in de nakosten.

De grieven

6.5

Het hof beoordeelt eerst de grief in incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] en grief 2 in incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde sub 2] .

6.5.1

Met het incidenteel hoger beroep richten [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] zich tegen de verwerping daar de rechtbank, in rechtsoverweging 4.3, van het verjaringsverweer van [geïntimeerden]

Volgens [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] is het op zichzelf juist dat uit de stukken volgt dat [appellant] bij de aankoop van de woning op 27 juli 2006 niet daadwerkelijk bekend was met de agrarische bestemming, maar was hij volgens hen toen wel bekend met die bestemming.

Volgens [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] gaat de rechtbank er verder aan voorbij dat [appellant] na de aankoop van de woning op 9 november 2007 een door hem zelf ondertekende bouwaanvraag, aangaande de woning gelegen aan de [adres] bij de gemeente heeft ingediend die is goedgekeurd. Bij de bouwaanvraag is opgenomen een bijlage 1, een checklist. Bij die checklist zijn gegevens en bescheiden bijgevoegd, onder punt 4 “
Aanduiding bestemmingen”. Daartoe hoort, aldus [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] , het bestemmingsplan 1998.

Daar de agrarische bestemming van de woning staat vermeld in dat bestemmingsplan moet ervan worden uitgegaan dat [appellant] op 9 november 2007 op de hoogte moet zijn geweest van de agrarische bestemming van de woning en toen dus daadwerkelijk bekend was met de schade en de daarvoor aansprakelijke persoon. De vorderingen van [appellant] zijn, volgens [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] , daarmee verjaard. Stuiting heeft volgens hen niet plaatsgevonden.

6.5.2

Naar het oordeel van het hof slaagt deze grief en is de vordering van [appellant] jegens [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] verjaard.

Niet betwist is dat de bij de gemeente ingediende bouwaanvraag aangaande de woning gelegen aan de [adres] op 9 november 2007, na de aankoop van de woning, door [appellant] is ondertekend en evenmin dat de agrarische bestemming voor de woning in het bij de aanvraag gevoegde bestemmingsplan staat vermeld.

[appellant] betoogt dat noch zijn architect - die volgens [appellant] het formulier voor de bouwaanvraag heeft ingevuld en heeft voorzien van bijlagen - noch hijzelf bedacht hoefde te zijn op de bijzondere bestemming van de woning. [appellant] heeft vooraf geen waarschuwing over de bestemming gekregen, noch in het taxatierapport, noch in de koopovereenkomst, noch in de leveringsakte of enig ander stuk. Het bestemmingsplan is conform de instructie van de gemeente bij de bouwaanvraag bijgevoegd, maar dat is niet door [appellant] gedaan maar door zijn architect. Het bestemmingsplan noemt bovendien onder het kopje “medebestemmingen” drie bestemmingssoorten. Daarbij komt dat het een lange lijst van 46 punten betreft die bij de aanvraag dient te worden ingevuld.

Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] met het voorgaande onvoldoende betwist dat hij van de agrarische bestemming van de woning op de hoogte was.

De woning bevindt zich, blijkens het bestemmingsplan 1998, in het gearceerde vlak genoemd “
AGRARISCHE BEDRIJFSDOELEINDEN - AB -(…)”, althans dat is door [appellant] niet betwist.

Verder is in onderdeel 11 van de bouwaanvraag/bouwvergunning, voorafgaande aan de handtekening van [appellant] , bij de vraag “
Laat u de aanvraag voor de bouwvergunning door een gemachtigde verzorgen?” “
Nee” aangekruist. Reeds gelet daarop gaat het betoog van [appellant] dat hij niet bedacht hoefde te zijn op de bijzondere bestemming van de woning, niet op, en heeft hij zijn betwisting dat hij van de agrarische bestemming op de hoogte was onvoldoende onderbouwd.

Bij het voorgaande komt dat [appellant] ter mondelinge behandeling in hoger beroep heeft betoogd dat op vijf of zes meter afstand van de woonboerderij varkensstallen waren gelegen en dat het afbreken van die stallen onderdeel van de koop was en dat hij die stallen heeft zien staan.

Het betoog van [appellant] dat het onredelijk en onbillijk is om de gevolgen van de onopmerkzaamheid van [appellant] voor zijn rekening te laten komen, omdat [geïntimeerde sub 2] , die door [geïntimeerde sub 3] is ingeschakeld, zelf heeft verzuimd de agrarische bestemming te vermelden en [geïntimeerde sub 1] in 2019 aan [appellant] heeft gemeld dat het agrarisch karakter van een en ander geen probleem was, gaat niet op. Het hof verwijst naar hetgeen hierna is geoordeeld ten aanzien van grief 2 in principaal hoger beroep, onder rechtsoverweging 6.5.8, te weten dat aan het taxatierapport een bijlage is gehecht waarop de agrarische bestemming van de woning is vermeld en dat het betoog van [appellant] dat dat niet voldoende was niet opgaat.

Ook indien er van moet worden uitgegaan dat [geïntimeerde sub 1] in 2019 aan [appellant] heeft gemeld dat het agrarisch karakter van een en ander geen probleem was, maakt dat niet dat [appellant] voldoende heeft onderbouwd dat hij in 2007 niet van de agrarische bestemming van de woning op de hoogte was.

Op grond van het voorgaande dient te worden geoordeeld dat [appellant] op 9 november 2007 van de agrarische bestemming van de woning op de hoogte was. Daarmee was [appellant] vanaf die datum ook bekend met de schade en de met de daarvoor aansprakelijke persoon. [appellant] wist toen immers dat [geïntimeerde sub 1] hem niet op de agrarische bestemming had gewezen. De termijn voor verjaring is de dag na 9 november 2007 aangevangen (artikel 3:310 lid 1 BW). Sindsdien is meer dan 5 jaar verstreken voordat [appellant] [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 2] aansprakelijk heeft gesteld, te weten bij brief van 1 oktober 2020.

6.5.3

Met grief 2 in incidenteel hoger beroep richt [geïntimeerde sub 2] zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de vorderingen van [appellant] jegens [geïntimeerden] niet zijn verjaard.

Volgens [geïntimeerde sub 2] was [appellant] op het moment van de aankoop van de woning in 2006 of in ieder geval kort daarna, en in ieder geval véél langer dan vijf jaar voordat geïntimeerden aansprakelijk werden gesteld, bekend met de agrarische bestemming van de woning en met de gestelde daardoor te lijden schade.

[appellant] was bekend met de situatie ter plaatse, waaronder met de agrarische bestemming van de woonboerderij. [appellant] werd daar bovendien nogmaals op geattendeerd in de bijlage bij het taxatierapport van 20 december 2006. Daaruit volgt dat het perceel waarop de woonboerderij is gelegen is bestemd als “
Wonen (Agrarisch) erf en tuin”.

In ieder geval is [appellant] gedurende de vergunningaanvragen voor de verbouwing van de woning en voor de bedrijfshal bekend geworden met de agrarische bedrijfswoningbestemming.

De vergunningsaanvraag in 2006 voor de bouw van de bedrijfshal die [appellant] wenste, is slechts op naam van [geïntimeerde sub 1] gedaan omdat deze toen nog eigenaar was van de agrarische percelen waarop de bedrijfshal gerealiseerd moest worden, maar [appellant] heeft deze aanvraag zelf verzorgd. In dat kader is het “Schetsplan Werktuigenloods” van Exlan Consultants van 25 september 2006 opgesteld. Op de bijbehorende schets is de grens van de inrichting ingetekend rondom het hele perceel [adres 3] , inclusief de beide woningen en achtergelegen loodsen en andere gebouwen, onder de noemer: project Varkenshouderij [adres 3] .

Ook heeft [appellant] de woonboerderij vanaf 2006 verbouwd. Uit de in november 2008 verleende vergunningaanvraag blijkt dat [appellant] in de checklist aankruiste dat hij informatie over ‘Aanduiding bestemmingen’ van het perceel bijvoegde. In de bijgevoegde informatie is te zien dat op de woonboerderij de bestemming “duurzame agrarische bedrijfsuitoefening” rust.

6.5.4

Onder verwijzing naar hetgeen het hof ten aanzien van de grief in incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] heeft geoordeeld, oordeelt het hof dat grief 2 in incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde sub 2] slaagt.

Gelet op de aanvraag voor de verbouwing van de woning op 9 november 2007 met bij de handtekening van [appellant] de datum 9 november 2007 en waarbij hij heeft aangekruist de aanvraag niet door een gemachtigde te hebben laten verzorgen, moet het er voor worden gehouden dat [appellant] toen op de hoogte was van de agrarische bestemming van de woning, althans heeft hij dat onvoldoende onderbouwd betwist.

Gelet op het voorgaande behoeft deze grief voor het overige geen beoordeling.

De grieven in principaal hoger beroep

6.5.5

Met grief 1 betoogt [appellant] dat het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde sub 1] niet als makelaar bij de verkoop van de woonboerderij is opgetreden en de vordering van [appellant] daarom moet worden afgewezen om twee redenen onjuist is. Ten eerste omdat [geïntimeerde sub 1] wel als makelaar was betrokken bij de verkoop van de woonboerderij, ten tweede omdat ook indien [geïntimeerde sub 1] niet als makelaar bij die verkoop zou zijn opgetreden de betrokkenheid die hij daarbij had ook een onrechtmatige daad jegens [appellant] is. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde sub 1] onrechtmatig jegens hem gehandeld, omdat hij de agrarische bestemming van de woonboerderij heeft verzwegen, terwijl [geïntimeerde sub 1] wist van de agrarische bestemming en hij makelaar was.

6.5.6.1 Het hof oordeelt als volgt. De stelling van [appellant] dat [geïntimeerde sub 1] als makelaar heeft gehandeld bij de verkoop van de woning aan [appellant] behoeft geen beoordeling, omdat het hof van oordeel is dat [geïntimeerde sub 1] geen mededelingsplicht had ten aanzien van de agrarische bestemming van de woning. Daarbij doet het er niet toe of [geïntimeerde sub 1] als makelaar heeft gehandeld of dat, naar [geïntimeerde sub 1] stelt, hij een vriendendienst heeft verricht.

Het hof stelt het volgende voorop.

Bij arrest van 16 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2885, heeft de Hoge Raad geoordeeld dat voor de beoordeling of op verkoper een mededelingsplicht van de agrarische bestemming van de woning rustte, mede van belang kan zijn of deze redelijkerwijs ervan uit mocht gaan dat koper ter zake zelf onderzoek zou verrichten.

Het hof oordeelt verder als volgt: in het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 14 januari 2022 in eerste aanleg is opgenomen dat van de zijde van [geïntimeerde sub 2] is aangevoerd dat een woonbestemming niet mogelijk was gelet op de geluids- en geuroverlast. Door [appellant] is dat niet betwist. In tegendeel, op een vraag van het hof tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep, waarom [appellant] in plaats van een wijziging naar plattelandsbestemming geen wijziging naar woonbestemming heeft aangevraagd heeft [appellant] geantwoord dat een wijziging naar woonbestemming destijds niet mogelijk was, omdat aan het pand een bedrijf zat met varkensstallen. Zonder nadere toelichting, die [appellant] niet heeft gegeven, valt niet in te zien waarom bij de aankoop van de woning voor hem niet al duidelijk was dat een woonbestemming niet mogelijk was en daarom een mededelingsplicht ter zake op [geïntimeerde sub 1] rustte. Gelet op het voorgaande - dat niet valt in te zien waarom het voor [appellant] bij aankoop van de woning niet mogelijk was in te zien dat een woonbestemming niet mogelijk was - hoefde [geïntimeerde sub 1] niet te twijfelen aan de kennis van de bestemming van de woning bij [appellant] , dan wel mocht [geïntimeerde sub 1] er redelijkerwijs van uitgaan dat [appellant] , twijfel over de bestemming van de woning aan hem kenbaar zou maken dan wel dat [appellant] zelf onderzoek naar de bestemming van de woning zou doen.

Naar het oordeel van het hof betekent het voorgaande dat [geïntimeerde sub 1] , door het niet melden van de agrarische bestemming van de woning, geen mededelingsplicht heeft geschonden en niet onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld. Daar doet niet aan af dat, naar [appellant] ter mondelinge behandeling in hoger beroep nader heeft toegelicht, er in het gebied waar de woning staat drie bestemmingen bestonden, te weten wonen, landelijk en agrarisch. Als door het hof geoordeeld valt niet in te zien waarom het bij aankoop van de woning voor [appellant] niet duidelijk was dat de door hem, gewenste woonbestemming niet op de woning rustte. Het hof heeft daarbij mede in aanmerking genomen dat [appellant] op 50 meter afstand van de woonboerderij is opgegroeid, in een pand met dezelfde agrarische bestemming en dat zijn broer [persoon D] ten tijde van de koop van de woonboerderij een varkensbedrijf op het perceel grenzend aan de woonboerderij exploiteerde. Grief 1 in principaal hoger beroep faalt in zoverre.

6.5.6.2 Voor het geval er vanuit zou moeten worden gegaan dat [geïntimeerde sub 1] als makelaar heeft te gelden, stelt het hof het volgende voorop.

“(…)
De vraag of een makelaar die voor verkoper optreedt, jegens een (potentiële) koper voldoende zorgvuldig heeft gehandeld, dient te worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval(…)”, Hoge Raad 17 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2987.

Onder verwijzing naar voornoemde omstandigheden (weergegeven hiervoor in 6.5.6.1) oordeelt het hof dat [geïntimeerde sub 1] voldoende zorgvuldigheid heeft betracht. Daarmee is van een onrechtmatige daad van [geïntimeerde sub 1] geen sprake. Grief 1 in principaal hoger beroep faalt ook in zoverre.

6.5.7

Met grief 2 betoogt [appellant] dat het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 4.7. van het vonnis waarvan beroep, dat de taxerend makelaar geen informatie hoefde te verstrekken over de bestemming van de woning, omdat de taxatie niet was gericht op de beslissing van [appellant] om de woonboerderij te kopen, onjuist is. Volgens [appellant] behoort een taxateur een waarde drukkende bestemming van agrarische bedrijfswoning te vermelden in zijn taxatierapport ongeacht het doel van de taxatie.

Volgens [appellant] had hij, ondanks dat de koopovereenkomst voor de woonboerderij al was gesloten, belang bij die vermelding in het taxatierapport omdat hij dan zijn schade had kunnen beperken door de woonboerderij snel te verkopen. In dat geval zou hij de waardestijging niet hebben gemist en niet hebben geïnvesteerd in renovatie, dan wel had hij de koopovereenkomst kunnen ontbinden of met een beroep op dwaling kunnen vernietigen.

6.5.8

Het hof oordeelt als volgt.

[geïntimeerde sub 2] betoogt dat [appellant] hem in het kader van de uitvoering van de taxatieopdracht verstrekt aan Van den Hurk Makelaardij O.Z. B.V., heeft verzocht iedere verwijzing naar de varkens en varkensstallen buiten het taxatierapport te houden. Weliswaar heeft [appellant] dit betwist, maar naar het oordeel van het hof onvoldoende. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat ook [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] hebben betoogd dat [appellant] aan [geïntimeerde sub 2] heeft verzocht iedere verwijzing naar de varkens en de varkenstallen buiten het taxatierapport te houden. Voorts hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] betoogd dat [appellant] in het kader van de door hem voorgenomen verkoop van de woonboerderij, ten behoeve waarvan door [geïntimeerde sub 3] ( [geïntimeerde sub 1] ) een verkoopbrochure is gemaakt, vermelding van de agrarische bestemming van het pand in de verkoopbrochure achterwege wenste te laten. Tenslotte hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] betoogd dat [appellant] deze vermelding in de concept verkoopbrochure heeft gecorrigeerd en is daarbij door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] als productie 5 een concept verkoopbrochure met correctie op het punt van de vermelde agrarische bestemming op het pand overgelegd, terwijl [appellant] dit door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] gestelde omtrent de verkoopbrochure niet heeft betwist.

Maar wat daar verder ook van zij, naar het oordeel van het hof, heeft [geïntimeerde sub 2] , met het taxatie rapport aan [appellant] voldoende kenbaar gemaakt dat een agrarische bestemming op het pand rust. Bij het rapport is een bijlage gevoegd op grond waarvan dat voldoende kenbaar was. Naar tussen partijen niet in geschil is, is in de bijlage “
Kadastraal bericht object”, bij het taxatierapport, het perceel waarop de woonboerderij is gelegen omschreven als “
WONEN (AGRARISCH) ERF en TUIN” en zijn de achter gelegen percelen omschreven als “
BEDRIJVIGHEID (AGRARISCH) TERREIN (GRASLAND)”. Het betoog van de zijde van [appellant] , bij de mondelinge behandeling in hoger beroep, dat het aanhechten van een bijlage niet voldoende is, omdat in het taxatierapport een onjuiste bestemming staat vermeld, hetgeen prevaleert boven een bijlage, terwijl geen uitdrukkelijke verwijzing naar de bijlage is opgenomen, gaat naar het oordeel van het hof in het licht van de onder 6.5.6.1 genoemde omstandigheden van het geval niet op. Grief 2 faalt.

Grief 1 in incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde sub 2]

6.5.9

Met grief 1 betoogt [geïntimeerde sub 2] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat hij in privé aansprakelijk kan zijn. Volgens [geïntimeerde sub 2] is ten aanzien van de taxatie tussen [appellant] en [geïntimeerde sub 3] een overeenkomst van opdracht tot stand gekomen. [geïntimeerde sub 3] heeft aan Van den Hurk Makelaardij O.Z. B.V. - dus niet aan [geïntimeerde sub 2] in privé - verzocht de taxatie uit te voeren. [geïntimeerde sub 2] was bestuurder van die B.V.

Zou [bedrijf] te kort schieten in de taxatieopdracht dan is uitgangspunt dat zij daarop slechts kan worden aangesproken door haar opdrachtgever [geïntimeerde sub 3] .

De situatie van het Spaanse Villa-arrest doet zich niet voor omdat [bedrijf] . partij was bij de overeenkomst met [geïntimeerde sub 3] en niet [geïntimeerde sub 2] .

Als een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst tussen [bedrijf] en [geïntimeerde sub 3] een onrechtmatige daad jegens een derde zou opleveren dan zou [appellant] [bedrijf] moeten aanspreken. [bedrijf] kan echter niet meer worden aangesproken, omdat de [bedrijf] per 31 december 2014 is ontbonden. Het is niet zo dat [appellant] dan maar een vordering op de voormalig bestuurder van [bedrijf] heeft.

Als [geïntimeerde sub 2] al aansprakelijk zou zijn voor de taxatie van de [bedrijf] is dat alleen jegens diens opdrachtgever [geïntimeerde sub 3] , aldus [geïntimeerde sub 2] .

6.5.10

Aan [geïntimeerde sub 2] kan worden toegegeven dat indien [bedrijf] zou worden aangesproken op een tekortkoming in het uitvoeren van de taxatieopdracht zij slechts door haar wederpartij op grond van wanprestatie kan worden aangesproken. Wat daar ook van zij, niet [bedrijf] wordt aangesproken, maar [geïntimeerde sub 2] op grond van onrechtmatige daad. Dat [bedrijf] en niet [geïntimeerde sub 2] , partij was bij de door [geïntimeerde sub 3] gegeven opdracht tot taxatie, maakt niet dat [geïntimeerde sub 2] niet kan worden aangesproken op grond van onrechtmatige daad. [geïntimeerde sub 2] heeft de taxatie verricht en dient daarbij te handelen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot. Grief 1 van [geïntimeerde sub 2] in incidenteel hoger beroep faalt.

Het hof oordeelt evenwel dat - los van het oordeel van het hof ter zake de verjaring - van aansprakelijkheid van [geïntimeerde sub 2] jegens [appellant] geen sprake is. De bestemming van de woning is aan het taxatierapport gehecht. Dat [geïntimeerde sub 2] een onrechtmatige daad jegens [appellant] zou hebben gepleegd, omdat die bestemming niet in het taxatierapport is vermeld is door [appellant] onvoldoende onderbouwd.

Het hof verwijst naar hetgeen is geoordeeld ten aanzien van grief 2 in principaal hoger beroep.

Slotsom

6.6

Het slagen van grief 1 in incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] en het slagen van grief 2 in incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde sub 2] betekent niet dat het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd. De rechtbank had de vorderingen van [appellant] immers al afgewezen. Daar de grieven in principaal hoger beroep falen en grief 1 van [geïntimeerde sub 2] in incidenteel hoger faalt, zal het vonnis van de rechtbank, onder aanvulling en verbetering van gronden zoals hiervoor is overwogen, worden bekrachtigd.

[appellant] zal als in principaal hoger beroep in het ongelijk gestelde partij en als in incidenteel hoger beroep van zowel [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] als van [geïntimeerde sub 2] grotendeels in het ongelijk gestelde partij (het falen van grief 1 in het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde sub 2] leidt niet tot een toewijzing aan de zijde van [appellant] ) worden veroordeeld in de kosten van het principaal en incidenteel hoger beroep.

De kosten voor de procedure in het principaal hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] zullen vastgesteld worden op:

Griffierechten € 783,--
Salaris advocaat € 2.428,-- (2 punt(en) x tarief II)
Nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 3.389,--

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De kosten voor de procedure in het incidenteel hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] zullen worden vastgesteld op:

Salaris advocaat € 1.214,-- (2 x 0,5 punt(en) x tarief II)

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De kosten voor de procedure in principaal hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde sub 2] zullen vastgesteld worden op:

Griffierechten € 343,--
Salaris advocaat € 2.428,-- (2 punt(en) x tarief II)
Nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 2.949,--

De kosten voor de procedure in incidenteel hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde sub 2] zullen vastgesteld worden op:

Salaris advocaat € 1.214,-- (2 x 0,5 punt(en) x tarief II)

7.De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep onder aanvulling en verbetering van gronden;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het principaal hoger beroep van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] van € 3.389,--, te betalen binnen veertien dagen na heden. Als [appellant] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;

veroordeelt [appellant] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten ad € 3.211,-- , omdat over de nakosten geen rente is gevorderd, als deze niet binnen veertien dagen na heden zijn voldaan;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] van € 1.214,--, te betalen binnen veertien dagen na heden. Als [appellant] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;

veroordeelt [appellant] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na heden zijn voldaan;

verklaart de proceskosten veroordeling ten aanzien van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] uitvoerbaar bij voorraad;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het principaal hoger beroep van [geïntimeerde sub 2] van € 2.949,--, te betalen binnen veertien dagen na heden. Als [appellant] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant]
€ 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde sub 2] van € 1.214,--, te betalen binnen veertien dagen na heden. Als [appellant] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant]

€ 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;

wijst af het meer of anders gevorderde;

Dit arrest is gewezen door mrs. Y.L.L.A.M. Delfos-Roy, A.C. van Campen, en D. Knottenbelt en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 juni 2025.

griffier rolraadsheer