Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.315.298/01
arrest van 27 februari 2024
in de zaak van
1.[appellante 1] ,wonende te [woonplaats] ,
2.
[appellante 2] ,wonende te [woonplaats] ,
[appellante 2] ,wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
hierna aan te duiden als [appellanten] ,
advocaat: mr. S.J.P.H. Custers-Kuijpers te Gemert, gemeente Gemert-Bakel,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,
2.
[geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,
[geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,
advocaat: mr. N.P.H. Vissers te Leusden,
op het bij exploot van dagvaarding van 23 februari 2022 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 24 november 2021, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellanten] als gedaagden en [geïntimeerden] als eisers.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/357039 / HA ZA 20-245)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord met producties;
- de mondelinge behandeling, waarbij beide partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd;
- de bij e-mailbericht van 4 december 2023 door [appellanten] toegezonden productie, die [appellanten] bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding hebben gebracht.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
Kern van de zaak
3.1.
In 2018 hebben [geïntimeerden] de woning van [appellanten] gekocht. Volgens [geïntimeerden] is sprake van verborgen gebreken waarvoor [appellanten] aansprakelijk zijn. Volgens [appellanten] is er van gebreken geen sprake en hebben [geïntimeerden] bovendien niet aan hun onderzoeksplicht voldaan.
De feiten
3.2.
Het hof geeft hieronder een overzicht van de vaststaande feiten die in hoger beroep van belang zijn.
i. [appellanten] waren eigenaar van de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning). Zij hebben de woning op enig moment te koop gezet voor een vraagprijs van € 279.000,-.
[geïntimeerden] hebben de woning op 24 augustus 2018 en op 31 augustus 2018 bezichtigd.
Op 3 september 2018 hebben [geïntimeerden] een bod gedaan op de woning van € 255.000,-. Dit bod is op 5 september 2018 door [appellanten] geaccepteerd.
Op 13 september 2018 hebben [geïntimeerden] de woning nogmaals bezichtigd, in aanwezigheid van een bevriende aannemer, de makelaar van [appellanten] ( [makelaar] ) en diens broer, een bouwkundige.
Op 22 september 2018 hebben [appellanten] en [geïntimeerden] de koopovereenkomst getekend.
Ten behoeve van de koopovereenkomst is een standaard NVM-koopovereenkomst
(NVM koopakte model 2018) gebruikt (hierna: de koopovereenkomst). In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is bepaald:
"De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zin voor een normaal gebruik als: woonhuis.
[...]
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zin of kenbaar zin op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst."
Op 8 maart 2019 hebben [geïntimeerden] [appellanten] aangesproken vanwege gebreken in de woning, en hen verzocht de gebreken te herstellen. [appellanten] hebben aansprakelijkheid afgewezen, waarop [geïntimeerden] de rechtbank bij incidentele vordering hebben verzocht om een voorlopig deskundigenbericht te bevelen en een deskundige te benoemen. Dit verzoek is toegewezen bij beschikking van 12 september 2019. Bij beschikking van 14 oktober 2019 is de heer J.C.M. van Heesewijk (hierna: de deskundige) als deskundige benoemd.
Op 6 januari 2020 heeft de deskundige zijn deskundigenbericht uitgebracht (hierna:
het deskundigenrapport). In het deskundigenrapport wordt onder meer vermeld:
[pagina 46] "Deskundige heeft in de woning scheuren vastgesteld in de betonvloer, ter
plaatse van de aansluitingen betonvloer aanbouw met tegel-/betonvloer oorspronkelijk
woonhuis (zie afbeelding no. 1 t/m 4). Daarbij heeft deskundige vastgesteld dat de
betonvloer van de aanbouw niet waterpas ligt, maar afloopt richting de buitenmuren van de
aanbouw. Ter plaatse van de smalle aanbouw aan de zijkant van de woning is de betonvloer
van de aanbouw het meest verzakt en toont een hellingshoek van 0, 8 tot 0, 9 graden (zie
afbeelding no. 5).
[pagina 48] Deskundige heeft zowel aan de binnenzijde als aan de buitenzijde
scheurvorming vastgesteld in het muurwerk van het oorspronkelijk woonhuis en van de
aanbouw. Met name ter plaatse van de aansluiting muurwerk aanbouw met muurwerk
oorspronkelijk woonhuis is de scheurvorming het grootst.
[pagina 69] Als gevolg van de ongelijkmatige zetting van de aanbouw ten opzichte van het
oorspronkelijk woonhuis zin de navolgende gerelateerde gebreken vastgesteld- het houten
buitenkozijn in de kopgevel aanbouw (voorzijde) is als gevolg van het zetten
van de aanbouw geschrankt en daardoor niet meer haaks (zie afbeelding no 17 en 19),
het plafond in de woonkamer is plaatselijk gescheurd (zie afbeelding no 11);
het voegwerk aan de buitenzijde van de woningen aanbouw is plaatselijk gescheurd en
weggevallen (zie afbeelding no. 14 t/m 18, 20 en 21); de schuifpui in de achtergevel
aanbouw is geschrankt en functioneert slecht.
[pagina 69] De scheurvorming in de buitenmuren van de aanbouw is het directe gevolg van
een ongelijkmatige zetting van de fundering van de rechterbuitengevel en achtergevel van
de in 2005 gebouwde aanbouw ten opzichte van de fundering van het oorspronkelijk
woonhuis.
[...]
Ook het scheefzakken van de direct op zand gestorte betonvloer van de aanbouw en als
gevolg daarvan de scheuren in deze vloer zin het gevolg van een inklinken van de
ondergrond, mede als gevolg van de zetting van de fundering van de aanbouw.
[pagina 71] Als er geen adequate maatregelen tot verbetering van de betonvloer wordt
genomen zal vloer aflopend blijven liggen (niet waterpas). De kans is aanwezig dat de
betonnen begane grondvloer van de aanbouw nog meer zal verzakken, waardoor de vloer
nog meer gaat aflopen richting de buitenmuren van de aanbouw. Daarnaast zal de
scheurvorming in het muurwerk zichtbaar blijven en mogelijk nog toenemen.
[...]
Om verdere zetting van het muurwerk en scheefstand van de betonvloer te voorkomen en om
verdere schade te voorkomen, acht deskundige het noodzakelijk om de fundering en de
betonvloer te stabiliseren en waar mogelijk zoveel mogelijk in de oorspronkelijke stand
terug te brengen. "
De deskundige heeft de kosten voor de benodigde herstelwerkzaamheden begroot
op € 40.958,50 inclusief BTW.
De vorderingen van [geïntimeerden] en de procedure bij de rechtbank
3.3.1.
In de procedure bij de rechtbank vorderden [geïntimeerden] veroordeling van [appellanten] tot betaling van € 40.958,50, te vermeerderen met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. [appellanten] voerden verweer tegen de vorderingen van [geïntimeerden]
3.3.2.
De rechtbank heeft de vorderingen van [geïntimeerden] gedeeltelijk toegewezen en [appellanten] veroordeeld tot betaling van € 38.000,- te vermeerderen met de wettelijke rente. De rechtbank heeft [appellanten] ook veroordeeld in de proceskosten.
De procedure in hoger beroep
3.4.1.
[appellanten] hebben in hoger beroep acht grieven aangevoerd. [appellanten] hebben geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog afwijzen althans matigen van de vorderingen van [geïntimeerden] , met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van de beide instanties.
3.4.2.
[geïntimeerden] hebben de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis.
De motivering van de beslissing
3.5.1.
Tussen partijen staat vast dat sprake is van scheurvorming in zowel het muurwerk aan de binnen- en buitenzijde van de woning als in de betonvloer van de aanbouw, en dat de betonvloer van de aanbouw afloopt. Tussen partijen staat bovendien vast dat sprake is van de door de deskundige overigens gerapporteerde gebreken. Deze overige gebreken zijn de volgende: (i) het houten buitenkozijn in de kopgevel aanbouw is als gevolg van het zetten van de aanbouw geschrankt en daardoor niet meer haaks, (ii) het plafond in de woonkamer is plaatselijk gescheurd, (iii) het voegwerk aan de buitenzijde van de woningen aanbouw is plaatselijk gescheurd en weggevallen en (iv) de schuifpui in de achtergevel aanbouw is geschrankt en functioneert slecht.
Volgens [geïntimeerden] is sprake van gebreken die op het moment van oplevering reeds aanwezig waren en die in de weg staan aan normaal gebruik van de woning. Dit wordt door [appellanten] betwist. [appellanten] stelt bovendien dat de [geïntimeerden] niet aan hun onderzoeksplicht hebben voldaan en de gebreken kende dan wel behoorde te kennen.
Het hof zal eerst het beroep van [appellanten] op de onderzoeksplicht van [geïntimeerden] behandelen en er daarbij veronderstellenderwijs vanuit gaan dat de hiervoor genoemde gebreken op het moment van oplevering reeds aanwezig waren en in de weg staan aan normaal gebruik van de woning.
3.5.2.
Uitgangspunt is dat op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst op [geïntimeerden] een onderzoeksplicht rustte. De rechtbank heeft terecht overwogen dat van de koper wordt verwacht dat hij nagaat of laat nagaan of de woning aan de door hem te stellen eisen voldoet en dat de koper bij twijfel vragen moet stellen of zelf onderzoek moet (laten) doen.
3.5.3.
Tussen partijen staat vast dat [geïntimeerden] na twee bezichtigingen en nadat zij met [appellanten] mondeling overeenstemming hadden bereikt, een derde bezichtiging van de woning van de woning wilden. Uit hetgeen [geïntimeerden] tijdens de mondelinge behandeling bij de rechtbank en bij het hof hebben verklaard, volgt dat de reden hiervoor was dat zij tijdens één van de twee eerdere bezichtigingen in de vloer van de aanbouw een bolling hadden bemerkt.
Tijdens de derde bezichtiging hebben [geïntimeerden] een bevriende aannemer meegenomen. Hierover hebben [geïntimeerden] verklaard dat dat zij naar aanleiding van de bolling in de vloer van de aanbouw de buitengevel zijn gaan bekijken. Daarbij hebben zij twee gescheurde voegen aangetroffen en geconstateerd dat het hout van bepaalde kozijnen open stond, zoals ook te zien is op afbeeldingen 17, 18 en 19 in het deskundigenrapport. Volgens de bevriende aannemer waren de scheuren het gevolg van de zetting van de aanbouw, en volgens [geïntimeerden] was het openstaan van het hout van de kozijnen een gevolg van de werking van het kozijn. Dit laatste wisten [geïntimeerden] , zo deelden zij het hof ter zitting mee, omdat [geïntimeerde 1] zelf schilder is.
3.5.5.
Voorts is van belang dat de makelaar van [appellanten] in zijn e-mailbericht van 11 maart 2019 aan [appellanten] onder andere heeft geschreven:
“Volgens mij hebben we, samen met mijn broer en een met [geïntimeerde 1] ( [geïntimeerde 1] , toev. hof) bevriende aannemer, voordat zij de koopovereenkomst hebben getekend, op dinsdag 13 september 2018 de woning bezocht omdat [geïntimeerde 1] van mening was, dat de vloer verzakt was en zij dit gemerkt/gevoeld hebben tijdens de bezichtiging […]
We hebben ons toen alleen geconcentreerd op de verzakking van de vloer, want dat was de enige discussie en de vraag op dat moment…Met name is alleen gekeken naar scheurvorming in de gevels aan de buitenzijde: doordat de woning nog bewoond was en met name de vloeren en wanden afgewerkt waren met wand- en vloerafwerking, is daaromtrent geen oordeel gevormd.”
In zijn e-mailbericht van 23 augustus 2021 aan [geïntimeerden] heeft de makelaar hier nog aan toegevoegd:
“Er dient benadrukt te worden, dat de “verzakking” op het oog niet zichtbaar was. Het feit, dat de vloer iets afliep, had ook het gevolg kunnen zijn van het verkeerd aanbrengen van de afsmeervloer, of wellicht een fout tijdens het aanbrengen van de laminaatvloer….
Of het “scheeflopen” van de vloer het gevolg is van een verzakking, was niet te beoordelen tijdens de eerdere bezichtiging. Wellicht heb ik een verkeerde woordkeuze gebruikt en daarmee de indruk gewekt dat het definitief een verzakking was, maar dat is zonder destructief onderzoek uiteraard niet te zeggen […]”
3.5.6.
Ten slotte is van belang dat in het deskundigenbericht in de samenvatting door de deskundige van de bijeenkomst in de woning staat:
“[…] [geïntimeerde 1] vertelt dat hij tijdens de eerste bezichtiging van de woning merkte dat de vloer van de aanbouw enigszins af liep. Ook merkte hij dat bij de overgang van de bestaande bouw woning met de aanbouw het laminaat enigszins gebold was. […]”
3.5.7.
Uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerden] wisten dat de vloer van de aanbouw afliep en niet vlak was, dat er scheuren in de buitengevel zaten die met de zetting te maken hadden en dat het hout van een aantal kozijnen “open stond”. Hierbij komt dat de woning is gebouwd in 1972 en is voorzien van een aanbouw. Naar het oordeel van het hof hadden [geïntimeerden] onder deze omstandigheden zelf onderzoek moeten (laten) doen naar de bouwkundige staat van de woning. Met het meenemen van een bevriende aannemer naar de derde bezichtiging hebben [geïntimeerden] niet aan hun onderzoeksplicht voldaan. Deze bevriende aannemer heeft immers geen bouwkundige inspectie naar de staat van de woning uitgevoerd. Dat [geïntimeerden] zijn afgegaan op geruststellende mededelingen van de bevriende aannemer en de ook aanwezige broer van de makelaar (die bouwkundige is) komt onder deze omstandigheden voor hun eigen rekening.
Een bouwkundige inspectie, zonder het laminaat in de aanbouw en het behang- en schilderwerk van de wanden te verwijderen, was bovendien niet onmogelijk of zinloos. Uit het deskundigenrapport volgt immers dat de problemen met de ongelijkmatige zetting van de aanbouw niet alleen blijken uit de scheuren in de betonvloer van de aanbouw en in de binnenmuren, maar ook uit het feit dat de vloer in de aanbouw afloopt, dat bepaalde houten buitenkozijnen geschrankt en daardoor niet meer haaks zijn, dat het voegwerk aan de buitenzijde van de woning en de aanbouw plaatselijk is gescheurd en weggevallen en dat de schuifpui in de achtergevel van de aanbouw is geschrankt en slecht functioneert. Dit betekent dat het op basis van een visuele inspectie, zonder destructief onderzoek, mogelijk was om conclusies te trekken over de zetting van de fundering. Zo heeft de deskundige op basis van informatie over de fundering van de woning geconcludeerd dat de scheurvorming in de buitenmuren het directe gevolg is van een ongelijkmatige zetting van de fundering van de rechterbuitengevel en achtergevel van de aanbouw ten opzichte van de fundering van het oorspronkelijke woonhuis.
3.5.8.
De conclusie is dan ook dat [geïntimeerden] hun onderzoeksplicht hebben geschonden en dat [appellanten] daarom niet aansprakelijk zijn voor de door de deskundige geconstateerde gebreken aan de woning.
Dat [appellanten] [geïntimeerden] niet heeft geïnformeerd over de scheuren in de binnenmuren van de woning, doet hieraan niet af. Uit het voorgaande volgt immers dat [geïntimeerden] wisten dat de vloer van de aanbouw afliep en niet vlak was, dat er scheuren in de buitengevel zaten die met de zetting te maken hadden en dat het hout van een aantal kozijnen “open stond” en dat zij op basis hiervan reeds gehouden waren tot het verrichten van onderzoek naar de staat van de woning. Dit betekent dat in het midden kan blijven of de scheuren in de binnenmuren ten tijde van de bezichtigingen door [geïntimeerden] zichtbaar waren of dat zij door [appellanten] waren dichtgesmeerd of anderszins gecamoufleerd, zoals [geïntimeerden] stellen, maar [appellanten] betwisten.
Dat [appellanten] wisten van de zettingsproblemen, is naar het oordeel van het hof bovendien niet komen vast te staan. Dit volgt in ieder geval niet uit de brief van de adviseur van [appellanten] van 29 maart 2019, waarnaar [geïntimeerden] in dit verband hebben verwezen. [geïntimeerden] hebben in dit verband verder nog verwezen naar een verklaring van [persoon A] van 10 juli 2020. [persoon A] woont in de straat waarin de woning staat en heeft in 2003 aan haar huis een aanbouw laten plaatsen door dezelfde aannemer als [appellanten] Nog daargelaten dat [appellanten] de inhoud van deze verklaring gemotiveerd betwisten, geldt dat het enkele feit dat [appellante 1] op een zekere dag met [persoon A] heeft gesproken over het niet goed sluiten van ramen, niet betekent dat [appellanten] ten tijde van de verkoop van de woning aan [geïntimeerden] wisten van de zettingsproblematiek. Hetzelfde geldt voor het feit dat [appellante 1] op de vraag van [persoon A] om mee te gaan naar de gemeente om te praten over verzakkingsproblematiek, zou hebben gezegd dat zij het huis verkopen en er dan van af zijn, zoals [persoon A] schrijft. De verklaring van [persoon A] bevat geen data, en is bovendien niet goed te rijmen met de door [appellanten] overgelegde 0-meting uit 2010 van de woning in verband met bepaalde bouwwerkzaamheden door gemeente en het door [appellanten] geciteerde taxatierapport uit 2010 waarin de onderhouds- en bouwkundige toestand als “goed” wordt omschreven.
[appellanten] hebben bovendien uitdrukkelijk ter zitting betwist op de hoogte te zijn van ernstige verzakkingen. Andere feiten of omstandigheden waaruit wetenschap van de zettingsproblemen bij [appellanten] blijkt, hebben [geïntimeerden] niet aangevoerd. Het hof komt gezien het voorgaande aan bewijslevering dan ook niet toe.
Slotsom en afwikkeling
3.6.
Uit het voorgaande volgt dat [appellanten] niet aansprakelijk zijn voor de gebreken aan de woning. De grieven van [appellanten] slagen dus, of hoeven gezien het voorgaande geen andere bespreking. Het hof zal het vonnis van de rechtbank dan ook vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog afwijzen. [geïntimeerden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep.
Nu [appellanten] geen terugbetaling vorderen van wat zij ter zake het voorlopige deskundigenbericht hebben betaald, zal het hof deze post niet meenemen bij de berekening van de door [geïntimeerden] verschuldigde (proces)kosten voor de eerste aanleg.
De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellanten] zullen worden vastgesteld op:
- Griffierecht € 937,-
- Salaris advocaat/gemachtigde € 1.532,- (2 punten x tarief III)
Totaal € 2.469,-
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellanten] zullen vastgesteld worden op:
- Explootkosten € 129,82
- Griffierechten € 783,-
- Salaris advocaat € 3.142,- (2 punten x tarief III)
- Nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 4.232,82
4.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis,
wijst alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] af;
veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten van de eerste aanleg ter hoogte van € 2.469,-,- en het hoger beroep ter hoogte van € 4.232,82, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [geïntimeerden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het arrest daarna wordt betekend, dan moeten [geïntimeerden] € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening,
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.G. Fikkers, N.W.M. van den Heuvel en M.H. Koster en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 februari 2024.
griffier rolraadsheer