6.2.[appellant] heeft op de rol van 5 december 2023 géén akte genomen. Evenmin heeft hij op enige andere wijze aan het hof informatie verschaft. Zijn advocaat heeft zich ook niet onttrokken. [V.O.F.] heeft het hof bij H9-formulier met begeleidende brief laten weten geen - zoals in het tussenarrest opgedragen - akte te zullen nemen op 5 december 2023, omdat het [appellant] was die in eerste instantie nog moest reageren en [appellant] haar op 21 november 2023 geen akte had toegestuurd en zij dus nergens op kan reageren.
Op de rol van 5 december 2023 is daarom – zoals wederom door [V.O.F.] was verzocht – een datum voor arrest bepaald.
6.3.1.[appellant] heeft aldus geen bezwaar gemaakt tegen de door [V.O.F.] aangevoerde nieuwe feiten en heeft deze evenmin betwist. De consequentie van dit stilzwijgen van [appellant] is dat de feiten en omstandigheden die door [V.O.F.] tijdens de zitting bij het hof zijn aangevoerd, en die het hof in rov. 3.6.1. van het tussenarrest heeft vermeld, als onweersproken en dus vaststaand hebben te gelden.
6.3.2.Daarnaast gelden tussen partijen als vaststaande feiten de volgende.
( a) Artikel 11 lid 5 van de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte bepaalt welke kwesties met betrekking tot het gehuurde voor rekening van de huurder zijn, zoals (onder e vermeld:) onderhoud van diefstalpreventieve voorzieningen.
( b) Artikel 18 lid 11 van die algemene bepalingen bepaalt dat de verhuurder “
behoudens in geval van een toerekenbare ernstige tekortkoming” niet aansprakelijk is voor schade ten gevolge van de niet behoorlijke levering van zaken en diensten.
( c) Artikel 3.3. en 3.8 van de huisregels bepalen (samengevat) dat buitendeuren altijd gesloten moeten zijn om het risico van inbraak te verkleinen, het niet toegestaan is om buiten kantooruren onbekenden binnen te laten en dat huurders op de hoogte zijn van de procedure met betrekking tot het inbraakalarm (bijlage B bij cva).
6.3.3.Tenslotte heeft [V.O.F.] als productie 3 – waartegen als gezegd geen bezwaar is gemaakt – in het geding gebracht een foto van het alarm waarbij een briefje, op briefpapier van [x] is geplakt met de tekst :
“
Beste huurders, vanaf heden hoeft er ‘s avonds géén alarm meer ingeschakeld te worden als je als laatste vertrekt. Het alarm wordt door [de B.V.] om 23.30 uur ingeschakeld.”
6.4.1.In principaal hoger beroep betwist [appellant] kort gezegd dat artikel 11.2 van de huurovereenkomst hem als verhuurder verplicht het alarm in te schakelen (grieven 4, 5 en 6).
Met de grieven 2 en 3 betoogt [appellant] dat het doel van een inbraakalarm niet is om een inbraak te voorkomen en er geen causaal verband bestaat. Het gebruik van de gehuurde ruimte door [V.O.F.] was in strijd met de huurovereenkomst (grief 7). Daarnaast is in de algemene voorwaarden, artikel 18.11, iedere aansprakelijkheid uitgesloten (grief 8). De schade, inclusief de inningskosten, dient daarom volledig voor rekening van [V.O.F.] te komen (grieven 9 en 10).
Het hof zal deze grieven hierna (deels) gezamenlijk bespreken.
6.4.2.In incidenteel hoger beroep is de grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [V.O.F.] vanwege de onderverzekering 20% van de schade als eigen schuld moet dragen.
In principaal hoger beroep
verplichting inschakelen alarm
6.5.1.Het hof ziet aanleiding om eerst de kwestie van de verplichting tot het inschakelen van het alarm te beoordelen.
[appellant] wijst in dit verband op artikel 11 lid 2 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, waaruit - in samenhang met de hierboven geciteerde huisregels -, volgens hem zou blijken dat die verplichting op de huurders rust. Door [V.O.F.] is dat bestreden. Het hof stelt bij de uitleg van dit artikel voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen.
6.5.2.Artikel 11 lid 2 bepaalt dat in de huurprijs is begrepen
“de vergoeding voor het leveren van de volgende diensten: (..) onderhoud van liften, ontruimingsinstallatie, inbraakalarm (..)”.[appellant] stelt, kort samengevat, dat dit artikel niets meer inhoudt dan een uitzondering op het (toepasselijke) artikel 11.5 van de Algemene Bepalingen. Het gaat hier alleen om de beschikbaarstelling van een alarm en het onderhoud ervan. De zorgplicht voor het in- en uitschakelen van het alarm rust op de huurders, en niet op hem als verhuurder. Dat blijkt ook uit de huisregels. Eventuele afspraken met de huurders over het gebruik van het alarm zijn gemaakt door [de B.V.] en niet door [appellant] , aldus nog steeds [appellant] .
6.5.3.Met [appellant] deelt het hof de opvatting dat de tekst van de huurovereenkomst niet met zoveel woorden bepaalt dat [appellant] als verhuurder de plicht en de verantwoordelijkheid heeft om het alarm in te schakelen. Daarentegen blijkt daaruit evenmin dat deze plicht op de (per dag laatste vertrekkende) huurder ligt. Ook uit de tekst van de huisregels valt dat niet op te maken. Door partijen zijn geen stellingen ingenomen over de totstandkoming van de huurovereenkomst (met inbegrip van de huisregels) met [V.O.F.] en de afspraken die toen tussen partijen zijn gemaakt over de uitleg daarvan. Noch is gesteld of gebleken dat zij toen erover hebben gesproken op wie de verplichting tot het inschakelen van het alarm rust.
In zoverre deelt het hof niet de opvatting van de kantonrechter in rov. 4.6. dat het de bedoeling van artikel 11.2 is dat de huurder niet alleen betaalt voor de aanwezigheid en het onderhoud van het inbraakalarm, maar ook voor het leveren (c.q. het inschakelen) daarvan.
6.5.4.Iets anders is, dat de kantonrechter in rov. 4.7. vervolgens terecht wijst op de email die alle huurders op 24 september 2019 hebben ontvangen waarin onder meer de (geldende) alarmprocedure is beschreven (zie rov 3.2 onder e van het tussenarrest). Deze email is verzonden vanaf het emailadres van [x] ( [e-mailadres] ), en niet betwist is de vaststelling van de kantonrechter dat deze email is verzonden door een medewerkster van [appellant] . In deze email staat als alarmprocedure beschreven dat [de B.V.] het alarm inschakelt en dat dit niet de verantwoordelijkheid van de huurder is.
Daarnaast staat in hoger beroep vast dat bij de alarmknop een briefje, op briefpapier van de [x] , is opgehangen met de mededeling dat de huurders niet (meer) verantwoordelijk zijn voor de inschakeling van het alarm.
Ook staat vast de mededeling ter zitting van [V.O.F.] , dat de alarmcode is gewijzigd na de in september 2019 door medewerkers van [appellant] georganiseerde huurdersbijeenkomst, waarop was besloten dat [de B.V.] voortaan het alarm zou inschakelen. [V.O.F.] was, zo stelde zij, daarom sindsdien ook niet meer in staat om het alarm in te schakelen, nu deze nieuwe code niet met [V.O.F.] was gedeeld.
Tenslotte staat vast dat [de B.V.] , medehuurster in het pand, huurkorting kreeg omdat zij ’s avonds het alarm diende in te schakelen.
6.5.5.Naar het oordeel van het hof blijkt uit het vorenstaande afdoende de stelling van [V.O.F.] dat de verplichting om het alarm dagelijks in te schakelen (nadat de laatste huurder vertrokken was) in de verhouding tussen verhuurder en huurder rust op [appellant] als verhuurder en niet op een van de huurders in hun hoedanigheid van huurder van het pand. Kennelijk, zo blijkt uit de vaststaande feiten, heeft [appellant] met huurder [de B.V.] afgesproken dat [de B.V.] voor [appellant] het alarm zal inschakelen. [de B.V.] is hier te beschouwen als een hulppersoon van [appellant] .
6.5.6.In deze uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting tot het inschakelen van de alarminstallatie is [appellant] jegens (in ieder geval) [V.O.F.] toerekenbaar tekortgeschoten. Vast staat immers dat het inbraakalarm niet was ingeschakeld. Of [appellant] zelf, of haar hulppersoon [de B.V.] dat heeft nagelaten, is in de verhouding tussen [appellant] en [V.O.F.] niet relevant. Het oordeel van de kantonrechter in rov 4.9. is terecht en de grieven 4, 5 en 6 falen.
6.6.1.[appellant] doet met grief 8 een beroep op artikel 18.11 van de algemene bepalingen en stelt – voor zover thans van belang – dat als het hof al zou oordelen dat hij toerekenbaar tekortgeschoten is, dit in ieder geval geen “ernstige” tekortkoming is, zodat hij zich op de uitsluiting van aansprakelijkheid van artikel 18.11 kan beroepen. Hij licht dit toe door erop te wijzen dat hem niet verweten kan worden dat hij [de B.V.] heeft ingeschakeld om namens hem het alarm aan te zetten: [appellant] hoefde niet te twijfelen aan de professionaliteit van [de B.V.] . Een menselijke fout van een ondergeschikte van een professionele hulppersoon is geen ernstige toerekenbare tekortkoming, aldus [appellant] .
6.6.2.Voor gedragingen van een door [appellant] ingeschakelde hulppersoon (die de uitvoering van zijn verbintenis betreffen) is [appellant] op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk en hij blijft tegenover [V.O.F.] aansprakelijk voor de deugdelijke nakoming van de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende verplichtingen. Hoewel niet is gesteld door [V.O.F.] dat [de B.V.] niet professioneel zou zijn, heeft zij wel aangevoerd dat haar fout raakt aan de veiligheid in het gehuurde en het ongestoord huren heeft belet. Dat is door [appellant] niet betwist.
Het hof acht een fout die rechtstreeks raakt aan de veiligheid van het gehuurde een ernstige tekortkoming onder de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende verplichtingen.
De grief faalt.
6.7.1.[appellant] heeft in grief 7 gesteld dat [V.O.F.] in strijd met de huurovereenkomst de unit gebruikte voor andere doeleinden dan als kantoor, namelijk als een uitgiftepunt voor handelswaar. Elke vorm van aanwezigheid van andere zaken dan kantoorinventaris, ongeacht of dat ten behoeve van commerciële afgifte is of niet, is niet passend binnen de uitsluitende bestemming als kantoor. Dat andere zaken aanwezig waren, blijkt al uit de door [V.O.F.] opgegeven schade (waaronder bijvoorbeeld een gestolen drone en een gestolen voorraad merkkleding). [V.O.F.] zadelde [appellant] met een onaanvaardbaar extra risico op. Daarom moet de schade voor eigen rekening van [V.O.F.] blijven, aldus [appellant] .
6.7.2.[V.O.F.] betwist gemotiveerd dat zij in strijd met de huurovereenkomst het gehuurde gebruikte (mva nr 6). Hierop heeft [appellant] niet gereageerd. Daarnaast wijst [V.O.F.] erop dat, zelfs als er wel sprake zou zijn van strijd met de huurovereenkomst, dit (hooguit) een grond voor ontbinding van het huurcontract zou opleveren. Het hof begrijpt dat [V.O.F.] daarmee ook wil stellen dat het gebruik door haar van het gehuurde niets te maken heeft met het plaatsvinden van de inbraak en de daardoor ontstane schade. Zij heeft dat laatste ook nog toegelicht ter zitting met de stelling dat er stickers op haar ramen zaten zodat de inbrekers ook niet – zonder de ramen in te tikken – konden zien wat er in de gehuurde unit opgeslagen lag.
6.7.3.Het hof onderschrijft het standpunt van [V.O.F.] dat er geen causaal verband bestaat tussen het plaats hebben van de inbraak en het gebruik van het gehuurde door [V.O.F.] , zodat er ook geen grond bestaat om die inbraak daarom aan [V.O.F.] toe te rekenen, zoals [appellant] kennelijk beoogt.
Grief 7 faalt.
6.8.1.Met de grieven 2 en 3 voert [appellant] – verkort weergegeven – aan dat de rechtbank ten onrechte zijn verweer heeft verworpen dat [V.O.F.] niet heeft gesteld of aangetoond dat er (direct) causaal verband aanwezig was tussen de inbraakschade en het niet ingeschakeld zijn van het alarm.
6.8.2.In zijn conclusie van antwoord (nr. 16) heeft [appellant] aangevoerd dat het op de weg van [V.O.F.] ligt om aan te tonen dat de schade zich niet zou hebben kunnen voordoen, als de alarminstallatie wel ingeschakeld had gestaan. De rechtbank heeft in rov 4.2. van het bestreden vonnis deze stelling verworpen met een beroep op het doel van een inbraakalarm (om inbraak te voorkomen), gekoppeld aan de conclusie dat vast staat dat het inbraakalarm niet ingeschakeld was. [appellant] heeft in hoger beroep zijn verweer nader aangevuld met een betwisting van het oordeel van de rechtbank rondom het doel van een inbraakalarm.
6.8.3.[V.O.F.] heeft de grieven betwist, haar visie op het doel van inbraakalarmen gegeven en over dit concrete geval - zakelijk weergegeven - gesteld dat als het alarm was ingeschakeld de inbraak bij [V.O.F.] zou zijn voorkomen. Immers, de inbrekers zijn 30-40 minuten binnen geweest en de door [V.O.F.] gehuurde ruimte was een van de laatste waar zij zijn geweest. Ter nadere toelichting stelde [V.O.F.] dat een inbraakpoging kort na de inbraak van 31 januari 2020 voor [V.O.F.] (en de andere huurders) geen schade heeft opgeleverd, omdat het alarm toen wel aanstond. Ter zitting voegde zij daaraan toe dat als het alarm op 31 januari 2020 ingeschakeld was geweest, de politie er binnen 20 minuten zou zijn geweest.
(Kennelijk) subsidiair heeft [V.O.F.] in de memorie van antwoord (nr 27) aangevoerd dat de kans zeer klein zou zijn geweest dat zij door deze inbraak zou zijn getroffen, als het alarm was ingeschakeld.