ECLI:NL:GHSHE:2024:433

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.329.382/01

arrest van 13 februari 2024

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. M. Yigitdol te Eindhoven,

tegen

Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL,

gevestigd te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Woonbedrijf,

advocaat: mr. B. Poort te [woonplaats] ,

op het bij exploot van dagvaarding van 10 juli 2023 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van 12 juni 2023, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven , rechtdoende als voorzieningenrechter, gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en Woonbedrijf als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 10427109, rolnummer 23-1844)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld kortgedingvonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep met een wijziging van de eis in conventie;
de door [appellante] genomen memorie van grieven met producties 1 tot en met 5 en met wederom een wijziging van de eis in conventie;
de door Woonbedrijf genomen memorie van antwoord met producties 39 tot en met 55.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. De bijlagen bij de inleidende dagvaarding bevinden zich echter niet in het door Woonbedrijf overgelegde procesdossier van het geding in eerste aanleg. [appellante] heeft nagelaten om het procesdossier van het geding in eerste aanleg over te leggen. De griffie van het hof heeft telefonisch bij de advocaat van [appellante] de bijlagen bij de inleidende dagvaarding opgevraagd, en telefonisch gerappelleerd. Dit heeft er niet toe geleid dat de bijlagen bij de inleidende dagvaarding alsnog aan het hof zijn overgelegd. Het hof heeft op die bijlagen dus geen acht kunnen slaan. Overigens blijkt de inhoud van die bijlagen ten dele uit het dossier. Zo is bijvoorbeeld de genoemde bijlage 5 geciteerd in rov. 2.8 van het beroepen vonnis.

3.De beoordeling

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

3.1.1.

Het gaat in deze zaak naar de kern genomen om de vraag of de kantonrechter, rechtdoende als voorzieningenrechter, [appellante] terecht voorwaardelijk heeft veroordeeld om de door haar van Woonbedrijf gehuurde woonruimte te ontruimen.

3.1.2.

De kantonrechter heeft in de overwegingen 2.2 tot en met 2.17 van het beroepen vonnis enkele feiten vastgesteld. Het hof zal die overwegingen hier citeren.

“2.2. Woonbedrijf verhuurt sinds 3 januari 2008 aan [appellante] de zelfstandige woonruimte aan de [adres 1] op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (productie 2 van Woonbedrijf). Het gehuurde betreft woonruimte in een complex met woningen die worden verhuurd aan andere huurders van woonbedrijf. De huurprijs bedraagt thans € 415,39 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden Huurovereenkomst Zelfstandige Woonruimte d.d. 1 november 2004 van toepassing.

2.3.

In december 2022 heeft Woonbedrijf, naar aanleiding van geconstateerde waterschade

bij twee woningen onder het gehuurde, een inspectie aan het dak verricht van de woning van [appellante] . Er is geen lekkage aan het dak vastgesteld.

2.4.

[appellante] heeft zich op 29 januari 2023 op het politiebureau gemeld omdat zij aangifte wilde doen van wanprestatie door Woonbedrijf in het uitvoeren van kabelwerkzaamheden, die ruim tien jaar voordien in de douche waren uitgevoerd voor het aansluiten van een intercomsysteem in de gang.

[wijkagent] , wijkagent van Politie Oost-Brabant heeft in zijn emailbericht van 10 mei

2023 hierover onder meer als volgt verklaard:

“Mevrouw [appellante] is op 29 januari 2023 op het politiebureau verschenen met in haar hand enkele/een electriciteitskabel(s). Gezien het verwarde gedrag wat mevrouw vertoonde is er door collega's besloten om naar haar woning toe te gaan omdat er, gezien haar uitspraken, mogelijk sprake zou kunnen zijn van een gevaarlijke situatie. Betrokkene [appellante] wenste hier verder niet aan mee te werken.”(productie 37 van Woonbedrijf).

2.5.

De politie heeft op 29 januari 2023 met [persoon A] , buurtvakman van Woonbedrijf, de gehuurde woning betreden op basis van een noodsituatie, vanwege het vermoeden van een gaslek zoals aangegeven door de politie aan Woonbedrijf. Er is geen gaslek vastgesteld.

[persoon A] verklaart hierover onder meer als volgt:

“(..) Toen ik in de hal van de woning stond zag ik dat er elektrische kabels los uit het plafond hingen. Dat zijn vermoedelijk de elektrische kabels van de lamp(en) van het plafond die eraf zijn getrokken. Ook het kastje van de videofooninstallatie in de hal was van de muur afgetrokken.

De meterkastdeur zat op slot en de sleutel was niet aanwezig. Het slot heb ik geforceerd. Ik zag dat de elektrische installatie in de meterkast vernield was of tenminste niet in orde was. De stoppen waren uit de meterkast gehaald, er was een plastic beschermkap weggehaald waardoor de kabels in de installatie bloot lagen en zijn aan te raken wat zeker niet de bedoeling is. Ik heb de stroom uitgezet. Ik heb geen gaslek kunnen ontdekken (..).”(productie 10 van Woonbedrijf).

[wijkagent] verklaart hierover onder meer als volgt:

“C
ollega's hebben de woning betreden en zagen dat er meerder blootliggende elektriciteitskabels uit de muren staken op de plekken waar stopcontacten horen te zitten. Gezien de gevaarzetting is er door de collega's contact opgenomen met Woonbedrijf en Enexis. Door een medewerker van woonbedrijf is vastgesteld dat er in de meterkast (mogelijk met geweld) kabels en zekeringen/stoppen zijn losgetrokken. Door woonbedrijf werd vastgesteld dat er nog spanning op de kabels stond en dit gevaar veroorzaakte. Door de collega’s is de woning afgesloten (..).”(productie 37 van Woonbedrijf).

2.6.

Op 31 januari 2023 heeft [appellante] een sommatiebrief ontvangen van Woonbedrijf

wegens (geluids)overlast en is een huisbezoek aangekondigd (productie 14 van

Woonbedrijf).

In de brief is onder meer het volgende opgenomen:

“Naast de overlastmelding heeft Woonbedrijf tijdens het bezoek geconstateerd dat de wijze van gebruik en inrichting van uw woning niet goed is. Er is onder andere schade toegebracht aan de elektrische installatie van de woning en de videofooninstallatie (..)

Deze situatie van overlast, het vertoonde verwarde gedrag vinden wij dermate zorgelijk dat wij op korte termijn een persoonlijk gesprek met u willen houden.

Tegelijkertijd willen wij ook uw woning en de schade in uw woning bekijken om daar verdere afspraken met u over te maken (..).”

In de brief heeft Woonbedrijf per abuis vermeld dat het huisbezoek op 3 januari 2023 plaats

zal vinden, terwijl bedoeld was 3 februari 2023. Het huisbezoek van 3 februari 2023 heeft

niet plaatsgevonden, omdat [appellante] niet thuis was.

2.7.

[appellante] heeft op 6 februari 2023 online een klacht bij de klachtencoördinator van

Woonbedrijf ingediend waarin zij onder meer heeft vermeld:

“(..) Helaas achter mijn rug de deur geforceerd terwijl ik zelf aangifte ging doen tegen woonbedrijf voor het plaatsen van een signaalkabel boven mijn douchekop. (..)”(productie 16 van Woonbedrijf).

2.8.

[appellante] heeft in februari 2023 [persoon B] , elektricien, naar de elektra in de gehuurde woning laten kijken (productie 5 van [appellante] ).

In het verslag van [persoon B] is onder meer het volgende vermeld:

“Ter plaatse diverse losse draden van intercominstallatie geconstateerd (..)

De intercom zelf lag in onderdelen in de gang en weet dus niet of deze nog werkt (..).

Ook loopt er een kabel in een plastic kabelgoot door de badkamer. Deze kabel kwam bij de intercom uit maar weet niet of deze daar aangesloten was (..). Op deze kabel staat geen spanning (..).

Verder was er geen stroom aanwezig in het appartement. Dit kwam omdat alle stoppen uit de meterkast waren verwijderd!!!

Nadat ik de stoppen weer terug geplaatst had was alle spanning weer aanwezig. Alleen de verlichting in de gang werkte niet omdat de lamp verwijderd was.

Verder heb ik in de elektrische installatie geen vreemde of gevaarlijke situaties kunnen constateren, alleen dat de intercom verwijderd was en dat de signaal kabels daarvan los liggen.”

2.9.

Bij emailbericht van 9 februari 2023 heeft Woonbedrijf gereageerd op de klacht van 6 februari 2023 van [appellante] en voorts een nieuw huisbezoek, samen met Bemoeizorg,

aangekondigd op 16 februari 2023, om diverse zaken zoals genoemd in de sommatiebrief

van 31 januari 2023 te bespreken en om te controleren of de woning op technisch vlak veilig is (productie 18 van Woonbedrijf).

Het huisbezoek van 16 februari 2023 heeft niet plaatsgevonden, omdat [appellante] niet thuis was.

2.10.

Op 24 februari 2023 heeft de politie met [persoon C] , buurtvakman van Woonbedrijf, de

gehuurde woning betreden, in verband met de aanhoudende lekkage in de woning van de

onderburen op de eerste etage (productie 21 van Woonbedrijf).

[persoon C] verklaart hierover onder meer als volgt:

“Ik [persoon C] buurtvakman Woonbedrijf had op vrijdag 24-02-2023 een opdracht naar aanleiding van een lekkagemelding bij de bewoner van [adres 2] .

Al snel bleek dat de lekkage afkomstig was van de bovenliggende woning ( [adres 3] ).

Deze woning had een lekkage in de algemene warmwater voorziening (standleiding).

Daarnaast was het plafond in de woning (hal+toiletruimte) ook nat.

Conclusie was dat er ook nog een lekkage was bij de bovenwoning ( [adres 1] of het platte dak).

Eerst heb ik samen met de dakdekker firma (firma [X] ) het platte dak geïnspecteerd.

We konden uitsluiten dat de lekkage afkomstig was door schade aan het platte dak.

De (tweede) lekkage komt zeker uit de woning [adres 1] .

(..)

Ik ben met de politie op vrijdag 24-02-2023 rond 16.00 uur binnen getreden. Ik heb het slot voordeur uitgeboord en politie binnen gelaten.

(..)

In deze woning heb ik de achterwand bij het toilet gedemonteerd om ook hier de standleiding (algemene warmwatervoorziening) te inspecteren.

Deze lekt evenals het geval was bij nr. [adres 3] .

In feite zijn het twee lekkages in één algemene standleiding.

Ik kan de lekkage op dat moment niet herstellen, omdat dit specialistisch werk is wat de cv-installateur alleen kan doen. 1k heb daarom de achterwand los achtergelaten zodat zij daarbij kunnen en een terugkoppeling gegeven.

(..)

Bij vertrek uit de woning (samen met de politie) heb ik een nieuw slot in de voordeur gezet en een briefje op de voordeur geplakt. Op het briefje staat dat wij naar binnen zijn gegaan ivm een calamiteit en dat bewoonster contact kan zoeken met Woonbedrijf om de nieuwe sleutel (ook in het weekend) op te halen.”

2.11.

[appellante] heeft de sleutel van het gehuurde niet bij Woonbedrijf opgehaald.

2.12.

Op 15 maart 2023 heeft Woonbedrijf [appellante] een laatste sommatiebrief gestuurd

(productie 28 van Woonbedrijf). In de brief staat onder meer het volgende vermeld:

“(..) Gezien deze tekortkomingen, wij u om binnen één week na dagtekening van deze brief, contact op te nemen met Woonbedrijf.

per direct een afspraak te maken en volledige medewerking te verlenen voor herstel van de lekkage in uw woning;
(..)
Zo spoedig mogelijk een afspraak te maken en volledige medewerking te verlenen voor uitvoeren van een veiligheidscontrole in uw woning en afhankelijk van deze uitkomst het herstel van eventuele schade te herstellen of op uw kosten te laten herstellen zodat de veiligheid voor u en omwonenden is geborgd; (..)
een afspraak te maken voor het betalen van uw huurachterstand;
(..)”

2.13.

[appellante] heeft geen gevolg gegeven aan de sommatiebrief van 15 maart 2023.

Op 27 maart 2023 heeft Woonbedrijf geconstateerd dat de aangebrachte verzegeling op de

voordeur van het gehuurde was verbroken en het slot van de voordeur was vernieuwd.

Woonbedrijf heeft [appellante] niet in de gehuurde woning aangetroffen.

2.14.

Woonbedrijf heeft [appellante] bij brief van 29 maart 2023 (nogmaals) de mogelijkheid geboden om de huurovereenkomst uiterlijk 6 april 2023 op te zeggen, met één maand opzegtermijn (productie 31 van Woonbedrijf).

Van deze mogelijkheid heeft [appellante] geen gebruik gemaakt.

2.15.

Woonbedrijf heeft Bureau TechnoConsult op 24 april 2023 opdracht gegeven een

rapportage op te stellen betreffende de (water)schade bij de twee onderliggende woningen

(nummer [adres 4] en [adres 3] ). In de als productie 34 van Woonbedrijf overgelegde rapportage van

2 mei 2023 is onder meer het volgende vermeld in de conclusie:

“Op basis van de aangetroffen schades en gemeten vochtwaarden wordt geconcludeerd dat er nog steeds sprake is van een actieve lekkage. Deze lekkage doet zich vermoedelijk voor in het bovenliggende appartement met huisnummer 191. Nader onderzoek naar de bron van deze lekkage wordt aanbevolen om verdere gevolgschade te voorkomen.”

2.16.

Op 25 april 2023 heeft Woonbedrijf van omwonenden een tweede melding ontvangen

van geluidsoverlast vanuit het gehuurde (productie 35 van Woonbedrijf).

2.17.

Er is sprake van een huurachterstand van € 559,89 tot en met mei 2023.”

3.1.3.

Tegen de bovenstaande feitenvaststelling zijn in hoger beroep geen bezwaren gericht. Het hof zal deze feiten tot uitgangspunt nemen. Het hof zal hierna in rov. 3.3 nog enkele feiten noemen uit de periode na het beroepen kortgedingvonnis van 12 juni 2023.

Het kort geding bij de kantonrechter

3.2.1.

In de onderhavige kortgedingprocedure vorderde [appellante] bij de kantonrechter in conventie veroordeling van Woonbedrijf tot betaling van € 1.150,-- vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 4 april 2023 en met veroordeling van Woonbedrijf in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

3.2.2.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat deze geldvordering in dit kort geding niet toewijsbaar is omdat [appellante] daarbij geen spoedeisend belang heeft. Op grond van dat oordeel heeft de kantonrechter de vordering afgewezen en [appellante] in de proceskosten van het geding in conventie veroordeeld. [appellante] heeft tegen de afwijzing van de genoemde geldvordering geen grief gericht. Deze geldvordering ligt daarom in hoger beroep niet ter beoordeling voor aan het hof.

3.2.3.

Woonbedrijf vorderde in het kort geding bij de kantonrechter in reconventie, samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, voorwaardelijke veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de door haar gehuurde woonruimte binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis, indien en zodra aan de volgende voorwaarde wordt voldaan:

A. [appellante] weigert binnen een periode van één week tot twee jaar na heden instructies van medewerkers van Woonbedrijf adequaat en direct op te volgen;
B. [appellante] weigert binnen een periode van één week tot twee jaar na heden hulpverlening dan wel stelt zich onbegeleidbaar op, zoals nader in de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie omschreven;
C. [appellante] veroorzaakt binnen een periode van één week tot twee jaar na heden overlast aan omwonenden, zoals nader in de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie omschreven:
D. [appellante] voldoet binnen een periode van één week tot twee jaar na heden de
maandelijkse huurpenningen niet tijdig en volledig conform artikel 4 van de huurovereenkomst;

met veroordeling van [appellante] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke

rente.

3.2.5.

Aan deze vordering heeft Woonbedrijf, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[appellante] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, de Algemene

Huurvoorwaarden en de wet doordat zij:

a. (geluids)overlast veroorzaakt jegens omwonenden;
b. de maandelijkse huurpenningen niet althans niet tijdig voldoet;
c. het gehuurde niet goed onderhoudt en eigendommen van Woonbedrijf heeft vernield;
d. niet meewerkt aan onderhoud in en aan het gehuurde en gevolgschade veroorzaakt die volgt uit het niet meewerken aan de onderhoudswerkzaamheden;
e. (iedere vorm van) hulpverlening weigert en/of onmogelijk heeft gemaakt en/of zich
onbegeleidbaar opstelt;
f. niet haar hoofdverblijf heeft (gehad) in het gehuurde.

De tekortkomingen vormen tezamen en elk afzonderlijk reden voor een veroordeling, althans een voorwaardelijke veroordeling, van [appellante] tot ontruiming van de woning. Woonbedrijf heeft daar een spoedeisend belang bij.

3.2.6.

[appellante] heeft in reconventie verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.7.

In het kortgedingvonnis van 12 juni 2023 heeft de kantonrechter in reconventie, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, als volgt geoordeeld.

De gestelde overlast rechtvaardigt in dit kort geding niet een veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde (rov. 8.5).
De huurachterstand is niet zo ernstig dat dit in kort geding een veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt (rov. 8.6).
[appellante] moet Woonbedrijf in staat stellen tot inspectie en indien nodig reparatie van de elektrische installaties en de eventuele lekkage op het toilet. Als [appellante] hier niet alsnog haar medewerking aan verleent, is sprake van een zo ernstig tekortschieten dat dit een veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde in dit kort geding rechtvaardigt. [appellante] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegezegd aan inspectie en het benodigde herstel te zullen meewerken (rov. 8.7).
Dit betekent dat de vordering tot voorwaardelijke ontruiming wordt toegewezen op de in het dictum van het vonnis te vermelden wijze (rov. 8.8).
Het gestelde weigeren van hulpverlening rechtvaardigt niet een veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde (rov. 8.10).
Dat [appellante] niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad, is niet komen vast te staan. Deze gestelde grond rechtvaardigt niet een veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde (rov. 8.11).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter in reconventie, rechtdoende als voorzieningenrechter, samengevat:

- [appellante] veroordeeld om de zelfstandige woonruimte aan de [adres 1] te ontruimen indien [appellante] weigert om binnen een periode van één week tot twee jaar na heden instructies van medewerkers in dienst of in opdracht van Woonbedrijf adequaat en direct op te volgen, die zien op:

1. de inspectie van de elektrische installaties in het gehuurde en/of (de leidingen in) het toilet, en/of
2. de uitvoering van de hiervoor noodzakelijke en hieruit voortvloeiende werkzaamheden in het gehuurde;

bepaald dat indien [appellante] niet aan het onder 1 en/of onder 2 vermelde voldoet, de ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis;
[appellante] in de proceskosten van het geding in reconventie veroordeeld;
Het in reconventie meer of anders gevorderde afgewezen.

Gebeurtenissen na het beroepen kortgedingvonnis van 12 juni 2023

3.3.1.

[appellante] heeft in de op 29 augustus 2023 genomen memorie van grieven gesteld dat Woonbedrijf de ontruiming van het gehuurde heeft aangezegd op (naar het hof begrijpt: per) 30 augustus 2023, omdat [appellante] volgens Woonbedrijf geen medewerking zou hebben verleend aan recente afspraken dat er in het gehuurde werkzaamheden rondom de elektrische situatie zouden worden verricht, zodat zij zich volgens Woonbedrijf niet heeft gehouden aan het beroepen kortgedingvonnis.

3.3.2.

Woonbedrijf heeft in de op 10 oktober 2023 genomen memorie van antwoord een meer uitgebreide weergave gegeven van hetgeen zich volgens haar heeft voorgedaan in de periode na het wijzen van het beroepen kortgedingvonnis. Woonbedrijf heeft daarbij bevestigd dat de ontruiming van de woning stond ingepland op 30 augustus 2023. Volgens Woonbedrijf heeft [appellante] daartegen bij kortgedingdagvaarding van 25 augustus 2023 een executiegeschil gestart, is dat geschil mondeling behandeld op 29 augustus 2023 en heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante] diezelfde middag afgewezen, waarna de huurwoning op 30 augustus 2023 is ontruimd.

3.3.3.

[appellante] is na de door Woonbedrijf op 10 oktober 2023 genomen memorie van antwoord in deze kortgedingprocedure niet meer aan het woord geweest. Vanwege het beginsel van hoor en wederhoor kunnen de nadere feiten die Woonbedrijf in haar memorie van antwoord heeft gesteld over de gang van zaken na het beroepen vonnis, in dit kort geding niet als vaststaand worden aangenomen. Naar het oordeel van het hof kunnen die feiten verder in het midden blijven. In dit hoger beroep ligt immers niet de vraag voor of Woonbedrijf op grond van de bij het kortgedingvonnis van 12 juni 2023 uitgesproken voorwaardelijke veroordeling tot ontruiming, terecht tot ontruiming van de woning is overgegaan. In dit hoger beroep is slecht de vraag aan de orde of de bij dat kortgedingvonnis in reconventie uitgesproken voorwaardelijke veroordeling tot ontruiming van de huurwoning moet worden bekrachtigd of vernietigd. Die vraag kan worden beantwoord zonder daarbij de nadere stellingen van Woonbedrijf over de gang van zaken na het vonnis te betrekken. Ook over de hierna te vermelden gewijzigde eis in conventie van [appellante] kan worden beslist zonder de genoemde nadere stellingen van Woonbedrijf in de beoordeling te betrekken.

Het geding in hoger beroep

3.4.1.

[appellante] heeft bij de dagvaarding in hoger beroep haar eis in conventie gewijzigd. Vervolgens heeft zij bij de memorie van grieven haar eis in conventie nogmaals gewijzigd. Na de laatstgenoemde eiswijziging vordert [appellante] in conventie:

A. Woonbedrijf te verbieden om het gehuurde zonder voorafgaande toestemming en/of zonder voorafgaande aankondiging aan [appellante] althans zonder [appellante] voldoende in de gelegenheid te hebben gesteld haar medewerking te kunnen verlenen, binnen te vallen, althans te betreden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000 ,-- per keer dat zij zich hier niet aan houdt;
B. Woonbedrijf te veroordelen om met deugdelijke onderbouwing vanuit een onafhankelijke en professionele bedrijf toe te lichten, waarom de in de memorie van grieven genoemde (antenne)kabel in het gehuurde althans in de badkamer is geplaatst en of het plaatsen van deze kabel aldaar geoorloofd en verantwoord is geweest conform onder meer de geldende veiligheidsvoorschriften en richtlijnen waar Woonbedrijf zich aan te houden heeft.

Deze eiswijziging heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis.

3.4.2.

[appellante] heeft tegen het beroepen kortgedingvonnis twee grieven aangevoerd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot, samengevat:

afwijzing alsnog van de vorderingen van Woonbedrijf in reconventie;
toewijzing van de gewijzigde eis van [appellante] in conventie;

met veroordeling van Woonbedrijf in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter en van het hoger beroep.

3.4.4.

Woonbedrijf heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot, samengevat:

bekrachtiging van het beroepen kortgedingvonnis;
afwijzing van de gewijzigde eis van [appellante] in conventie;
veroordeling van [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, vermeerderd met wettelijke rente.

Over de gewijzigde vordering A in conventie

3.5.1.

Met betrekking tot de hiervoor in rov. 3.4.1 onder A weergegeven vordering in conventie is van belang dat twee keer, op 29 januari 2023 en op 24 februari 2023, een buurtvakman van Woonbedrijf zonder toestemming van [appellante] in de door [appellante] gehuurde woning is geweest. Het hof overweegt over deze voorvallen als volgt.

3.5.2.

Op 29 januari 2023 heeft [appellante] zich op het politiebureau gemeld omdat zij aangifte wilde doen van wanprestatie door Woonbedrijf in het uitvoeren van kabelwerkzaamheden, die ruim tien jaar voordien in de douche waren uitgevoerd voor het aansluiten van een intercomsysteem in de gang. In zijn e-mailbericht van 10 mei 2023 heeft [wijkagent] , wijkagent van Politie Oost-Brabant daarover onder meer als volgt verklaard:

Collega’s hebben de woning betreden.”

Uit het e-mailbericht blijkt verder dat de politie in de woning een gevaarlijke situatie aantrof (meerdere blootliggende elektriciteitskabels die uit de muren staken op de plekken waar stopcontacten horen te zitten). Verder is in de conclusie van antwoord (punten 18 en 19) gesteld dat bij de politie het vermoeden bestond dat een gaslek aanwezig was, hetgeen achteraf bezien te verklaren is doordat er een urinegeur in de woning hing. De politie heeft vanwege de waargenomen gevaarlijke situatie contact opgenomen met Woonbedrijf en met Enexis (de netbeheerder).

Dit sluit aan op de informatie die [persoon D], buurtvakman van Woonbedrijf, heeft neergelegd in de als productie 10 door Woonbedrijf overgelegde verklaring. Volgens die verklaring had [persoon D] op 29 januari 2023 calamiteitendienst, is hij op die dag gebeld door de politie vanwege onder meer het vermoeden van een gaslek in de woning, is hij naar de woning gegaan en vervolgens door de politie binnengelaten. In de verklaring staat voorts onder meer het volgende:

Het hof heeft voorshands geen aanleiding om aan de juistheid van de genoemde verklaringen te twijfelen. Dit brengt mee dat de buurtvakman van Woonbedrijf de woning terecht heeft betreden. Hij heeft dat gedaan op verzoek van de reeds in de woning aanwezige politie omdat er aanwijzingen waren dat de situatie in de woning onveilig was (losse bloot liggende elektriciteitsdraden en het vermoeden van een gaslek) terwijl de bewoonster van de woning bij het politiebureau was en volgens de politie verward gedrag vertoonde. Het hof ziet in deze gang van zaken voorshands geen aanleiding om Woonbedrijf het in conventie onder A gevorderde verbod op te leggen.

3.5.3.

Op 24 februari 2023 heeft [persoon C] , buurtvakman van Woonbedrijf, de door [appellante] gehuurde woning met bijstand van de politie betreden in verband met een lekkage. Woonbedrijf heeft een schriftelijke verklaring daarover van [persoon C] in het geding gebracht. In die verklaring is uiteengezet dat de woningen onder die van [appellante] met een lekkage te kampen hadden en dat die lekkage afkomstig was uit de door [appellante] gehuurde woning. Ook is in de verklaring uiteengezet dat [persoon C] (samen met de dakdekker) heeft aangebeld bij de woning, dat [appellante] niet open deed, dat [persoon C] en zijn collega [persoon E] (woonconsulent) vervolgens tevergeefs hebben geprobeerd om [appellante] telefonisch te bereiken en dat zij vervolgens de bijstand van de politie hebben gevraagd om de woning binnen te kunnen treden. Ter plaatse heeft [persoon C] vervolgens na het demonteren van de achterwand bij het toilet een lekkage in de standleiding (algemene warmwatervoorziening) geconstateerd.

Het hof heeft voorshands geen aanleiding om aan de juistheid van de genoemde verklaringen te twijfelen. Dit brengt mee dat de buurtvakman van Woonbedrijf de woning terecht heeft betreden. Hij heeft dat gedaan omdat een lekkage aanwezig was waardoor schade ontstond aan de woningen onder de door [appellante] gehuurde woning. Dit betreft naar het voorshands oordeel van het hof een “noodgeval ter bescherming van naastgelegen woningen” als bedoeld in artikel 6.9.1 van de algemene voorwaarden, waarin het de verhuurder is toegestaan om het gehuurde zo nodig zonder overleg met de huurder te betreden. Het hof ziet ook in deze gang van zaken voorshands geen aanleiding om Woonbedrijf het in conventie onder A gevorderde verbod op te leggen.

3.5.4.

Van andere gevallen waarin Woonbedrijf het gehuurde zonder instemming van [appellante] heeft betreden, is geen sprake geweest. Woonbedrijf heeft wel op andere momenten toegang tot de woning willen verkrijgen voor de inspectie van de elektrische installatie en voor de uitvoering van werkzaamheden, maar [appellante] heeft daar geen toestemming voor gegeven waarna Woonbedrijf de woning niet heeft betreden. Het hof concludeert dat er in dit kort geding geen concrete aanleiding bestaat om aan Woonbedrijf het in conventie onder A gevorderde verbod op te leggen. Het hof zal de in hoger beroep in conventie onder A geformuleerde vordering daarom afwijzen.

Over de gewijzigde vordering B in conventie

3.6.

Met betrekking tot de hiervoor in rov. 3.4.1 weergegeven vordering B in conventie overweegt het hof dat de betreffende kabel in de badkamer, die gekoppeld was aan het intercomsysteem in de gang, en die kennelijk in gedeeltelijk gedemonteerde staat zichtbaar is op de door [appellante] als productie 3 bij de memorie van grieven overgelegde foto, meer dan tien jaar geleden is aangelegd. Volgens Woonbedrijf werkt de intercominstallatie op zwakstroom. [appellante] heeft dat niet betwist. [appellante] heeft in de memorie van grieven gesteld dat zij serieuze vrees heeft dat haar gezondheid door de aanwezigheid van de kabel jarenlang is aangetast althans dat sprake is geweest van een onveilige situatie in de badkamer. Door Woonbedrijf is uitdrukkelijk betwist dat de kabel een ongezonde of onveilige situatie is veroorzaakt. [appellante] heeft haar desbetreffende stelling naar het oordeel van het hof tegenover die betwisting onvoldoende onderbouwd. Bij deze stand van zaken heeft [appellante] geen spoedeisend belang bij beoordeling van vordering B in conventie in kort geding. Om die reden zal het hof vordering B in conventie afwijzen.

Verder over de grieven 1 en 2: de bij het beroepen kortgedingvonnis uitgesproken voorwaardelijke veroordeling tot ontruiming van het gehuurde

3.7.1.

Naar het hof begrijpt, zijn de grieven van [appellante] voor het overige gericht tegen de bij het beroepen vonnis uitgesproken voorwaardelijke veroordeling van [appellante] om het gehuurde te ontruimen indien zij binnen een periode van één week tot twee jaar na de datum van het vonnis weigert om instructies van medewerkers in dienst of in opdracht van Woonbedrijf adequaat en direct op te volgen, die zien op:

• 1. 1. de inspectie van de elektrische installaties in het gehuurde en/of (de leidingen in) het toilet, en/of

• 1. 2. de uitvoering van de hiervoor noodzakelijke en hieruit voortvloeiende werkzaamheden in het gehuurde.

3.7.2.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grieven voorop dat de in de veroordeling genoemde voorwaarden betrekking hebben op relevante kwesties, te weten:

de veiligheid in en bij het gehuurde in verband met geconstateerde mankementen aan de elektrische installatie (blootliggende elektriciteitskabels, verwijderde afdekkap in meterkast) die door [appellante] zijn veroorzaakt;
het voorkomen van verdere schade aan het gehuurde en aan de onder het gehuurde gelegen andere woonruimtes door de lekkage in de standleiding ter plaatse van het toilet in de door [appellante] gehuurde woning.

Op grond van de in rov. 3.5.2 geschetste omstandigheden acht het hof voorshands aannemelijk dat [appellante] ten aanzien van de elektrische installatie een gevaarlijke situatie heeft veroorzaakt. Op grond van de in rov. 3.5.3 geschetste omstandigheden acht het hof voorshands aannemelijk dat een lekkage is ontstaan aan de standleiding ter plaatse van het toilet in het gehuurde, en dat daardoor vochtschade is ontstaan aan de onder het gehuurde geleden woningen.

3.7.3.

Door haar handelingen ten aanzien van de elektrische installatie heeft [appellante] gehandeld in strijd met de huurovereenkomst, en meer in het bijzonder in strijd met artikel 6.3.2 van de algemene voorwaarden (“Huurder mag geen reparaties of andere werkzaamheden verrichten aan leidingen, installaties in meterkasten behalve als dit tot zijn “onderhoudsplicht” behoort”) en 6.8.1 van de algemene voorwaarden (“Huurder is verplicht de nodige maatregelen te nemen om schade aan het gehuurde inclusief de eventuele

gemeenschappelijke en groepsruimten te voorkomen, in het bijzonder in geval van brand, storm, water en dergelijke calamiteiten aan onder andere leidingen, sanitair, installaties, rioleringen e.d.”). Op grond van artikel 6.9.1 van de algemene voorwaarden is [appellante] verplicht om Woonbedrijf in het gehuurde toe te laten voor controle als Woonbedrijf redenen heeft om aan te nemen dat [appellante] de verplichtingen op grond van de algemene huurvoorwaarden niet nakomt, en voor eventueel door verhuurder uit te voeren werkzaamheden.

3.7.4.

Woonbedrijf heeft in het geding bij de kantonrechter gemotiveerd uiteengezet dat [appellante] deze verplichtingen meermaals heeft geschonden door niet te reageren op brieven en verzoeken van Woonbedrijf en door op door Woonbedrijf aangekondigde momenten niet thuis te zijn en de deur voor Woonbedrijf niet te openen. Zo was [appellante] niet thuis op vrijdag 3 februari 2023, terwijl zij op grond van de brief van Woonbedrijf van 31 januari 2023 redelijkerwijs had moeten begrijpen dat Woonbedrijf op die vrijdag (en niet op 3 januari 2023 zoals door een duidelijke verschrijving in de brief stond) de schade in haar woning wilde bekijken. Ook was [appellante] niet thuis op 16 februari 2023, terwijl Woonbedrijf bij brief van 9 februari 2023 een huisbezoek op die datum had aangekondigd.

Verder heeft [appellante] onder meer niet gereageerd op de brief van Woonbedrijf van 15 maart 2023, waarbij [appellante] onder meer is gesommeerd:

“om

per direct een afspraak te maken en volledige medewerking te verlenen voor herstel van de lekkage in uw woning;
(…)

Zo spoedig mogelijk een afspraak te maken en volledige medewerking te verlenen voor

uitvoeren van een veiligheidscontrole in uw woning en afhankelijk van deze uitkomst het

herstel van eventuele schade te herstellen of op uw kosten te laten herstellen zodat de

veiligheid voor u en omwonden is geborgd;”

Het hof acht dit ernstige tekortkomingen, omdat Woonbedrijf een serieuze aanleiding had om te vermoeden dat [appellante] de elektrische installatie in de woning te dele had gedemonteerd waardoor sprake was van een onveilige situatie, en omdat sprake was van een lekkage in de standleiding bij het toilet van [appellante] waardoor schade ontstond aan onder meer de onder de woning van [appellante] gelegen andere huurwoningen.

3.7.5.

Vanwege de aan de orde zijnde veiligheids- en schadeaspecten had Woonbedrijf naar het oordeel van het hof bovendien een spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorwaardelijke ontruiming, teneinde op die wijze medewerking door [appellante] af te dwingen. Het hof komt om deze redenen tot de conclusie dat de kantonrechter de gevorderde voorwaardelijke ontruiming terecht onder de in het vonnis genoemde voorwaarden heeft uitgesproken. Het hof neemt hier ook bij in aanmerking dat [appellante] van deze veroordeling geen nadelige gevolgen zou hoeven te ondervinden indien zij na het vonnis op redelijke wijze uitvoering zou geven aan de verzoeken van Woonbedrijf zoals hiervoor in rov. 3.7.4 cursief omschreven. De “stok achter de deur” in de vorm van de uitgesproken voorwaardelijke ontruiming is naar het oordeel van het hof in de gegeven omstandigheden passend en gelet op het gedrag van [appellante] noodzakelijk.

3.7.6.

Wat [appellante] nog te bewijzen aanbiedt, wordt gepasseerd omdat het beperkte kader van dit kort geding zich niet leent voor (nader) feitenonderzoek en/of bewijslevering.

3.7.7.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof de door [appellante] aangevoerde grieven en zal het hof het beroepen kortgedingvonnis bekrachtigen.

Conclusie en afwikkeling

3.8.1.

De slotsom van het bovenstaande is dat de grieven van [appellante] geen doel treffen en dat de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [appellante] in conventie niet toewijsbaar zijn. Het hof zal het beroepen kortgedingvonnis daarom bekrachtigen en de gewijzigde vorderingen in conventie afwijzen.

3.8.2.

Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Het hof zal die kosten aan de zijde van Woonbedrijf begroten op:

- griffierecht € 783,--

- salaris advocaat € 1.214,-- (1 punt × tarief II)

- nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals hierna onder

“De uitspraak” vermeld)

Totaal € 2.175,--

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven , rechtdoende als voorzieningenrechter, onder zaaknummer 10427109 en rolnummer 23-1844 tussen partijen gewezen kortgedingvonnis van 12 juni 2023;

wijst de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [appellante] in conventie af;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van € 2.175,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [appellante] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [appellante] € 92,-- extra betalen, plus de kosten van betekening;

veroordeelt [appellante] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

verklaart de bovengenoemde proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 13 februari 2024.

griffier rolraadsheer

Voorwaardelijke veroordeling tot ontruiming huurwoning in kort geding wegens beschadiging elektrische installatie en weigering toegang voor inspectie en herstel

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 10427109, rolnummer 23-1844)

2.Het geding in hoger beroep

3.De beoordeling

4.De uitspraak