ECLI:NL:GHSHE:2024:3616

• Datum uitspraak: 19 november 2024
• Publicatiedatum: 19 november 2024
• Zaaknummer: 200.327.380_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.K.N. Vos; O.G.H. Milar; C.B.M. Scholten van Aschat
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake rioolproblemen bij woningverkoop

In deze zaak gaat het om een hoger beroep dat is ingesteld door [appellante] tegen de afwijzing van haar vordering door de kantonrechter. [appellante] heeft in april 2021 een woning gekocht van [geïntimeerden], met de eigendomsoverdracht op 9 augustus 2021. Na de levering van de woning heeft [appellante] problemen met het riool ervaren, waaronder verstoppingen en stankoverlast. Deze problemen hebben het normale gebruik van de woning belemmerd, wat [appellante] heeft doen besluiten om de herstelkosten van € 5.420,78 te vorderen, evenals buitengerechtelijke kosten, rente en proceskosten. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen, waarop [appellante] in hoger beroep is gegaan met twee grieven.

De kern van de zaak draait om de vraag of de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor normaal gebruik. In de koopovereenkomst is bepaald dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar zijn, voor rekening en risico van de koper komen. Het hof heeft vastgesteld dat [appellante] een bouwkundige keuring heeft laten uitvoeren op 31 maart 2021, maar het rapport hiervan is niet in het geding gebracht. Dit roept vragen op over de kenbaarheid van eventuele gebreken aan het riool. Het hof heeft [appellante] de gelegenheid gegeven om het bouwkundig rapport alsnog in te brengen, waarna [geïntimeerden] hierop kunnen reageren.

Het hof heeft verder aangegeven dat, indien [appellante] slaagt in het bewijs van haar stellingen, er een aftrek nieuw voor oud moet plaatsvinden op de gevorderde herstelkosten. De zaak is aangehouden voor verdere behandeling en de partijen zijn uitgenodigd om zich over deze punten uit te laten in de komende aktes.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.327.380/01

arrest van 19 november 2024

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als: [appellante] ,

advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als: [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. T. Kroes te Utrecht,

5. Het geding in hoger beroep

5.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 11 juli 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen;

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 26 oktober 2023, met de daarin genoemde stukken;

- de memorie van grieven, met producties;

- de memorie van antwoord;

- de akte van [appellante] van 20 februari 2024.

5.2.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

6. De verdere beoordeling

De zaak in het kort

6.1.

[appellante] heeft een woning met bouwjaar 1933 gekocht van [geïntimeerden] (hierna: de woning). De koopovereenkomst is in april 2021 gesloten. In artikel 6.3. van de koopovereenkomst staat onder meer:

“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 9 augustus 2021. De woning is enige maanden later door [appellante] in gebruik genomen omdat er nog bouw- en opknapwerkzaamheden in de woning werden verricht. Kort nadat [appellante] de woning in gebruik heeft genomen zijn er volgens [appellante] problemen met het riool opgetreden (waaronder verstoppingen en stankoverlast). [appellante] heeft bij de kantonrechter de herstelkosten van het riool gevorderd (van € 5.420,78) omdat de problemen met het riool het normale gebruik van de woning hebben belemmerd. Daarnaast heeft [appellante] betaling gevorderd van buitengerechtelijke kosten, rente en de proceskosten. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen. Tegen deze afwijzing is [appellante] in hoger beroep gekomen met twee grieven.

Bouwkundige keuring en bewijs

6.2.

De vraag die in deze procedure moet worden beantwoord is of de woning
op het moment van de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen heeft gehad die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Daarbij geldt dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die bij het sluiten van de koopovereenkomst aan koper bekend zijn of kenbaar zijn, voor diens rekening en risico komen (zie artikel 6.3. koopovereenkomst). Dit betekent (zoals ook de kantonrechter heeft overwogen in overweging 4.7. van het vonnis waarvan beroep) dat gebreken die koper onbekend zijn, maar die hij had moeten ontdekken als hij – met name ook bij het onderzoek van de woning voorafgaand aan de koop – voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, worden geacht kenbaar te zijn.

6.3.

[appellante] stelt dat de problemen met (de afvoer naar) het riool dusdanig zijn, dat deze ook al bekend moeten zijn geweest bij [geïntimeerden] [appellante] heeft hiervan (getuigen)bewijs aangeboden. Het hof is voornemens om op dit punt [appellante] toe te laten tot bewijs. Maar voordat toegekomen wordt aan eventuele bewijslevering heeft het hof behoefte aan nadere inlichtingen van [appellante] . Uit de stukken blijkt namelijk dat [appellante] op 31 maart 2021 een bouwkundige keuring heeft laten uitvoeren. Een rapport van deze keuring is niet in het geding gebracht, zodat ook in hoger beroep (zie overweging 4.14. van het vonnis van de kantonrechter) onduidelijk is of de bouwkundige het (inpandige) afvoersysteem en/of het riool heeft onderzocht. Dit is relevant voor het antwoord op de vraag of eventuele gebreken aan (de afvoer naar) het riool aan [appellante] kenbaar hadden moeten zijn zoals hiervoor is overwogen. [appellante] zal dan ook in de gelegenheid worden gesteld om dit bouwkundig rapport alsnog in het geding te brengen. [geïntimeerden] zullen bij akte (zes weken later) op de inhoud van dat rapport mogen reageren.

Aftrek nieuw voor oud

6.4.

Indien het hof toe zou komen aan bewijslevering (zoals hiervoor onder 6.3. is overwogen) en [appellante] zou slagen in dat bewijs, dan dient op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst (als gevolg van de devolutieve werking van het hoger beroep) nog een aftrek nieuw voor oud plaats te vinden ten aanzien van de gevorderde herstelkosten van het riool. Wat dit betekent voor de vordering van [appellante] is in deze procedure door [appellante] nog niet toegelicht. Het hof zal partijen nu al toelaten zich op dit punt in de te nemen aktes uit te laten (dus eerst [appellante] en daarna bij antwoordakte [geïntimeerden] ).

6.5.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

7. De uitspraak

Het hof, recht doende in hoger beroep:

7.1.

verwijst de zaak naar de roldatum
17 december 2024 voor akte aan de zijde van [appellante] zoals hiervoor onder 6.3. en 6.4. is overwogen (daarna antwoordakte op de rol van
14 januari 2025 );

7.2.

houdt verder iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.K.N. Vos, O.G.H. Milar en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 november 2024.

griffier rolraadsheer