ECLI:NL:GHSHE:2024:3471

• Datum uitspraak: 5 november 2024
• Publicatiedatum: 5 november 2024
• Zaaknummer: 200.325.686_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: S.M.A.M. Venhuizen; J.I.M.W. Bartelds; R.L.G. Kraaijvanger
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid aannemer voor lekkages als gevolg van werk aan parkeerdek bij woon-winkelcomplex met bouwkundige gebreken

In deze zaak gaat het om de aansprakelijkheid van [geïntimeerde] B.V. voor lekkages die zijn ontstaan na werkzaamheden aan het parkeerdek van een woon-winkelcomplex, uitgevoerd in opdracht van de Vereniging van Eigenaars (VvE). De VvE heeft in hoger beroep de aansprakelijkheid van [geïntimeerde] betwist, na eerdere vonnissen van de rechtbank Zeeland-West-Brabant waarin de vorderingen van de VvE deels werden afgewezen. De rechtbank had geoordeeld dat [geïntimeerde] recht had op betaling van een factuur, maar dat de VvE ook recht had op schadevergoeding voor bepaalde gebreken. De VvE vorderde in reconventie een aanzienlijk bedrag aan schadevergoeding, onderbouwd door rapporten van deskundigen die de gebreken aan het parkeerdek en de gevolgen daarvan voor de waterhuishouding hebben onderzocht. Het hof heeft de grieven van de VvE tegen het eerdere vonnis beoordeeld en geconcludeerd dat de aansprakelijkheid van [geïntimeerde] voor de lekkages niet kan worden vastgesteld, omdat de gebreken ook te maken hebben met bouwkundige tekortkomingen die niet aan [geïntimeerde] kunnen worden toegerekend. Het hof heeft de vordering van de VvE tot schadevergoeding voor de kosten van herstel van de lekkages en de schade aan het parkeerdek deels toegewezen, maar ook geoordeeld dat de VvE niet voldoende heeft aangetoond dat de schade uitsluitend het gevolg was van de werkzaamheden van [geïntimeerde]. Het hof heeft de VvE niet-ontvankelijk verklaard in haar hoger beroep voor zover gericht tegen een tussenvonnis en heeft het eindvonnis van de rechtbank gedeeltelijk vernietigd, waarbij het hof de vordering van de VvE tot schadevergoeding heeft toegewezen tot een bedrag van € 63.291,53, te vermeerderen met wettelijke rente.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.325.686/01

arrest van 5 november 2024

in de zaak van

Vereniging van eigenaars gebouw '' [Gebouw X] '' ,

statutair gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als VvE,

advocaat: mr. K. Zeylmaker te Leusden,

tegen

[yyy] B.V., voorheen handelend onder de naam [de B.V.] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

in hoger beroep niet verschenen,

op het bij exploot van dagvaarding van 5 april 2023 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 22 juni 2022 en 25 januari 2023, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, gewezen tussen VvE als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en [yyy] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.

Het hof zal voor de leesbaarheid van deze uitspraak in de hierna volgende overwegingen vooral de naam [geïntimeerde] gebruiken om geïntimeerde aan te duiden. In de conclusie en in het dictum zal het hof de statutaire naam [yyy] vermelden.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/394018 / HA ZA 22-42)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep van 5 april 2023;
• het tegen [yyy] op 18 april 2023 verleende verstek;
• de rolbeschikking van het hof van 25 april 2023;
• de akte van VvE van 23 mei 2023 met producties 1 en 2;
• de memorie van grieven met producties 1 tot en met 3.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

Waar gaat het geschil over?

3.1.

[geïntimeerde] (nu [yyy] geheten) heeft in opdracht van VvE werkzaamheden verricht aan het parkeerdek van het gebouw “ [Gebouw X] ” aan de [adres] te [vestigingsplaats] . Zij heeft in verband met die door haar uitgevoerde werkzaamheden twee facturen aan VvE gestuurd. VvE heeft de tweede factuur niet betaald en [geïntimeerde] heeft in conventie de veroordeling van VvE gevorderd tot betaling van die tweede factuur. VvE is van mening dat [geïntimeerde] de opdracht niet goed heeft uitgevoerd en dat zij als gevolg van de door [geïntimeerde] bij de uitvoering van het werk gemaakte fouten schade heeft geleden. VvE vordert in reconventie de vergoeding van die schade. De rechtbank heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] terecht aanspraak maakt op betaling van die tweede factuur. Verder heeft de rechtbank geoordeeld dat VvE aanspraak kan maken op vergoeding van een aantal van de door haar gestelde schadeposten. De VvE mag van de rechtbank die schadeposten verrekenen met het door [geïntimeerde] gevorderde bedrag. De overige schadevorderingen van de VvE wijst de rechtbank af en partijen hebben daardoor niets meer van elkaar te vorderen volgens de rechtbank. VvE is het niet eens met het vonnis van de rechtbank en heeft hoger beroep ingesteld. Het hof is van oordeel dat de grieven van VvE tegen het eindvonnis van de rechtbank deels slagen en dat het eindvonnis van de rechtbank in zoverre vernietigd dient te worden.

3.2.

In dit hoger beroep gaat het hof uit van de volgende feiten.

- [geïntimeerde] houdt zich bezig met betonreparatie, kunststof vloeren, kelderafdichting en

injecteren.

- De VvE is een vereniging van eigenaren waartoe 107 appartementen behoren in het

complex ' [Gebouw X] ' gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] .

Complex ' [Gebouw X] ' is in 2004 gebouwd en bestaat uit een winkelcentrum op de

begane grond, een parkeerdek op de eerste verdieping en daarboven zeven

verdiepingen met appartementen. Via het parkeerdek zijn de appartementen te

bereiken via entrees/trappenhuizen.

- Het parkeerdek van complex ` [Gebouw X] ' heeft een oppervlakte van in totaal

ongeveer 3.060 m2. Als afwerking van het parkeerdek is bij de bouw in 2004 over

de gehele oppervlakte Bolidrain aangebracht. Bolidrain is een waterdoorlatend en

geluidarm kunststofsysteem.

• Omdat er problemen werden ervaren met betrekking tot het parkeerdek, heeft de VvE middels haar toenmalige beheerder [persoon A] VvE Beheer (hierna: ISVB) aan bouwkundig bureau Duradis BV opdracht gegeven om een onderzoek te doen naar de gebreken aan het parkeerdek.
• Duradis BV heeft voor het aan haar opgedragen onderzoek BetonRestore BV (hierna: BetonRestore) als specialist ingeschakeld. De bevindingen van het onderzoek heeft Duradis BV opgenomen in het plan van aanpak van 26 februari 2018. Uit dat plan van aanpak volgt dat er is geconstateerd dat er meerdere oorzaken van de lekkages zijn en dat

deze te vinden zijn in (i) het Bolidrain systeem op het parkeerdek, (ii) de aansluiting van het parkeerdek op de entrees/trappenhuizen en (iii) de kitvoegen bij de galerijen van het wooncomplex.

Ter zake ieder van deze drie punten/gebreken is in het plan van aanpak een voorstel

voor het uit te voeren herstel opgenomen, voorzien van de bijbehorende geraamde

kostenposten.

- Het plan van aanpak vermeldt ten aanzien van (i) het Bolidrain systeem op het

parkeerdek:
"(…) Tijdens de inspectie is geconstateerd dat met name in de rijbaan en de

bochten naar de diverse parkeervakken het 'open' Bolidrain systeem behoorlijk

dichtgeslibd is. Binnen de oppervlaktes waar het bolidrain systeem is dichtgeslibd

bevinden zich ook delen waar het systeem verder is aangetast. Hier en daar is plasvorming.

Als gevolg van het dichtslibben van de toplaag van het bolidrain systeem heeft het systeem

ter plaatse geen waterdoorlatende werking meer. Tevens is er geconstateerd dat er in de

vloerputten veel korrels of resten van het Bolidrain systeem bevinden (…)"

Ter reparatie van de aangetaste oppervlaktes van het Bolidrain systeem wordt het

volgende plan van aanpak voorgesteld:

“(…) • Vakken met reparaties uitzetten en vervolgens ca 20 mm diep inzagen

• Waar nodig plaatselijk dakbedekking repareren

• Oppervlak droog maken

• Aanbrengen van een nieuwe mortelvloer

• Vervangen van diverse dilatatievoegen door middel van polyurethaan giet kit.”

Ter reparatie van de lokale dichtgeslibde plekken (slijtage) van het Bolidrain

systeem wordt het volgende plan van aanpak voorgesteld:

“(…)

• Daar waar nodig de aangetaste delen Bolidrain verwijderen en herstellen

• Oppervlak grondig stoomcleanen

• Oppervlak licht frezen plus stofzuigen

• Oppervlak droogstoken

• Aanbrengen hechtlaag epoxyprimer

• Oppervlak instrooien met basaltsplit 3-5 mm

• Aanbrengen van een seallaag met epoxyhars

• Herstellen van de dilatatievoegen in het systeem met een polyurethaan giet kit (…)”

- Bij e-mail van 7 november 2018 heeft ISVB het plan van aanpak van Duradis BV

aan [geïntimeerde] toegezonden met het verzoek een offerte op te maken voor de

renovatie van de rijstrook van het Bolidrain parkeerdek. Verzocht wordt, onder

meer, “
een optie uit te werken voor het overlagen van het aangegeven Bolidrain

wegdek ” (te vernieuwen oppervlak: 615m2). ISVB sluit de e-mail af als volgt:

“(…) Ter informatie heb ik een onderzoek van Duradis in de bijlage gezet. Ik hoop dat je hier iets aan hebt.

Ik verneem graag wanneer je mij de offerte kan toesturen (…) ".

- Bij e-mail van 15 november 2018 heeft ISVB [geïntimeerde] bericht dat enkel de rijstrook

onder de open lucht vervangen moet worden en niet de volledige strook zoals

eerder aangegeven.

- Op 16 juli 2019 heeft [geïntimeerde] aan de VvE de offerte 2011-MD uitgebracht. De

offerte luidt -voor zover van belang- als volgt:

“(…) Naar aanleiding van uw verzoek en expertise ter plaatse met betrekking tot het

aanbrengen van een slijtlaag op ca. 565 m2 parkeerdek (...) kunnen wij u geheel

vrijblijvend onderstaande aanbieden.

Onze aangeboden werkzaamheden zijn overeenkomstig met het uitgebrachte Duradis

advies van 26-02-2018.

Werkzaamheden:

• Grote aangetaste delen Bolidrain verwijderen en herstellen met een EP troffelmortel.
• Oppervlak reinigen door middel van stoomcleanen/hogedruk water.
• Na droging oppervlak licht aanstralen/frezen.
• Ter plaatse van dilataties Bolidrain systeem verwijderen tot 20cm uit dilatatie.
• Maken van mortelbalk met EPDF troffelmortel met toevoeging versterkingsvezel.
• Gehele oppervlak voorzien van een EPDF primer/schraaplaag
• Na droging aanbrengen van een EPDF slurry. Deze laag vol voorzien van een

Mandurax 1-2/3mm.

- Deze laag tijdens doorharding aanrollen.

- Na droging dilataties afwerken met Sika MultiSeal.

Advies: Gezien het water nu aan oppervlak blijft dient het op ander wijze afgevoerd te

worden. Wij willen u adviseren om minimaal 8 stuks afwateringsputten bij te plaatsen.

Deze kunnen worden aangesloten op de nu aanwezige Bolidrain putten.

Prijsvorming:

De hiervoor omschreven werkzaamheden kunnen wij u aanbieden tegen een vaste prijs van

€ 64.975,- ex. 9% BTW.

Het leveren en plaatsen van 8 stuks afwateringsputten kunnen wij aanbieden tegen een

vaste prijs van € 1.600.- ex. BTW.

(…)

Betalingstermijn:

Facturering na gereed zijn van werkzaamheden Betalingstermijn 14 dagen na

factuurdatum (…)".

- Op 2 augustus 2019 heeft de VvE de offerte 2011-MD van 16 juli 2019

geaccepteerd en aan [geïntimeerde] opdracht gegeven de in de offerte omschreven

werkzaamheden uit te voeren.

- Omstreeks augustus/september 2019 is [geïntimeerde] begonnen met het plaatsen van

afwateringsputten en de aansluiting daarvan op de al aanwezige putten. Bij deze

werkzaamheden, waarbij sleuven zijn gefreesd in de Bolidrain-laag, is de bitumen

onderlaag van het parkeerdek beschadigd geraakt.

- Op 16 september 2019 heeft [geïntimeerde] aan ISVB een factuur ten bedrage van

€ 36.283,38 incl. BTW toegezonden ter zake
"(…) Opstarttermijn 50% voor het

aanbrengen van slijtlaag e.e.a. volgens uw opdracht (…)". De VvE heeft deze factuur

betaald.

• In de winter van 2019 hebben de werkzaamheden van [geïntimeerde] stil gelegen.
• In het voorjaar van 2020 heeft [geïntimeerde] de werkzaamheden weer opgestart. [geïntimeerde]

is toen begonnen met het aanbrengen van een slijtvaste epoxylaag op de rijstrook

van het parkeerdek.

- Op 28 mei 2020 heeft [geïntimeerde] aan ISVB een factuur van 28 mei 2020 ten bedrage

van € 36.283,38 incl. BTW toegezonden ter zake
"(…) Slottermijn met betrekking tot het

aanbrengen van slijtlaag e.e.a. volgens uw opdracht (…)". De VvE heeft de betaling van

deze factuur opgeschort.

- Op 14 juli 2020 heeft de opleveringsinspectie plaatsgevonden in aanwezigheid van

[persoon B] van Duradis BV en (de bestuurder van) [geïntimeerde] . Van deze inspectie is een verslag opgemaakt,

dat luidt -voor zover van belang- als volgt:

"(…)

De onderstaande punten zijn geconstateerd en/of besproken.

(…)

3. De nieuwe slijtlaag is niet op afschot gelegd naar de bestaande putten en nood

overstort putten. De verwachting was een stuk vanzelfsprekendheid in het creëren

van afschot naar de putten op de rijstrook parkeerdek. Het creëren van afschot

staat niet opgenomen in het advies (Duradis), de offerte ( [geïntimeerde] ) en opdracht

(bestuur VvE/ISVB). Dit had uitdrukkelijk opgenomen moeten worden in de

offerte en zou de prijsaanbieding 2 á 3 keer duurder gemaakt hebben.

4. Meerdere nieuwe nood overstort putten liggen op de hoogste punten van de

nieuwe slijtlaag. Regenwater kan niet naar deze putten stromen. (... ).

(…)

9. In de grindbakken bij de liftportieken blijft meer water staan dan vóór het

aanbrengen van de nieuwe slijtlaag. Bij zware regenbuien loopt het water te

langzaam weg onder de nieuwe slijtlaag naar de bestaande putten, waardoor

water via de portieken naar de bergingen (op een lager punt) stroomt. Hierdoor

is in de Lidl nog sprake van lekkage. De Lekkages in de Jumbo en Kruidvat zijn

verholpen. Dit komt doordat regen door verkeerd afschot naar de bergingen

stroomt en daar naar beneden lekt. Een oplossing voor het verhelpen van deze

lekkages wordt door ISVB een advies en offerte opgevraagd bij Bouwgroep

Peters.

10. Regenwater stroomt op het bestaande Bolidrain parkeerdek t.p.v. de

parkeervakken. Regen trekt weg in dit gedeelte Bolidrain en stroomt onderlangs de

nieuwe slijtlaag naar de bestaande putten. Een voorschrift voor goede werking is

jaarlijks reinigen van het Bolidrain parkeerdek. Tot voorheen was dit niet nodig.

(…)

Na overleg met alle partijen zijn de onderstaande afspraken gemaakt.

(…)

• Volledige dichtzetten van de gebouwdilatatie.
• Verwijderen van het losliggende grind.
• Uit coulance bepalen welke te diepe plassen uitgevuld moeten worden i.o.m.

ISVB en opvolging hiervan na de bouwvak.


Deksels nood overstort putten losmaken en schoonmaken.

(…)


Kale plekken instrooien met grind en verwijderen losliggend grind dat erop

blijft liggen.


De te diepe plassen worden uit coulance uitgevuld. Dit indien mogelijk zoveel

mogelijk op afschot.

• Na uitvoering van bovengenoemde werkzaamheden door [geïntimeerde] betaalt ISVB de

resterende 50% aan [geïntimeerde] "

- Bij e-mail van 2 oktober 2020 heeft ISVB [geïntimeerde] - voor zover van belang- als

volgt bericht:

"(…) Door de hevige regenval is water de bergingsgangen in gestroomd. Wij hebben direct

gehandeld en zandzakken laten plaatsen om dit te voorkomen. Wil jij hierop zelf actie

ondernemen of wil je de huidige zandzakken handhaven?

Wij nemen aan dat dit voor jou ook een verzekeringskwestie is? Mocht het nodig zijn een

specifieke factuur willen ontvangen van [Bouwgroep] , dan vernemen wij graag hoe jij

dit aangeleverd wil krijgen (…) ".

- Hierop heeft [geïntimeerde] bij e-mail van 6 oktober 2020 als volgt gereageerd:

“(…) Wij nemen geen enkele aansprakelijkheid op ons. Lekkage heeft in geen enkele vorm te

maken met de werkzaamheden aan het parkeerdek.

De genoemde problemen bestaan al enkele jaren en is een bouwkundige fout. Hiervoor ben

ik zelf al ca. 3 jaar geleden benaderd om hiervoor een oplossing aan te dragen. Daarnaast

moet het naast gelegen afwerking Bolidrain ter plaatse van parkeervakken hier voor

afwatering zorgen. Doordat er nimmer onderhoud aan gedaan is, is dit systeem nog

minimaal werkzaam.

In onze offerte/aangeboden werkzaamheden is nimmer gesproken over afschotcorrectie. Dit

heeft u zelf meerdere keren bevestigd.

Wij begrijpen dat het een probleem is en blijft voor de VvE, op verzoek willen wij graag

meedenken en bekijken wat hierin een goede oplossing zou kan zin (…)".

- Partijen hebben samen met Duradis BV gezocht naar een oplossing voor het beter

doen afvoeren van het hemelwater van het parkeerdek. De oplossing werd, na het

uitvoeren van een proef, onder meer, gezien in het aanbrengen van goten (afgedekt

met roosters) in het midden van de rijstrook en aan de zijkant daarvan en naast de

entrees/trappenhuizen.

- [geïntimeerde] heeft de VvE aangeboden het aanbrengen van de goten in het midden van

de rijstrook voor haar rekening te nemen. Voor het aanbrengen van de overige

(zij)goten (86,50m) heeft [geïntimeerde] aan de VvE een kostprijs van € 6.160,= ex BTW

geoffreerd.

• In december 2020 heeft ISVB haar naam gewijzigd in VvE Beheer Zeeland.
• Op 5 januari 2021 heeft VvE Beheer Zeeland aan [geïntimeerde] opdracht gegeven voor

het aanbrengen van de goten voor een bedrag van € 6.160,= ex BTW.

- Bij het frezen en uithakken van de Bolidrain-laag ten behoeve van het aanbrengen

van de goten heeft [geïntimeerde] de bitumen onderlaag van het parkeerdek beschadigd.

• [===] Vastgoed Beheer (hierna: [===] ) heeft in die periode de rol van beheerder van de VvE overgenomen van VvE Beheer Zeeland.
• Op 8 januari 2021 heeft [[]] B.V. (hierna: [[]] ) in opdracht van de Jumbo, die in het complex ' [Gebouw X] ' is gevestigd, een dakinspectie (tijdens regen) uitgevoerd. Uit het rapport van [[]] van 8 januari 2021 volgt -kort en zakelijk weergegeven- dat er is geconstateerd dat er tijdens en na een regenbui structureel te veel water op het parkeerdek achterblijft, hetgeen betekent dat de waterhuishouding niet (voldoende) op orde is; dat het afschot op het parkeerdek onvoldoende is en de opstandhoogte van de kozijnen onvoldoende hoog is, waardoor het regenwater zich een weg vindt naar de bergingen en de ondergelegen winkels.
• Op 28 januari 2021 heeft Monton Projectmanagement B.V. (hierna: Monton) in opdracht van de vereniging van eigenaars van de winkels in het complex ' [Gebouw X] ' (hierna: de VvE van de winkels) een onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek heeft plaatsgevonden tijdens het door [geïntimeerde] aanbrengen van de goten. Uit het rapport van Monton van 1 februari 2021 volgt -kort en zakelijk weergegeven- dat met het aanbrengen van de waterdichte laag het Bolidrain systeem de drainfunctie heeft verloren, waardoor mede door gering afschot

plasvorming ontstaat; dat de opstandhoogte van de kozijnen minimaal is, waardoor

water dat niet snel een weg vindt naar de bestaande hemelwaterafvoeren ter plaatse

van de opstanden in de portalen en de bergingsgangen stroomt en dat dit door de

afdichting van het Bolidrain systeem alleen maar zal verergeren. Monton

concludeert vervolgens:
“(…) dat de thans in uitvoering zijnde werkzaamheden geen oplossing bieden voor de wateroverlast, de bestaande lekkages niet

verhelpen en meerdere lekkages zullen veroorzaken. Een 'zoektocht' naar de plaats van de

vele lekkages in combi met het lokaal verwijderen en herstellen van het Bolidt is niet

uitvoerbaar (…)”.

1 februari 2020 heeft [geïntimeerde] aan de VvE een factuur ten bedrage van

€ 7.453.60 incl. BTW toegezonden ter zake
"(…)Aanbrengen van zijgoten e.e.a. volgens

uw opdracht(…)". De VvE heeft deze factuur betaald.

- Omdat de bitumen onderlaag van het parkeerdek beschadigd was geraakt bij het

aanbrengen van de goten, hebben partijen op 8 maart 2021 de navolgende

afspraken gemaakt:

“(…)

• Goten worden in week 10 (deze week) gereinigd;

• Goten worden aansluitend op reiniging gecontroleerd op lekkages en indien aanwezig

direct gerepareerd

• Er wordt in week 10 een aanvullende goot aangebracht ter plaatse van trappenhuis 2;

• Gootroosters worden in week 10 vastgelegd;

• Dilatatie wordt afgewerkt;

• [geïntimeerde] neemt 1 m3 water mee en zal de aanwezige afvoeren testen;

• [naam] meldt het testen en afvoeren bij [naam] zodat hij de lekkages bij de winkels kan

beoordelen;

• Ter plaatse van trappenhuis 3 bevindt zich nog een klein stukje Bolidrain, dit zal door

[geïntimeerde] verwijderd worden;

• [naam] (lees: [===] Vastgoed Beheer) verleent deze week uit naam van de VvE

opdracht aan RHDHV (lees: Royal Haskoning DHV);

• [naam] draagt zorg voor spoedige betaling van factuur [geïntimeerde] ;

• Afwerking van de rijbaan vindt plaats na resultaat onderzoek RHDHV,

• Verkeer kan doorgang vinden over parkeerplaatsen tijdens werkzaamheden [geïntimeerde] (…)”

- Nadat [geïntimeerde] per e-mail aan de VvE te kennen had gegeven dat zij op 12 maart

2021 met de (op 8 maart 202 1) afgesproken (herstel)werkzaamheden wilde

beginnen, berichtte de VvE [geïntimeerde] bij e-mail van 11 maart 2021- voor zover van

belang- als volgt:

"(…) Sinds medio januari, dus kort nadat jullie zijn begonnen met de aanleg van de extra goten, zijn de lekkages in de onderliggende winkels sterk verergerd en is het ook hevig gaan

lekken op andere plekken.

Wij laten daarom, zoals besproken, een onderzoek doen naar de exacte oorzaak van deze

lekkages.

We hebben jl. maandag afgesproken dat jij zsm. aan de slag gaat met oa. het repareren van

het dakleer op die plekken waar visueel valt vast te stellen waar de waterdichte laag in de

aangebrachte goten is beschadigd. Inmiddels zijn wij (de VvE) tot de slotsom gekomen dat

het niet raadzaam is dit nu uit te voeren. Mijn verzoek is daarom voorlopig pas op de plaats

te maken.

(…)

Reden om die reparaties niet nu uit te voeren: (…)

-het voornoemde onderzoek zal komende week opgestart worden, daarna hebben we meer

inzicht in de aard en omvang van de lekkages en een definitieve oplossing.

- in de winkels zijn over de gehele lengte van het gebouw goten aangelegd, waardoor de

urgentie van reparatie vooralsnog is weggenomen (…) "

- Op 17 maart 2021 heeft Royal Haskoning DHV (hierna: RHDHV) in opdracht van

de VvE en de VvE van de winkels een onderzoek uitgevoerd naar de oorzaken van

de lekkages en een advies uitgebracht voor het verhelpen daarvan. RHDHV heeft

haar bevindingen en advies opgenomen in haar rapport van 31 mei 2021. Dit

rapport luidt — voor zover van belang — als volgt:

"(…) Het parkeerdek bestaat uit een Bolidrain parkeerdeksysteem (berijdbaar

drainagesysteem). We zien een 40mm dik systeem dat het water buffert en afvoert naar de

afvoerputten. Het systeem is op een zo goed als waterpas ondergrond (druklaag)

aangebracht. De putten zijn alleen aanwezig ter plaatse van de rijbaan en de

expeditiestraat. Het water dat van de geparkeerde auto's komt moet zonder afschot

horizontaal zijn weg vinden over een lange afstand naar één van de putten in combinatie

met uitdampen. Ook het regenwater dat op de rijbaan komt moet horizontaal zijn weg

vinden naar de putten om afgevoerd te worden. Deze uitgangssituatie zonder afschot

betekent dat regenwater zich horizontaal verspreidt in de Bolidrain voordat het wordt

afgevoerd. Het systeem blijft lang nat en eventuele kwetsbare details langs de randen geven

meer kans op lekkages. Toch lijkt het al die jaren te hebben gewerkt, aan de andere kant

zijn er vanaf de oplevering lekkages gemeld. De relatie tussen de algemeen gemelde

lekkages en het ontwerp en de uitvoering kunnen wij op dit moment niet expliciet leggen.

Overigens is op de ontwerptekening wel afschot aangegeven.

Vanwege slijtage c.q. vermeend achterstallig onderhoud is de niet overdekte rijbaan ter

ontsluiting van de overdekte parkeervakken, vanaf periode medio september 2019 tot

voorjaar 2020, behandeld met een Epoxy coating De aangebrachte epoxy heeft het

drainage effect van het Bolidrain teniet gedaan. Hierdoor is er wateroverlast ontstaan in de

bergingsgangen. Een logisch effect omdat het water in het parkeer- en loopgebied onder

de appartementen maar moeilijk weg kan stromen via de nog dunne drainagelaag onder de

epoxy. Als dat al überhaupt nog mogelijk is. Op de epoxylaag blijft water staan, dat met

windstuwing richting de deuren van de bergingsgang wordt gestuwd en via de lage dorpel

naar binnen stroomt.

Na het aanbrengen van de toplaag op het rijdek is dan ook wateroverlast in de bergingen

ontstaan.

Na het verergeren van deze lekkageproblematiek is er voor gekozen om open afvoergoten in

het door epoxy verdichte Bolidrain systeem aan te brengen. Dat lijkt een logische keuze, maar is uiteindelijk verkeerd en ondoordacht uitgevoerd (…)".

- Bij brief van 14 juli 2021 heeft de VvE het rapport van RHDHV van 31 mei 2021

naar [geïntimeerde] toegezonden en [geïntimeerde] aansprakelijk gesteld voor hetgeen in dat

rapport ten aanzien van de door [geïntimeerde] verrichte werkzaamheden is opgenomen.

Aan [geïntimeerde] is een termijn van dertig dagen geboden om in overleg met de VvE

afspraken te maken over het herstel van de gebreken. Daarnaast is aan [geïntimeerde] een

termijn van zes maanden geboden om het herstel uit te voeren en het werk op te

leveren naar de eisen van goed en deugdelijk werk. Op 17 augustus 2021 heeft de

VvE een rappelbrief aan [geïntimeerde] toegezonden. [geïntimeerde] heeft aan de inhoud van de

brieven geen gevolg gegeven; zij achtte zich voor de gestelde gebreken niet

aansprakelijk.

- Tussen partijen heeft via hun raadslieden overleg plaatsgevonden, maar dat heeft

niet geresulteerd in een oplossing van het geschil tussen partijen.

- Op 25 november 2021 heeft RHDHV in opdracht van de VvE een aanvullende

memo geschreven waarin zij meer specifiek aangeeft welk schadebedrag in haar

visie is ontstaan door de werkzaamheden van [geïntimeerde] . In de memo heeft RHDHV

opgesomd welke werkzaamheden nog zouden moeten gebeuren om de

dakbedekking te herstellen en om de situatie terug te brengen naar van voor het

werk van [geïntimeerde] . RHDHV raamt de nog te verrichten herstelwerkzaamheden op

een bedrag van € 62.561,= incl. BTW. Het terugbrengen van de situatie naar de

situatie van voor het werk van [geïntimeerde] raamt RHDHV op een bedrag van

€ 380.000,= incl. BTW.

- Op 14 december 2021 heeft de VvE de aanvullende memo van RHDHV naar

[geïntimeerde] toegezonden en [geïntimeerde] voor de laatste maal gesommeerd over te gaan tot

uitvoering van de in die memo opgenomen herstelwerkzaamheden, bij gebreke

waarvan [geïntimeerde] in verzuim zou verkeren en de VvE de herstelwerkzaamheden

door een derde zou laten uitvoeren op kosten van [geïntimeerde] .

[geïntimeerde] heeft aan de sommatie van VvE van 14 december 2021 geen gevolg

gegeven.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde [geïntimeerde] in eerste aanleg in conventie de veroordeling van VvE, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling aan haar van

€ 36.283,38, te verhogen met de wettelijke handelsrente vanaf 28 juni 2020 tot aan de dag van algehele voldoening, tot betaling van de buiten gerechtelijke incassokosten van € 1.149,14, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betekening van de inleidende dagvaarding tot de dag van de algehele voldoening en met veroordeling van VvE in de proceskosten, waaronder de nakosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[geïntimeerde] heeft in opdracht van VvE werkzaamheden verricht aan het zich op de eerste verdieping van het gebouw van [Gebouw X] te Middelburg gelegen parkeerdek. VvE heeft ten onrechte een bedrag van € 36.283,38 onbetaald gelaten. Naast betaling van de restant aanneemsom vorderde [geïntimeerde] B.V., wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.

3.2.3.

VvE heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

In reconventie vorderde VvE na vermeerdering van eis de veroordeling van [geïntimeerde] B.V., bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van

€ 446.036,30 (inclusief BTW) te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over

€ 421.401,61 (inclusief BTW) vanaf het indienen van de conclusie van eis in reconventie

(25 mei 2022) tot de dag der algehele voldoening en te vermeerderen met de wettelijke rente over € 24.634,69 (inclusief BTW) vanaf het indienen van de akte vermeerdering van eis

(29 november 2022) tot de dag der algehele voldoening. Verder vordert VvE ter zake van expertisekosten de veroordeling van [geïntimeerde] B.V. tot betaling van € 10.748,43 (inclusief BTW), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het indienen van de conclusie van eis in reconventie tot de dag der algehele voldoening. Tot slot vorderde VvE de veroordeling van [geïntimeerde] B.V., bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van de kosten van de procedure in conventie en reconventie, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf

14 dagen na het te wijzen eindvonnis, en tot betaling van de nakosten.

VvE heeft daartoe, zakelijk weergegeven, het volgende aangevoerd.

De VvE legt aan haar vordering ten grondslag dat [geïntimeerde] in de nakoming van haar

verbintenissen uit de tussen partijen gesloten aanneemovereenkomst tekort is

geschoten en ter zake in verzuim verkeert, dat zij heeft afgezien van nakoming en

in plaats daarvan aanspraak maakt op vergoeding van de schade die door het

tekortschietend handelen van [geïntimeerde] is ontstaan en dat die schade bestaat uit de

navolgende posten:

-€ 62.561,00 ter zake herstelkosten,

-€ 380.000,00 ter zake kosten voor het in de oude staat terugbrengen van het

parkeerdek,

-€ 798,60 ter zake kosten voor het vastzetten van roosters door Allround Bouwbedrijf [persoon D]

-€ 4.672,99 ter zake kosten voor het treffen van noodmaatregelen door Bouwgroep Peters BV,

-€ 24.634,69 ter zake kosten voor het treffen van noodmaatregelen door Allround Bouwbedrijf [persoon D] ,

-€ 10.406,= ter zake kosten voor het begeleiden van de VvE door haar beheerder,

-€ 10.748,43 ter zake expertisekosten RHDHV.

De VvE stelt dat na verrekening van het door [geïntimeerde] gevorderde factuurbedrag

van € 36.283,38 met de door haar geleden schade, [geïntimeerde] nog het gevorderde

bedrag aan haar is verschuldigd.

3.2.4.

In het tussenvonnis van 22 juni 2022 heeft de rechtbank een mondelinge behandeling gelast. Deze mondelinge behandeling heeft op 29 november 2022 plaats gevonden. De aantekeningen van de mondelinge behandeling bevinden zich bij de stukken.

3.2.5.

In het eindvonnis van 25 januari 2023 ^[1] heeft de rechtbank de vorderingen in conventie en reconventie afgewezen en de proceskosten gecompenseerd in die zin, dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.

3.3.

VvE heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. VvE heeft geconcludeerd tot vernietiging van de beroepen vonnissen, tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [yyy] / [geïntimeerde] B.V. in conventie en tot het alsnog toewijzen van de vorderingen van VvE (in reconventie), met veroordeling van [yyy] in de proceskosten van beide instanties, te vermeerderen met de wettelijke rente indien de proceskosten niet binnen 14 dagen na datum arrest worden voldaan en met veroordeling van [yyy] in de nakosten ter grootte van het toepasselijke liquidatietarief.

VvE heeft de juiste partij gedagvaard in hoger beroep

3.4.

Naar aanleiding van de rolbeschikking van het hof van 25 april 2023 met vragen over de identiteit van de door VvE in hoger beroep gedagvaarde partij heeft VvE op 23 mei 2023 een akte (met twee producties) genomen. Aan de hand van de inhoud van die akte en van productie twee bij die akte heeft het hof vastgesteld dat het KvK-nummer, waaronder [yyy] sinds 2 april 1999 staat ingeschreven 20092653 betreft. In het overzicht van de historie van [yyy] is vermeld dat de handelsnaam en statutaire naam van 26 maart 1999 tot 18 januari 2022 [geïntimeerde] B.V. was en dat de handelsnaam van 18 januari 2022 tot 1 september 2022 [geïntimeerde] was. Uit de oude bedrijfsomschrijving in het uittreksel van de KvK en uit de omschrijving van de activiteiten van [yyy] dat de activiteiten van [geïntimeerde] B.V., [geïntimeerde] en [yyy] dezelfde zijn gebleven en dat die overeenkomen met de werkzaamheden die [geïntimeerde] B.V. in opdracht van VvE heeft verricht. Er kan dan ook geen twijfel erover bestaan dat [yyy] dezelfde entiteit betreft als [geïntimeerde] B.V. en dat VvE de juiste entiteit in hoger beroep heeft gedagvaard.

Geen grieven tegen het tussenvonnis van 22 juni 2022

3.5.

Het hof zal VvE niet ontvankelijk verklaren in het hoger beroep, voor zover dat beroep is gericht tegen het tussenvonnis van 22 juni 2022, omdat tegen dat tussenvonnis geen grieven zijn gericht.

De inhoud van de tussen partijen gesloten overeenkomst

3.6.

Voordat het hof ingaat op de afzonderlijke grieven is allereerst van belang, mede in verband met de hierna te bespreken grieven 2, 3 en 5, vast te stellen welke overeenkomsten partijen hebben gesloten en wat daarvan de inhoud is.

Het hof is van oordeel dat uit de stukken blijkt dat er sprake is van twee door VvE aan [geïntimeerde] verstrekte opdrachten.

De eerste opdracht (hierna: opdracht 1) betreft het uitvoeren door [geïntimeerde] van de in haar offerte van 16 juli 2019 omschreven werkzaamheden. Die werkzaamheden hadden, zakelijk weergegeven (voor de uitgebreide weergave verwijst het hof naar wat hiervoor in overweging 3.1. op pagina 3 is vermeld over de inhoud van de offerte van [geïntimeerde] ) betrekking op het aanbrengen van een slijtlaag op circa 565 m2 parkeerdek (de rijstrook in de open lucht, niet de parkeervakken), een en ander conform het plan van aanpak van (het door VvE ingeschakelde Duradis, die op haar beurt weer BetonRestore B.V heeft ingeschakeld). Verder zijn partijen hierbij overeengekomen dat [geïntimeerde] acht afwateringsputten zou plaatsen. VvE heeft op 2 augustus 2019 de offerte van [geïntimeerde] geaccepteerd.

De tweede opdracht (hierna: opdracht 2) heeft betrekking op het aanbrengen van met roosters afgedekte goten in het midden van de rijstrook van het parkeerdek. Bij e-mailbericht van 5 januari 2021 heeft VvE Beheer Zeeland namens VvE opdracht gegeven aan [geïntimeerde] tot het aanbrengen van ongeveer 86,50 meter aan zijgoten bij de rijstrook van het parkeerdek voor een bedrag van (conform de prijsopgave van [geïntimeerde] ) € 6.160,00 exclusief BTW. Daarnaast is overeengekomen dat [geïntimeerde] het aanbrengen van ongeveer 108 meter aan goten in het midden van de rijstrook van het parkeerdek voor haar rekening zal nemen.

Van meer of andere opdrachten is naar het oordeel van het hof geen sprake geweest.

Grief 1: aanleiding inschakelen Duradis

3.7.

Naar de mening van het hof kan in het midden blijven wat de exacte aanleiding is geweest voor VvE om Duradis in te schakelen. VvE heeft ook niet duidelijk gemaakt voor welke door het hof te nemen beslissing dit van belang zou kunnen zijn. Bovendien heeft het hof hiervoor in overweging 3.2., vierde gedachtestreepje, de aanleiding voor het inschakelen van Duradis neutraler c.q. in meer algemene termen weergegeven.

Grief 2: het op orde brengen van de waterhuishouding en het daarin tekort schieten door [geïntimeerde]

3.8.

Deze grief richt zich tegen het oordeel van de rechtbank in overweging 4.5. van het bestreden vonnis. Volgens VvE heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat het in orde brengen van de waterhuishouding geen onderdeel uitmaakt van de aan [geïntimeerde] verstrekte opdracht. [geïntimeerde] biedt blijkens haar eigen offerte van 16 juli 2019 aan het aanbrengen van acht afwateringsputten, omdat het water aan de oppervlakte blijft en op een andere wijze afgevoerd moet worden. Bovendien, aldus nog steeds VvE, dienen afwateringsputten toch enkel en alleen om water via deze putten af te laten wateren. Deel van de opdracht aan [geïntimeerde] betreft daarom ook het ervoor zorgen dat het water op een deugdelijke manier van het parkeerdek werd afgevoerd. In die zin was het dus ook de taak van [geïntimeerde] om de waterhuishouding op het parkeerdek in orde te brengen. [geïntimeerde] is volgens VvE hierin tekort geschoten. De putten zijn op dusdanige wijze gerealiseerd door [geïntimeerde] dat zij niet aan hun afwateringsfunctie voldoen. Volgens VvE zijn de putten te hoog geplaatst, waardoor het water niet via de putten kan wegstromen. Ook heeft [geïntimeerde] geen acht, maar slechts zes putten aangebracht, waarbij VvE verwijst naar de inhoud van productie 23 bij conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie.

3.9.

Het hof is van oordeel dat deze grief in zoverre slaagt dat [geïntimeerde] zich (onder andere) verbonden heeft tot het aanbrengen van putten, die eraan zouden moeten bijdragen dat het water van het parkeerdek kon worden afgevoerd. Voor zover VvE heeft bedoeld te stellen dat [geïntimeerde] een meer omvattende taak had bij het op orde brengen van (tal van facetten van) de waterhuishouding van het parkeerdek (waarover hierna meer) slaagt de grief niet. Uit niets blijkt dat [geïntimeerde] die meer omvattende taak op zich had genomen en/of dat VvE die taak aan [geïntimeerde] heeft opgedragen.

VvE heeft gesteld dat de afwateringsputten te hoog zijn geplaatst. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] niet althans onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat twee putten in het geheel niet en (in elk geval twee) putten niet goed zijn geplaatst (zie pagina 3 van de zittingsaantekeningen van de op 29 november 2022 bij de rechtbank gehouden mondelinge behandeling). Daarbij wijst het hof erop dat tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg namens [geïntimeerde] is aangegeven dat de putten op sommige plaatsen niet diep genoeg konden worden geplaatst en dat de aansluiting met de paar bestaande putten/afvoeren op problemen stuitte. [geïntimeerde] ziet gelet op deze uitlatingen kennelijk zelf ook in dat de putten niet op de juiste wijze zijn aangebracht. Dit betekent dat voor zover de verkeerde plaatsing van de putten tot schade heeft geleid, [geïntimeerde] in beginsel gehouden is die schade te vergoeden. VvE heeft de schade als gevolg van het onjuist aanbrengen van de putten niet nader gespecificeerd (ook niet in verband met de hierna te bespreken grief 5).

Grief 3: aansprakelijkheid [geïntimeerde] voor schade die voortvloeit uit het aanbrengen van de epoxylaag op de rijstrook van het parkeerdek.

3.10.

Deze grief richt zich volgens VvE tegen de rechtsoverwegingen 4.6 en 4.8 van het bestreden eindvonnis. De grief, aldus VvE, valt in twee delen uiteen. Enerzijds meent VvE dat, anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, de problemen met de waterhuishouding wel degelijk voorzienbaar zijn geweest voor [geïntimeerde] en anderzijds is het volgens haar zo dat [geïntimeerde] de overeengekomen werkzaamheden ter zake van het aanleggen van de epoxylaag niet deugdelijk heeft uitgevoerd.

VvE wijst er als eerste op dat [geïntimeerde] zelf heeft geadviseerd om extra putten aan te brengen, zodat het water zou kunnen worden afgevoerd. Dit aanvullende advies geeft volgens VvE blijk van de deskundigheid van [geïntimeerde] . Het was volgens haar voor [geïntimeerde] duidelijk dat de op het parkeerdek aanwezige Bolidrain zijn drainfunctie zou verliezen door het aanbrengen van de epoxylaag. Vervolgens heeft [geïntimeerde] echter haar eigen advies (het aanbrengen van putten) niet correct uitgevoerd. Volgens VvE is het een feit van algemene bekendheid dat het plaatsen van aanvullende putten alleen zin heeft als het water, dat altijd naar beneden stroomt, de putten daadwerkelijk kan bereiken en dat is niet het geval. Als voor het afvoeren van het water via de putten extra afschot gecreëerd had moeten worden, had het op de weg van [geïntimeerde] gelegen om dat ook te adviseren. Zij heeft dat nagelaten, aldus VvE. Dat dit mogelijk tot een hogere prijs had geleid doet daar niet aan af volgens VvE.

VvE heeft verder aangevoerd dat uit het niet-ondertekende proces-verbaal van oplevering (productie 22 conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie) volgt dat [geïntimeerde] bij de entrees tot de trappenhuizen geen epoxylaag heeft aangebracht. Daardoor kan er ter plaatse van de trappenhuizen water onder de epoxylaag komen. Bovendien heeft [geïntimeerde] volgens VvE de epoxylaag niet volgens de voorschriften van de fabrikant aangebracht. VvE verwijst hierbij naar haar brief van 17 augustus 2020 (productie 23 conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie).

Als gevolg van deze beide punten kan het water volgens VvE niet weglopen, waardoor het Bolidrain verzadigd raakt. Omdat het water toch een uitweg zoekt lekt dit weg naar ongewenste plekken. Daarnaast leidt het water onder de waterdichte laag tot werking van de slijtvaste laag, laat deze los en gaat deze kapot (zie productie 1 bij memorie van grieven). De hele toplaag zal moeten worden verwijderd en daarna, na droging van de onderliggende laag, worden vervangen door een nieuwe laag, aldus VvE.

3.11.

Het hof is van oordeel dat de grief niet slaagt en overweegt daarover het volgende.

3.11.1.

Met haar onderbouwing van deze grief lijkt VvE onder meer te willen stellen dat partijen in het kader van opdracht 1 onder andere zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] een epoxylaag zou aanbrengen tot aan de entree van de toegangsdeuren en dat [geïntimeerde] , door na te laten de epoxylaag tot aan die entreedeuren te leggen, toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de uit hoofde van de overeenkomst op haar rustende verplichtingen. [geïntimeerde] heeft dit in eerste aanleg bestreden (zie nr. 7 van de conclusie van antwoord in reconventie).

Bij de uitleg van een overeenkomst dient, naast de taalkundige betekenis, ook gekeken te worden naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en naar hetgeen zij over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Het hof is van oordeel dat VvE onvoldoende heeft onderbouwd dat partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] de epoxylaag tot aan de entree van de toegangsdeuren zou leggen. Een dergelijke verplichting valt niet te lezen in de door [geïntimeerde] uitgebrachte offerte van 16 juli 2019 en evenmin in de tekst van de acceptatie van die offerte door VvE van 2 augustus 2019. De offerte vermeldt onder ander dat het gaat om het aanbrengen van een slijtlaag op circa 565 m2 parkeerdek. In het e-mailbericht waarmee VvE te kennen geeft akkoord te gaan met de offerte wordt onder meer vermeld:
“Betreft: conform offerte aanbrengen van een slijtlaag op ca. 565m2 parkeerdek (onder de open lucht)”. Dat partijen hiermee bedoeld zouden hebben dat [geïntimeerde] ook het gedeelte van het parkeerdek bij/tot aan de entree van de toegangsdeuren te voorzien van een slijtlaag kan het hof hieruit niet afleiden. Dit te minder nu in het e-mailbericht van [persoon C] (van beheerder ISVB) van 15 november 2018 aan [geïntimeerde] is vermeld, dat volgens Bos eigenlijk enkel de rijstrook onder de open lucht nodig vervangen moet worden en niet de volledige strook zoals eerder aangegeven (productie 3 inleidende dagvaarding).

Het hof acht hierbij verder van belang dat VvE zich voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst heeft laten bijstaan door een gespecialiseerde bouwadviseur, Duradis, die zich op haar beurt weer liet bijstaan door de firma BetonRestore. Duradis heeft in haar plan van aanpak (productie 1 inleidende dagvaarding) op pagina 11 haar aanbeveling opgenomen over de aanpak van de vochtproblemen rond entrees/trappenhuizen. De daar vermelde stappen/werkzaamheden zijn echter noch in de offerte van [geïntimeerde] noch in de acceptatie door VvE van die offerte opgenomen. Dat partijen in aanvulling hierop/desondanks zouden zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] de slijtlaag helemaal tot de entrees van de trappenhuizen zou aanbrengen in plaats van slechts op het wegdek onder de open lucht en/of dat VvE er, gelet op alle omstandigheden van het geval, redelijkerwijs van mocht uitgaan dat [geïntimeerde] de slijtlaag tot aan de entrees van de trappenhuizen zou aanbrengen, heeft VvE niet althans onvoldoende feitelijk onderbouwd.

3.11.2.

Voor zover VvE zou hebben willen grieven tegen de overweging van de rechtbank dat [geïntimeerde] de op haar rustende waarschuwingsplicht niet heeft geschonden, is het hof van oordeel dat zij die grief onvoldoende heeft onderbouwd. VvE heeft in haar toelichting op grief 3 niet of nauwelijks aangegeven waarom de overwegingen 4.6. tot en met 4.8. van de rechtbank in het eindvonnis niet zouden deugen.

Verder is het hof van oordeel dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] vanwege haar deskundigheid wist of redelijkerwijs diende te weten dat het volgen van het advies van Duradis zou leiden tot schade, waarbij het hof opmerkt dat tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg namens de VvE is aangegeven dat het advies van Duradis (bijgestaan door BetonRestore/hof) volgens haar achteraf een fout advies is gebleken (pagina 2, tweede alinea van de zittingsaantekeningen). Uit het enkele feit dat [geïntimeerde] adviseerde over te gaan tot het plaatsen van extra afwateringsputten kan echter naar het oordeel van het hof niet worden afgeleid dat [geïntimeerde] heeft ingezien/moeten inzien dat dat advies van Duradis fout was. Van schending van de op [geïntimeerde] als aannemer rustende waarschuwingsplicht is dan ook geen sprake geweest.

Dat laatste geldt naar het oordeel van het hof ook voor zover VvE [geïntimeerde] verwijt dat zij haar niet gewezen heeft op de noodzaak van het aanbrengen van afschot. Allereerst geldt ook op dit punt dat het aanbrengen van afschot geen deel uitmaakte van de opgedragen werkzaamheden. Uit niets valt af te leiden dat partijen bedoeld hebben overeen te komen dat [geïntimeerde] de op de rijstrook aan te brengen slijtvaste laag op afschot zou leggen (wat, zoals niet in geschil is, tot een veel hogere aanneemsom zou hebben geleid). In de mail van [persoon C] van ISVB van 7 november 2018 namens VvE aan [geïntimeerde] wordt gesproken over het uitwerken van een optie door [geïntimeerde] “
voor het overlagen van het aangegeven Bolidrain wegdek ” (zie ook het zevende gedachtestreepje bij rov. 3.2 hiervoor). Ook uit voornoemde mail van ISVB namens VvE kan niet afgeleid worden dat de aan te brengen slijtvaste laag op afschot op de rijstrook aangebracht zou moeten worden. Het is [geïntimeerde] die op grond van deze mail van ISVB de offerte ter zake opdracht 1 heeft uitgebracht aan VvE die door VvE is aanvaard.

Verder blijkt uit de rapportage van RHDHV (zie pagina 9, paragraaf 4.3.) dat op de ontwerp bouwtekening afschot is aangegeven. Feitelijk was er volgens het rapport van RHDHV ondanks die tekening geen afschot en is uit het onderzoek gebleken dat het Bolidrain op een zo goed als waterpas ondergrond (druklaag) is aangebracht. VvE heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd op grond waarvan [geïntimeerde] op de hoogte had kunnen en moeten zijn van de van de bouwtekening afwijkende situatie ter zake van het afschot.

3.11.3.

VvE heeft weliswaar onder verwijzing naar haar brief aan [geïntimeerde] van 17 augustus 2020 (productie 23 conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie) aangevoerd dat het aanbrengen van het grind door [geïntimeerde] niet volgens de fabrieksvoorschriften is geweest, maar zij heeft niet althans volstrekt onvoldoende onderbouwd welke fabrieksvoorschriften door [geïntimeerde] niet zouden zijn nageleefd en waarom dat beweerde niet-naleven van de voorschriften (mede) geleid zou hebben tot het niet kunnen weglopen van het water.

Grief 4: de noodmaatregelen hebben de problemen niet opgelost

3.12.

Met deze grief richt VvE zich tegen het oordeel van de rechtbank in overweging 4.15 van het eindvonnis, waarin de rechtbank heeft geoordeeld dat niet is gesteld of gebleken dat de door Allround Bouwbedrijf [persoon D] (hierna: [persoon D] ) uitgevoerde noodmaatregelen de lekkage problemen als gevolg van het beschadigen van de bitumen onderlaag van het parkeerdek door [geïntimeerde] niet afdoende hebben opgelost.

VvE wijst hierbij op de lekkages die de onder het parkeerdek gelegen winkels sinds het treffen van de noodmaatregelen hebben gehad, zoals ook blijkt uit de als productie 2 bij memorie van grieven overgelegde foto’s en e-mailbericht. VvE wijst verder op de inhoud van het door haar als productie 3 bij memorie van grieven overgelegde memo van [persoon E] van RHDHV van 23 mei 2023. Uit dat memo volgt volgens VvE dat de door [persoon D] getroffen maatregelen slechts tijdelijke maatregelen waren en dat met het duurzaam waterdicht maken van de door [geïntimeerde] aangebrachte goten (die in het kader van opdracht 2 zijn aangebracht door [geïntimeerde] /Hof) een bedrag is gemoeid van € 62.561,00 inclusief BTW.

3.13.

Het hof is van oordeel dat deze grief slaagt.

3.13.1.

De rechtbank heeft in het eindvonnis in de overwegingen 4.9 tot en met 4.13, zakelijk weergegeven, het volgende geoordeeld:

• Niet ter discussie staat dat [geïntimeerde] bij het frezen van de sleuven in de Bolidrain-laag op het parkeerdek ten behoeve van het plaatsen van de afwateringsputten, de aansluiting daarvan op de al aanwezige putten (opdracht 1) en het aanbrengen van de goten (opdracht 2) de waterdichte bitumen onderlaag van het parkeerdek heeft beschadigd en dat VvE haar daarvan terecht verwijten heeft gemaakt;
• [geïntimeerde] had aan haar bereidheid om de afgesproken herstelwerkzaamheden uit te voeren niet de voorwaarde mogen verbinden dat VvE eerst haar factuur van 28 mei 2020 (verminderd met de kosten van herstel, volgens [geïntimeerde] € 5.000,00) zou voldoen. Partijen, aldus de rechtbank, zijn overeengekomen dat dat facturering plaats vindt na het gereed komen van de werkzaamheden en het werk was nog niet definitief opgeleverd. VvE was dan in redelijkheid niet gehouden om het voorstel van [geïntimeerde] tot het verrichten van herstelwerkzaamheden te aanvaarden. Ook mocht VvE, conform afspraak tussen partijen, de uitkomsten van het onderzoek door RHDHV naar de exacte oorzaken van de lekkages afwachten.
• Uit het rapport van RHDHV van 31 mei 2021 en het aanvullende memo van 25 november 2021 blijkt welke herstelwerkzaamheden noodzakelijk waren. [geïntimeerde] weigerde, ondanks verzoek en herhaalde sommatie, om die werkzaamheden uit te voeren, waarna VvE vervolgens zich vrij achtte de herstelwerkzaamheden door een derde te laten uitvoeren.
• Volgens de rechtbank kan het VvE niet verweten worden dat zij niet op het voorstel tot herstel van [geïntimeerde] is ingegaan. De verbintenis van [geïntimeerde] tot nakoming van de herstelwerkzaamheden is vervolgens terecht door middel van een omzettingsverklaring omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding.

Het hof is het eens met deze overwegingen van de rechtbank en maakt die tot de zijne. [geïntimeerde] dient de uit de hiervoor omschreven tekortkoming bij de uitvoering van de werkzaamheden voortvloeiende schade aan VvE te vergoeden.

3.13.2.

De vraag is vervolgens of VvE kan volstaan met de door [persoon D] getroffen noodmaatregelen. Het hof is van oordeel dat VvE met het in het geding brengen van voormeld memo van [persoon E] voldoende heeft onderbouwd dat ter herstel van de door [geïntimeerde] gemaakte fouten bij het aanbrengen van de putten en de goten niet volstaan kan worden met de door [persoon D] uitgevoerde werkzaamheden, maar dat de door Stolk in het memo vermelde werkzaamheden met het oog op duurzaam herstel noodzakelijk zijn. In dit verband speelt mede een rol dat VvE in de toelichting van haar vierde grief in hoger beroep onweersproken heeft aangevoerd dat er vanaf 16 januari 2023 opnieuw sprake is van lekkages en dat de in de onderliggende winkels geplaatste lekgoten niet afdoende zijn om lekkages te voorkomen. VvE heeft daarmee ook voldoende onderbouwd dat met die herstelwerkzaamheden een bedrag van € 62.561,00 is gemoeid. VvE maakt daarom terecht aanspraak op vergoeding van dit (schade)bedrag door [geïntimeerde] .

Grief 5: De rechtbank heeft ten onrechte de vordering in reconventie van € 380.000,00 afgewezen

3.14.

In rechtsoverweging 4.17 van het vonnis heeft de rechtbank volgens VvE de vordering in reconventie van € 380.000,00 ten onrechte afgewezen. Volgens de rechtbank heeft [geïntimeerde] de epoxylaag zelf deugdelijk aangebracht en rust er op haar geen waarschuwingsplicht.

VVE [Gebouw X] betwist dat [geïntimeerde] de slijtvaste epoxylaag deugdelijk heeft aangebracht. Zij licht dat als volgt toe.

Door de eerder genoemde combinatie van factoren (zoals toegelicht in de grieven

2 en 3) is VVE [Gebouw X] met de schade (lekkages en schade aan het oppervlak van het

parkeerdek) geconfronteerd. VVE [Gebouw X] stelt dan ook dat, indien

( a) [geïntimeerde] de afwateringsputten wel deugdelijk had gerealiseerd, deze zouden functioneren

zoals bedoeld,

( b) [geïntimeerde] het plan van aanpak van Duradis wél had gevolgd en dus ook ter plaatse van de entrees een epoxylaag had aangebracht,

( c) [geïntimeerde] de extra epoxylaag volgens de voorschriften van de fabrikant zou hebben aangebracht,

( d) [geïntimeerde] bij het aanbrengen van de afvoerpijpen van de afwateringsputten het dakleer niet

zou hebben beschadigd, en

( e) [geïntimeerde] bij het aanbrengen van de goten de bitumen onderlaag niet zwaar had beschadigd

de schade aan en onder de oppervlakte van het parkeerdek niet zou zijn ingetreden.

Daar komt bij dat de onder a tot en met d opgesomde factoren op zichzelf al tot problemen hebben geleid, maar toen (e) de bitumen onderlaag in januari 2023 zwaar is beschadigd, was sprake van een catastrofe,

Of het advies van Duradis om een niet doorlatende laag aan te brengen nu wel of niet een goed advies zou zijn geweest, doet hieraan niet af. Indien dit advies deugdelijk was opgevolgd (door de putten op deugdelijke wijze aan te brengen en te laten afwateren, door overal een epoxylaag aan te brengen en door dit ook volgens de voorschriften te doen alsmede door het dakleer en de bitumen onderlaag niet te beschadigen) dan zou VVE [Gebouw X] niet met haar schade zijn geconfronteerd. Er zou dan weliswaar een waterdichte laag zijn aangebracht op een (voorheen) waterdoorlatende laag, maar dat zou nimmer tot de in deze memorie van grieven geschetste gevolgen hebben geleid.

Dit betekent dan ook dat VVE volgens haar wel degelijk aanspraak kan maken op een schadevergoeding van € 380.000,00.

3.15.

Het hof is van oordeel dat de grief niet slaagt en overweegt daarover het volgende.

3.15.1.

Het hof verwijst allereerst naar wat zij hiervoor heeft geoordeeld over de verwijten van VvE aan [geïntimeerde] op het punt van i) het niet tot aan de entrees van de trappenhuizen leggen van de epoxylaag en ii) van het niet volgens fabrieksvoorschriften aanbrengen van die laag. De juistheid van die verwijten zijn naar het oordeel van het hof door VvE onvoldoende onderbouwd.

3.15.2.

Het hof stelt vast dat uit het memo van [persoon E] blijkt dat het bedrag van

€ 380.000,00 betrekking heeft op het 1 op 1 terugbrengen van de huidige situatie naar de situatie van voor het werk van [geïntimeerde] . In haar conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie heeft VvE (bij nr. 53) gesteld dat de werking van het Bolidrain-systeem door de werkzaamheden van [geïntimeerde] teniet is gedaan. De kosten hiervan (bedoeld zal zijn: van het ongedaan maken hiervan/hof) worden geraamd op € 380.000,00.

Het hof stelt vast dat aan de vordering van het bedrag van € 380.000,00 dus in de kern het verwijt ten grondslag ligt, dat [geïntimeerde] door het aanbrengen van de slijtlaag de werking van het Bolidrain-systeem ongedaan heeft gemaakt. Het hof heeft hiervoor in overweging 3.11.2 al geoordeeld dat [geïntimeerde] in deze geen verwijt kan worden gemaakt. Alleen daarom al dient de vordering te worden afgewezen.

3.15.3.

Aanvullend overweegt het hof nog het volgende. Naar het oordeel van het hof heeft VvE onvoldoende onderbouwd dat de problemen met lekkages en schade te wijten zijn aan de door [geïntimeerde] uitgevoerde werkzaamheden en de daarbij gemaakte fouten. Het hof wijst daarbij (net als [geïntimeerde] in haar conclusie van antwoord in reconventie heeft gedaan) op het volgende:

Uit het rapport van RHDHV blijkt dat er al vanaf oplevering van het object lekkage speelt, voornamelijk bij extreme regenval (zie pag. 1 onder 3).

Op pagina 4 van het rapport (één na laatste gedachtestreepje) vermeldt RHDHV dat de onderdorpel van de met glas gevulde kozijnpuien van de portieken laag ligt ten opzichte van de Bolidrain. Bij hevige regen en windstuwing wordt het regenwater tegen de onderkant van de dorpel gestuwd. Dit is volgens RHDHV een kwetsbaar detail. Als de dakbedekking onder het kozijn is onderbroken komt het water makkelijk in de constructie terecht. Dit detail kan de oorzaak van de jarenlang gemelde lekkages zijn. In het rapport van Duradis wordt in dit verband (op pagina 7 van haar rapport) opgemerkt dat er bij de entrees/trappenhuizen op diverse plaatsen reparaties zijn verricht en dat er ter plaatse van de aansluiting met de kozijnpuien sprake is van vocht.

RHDHV constateert dat in de bovenzijde van de Bolidrain en/of kunsthars toplaag geen afschot gemeten kon worden. De rijbaan en parkeerplaatsen beschouwt RHDHV als vlak (pag. 4, laatste gedachtestreepje). Hiervoor (overweging 3.11.2.) heeft het hof al overwogen dat [geïntimeerde] op dit punt geen verwijt gemaakt kan worden.

De dorpels van de deuren naar de lift en de bergingen liggen volgens RHDHV op dezelfde hoogte als de bovenzijde van de Bolidrain. Water dat op deze manier kan wordt opgestuwd, zal eenvoudig over de dorpel stromen.

Op pagina 5 en 6 van het rapport van Duradis is vermeld dat dat er zich in de vloerputten veel korrels of resten van het Bolidrain bevinden en dat het Bolidrain-systeem is dichtgeslibd.

Duradis constateert (op pagina 8 van haar rapport) ook dat er een lekkageplek is ter plaatse van de gebouwdilatatie. Het knelprofiel zit los en het kitwerk heeft losgelaten. Ook op de galerijen van de verdiepingen is op veel plaatsen sprake van loslatende kit.

In het rapport van [[]] (productie 24 bij inleidende dagvaarding) wordt geconstateerd dat de waterhuishouding van het parkeerdek niet op orde is en dat er onvoldoende afschot is. Verder vermeldt het rapport dat de opstandhoogte van de kozijnen onvoldoende hoog is.

Monton vermeldt in haar rapport van 1 februari 2021 (productie 25, pagina 3) dat er naast lekkages ter hoogte van de rijbaan, nabij aansluiting met opgaand metsel/betonwerk, kozijnaansluitingen van lift/trappenhuizen en hemelwaterafvoeren, lekkages zichtbaar zijn. Verder vermeldt Monton dat de bewoners van appartementen al meerdere jaren wateroverlast ervaren. Monton maakt ook melding van verouderde dilatatievoegen, verzakte draingoten en vervuiling van hemelwaterafvoeren.

Al deze bevindingen duiden naar het oordeel van het hof op andere oorzaken van de afwateringsproblemen en problemen met lekkages, bijvoorbeeld bouwkundige tekortkomingen in het complex (o.a. geen afschot, te lage kozijndorpels) en/of de slechte staat van onderhoud van (delen van) dat complex (verouderde dilatatievoegen, slecht onderhouden Bolidrain-systeem), waaronder het parkeerdek, dan de mogelijke gebreken in de door [geïntimeerde] uitgevoerde werkzaamheden. Deze andere oorzaken houden geen enkel verband met de door [geïntimeerde] uitgevoerde werkzaamheden. [geïntimeerde] draagt voor de tekortkomingen in de bouwkundige constructie geen verantwoordelijkheid. VvE heeft daarom onvoldoende onderbouwd dat de door [geïntimeerde] gemaakte fouten met het aanbrengen van de putten/ goten het noodzakelijk maken om de toplaag van het hele parkeerdek te vervangen. Naast de door het hof al toe te wijzen herstelkosten, komen de kosten van vervanging van de hele daklaag dus niet voor rekening van [geïntimeerde] .

Grief 6: het vastzetten van de roosters

3.16.

Volgens VvE heeft de rechtbank in rechtsoverweging 4.19 van het eindvonnis ten onrechte geoordeeld dat de kostenpost ad € 798,60 inclusief BTW ter zake het vastzetten van de losliggende roosters van de goten in het rijdek niet aan [geïntimeerde] kan worden toegerekend. Volgens de rechtbank heeft VVE [Gebouw X] [geïntimeerde] hiertoe niet meer in de gelegenheid gesteld vanwege de lekkages.

VvE voert tegen dit oordeel aan dat zij [geïntimeerde] diverse malen heeft gevraagd de roosters te komen vastzetten. Na 14 juli 2021, toen [geïntimeerde] bij brief (productie 27 conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie) onder andere is uitgenodigd de roosters te komen vastzetten, heeft [geïntimeerde] nooit meer aangeboden dit te komen doen. Deze schadepost had dan ook moeten worden toegewezen.

3.17.

Het hof is van oordeel dat deze grief slaagt. Uit niets blijkt dat [geïntimeerde] , nadat zij op 10 maart 2021 aan VvE had laten weten met het uitvoeren van de nog resterende werkzaamheden (waaronder het vastzetten van de roosters, onderdeel van overeenkomst 2) op 12 maart 2021 te willen beginnen en haar door VvE op 11 maart 2021 gevraagd werd pas op de plaats te maken in verband met te verrichten onderzoek, zich nog bereid heeft getoond om die werkzaamheden te verrichten. Zij is daartoe gesommeerd bij brieven van 14 juli en 17 augustus 2021, maar heeft daaraan geen gevolg gegeven. Het stond VvE daarom vrij om het vastzetten van de roosters te laten uitvoeren door [persoon D] en zij maakt terecht aanspraak op vergoeding van de daarmee gemoeide kosten.

Conclusie

3.18.

Gelet op wat het hof hiervoor heeft overwegen, komt het hof niet toe aan het beoordelen van het bewijsaanbod.

Het voorgaande betekent verder dat, met inachtneming van de overige door de rechtbank in reconventie toegewezen vorderingen van VvE (€ 4.672,99 + € 24.634,69 + € 4.000,00 +

€ 2.907,63), thans ook de vorderingen van VvE toewijsbaar zijn tot een bedrag van € 798,60 + € 62.561,00, hetgeen een totaalbedrag van
€ 99.574,91 oplevert.

Met de rechtbank is het hof van oordeel dat VvE bevoegd is haar vordering te verrekenen met het nog door haar aan [yyy] verschuldigde factuurbedrag van € 36.283,38. Dit leidt ertoe dat het hof het bestreden eindvonnis op dit punt zal vernietigen en [yyy] zal veroordelen tot betaling aan VvE van (€ 99.574,91 - € 36.283,38 =)
€ 63.291,53 , te vermeerderen met de wettelijke rente van art. 6:119 BW vanaf het indienen van de conclusie van eis in reconventie/tevens eis in reconventie (13 april 2022).

Het hof zal het eindvonnis voor het overige bekrachtigen. De bekrachtiging heeft ook betrekking op de beslissing van de rechtbank over het compenseren van de proceskosten vanwege het feit dat partijen in eerste aanleg over en weer in het ongelijk zijn gesteld. Daarvan is nog steeds sprake nu het hof tot een slechts gedeeltelijke toewijzing van de vordering in reconventie komt.

Het hof zal [yyy] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van VvE zullen vastgesteld worden op:

• Explootkosten € 138,98
• Griffierechten € 2.135,00
• Salaris advocaat € 2.213,00 (1 punt x tarief IV)
• Nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de

beslissing)

Totaal € 4.664,98

De gevorderde wettelijke rente van art. 6:119 BW over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4. De uitspraak

Het hof:

verklaart VvE niet-ontvankelijk in haar hoger beroep voor zover gericht tegen het tussenvonnis van 22 juni 2022;

vernietigt het eindvonnis van de rechtbank van 25 januari 2023 voor zover het de beslissing op de schadevorderingen van VvE betreft en, opnieuw rechtdoende;

veroordeelt [yyy] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan VvE te betalen het bedrag van € 63.291,53, te vermeerderen met de wettelijke rente van art. 6:119 BW vanaf 14 dagen na het wijzen van deze uitspraak tot de dag der algehele voldoening;

bekrachtigt het bestreden eindvonnis van de rechtbank voor het overige;

veroordeelt [yyy] in de proceskosten € 4.664,98, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [yyy] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [yyy] € 92,00 extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;

veroordeelt [yyy] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

verklaart de veroordelingen in deze uitspraak uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. S.M.A.M. Venhuizen, J.I.M.W. Bartelds en R.L.G. Kraaijvanger en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 november 2024.

griffier rolraadsheer

Voetnoten

1. ECLI:NL:RBZWB:2023:418