ECLI:NL:GHSHE:2024:2840

• Datum uitspraak: 10 september 2024
• Publicatiedatum: 10 september 2024
• Zaaknummer: 200.309.328_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.M.H. Schoenmakers; K.J.H. Hoofs; J.A. van Strijen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de uitvoering van een beheerovereenkomst en de duiding van creditfacturen

In deze zaak gaat het om een hoger beroep dat is ingesteld door Living C.V. en [appellant] tegen [geïntimeerden], die eigenaar zijn van een aantal woonruimtes in België. De zaak betreft de uitvoering van een beheerovereenkomst die op 24 november 2016 is gesloten tussen partijen. Living C.V. heeft de opdracht gekregen om de woonruimtes te beheren en te bemiddelen bij de verhuur. Het geschil ontstond toen [geïntimeerden] de overeenkomst per direct ontbond op 27 augustus 2019. In eerste aanleg vorderden [geïntimeerden] betaling van een bedrag van € 57.423,75, wat door de rechtbank werd toegewezen. Living C.V. en [appellant] hebben in hoger beroep grieven ingediend tegen deze beslissing, waarbij zij onder andere betogen dat zij geen resultaatsverplichting hadden met betrekking tot het innen van huurpenningen. Het hof heeft de grieven van [appellanten] verworpen en het vonnis van de rechtbank bekrachtigd, met uitzondering van twee vorderingen die zijn afgewezen. Het hof oordeelde dat Living C.V. niet voldoende had onderbouwd dat zij recht had op betaling van de facturen die aan [geïntimeerden] waren gestuurd. De uitspraak benadrukt de verantwoordelijkheden van een opdrachtnemer in een overeenkomst van opdracht en de noodzaak om deze verantwoordelijkheden duidelijk te communiceren aan de opdrachtgever.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.309.328/01

arrest van 10 september 2024

in de zaak van

1. Living [locatie] C.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2.
[appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als Living, [appellant] en gezamenlijk als [appellanten] ,

advocaat: mr. I. Bakker te Maastricht,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] , België,

2.
[geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats] , België,

geïntimeerden in principaal hoger beroep,

appellanten in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. R.H.J.G. Borger te Kerkrade,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 19 juli 2022 in het hoger beroep van de door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer C/03/272393 / HA ZA 19-643 gewezen vonnissen van 4 november 2020 en 27 oktober 2021.

5. Het verdere verloop van de procedure

5.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 19 juli 2022 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast;

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen van 17 mei 2023;

- de memorie van grieven met producties 1 tot en met 9;

- de memorie van antwoord in principaal hoger beroep tevens van grieven in incidenteel hoger beroep met producties 46 tot en met 49;

- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep;

- de mondelinge behandeling, waarbij namens [geïntimeerden] een pleitnotitie is overgelegd.

5.2.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg, met uitzondering van het door de rechtbank genoemde, tijdens de mondelinge behandeling van 9 juli 2021 overgelegde “Afrekening overzicht”. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep van 19 augustus 2024 deelden beide advocaten mede niet over dit stuk te beschikken.

6. De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

De feiten

6.1

Tussen partijen staan de volgende feiten vast.

[geïntimeerden] zijn eigenaar van een vijftiental woonruimtes (vijf kamers, drie studio’s en zeven appartementen) aan de [adres 1] / [adres 2] in [plaats] . Zij verhuren deze woonruimtes aan, onder andere, studenten.

Living is een commanditaire vennootschap met [appellant] als beherend vennoot. Living exploiteert een onderneming die zich bezig houdt met het beheer van verhuurde woonruimtes en bemiddeling bij de verhuur ervan.

Living heeft op 24 november 2016 met [geïntimeerden] een overeenkomst gesloten ter zake, onder andere, het beheer van die woonruimtes. Tot de verplichtingen die Living op grond van die overeenkomst op zich nam behoren - voor zover in het kader van dit geschil van belang - de volgende werkzaamheden:

-
“Opstellen verbeterde complete huurovereenkomst (indien nodig).

-
(…)

-
Huurpenningen collecteren. Op creditfactuur doorgestort.(…)

-
Minnelijk incasso traject

-
Inventarisatie in het geval van technische problemen. De aard van het probleem wordt in kaart gebracht, evenals aansprakelijkheid.

-
Zorgdragen voor oplossen technische problemen.

-
Zorgdragen voor technisch onderhoud aan de woonruimte(s).

-
(…)

-
Het ontvangen van de opzegging en controleren of de opzegging in lijn met de huurovereenkomst is.

-
(…)

-
Het opstellen van een eindafrekening t.b.v. waarborgsom.

-
Het oplossen en afwikkelen van eventuele gebreken.

-
(…)

-
Het opstellen van een inspectierapport.

-
(…)”

Volgens de overeenkomst zijn [geïntimeerden] voor de door Living verleende diensten een vergoeding verschuldigd van € 20,-- per maand per verhuurde kamer, € 25,-- per maand per verhuurde studio, en een bedrag van € 30,-- per maand voor ieder verhuurd appartement. Partijen zijn voorts uurtarieven overeengekomen voor kantoorwerkzaamheden, technische werkzaamheden en schoonmaakwerkzaamheden. Facturatie van de diensten vindt, aldus de overeenkomst, ieder half jaar plaats. Daarnaast heeft Living het recht om zonder aparte goedkeuring van de opdrachtgever werkzaamheden te laten verrichten voor een bedrag tot € 250,-- indien de werkzaamheden vallen onder (reparatie)plicht van de verhuurder of wanneer zij redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor uitvoering van de huur.

Bij schrijven van 27 augustus 2019 (productie 4 dagvaarding) hebben [geïntimeerden] de overeenkomst met Living “per onmiddellijk” ontbonden.

Het geschil in eerste aanleg

6.2.1.

Bij inleidende dagvaarding hebben [geïntimeerden] in de hoofdzaak gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [appellanten] hoofdelijk veroordeelt om aan [geïntimeerden] te betalen € 57.423,75 te vermeerderen met wettelijke rente. In het door hen opgebrachte incident hebben zij gevorderd dat [appellanten] worden veroordeeld tot afgifte van een aantal bescheiden, waaronder huurcontracten, inspectierapporten etc., zulks onder verbeurte van een dwangsom.

6.2.2.

Bij verstekvonnis van 16 oktober 2019 heeft de rechtbank de vorderingen in het incident en in de hoofdzaak toegewezen en [appellanten] hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten.

6.2.3.

[appellanten] hebben een verzetdagvaarding laten uitbrengen, verzocht om vernietiging van het verstekvonnis en inhoudelijk verweer gevoerd tegen de vordering van [geïntimeerden] [appellanten] hebben voorts, na wijziging van eis, kort samengevat, gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad [geïntimeerden] veroordeelt om aan Living te betalen € 43.120,49, te vermeerderen met de rente en de proceskosten. Deze vordering hebben zij voorwaardelijk ingesteld, namelijk in het geval de rechtbank van oordeel zou zijn dat de verschuldigdheid c.q. vergoeding c.q. verrekening van de facturen niet betrokken kan worden bij het geschil in conventie.

6.2.4.

[appellanten] leggen aan hun vordering de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst ten grondslag.

6.2.5.

[geïntimeerden] hebben in de verzetprocedure eveneens hun eis gewijzigd en, kort samengevat, gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad [appellanten] hoofdelijk veroordeelt om aan [geïntimeerden] te betalen € 74.331,01, te vermeerderen met wettelijke rente, en (meer) subsidiair [appellanten] te veroordelen om de schade als gevolg van de toerekenbare tekortkoming te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

6.2.6.

[geïntimeerden] leggen aan hun vorderingen de nakoming van de overeenkomst ten grondslag en deels subsidiair een tekortkoming als gevolg waarvan zij schade hebben geleden.

6.2.7.

In het bestreden eindvonnis van 27 oktober 2021 heeft de rechtbank het tussen partijen gewezen verstekvonnis van 16 oktober 2019 vernietigd maar alleen voor zover gewezen in de hoofdzaak en heeft de rechtbank opnieuw als volgt recht gedaan.

In conventie zijn [appellanten] hoofdelijk veroordeeld om aan [geïntimeerden] te betalen
€ 70.930,99, te vermeerderen met de wettelijke rente en zijn zij hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten en de nakosten. In reconventie heeft de rechtbank [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeeld om aan [appellanten] te betalen € 21.921,32, vermeerderd met de contractuele rente en hen hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Al het overige in conventie en in reconventie gevorderd, heeft de rechtbank afgewezen.

De ontvankelijkheid van [appellant]

6.3.1.

De hoger beroepsdagvaarding is uitgebracht namens Living en [appellant] . Deze dagvaarding is niet tijdig aangebracht waarna er een herstelexploot is uitgebracht, maar alleen namens Living. [geïntimeerden] betogen dat er zijdens [appellant] geen hoger beroep (meer) aanhangig is.

6.3.2.

Naar het oordeel van het hof is er in het herstelexploot sprake van een voor [geïntimeerden] kenbare vergissing. Living heeft één beherend vennoot en dat is [appellant] . Zij zijn in eerste aanleg gezamenlijk opgetrokken, hadden één advocaat en hebben gezamenlijke standpunten ingenomen. Voor [geïntimeerden] was ook duidelijk dat zij in hoger beroep ook gezamenlijk zouden optrekken gelet op het feit dat zij beiden bij één en dezelfde dagvaarding in hoger beroep zijn gekomen. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerden] door deze vergissing in hun verdediging zijn geschaad en/of daardoor zijn benadeeld.

6.3.3.

Het hof verwerpt dit verweer van [geïntimeerden] [appellant] is ontvankelijk in dit hoger beroep.

Rechtsmacht

6.4.

[geïntimeerden] waren ten tijde van de inleidende dagvaarding woonachtig in België. Het geschil heeft derhalve internationale aspecten, zodat allereerst moet worden onderzocht of de Nederlandse rechter bevoegd is ervan kennis te nemen. Dat is het geval: het geschil betreft een handelszaak als bedoeld in artikel 1 van de herschikte EEX-Verordening. Ingevolge artikel 4 van deze verordening heeft de Nederlandse rechter rechtsmacht.

De omvang van het hoger beroep

6.5.1.

[appellanten] hebben 10 grieven in het principaal hoger beroep aangevoerd tegen het bestreden vonnis. De nummering van de grieven klopt niet: grief 6 ontbreekt en de twee laatste grieven zijn beide als nummer 10 genummerd. Het hof zal bij de beoordeling deze, deels onjuiste, nummering aanhouden. [appellanten] hebben geconcludeerd tot vernietiging van dit vonnis en tot het alsnog toewijzen van al hetgeen zij in eerste aanleg hebben gevorderd, tot afwijzing van hetgeen [geïntimeerden] in eerste aanleg hebben gevorderd en tot veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties.

6.5.2.

[geïntimeerden] hebben twee grieven in incidenteel hoger beroep aangevoerd tegen het bestreden vonnis en geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden eindvonnis in die zin dat hetgeen aan [appellanten] is toegewezen wordt verminderd met € 8.727,18 althans hun vordering in zoverre alsnog af te wijzen en het vonnis voor het overige te bekrachtigen met veroordeling van [appellanten] in de kosten van beide instanties.

6.5.3.

Het hof stelt vast dat geen grieven zijn gericht tegen de toewijzing van de vorderingen van [geïntimeerden] ten bedrage van € 3.647,50 en € 935,-- en de toewijzing van de vorderingen van [appellanten] betreffende de volgende facturen en bedragen:

2019-0051 ad € 5.590,20;

2019-0041 ad € 710,06;

2020-2-0300 ad € 363,--;

2020-2-0299 ad € 1.663,75;

2020-2-0303 ad € 168,80;

2019-2-0834, deels ad € 1.150,--;

2019-2-0825, deels ad € 3.146,--;

2019-2-0826 ad € 402,33.

Voor zover een deel is afgewezen, geldt dat ook tegen deze beslissing geen grief is gericht.

6.5.4.

Het hof verstaat de omvang van het hoger beroep daarom aldus dat de hiervoor genoemde beslissingen niet door partijen worden bestreden.

De grief 1 t/m 3 in principaal hoger beroep: de creditfacturen

6.6.1.

De grieven 1 tot en met 3 in principaal hoger beroep richten zich tegen overwegingen van de rechtbank op grond waarvan de rechtbank concludeert tot toewijzing van het bedrag in conventie. Het hof zal deze grieven gezamenlijk beoordelen.

6.6.2.

[appellanten] betogen in grief 1 dat zij, anders dan de rechtbank heeft overwogen, geen resultaatsverplichting hadden jegens [geïntimeerden] waar het ging om het innen van en het doorbetalen van huur en waarborgsommen. Zij stellen voorts dat het garanderen van huurpenningen niet met [geïntimeerden] is afgesproken. Zij voeren daartoe ook een aantal omstandigheden aan waaronder de (geringe) omvang van de door hen ontvangen vergoeding voor het werk. Het in de creditfacturen opnemen van huurgelden leidt niet tot het aanvaarden van de stelling dat zij instonden voor de incasso. De te verwachten huur werd standaard gecrediteerd en het handhaven van die creditering was ook correct zolang de huur inderdaad te verwachten was. Toen het contract beëindigd werd, werd een correctiefactuur (2019-2-0830) gestuurd die ook is aanvaard, aldus [appellanten]

In grief 2 betogen [appellanten] dat zij structureel herinneringen en aanmaningen hadden gestuurd ingeval er een achterstand in de huurbetalingen ontstond. Dit gebeurde geautomatiseerd door een boekhoudprogramma. Zij leggen als productie 3 overzichten over met daarop per huurder van woonruimte de verrichtingen vermeld.

In grief 3 betogen [appellanten] dat zij aan de hand van de overgelegde producties hebben bewezen wat aan huur is geïnd en op correcte wijze is doorbetaald. Met inachtneming van de correctiefactuur komen de ontvangsten en betalingen per bank hiermee vrijwel volledig overeen, aldus [appellanten]

6.6.3.

Naar het oordeel van het hof berust het betoog van [appellanten] over het hebben van een resultaatsverplichting of het verstrekken van een garantie, op een onjuiste lezing van het vonnis. Een dergelijke verplichting staat ook niet in de overeenkomst die partijen met elkaar zijn aangegaan. In de overeenkomst is opgenomen dat het werk van Living o.a. bestaat uit het collecteren van huurpenningen, waarna is opgenomen: “Op creditfactuur doorgestort”.

De rechtbank heeft overwogen dat het ervoor moet worden gehouden dat, hetgeen ook in het algemeen de betekenis is van een creditfactuur, degene die deze opstelt (Living) daarmee aangeeft wat deze is verschuldigd aan degene ten behoeve van wie de factuur is opgesteld ( [geïntimeerden] ). De rechtbank heeft het verweer van [appellanten] inhoudende dat het boekhoudprogramma haar verplicht om creditfacturen op te stellen, verworpen; het programma verplicht haar niet om creditfacturen aan [geïntimeerden] te versturen. Bovendien, aldus de rechtbank, is niet te verklaren waarom Living niet heeft vermeld op de factuur of anderszins dat de facturen alleen dienen ten bewijze van het feit dat de huren verschuldigd waren door de huurders.

[appellanten] hebben in haar memorie van grieven niet aangegeven waarom deze overwegingen van de rechtbank onjuist zijn. De overeenkomst tussen partijen is een overeenkomst van opdracht. Krachtens artikel 7:403 BW lid 1 dient de opdrachtnemer, Living, de opdrachtgever, [geïntimeerden] , op de hoogte te houden van haar werkzaamheden ter uitvoering van de opdracht en hen onverwijld in kennis stellen van de voltooiing van de opdracht, indien de opdrachtgever daarvan onkundig is.

Nu Living [geïntimeerden] creditfacturen stuurde zonder enige toelichting daarop, leidt deze handelwijze ertoe dat zij hiermee aan [geïntimeerden] heeft aangegeven de bedragen die zij aan hen crediteerde, ook aan hen verschuldigd was. [geïntimeerden] mochten erop vertrouwen dat de huren op de creditfacturen ook waren geïnd. De in het contract opgenomen term “doorgestort” vormt hiervoor ook een onderbouwing.

6.6.4.

In ro 4.18.1. heeft de rechtbank overwogen dat Living tijdens de mondelinge behandeling op 9 juli 2021 heeft verklaard dat de correctiefactuur ziet op huur die zij stelt te hebben voorgeschoten voor beweerdelijk in gebreke zijnde huurders. De vordering gebaseerd op deze factuur, heeft de rechtbank in ro. 4.18.2. afgewezen omdat niet valt in te zien dat Living ter zake huur die zij in de plaats van de beweerdelijk in gebreke zijnde huurders heeft betaald aan [geïntimeerden] een vordering op [geïntimeerden] kan ontlenen. Het hof stelt, met [geïntimeerden] , vast dat [appellanten] hiertegen geen grief hebben gericht, althans niet heeft aangegeven waarom deze overweging van de rechtbank onjuist zou zijn.

6.6.5.

Ten overvloede overweegt het hof dat [appellanten] geen grief hebben gericht tegen de overweging van de rechtbank dat uit de door [geïntimeerden] overgelegde producties 37 t/m 44 volgt dat huurders die volgens [appellanten] de verschuldigde huur niet hadden betaald, wel degelijk de verschuldigde huur aan Living hebben betaald.

6.6.6.

Het hof concludeert dat de grieven 1 tot en met 3 niet slagen. Het bestreden vonnis dient ten aanzien van de conventionele vordering te worden bekrachtigd.

Grief 4 in principaal hoger beroep: factuur 2019-2-0818

6.7.1.

[appellanten] betogen dat de rechtbank de vordering die is gebaseerd op factuur 2019-2-0818 ten onrechte heeft afgewezen. Deze factuur is niet betwist, aldus [appellanten]

6.7.2.

De grief slaagt niet. De reden waarom de rechtbank deze vordering heeft afgewezen, is gelegen in het feit dat zij niet in het totaal bedrag van de reconventionele vordering van [appellanten] is opgenomen. Het totaal gevorderde betreft immers alle facturen die als productie 15 bij akte in eerste aanleg zijn overgelegd en [appellanten] heeft ook in hoger beroep haar vordering niet gewijzigd.

Grief 5 in principaal hoger beroep: factuur 2019-2-0832

6.8.1.

[appellanten] betogen dat de vordering die is gebaseerd op [factuur] ten onrechte door de rechtbank is afgewezen. De aankoop van meubels heeft met instemming van [geïntimeerden] plaatsgevonden. Vervolgens is er gemeubileerd verhuurd met een hogere huuropbrengst, aldus [appellanten]

De op grond van de genoemde factuur gedeclareerde werkzaamheden hadden betrekking op een kapotte ketel. Toen de eigen cv-monteur van [geïntimeerden] zonder succes naar de ketel had gekeken, heeft Living haar monteur ingeschakeld, zo stellen [appellanten]

6.8.2.

[geïntimeerden] betwisten enige opdracht tot de aanschaf van meubels aan Living te hebben gegeven; ze weten ook niet welke meubels er zouden zijn gekocht. De verhoging van de huurprijs is niet aan hen bekend gemaakt.

[geïntimeerden] betwisten voorts dat zij een vergoeding voor werkzaamheden verschuldigd zijn. De kantoorwerkzaamheden zijn niet gespecificeerd en het gestelde werk met betrekking tot de ketel, valt onder het werk waarvoor een vaste vergoeding is overeengekomen.

6.8.3.

Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] de verschuldigdheid van het factuurbedrag voldoende betwist en hebben [appellanten] hun vordering onvoldoende onderbouwd. Zo hebben zij niet aangegeven welke meubels zijn gekocht. Een factuur van de aankoop is niet overgelegd. Voorts hebben [appellanten] geen concreet bewijsaanbod gedaan ten aanzien van de gestelde instemming van [geïntimeerden] met de aankoop. Het hof concludeert dat in rechte niet is komen vast te staan dat Living meubels heeft gekocht en dat dit met instemming van [geïntimeerden] heeft plaatsgevonden.

[appellanten] heeft evenmin onderbouwd waarom de in rekening gebrachte kantoorwerkzaamheden niet vallen onder de werkzaamheden die volgens het contract onder de werkzaamheden vallen waarvoor een vaste maandelijkse vergoeding wordt betaald. Aldaar is omschreven het inventariseren van technische problemen en het zorgdragen voor het oplossen daarvan.

De grief slaagt dus niet.

Grief 7 in principaal hoger beroep: factuur 2020-2-0301

6.9.1.

[appellanten] betogen dat de rechtbank de vordering gebaseerd op [factuur] ten onrechte heeft afgewezen. De werkzaamheden betreffen bezwaarschriften. Dat op de volmacht staat dat geen kosten in rekening zouden worden gebracht, heeft niet te maken met de additionele kosten die gepaard gingen met het maken van de bezwaarschriften. Deze bepaling zag op de kosten voor het maken van de volmacht.

6.9.2.

[geïntimeerden] wijzen erop dat deze factuur een jaar na de ontbinding is opgesteld. Er is schriftelijk vastgelegd dat voor dit werk geen kosten in rekening zouden worden gebracht. Bovendien waren twee bezwaarschriften te laat ingediend en is op de laatste aanslag ambtshalve een vermindering gevolgd.

6.9.3.

Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] de verschuldigdheid van de factuur voldoende gemotiveerd betwist met het overleggen van de volmacht. Daarop staat, onder de beschrijving van de toestemming of volmacht expliciet vermeld, en wel onder het kopje “Kosten of compensatie” dat er geen additionele kosten zijn. [appellanten] hebben hun vordering, gelet op de inhoud van de volmacht, onvoldoende onderbouwd. De afspraak dat Living voor deze werkzaamheden een vergoeding van [geïntimeerden] zou krijgen, is in rechte niet komen vast te staan. Een bewijsaanbod hebben [appellanten] op dit punt niet gedaan.

De grief slaagt niet.

Grief 8 in principaal hoger beroep: [factuur]

6.10.1.

[appellanten] betogen dat de rechtbank de vordering gebaseerd op [factuur] ten onrechte heeft afgewezen. Een aantal huurders vroeg om een bijzondere inspanning van Living, aldus [appellanten] Zij noemen vier huurders, één met wie zij uiteindelijk een betalingsregeling hebben kunnen afspreken, één waarbij is gekozen om de vordering, na buitengewone incassowerkzaamheden, af te boeken en twee met wie overeenstemming is bereikt over de beëindiging van de huurovereenkomsten.

6.10.2.

De rechtbank overweegt dat het aan [appellanten] is om de noodzaak van de gedeclareerde werkzaamheden te onderbouwen. Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] onvoldoende onderbouwd dat sprake is van werkzaamheden die niet behoren tot het werk waarvoor zij krachtens de overeenkomst een vaste vergoeding ontvingen. De grief slaagt evenmin.

Grief 9 in principaal hoger beroep: [factuur]

6.11.1.

[appellanten] betogen dat de vordering uit hoofde van de [factuur] door de rechtbank ten onrechte is afgewezen. Zij leggen de werkbriefjes over als productie 7; deze werkbriefjes zijn destijds meegezonden naar [geïntimeerden] , aldus [appellanten]

6.11.2.

[geïntimeerden] persisteren bij hun betwisting. Er worden geen bonnetjes of facturen van de loodgieter overgelegd. Er wordt een werkbriefje overgelegd dat ziet op een lekkage en kapotte lampjes die evenwel niet zijn verholpen.

6.11.3.

Naar het oordeel van het hof is met het overleggen van werkbriefjes die door Living zijn opgesteld en dateren van 2018 en 2019 onvoldoende onderbouwd dat [appellanten] recht heeft op betaling van het factuurbedrag jegens [geïntimeerden] Zo worden in de factuur arbeidsuren van een loodgieter in rekening gebracht, zonder dat dit wordt onderbouwd met een factuur van de loodgieter. Zo worden ingekochte goederen in rekening gebracht, zonder dat daarop een toelichting wordt gegeven. Zo worden ook administratiekosten in rekening gebracht zonder enige toelichting daarop en waarom deze werkzaamheden niet zouden vallen onder het werk waarvoor krachtens het contract een vaste maandelijkse vergoeding door [geïntimeerden] aan Living wordt betaald.

De grief slaagt niet.

Grief 10 in principaal hoger beroep: [factuur]

6.12.1.

[appellanten] betogen dat de rechtbank de vordering gebaseerd op [factuur] ten onrechte heeft afgewezen. Het betreft bemiddelingskosten en deze factuur is niet gecrediteerd, zoals [geïntimeerden] hebben beweerd.

6.12.2.

[geïntimeerden] verwijst ter onderbouwing van haar stelling dat deze factuur is gecrediteerd naar de factuur die [appellanten] zelf hebben overgelegd bij productie 15, met [factuur] .

6.12.3.

Het hof constateert dat de door [geïntimeerden] genoemde creditfactuur inderdaad het nummer van de onderhavige factuur noemt. Nu [appellanten] niet uitleggen waarom zij deze factuur aan [geïntimeerden] hebben verzonden, hebben [geïntimeerden] voldoende onderbouwd dat de [factuur] door Living is gecrediteerd zodat zij de betaling van deze factuur niet verschuldigd zijn. De grief slaagt niet.

Grief 10 in principaal hoger beroep: totaal aan betalingen

6.13.1.

[appellanten] betogen dat het in conventie toegewezen bedrag zo hoog is dat dit niet kan kloppen. De door hen genoemde totaalbedragen worden door [geïntimeerden] betwist.

6.13.2.

Het hof constateert dat deze grief geen zelfstandige betekenis heeft en dus niet slaagt.

Bewijsaanbod

6.14.

[appellanten] hebben een bewijsaanbod gedaan om getuigen te horen. Dit aanbod is niet voldoende specifiek, zodat het hof daaraan voorbijgaat. Het aanbod ziet daarnaast op de stelling omtrent de correcte verwerking in facturen en creditfacturen en de bijbehorende bankbetalingen door Living. Het hof passeert ook dit aanbod omdat niet duidelijk is welke stellingen hiermee zouden kunnen worden bewezen.

Grief 1 in incidenteel hoger beroep: [factuur]

6.15.1.

[geïntimeerden] betogen in grief 1 dat de rechtbank de vordering van [appellanten] gebaseerd op [factuur] ten onrechte heeft toegewezen. Het betreft door Living geïncasseerde huur en waarborgsommen, die zij aan [geïntimeerden] had moeten crediteren. Tijdens de zitting in hoger beroep is namens [geïntimeerden] verklaard dat de geïnde waarborgsommen nooit aan haar zijn overgemaakt.

6.15.2.

[appellanten] stellen dat de factuur ziet op waarborgsommen die zij bij [geïntimeerde 2] in rekening brengt nu zij deze aan de vertrekkende huurders verschuldigd was. [appellanten] stellen dat de waarborgsommen bij aanvang van de huur door Living geïncasseerd waren en waren doorgestort aan [geïntimeerden]

Tijdens de zitting in hoger beroep is namens [appellanten] gewezen op facturen die als productie 15 bij akte in eerste aanleg zijn overgelegd, waarin melding worden gemaakt van waarborgsommen (o.a. [factuur] waarin een negatief bedrag staat van € 808,-).

6.15.3.

De rechtbank heeft deze vordering toegewezen omdat deze door [geïntimeerden] niet was betwist. In hoger beroep hebben zij de verschuldigdheid ervan wel betwist en is het aan [appellanten] om hun vordering te onderbouwen. Dit hebben zij onvoldoende gedaan. Het had op hun weg gelegen om allereerst aan te geven dat de, door de in de factuur genoemde huurders betaalde waarborgsommen aan [geïntimeerden] zijn overgemaakt en dat zij de waarborgsommen ook aan de betreffende huurders heeft terugbetaald.

De grief slaagt dan ook en de vordering van [appellanten] ter hoogte van € 3.986,02 wordt afgewezen.

Grief 2 in incidenteel hoger beroep: [factuur]

6.16.1.

[geïntimeerden] betogen in grief 2 dat de rechtbank de vordering van [appellanten] gebaseerd op [factuur] ten onrechte heeft toegewezen. Zij betwisten het factuurbedrag verschuldigd te zijn. Zij wijzen erop dat de factuur is opgesteld een jaar nadat de overeenkomst tussen partijen is beëindigd. De factuur is valselijk opgemaakt althans onvoldoende gespecificeerd. [geïntimeerden] hebben Living geen opdracht voor de in rekening gebrachte werkzaamheden gegeven, voor zover deze werkzaamheden al niet binnen de overeengekomen werkzaamheden vallen die door de maandelijkse vergoeding zijn gedekt.

6.16.2.

[appellanten] wijzen op de inhoud van de overeenkomst waarin is opgenomen dat Living gerechtigd is tot een prijsplafond van € 250,--, de belangen van [geïntimeerden] te dienen. De factuur is zo laat opgemaakt omdat Living eerst uit coulanceoverwegingen overwoog om deze werkzaamheden niet te factureren. [appellanten] stellen dat de betwistingen van [geïntimeerden] betrekking hebben op vier huurders en zij geven in de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep een toelichting op hun werkzaamheden per huurder.

6.16.3.

De rechtbank heeft de vordering toegewezen omdat deze door [geïntimeerden] niet was betwist. In hoger beroep hebben zij de verschuldigdheid ervan wel betwist en is het aan [appellanten] om haar vordering te onderbouwen.

Het hof stelt vast dat op basis van deze factuur meer dan 25 bedragen van [geïntimeerden] gevorderd worden. [appellanten] hebben de posten niet afzonderlijk toegelicht en hebben niet betwist dat Living geen opdracht heeft gehad van [geïntimeerden] voor het in rekening gebrachte werk. De algemene stelling dat geen opdracht is vereist tot een prijsplafond van € 250,-- is niet verder uitgewerkt in die zin dat wordt aangegeven welke van de 25 bedragen op deze grond toewijsbaar zou(den) zijn. Voorts verwijzen [appellanten] enkel naar de inhoud van de overeenkomst. Uit de overeenkomst blijkt dat er voorwaarden zijn verbonden aan deze regeling. Zo moet het gaan om werkzaamheden die vallen onder de (reparatie)plicht van de verhuurder of moeten redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de uitvoering van de huur. Dat voldaan is aan deze voorwaarden is gesteld noch gebleken.

Voorts blijkt uit een aantal toelichtingen die op de factuur bij de posten zijn gegeven, dat het werk ziet op werkzaamheden die krachtens de overeenkomst van Living worden verwacht en waarvoor een vaste maandelijkse vergoeding overeengekomen is. Het hof verwijst bijvoorbeeld naar de gestelde controlewerkzaamheden en naar het oplossen en afwikkelen van eventuele gebreken (bijvoorbeeld de gesprekken met [persoon A] over de CV-problemen).

Het hof wijst de vorderingen gebaseerd op deze factuur, als onvoldoende onderbouwd af. De grief slaagt en het hof zal deze vordering ter hoogte van € 4.741,16 alsnog afwijzen.

Bewijsaanbod

6.17.

Nu [appellanten] hun vorderingen onvoldoende hebben onderbouwd, komt het hof niet toe aan bewijslevering. Het bewijsaanbod wordt dan ook gepasseerd.

Slotsom

6.18.

De grieven in principaal hoger beroep slagen niet en het bestreden vonnis in conventie zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen in de kosten worden veroordeeld.

De grieven in incidenteel hoger beroep slagen en het hof zal ten aanzien van daarin genoemde twee vorderingen, opgenomen in voormelde twee facturen, het bestreden vonnis vernietigen en deze vorderingen ter hoogte van, in totaal, € 8.727,18 alsnog afwijzen. In reconventie wordt dus aan [appellanten] toegewezen een bedrag van € 13.194,14. [appellanten] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het incidenteel beroep worden veroordeeld.

7. De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover daarin de vorderingen van [appellanten] tot een bedrag van € 8.727,18 zijn toegewezen;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst deze vorderingen af

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt Living en [appellant] hoofdelijk in de proceskosten van het principaal en incidenteel hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] op € 783,00 aan griffierecht en op € 9.958,50 aan salaris advocaat;

verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde

Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.H. Schoenmakers, K.J.H. Hoofs en J.A. van Strijen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 september 2024.

griffier rolraadsheer