ECLI:NL:GHSHE:2024:2401

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.336.661/01

arrest van 23 juli 2024

in de zaak van

1.
[appellant sub 1], wonende te [woonplaats] (in eerste aanleg gedaagde sub 1),

2.
[appellante sub 2], wonende te [woonplaats] (in eerste aanleg gedaagde sub 2),

3.
[appellant sub 3], h.o.d.n. [X beheer] , zaakdoende te [vestigingsplaats ] , (in eerste aanleg gedaagde sub 18),

4.
[appellant sub 4], gevestigd te [vestigingsplaats ] (in eerste aanleg gedaagde sub 3),

5.
[appellant sub 5], gevestigd te [vestigingsplaats ] (in eerste aanleg gedaagde sub 8),

6.
[appellant sub 6], gevestigd te [vestigingsplaats ] (in eerste aanleg gedaagde sub 13),

7.
[appellant sub 7], gevestigd te [vestigingsplaats ] (in eerste aanleg gedaagde sub 17),

8.
[appellant sub 8], gevestigd te [vestigingsplaats ] (in eerste aanleg gedaagde sub 12),

9.
[appellant sub 9]gevestigd te [vestigingsplaats ] (in eerste aanleg gedaagde sub 4),

10.
[appellant sub 10], gevestigd te [vestigingsplaats ] (in eerste aanleg gedaagde sub 5),

11.
[appellant sub 11], gevestigd te [vestigingsplaats ] (in eerste aanleg gedaagde sub 6),

12.
[appellant sub 12]gevestigd te [vestigingsplaats ] (in eerste aanleg gedaagde sub 9),

13.
[appellant sub 13], gevestigd te [vestigingsplaats ] (in eerste aanleg gedaagde sub 10),

14.
[appellant sub 14], gevestigd te [vestigingsplaats ] (in eerste aanleg gedaagde sub 11),

15.
[appellant sub 15], gevestigd te [vestigingsplaats ] gemeente Berkelland (in eerste aanleg gedaagde sub 14),

16.
[appellant sub 16], gevestigd te [vestigingsplaats ] (in eerste aanleg gedaagde sub 16),

17.
[appellant sub 17], gevestigd te [vestigingsplaats ] , Duitsland (in eerste aanleg gedaagde sub 15),

appellanten,

hierna tezamen aan te duiden als [appellanten] , terwijl appellanten sub 1, 2, 4 en 6 hierna ook zullen worden aangeduid als respectievelijk [appellant sub 1] , [appellante sub 2] , [appellant sub 4] en [appellant sub 5] ,

advocaat: onttrokken, voorheen mr. L.S.F. Vanhommerig te [adres] ,

tegen

1.[huisartsenpraktijk] ,gevestigd te [vestigingsplaats ] ,

2.
[X Holding B.V.] ,gevestigd te [vestigingsplaats ] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] ,

advocaat: mr. A.L. Stegeman te [adres] ,

op het bij exploot van dagvaarding van 4 januari 2024 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van 7 december 2023, door de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen appellanten en [X B.V.] , gevestigd te [vestigingsplaats ] , als gedaagden in conventie, waarbij [appellanten] tevens een eis in reconventie heeft ingesteld, en [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] als eiseressen in conventie, tevens verweerders in reconventie.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/03/323574 / KG ZA 23-397)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep met grieven;
de memorie van antwoord met productie 1;
het H2-formulier van 11 maart 2024, waarbij mr. Vanhommerig zich als advocaat van appellanten aan de zaak heeft onttrokken, waarna zich voor appellanten geen nieuwe advocaat heeft gesteld.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

3.1.1.

Het gaat in dit kort geding naar de kern genomen om de vraag of appellanten (gedaagden in eerste aanleg) het door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] aangekochte en in eigendom verkregen pand moeten ontruimen omdat aannemelijk is dat zij daarin zonder recht of titel verblijven en omdat aannemelijk is dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] de door appellanten gestelde huurovereenkomsten wegens strijd met het in de hypotheekakte voorkomende huurbeding rechtsgeldig hebben vernietigd.

3.1.2.

In dit hoger beroep kan op hoofdlijnen worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zijn beide vennootschappen die een huisartsenpraktijk exploiteren. Zij wensen samen een gezondheidscentrum te realiseren in de wijk [plaatsnaam] , in het pand aan de [adres] te [vestigingsplaats ] (hierna: het pand).
b. [appellant sub 1] en zijn echtgenote [appellante sub 2] zijn eigenaar geweest van het pand.
c. Bij een hypotheekakte van 15 oktober 2021 hebben [appellant sub 1] en [appellante sub 2] als schuldenaren/hypotheekgevers ten behoeve van [persoon A] (hierna: [persoon A] ) als schuldeiser/hypotheeknemer, voor zover thans van belang, een eerste recht van hypotheek verleend op het pand, tot zekerheid voor een bij die akte door [persoon A] aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] verstrekte hypothecaire geldlening van € 200.000,--. In de hypotheekakte staat onder meer het volgende:

“4. Verbodsbepalingen

Het onderpand mag zonder schriftelijke toestemming van de hypotheekhouder:

(…)

niet worden verhuurd of verpacht en in ieder geval is de vooruitbetaling van huur en pachtpenningen en van andere vergoedingen verboden, alsook de vervreemding en verpanding van huur en pachtpenningen en andere uit de huur- of pachtovereenkomst voortvloeiende rechten, of het recht daarop; het is schuldeiser bekend dat het onderpand gedeeltelijk zal worden verhuurd en is bekend en akkoord met de huidige contracten.”
d. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben een betalingsachterstand laten ontstaan met betrekking tot de hypothecaire geldlening.
e. [persoon A] is vervolgens overgegaan tot executie van zijn recht van hypotheek. Op 8 mei 2023 heeft [persoon A] het pand ter veiling aangeboden. Op blz. 2 van de veilingadvertentie is onder meer opgenomen dat het pand, voor zover de verkoper bekend, deels in gebruik is bij de eigenaar en deels zonder recht of titel wordt gebruikt door een boksschool, dat er volgens opgave van de Kamer van Koophandel (hierna: KvK) zes vennootschappen op het adres van het pand staan ingeschreven en dat de verkoper niet bekend is met huur- of gebruiksovereenkomsten betreffende het pand.

f. In de eerste helft van juni 2023 hebben [persoon A] als verkoper en [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] als kopers een onderhandse koopovereenkomst gesloten waarbij – kort gezegd – [persoon A] het pand aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] heeft verkocht.
g. In de veilingvoorwaarden, die onderdeel vormen van de koopovereenkomst, is onder meer opgenomen dat de verkoper niet bekend is met huur- of gebruiksovereenkomsten betreffende het pand, dat het pand bij aflevering vrij moet zijn van gebruikers en dat, als hieraan niet is voldaan, de koper de ontruiming kan bewerkstelligen op de wijze als bepaald in artikel 525 lid 3 Rv.
h. Op 13 juni 2023 heeft [persoon A] een verzoekschrift als bedoeld in artikel 3:268 lid 2 BW ingediend bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, ter verkrijging van verlof om het pand onderhands te verkopen volgens de met [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] gesloten koopovereenkomst. Bij beschikking van 27 juli 2023 heeft de voorzieningenrechter de (onderhandse) koopovereenkomst goedgekeurd, en bepaald dat de verkoop onderhands zal geschieden overeenkomstig die koopovereenkomst. Het pand is vervolgens bij akte van 28 juli 2023 aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] geleverd.

- i. Op 19 juni 2023 heeft een notarieel jurist van [advocatenkantoor] een e-mailbericht gestuurd (aan of ten behoeve van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] ) met onder meer de volgende inhoud:

“ [appellant sub 1] heb ik de bevestiging dat hij het pand leeg zal opleveren. (…)

Een gedwongen ontruiming van een gebruiker zonder recht of titel zal gaan d.m.v. een kortgeding procedure. Een huurder zal gaan via het inroepen van het huurbeding, maar van een rechtsgeldig huurcontract is thans niet gebleken dus die procedure is m.i. niet aan de orde.”

j. [appellant sub 1] in privé, alle besloten vennootschappen en stichtingen die op het adres stonden ingeschreven, alsmede alle overige gebruikers zijn door de deurwaarder aangeschreven om het pand te verlaten.
k. Bij e-mail van 7 september 2023 heeft [appellant sub 4] aan de notaris het volgende meegedeeld:

“Deze mail wordt gestuurd namens:

De gebruikers van het pand [adres] te [vestigingsplaats ] [appellant sub 9]

[appellant sub 10]

[appellant sub 11]

[X B.V.]

[appellant sub 15]

[appellant sub 14]

[appellant sub 13]

[appellant sub 12]

[appellant sub 5]

Mijne dames en heren,

Wij hebben van u een sommatie ontvangen om het pand te verlaten.

Dit verbaast ons daar wij een doorlopende huurovereenkomst hebben met de exploitant van het pand. Het was zowel bij de voormalige eigenaar als bij de hypotheekhouder bekend dat het pand is verhuurd, en de exploitatie van het verhuur wordt beheerd door de exploitant.

Voor zover ons bekend zou een wisseling van eigenaar niet tot ontruiming kunnen leiden, daar dit de bepalingen van de huurovereenkomst overtreedt.

Graag ontvangen wij dan ook van u informatie op welke wettelijke grond u de ontruiming vordert.

In de bijgevoegde stukken zien wij namelijk geen grond hiervoor.”

l. [appellant sub 1] heeft vervolgens op 12 september 2023 vijftien schriftelijke huurovereenkomsten overgelegd aan de deurwaarder waarin [appellant sub 4] als verhuurder stond vermeld en waarin telkens een van de gedaagden als huurder is vermeld. Verder betrof één van de door [appellant sub 1] overgelegde schriftelijke overeenkomsten een “Zorg/Huurovereenkomst” tussen [appellant sub 5] als verhuurder en [appellant sub 1] als “Cliënt”.
m. Bij e-mail van 13 september 2023 te 07:34 uur heeft de deurwaarder onder meer het volgende meegedeeld aan de advocaat van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] :

“(…) Ik heb inmiddels om afschriften gevraagd om aan te tonen dat voor alle B.V.'s ook de maandelijkse huur is betaald maar ik ben bang dat we in kort geding ontruiming van de B.V.'s zullen moeten gaan vorderen.”

Bij e-mail van diezelfde datum, om 15:50 uur, heeft de deurwaarder aan de advocaat van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] voorts onder meer het volgende meegedeeld:

“Voor wat betreft de ontruiming ben ik bang, hoe frustrerend ook, dat er ook een titel gehaald zal moeten worden op de betreffende B.V.'s. (…)

Natuurlijk begrijp ik dat de huurovereenkomsten vermoedelijk zijn gesloten om de executie te frustreren, echter is dit aan de Voorzieningenrechter om daarover te oordelen.”

n. Bij brief van 19 september 2023 heeft de advocaat van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] – kort gezegd – [appellant sub 1] onder andere gesommeerd om uiterlijk donderdag 21 september 2023 om 12.00 uur te verklaren dat er geen enkele huurovereenkomst meer loopt en al hetgeen zich nog in het pand bevindt aan goederen of activiteiten te verwijderen c.q. stop te zetten, bij gebreke waarvan in kort geding ontruiming van het gehuurde zal worden gevorderd.
o. [appellant sub 1] heeft de gevorderde verklaring niet gegeven.

Het kort geding bij de voorzieningenrechter

3.2.1.

In de onderhavige kortgedingprocedure vorderden [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in het geding bij de voorzieningenrechter, na hun eis te hebben vermeerderd, als onmiddellijke voorziening bij voorraad, samengevat:

I. veroordeling van gedaagden 1 tot en met 18 tot ontruiming van de onroerende zaak aan de [adres] te [adres] ;
II. veroordeling van gedaagden 3 tot en met 18 om binnen twee dagen na betekening van het vonnis elke verwijzing in hun registratie- en contactgegevens naar het adres [adres] te [plaatsnaam] te verwijderen en die verwijzingen verder achterwege te laten, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
III. hoofdelijke veroordeling van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] om binnen twee dagen na betekening van het vonnis schriftelijk en met onderbouwing van alle beschikbare stukken opgave te doen van alle thans vigerende huur- en andere gebruiksovereenkomsten die betrekking hebben op de onroerende zaak aan de [adres] te [plaatsnaam] die ten tijde van de levering aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] niet beëindigd waren en die voorafgaande aan deze procedure niet reeds zijn overgelegd, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
IV. hoofdelijke veroordeling van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] tot betaling van een voorschot op schadevergoeding ter grootte van € 25.000,--;
V. hoofdelijke veroordeling van alle gedaagden in de proceskosten;
VI. veroordeling van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] tot afgifte van alle bij hen in het bezit zijnde sleutels alsmede de (toegangs)codes van alle (alarm)systemen van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaatsnaam] , op straffe van verbeurte van een dwangsom.

3.2.2.

Aan deze vorderingen hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

De gedaagden verblijven zonder recht of titel in het pand.

Voor zover al sprake zou zijn van huurovereenkomsten op grond waarvan gedaagden in het pand verblijven, hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] die huurovereenkomsten rechtsgeldig vernietigd op grond van het in de hypotheekakte opgenomen huurbeding.

Gedaagden maken bovendien misbruik van recht door zich te beroepen op huurrechten.

3.2.3.

[appellanten] (behalve [appellant sub 3] , tegen wie verstek is verleend) hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Verder heeft [appellant sub 1] tijdens de bij de voorzieningenrechter gehouden mondelinge behandeling een eis in reconventie ingesteld, die ertoe strekt dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] veroordeeld worden om aan [appellant sub 1] een schadevergoeding van € 18.000,-- te betalen ter zake door [appellant sub 1] gemiste inkomsten, extra kosten en geleden emotionele schade.

3.2.4.

In het beroepen kortgedingvonnis heeft de voorzieningenrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

[appellant sub 1] is op de mondelinge behandeling verschenen mede namens de andere gedaagden, behalve [X B.V.] en [appellant sub 3] . Die twee gedaagden zijn niet verschenen, en tegen hen is verstek verleend (rov. 4.1 en 4.2).
[appellant sub 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling een eis in reconventie ingesteld. Afgezien van het feit dat een eis in reconventie moet worden ingesteld door een advocaat, en wel uiterlijk 24 uur voor aanvang van de mondelinge behandeling, heeft [appellant sub 1] de eis in reconventie niet voorzien van een onderbouwde toelichting. De eis in reconventie moet daarom worden afgewezen (rov. 4.4).
[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben een spoedeisend belang bij beoordeling van hun vorderingen in conventie in kort geding, met uitzondering van vordering IV (rov. 4.5).
Aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] kan niet worden tegengeworpen dat zij niet hebben gekozen voor een gesprek met gedaagden, maar voor het doorzetten van de kortgedingprocedure (rov. 4.7).
Het verweer van gedaagden dat de zaak zich niet leent voor een behandeling in kort geding moet worden verworpen (rov. 4.9).
De gedaagden hebben niet aannemelijk gemaakt dat [appellant sub 4] het recht had/heeft om het pand te exploiteren (rov. 4.11.2).
Het is daarom aannemelijk dat [appellant sub 4] zonder recht of titel in het pand verbleef en niet bevoegd was om als verhuurder huurovereenkomsten af te sluiten met gedaagden 4 tot en met 17. Hierdoor is evenmin aannemelijk dat de gedaagden 3 tot en met 17 met een verworven recht of op basis van een titel in het pand verblijven. Dat dit niet aannemelijk is, blijkt voorts uit andere feiten en omstandigheden (rov. 4.11.3).
Het is ook niet aannemelijk dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] met hun twee minderjarige kinderen met recht of titel in het pand verblijven (rov. 4.11.4).
Ten aanzien van [appellant sub 3] is geen stuk overgelegd waaruit voldoende blijkt dat hij in het pand verblijft. Dat hij daadwerkelijk in het pand verblijft of daarvan gebruik maakt, is niet aannemelijk gemaakt (rov. 4.11.5).
De conclusie is dat met betrekking tot alle gedaagden aannemelijk is dat zij zonder recht of titel in het pand verblijven. Vordering I is dus op grond van artikel 525 lid 3 Rv toewijsbaar (rov. 4.12).
Vordering II is ook toewijsbaar omdat niet valt in te zien welk belang gedaagden 3 tot en met 18 hebben bij een verwijzing naar het adres van het pand in hun registratie- en contactgegevens, terwijl zij het pand moeten verlaten (rov. 4.13).
Vordering III is onderbouwd en niet weersproken, en daarom ook toewijsbaar (rov. 4.14).
Vordering VI, waartegen geen verweer is gevoerd, is eveneens toewijsbaar (rov. 4.15).
Vordering IV is niet toewijsbaar omdat niet aannemelijk is geworden dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] daarbij een spoedeisend belang hebben (rov. 4.16).
Gedaagden moeten, conform vordering V, als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld (rov. 4.17).

Op grond van deze oordelen heeft de voorzieningenrechter, samengevat:

gedaagden 1 tot en met 18 ieder veroordeeld de onroerende zaak aan de [adres] te ontruimen (vordering I);
gedaagden 3 tot en met 18 veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis elke verwijzing in hun registratie- en contactgegevens naar het [adres] te [plaatsnaam] te verwijderen en die verwijzingen verder achterwege te laten, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,-- per dag, met een maximum van € 10.000,-- voor elk van deze gedaagden (vordering II);
[appellant sub 1] en [appellante sub 2] hoofdelijk veroordeeld om binnen twee dagen na betekening van het vonnis schriftelijk en met onderbouwing van alle beschikbare stukken opgave te doen van alle thans vigerende huur- en andere gebruiksovereenkomsten die betrekking hebben op de onroerende zaak aan de [adres] te [plaatsnaam] , die ten tijde van de levering aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] niet beëindigd waren en die voorafgaande aan deze procedure niet reeds zijn overgelegd, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,-- per dag, met een maximum van € 10.000,-- voor elk van deze gedaagden (vordering III);
[appellant sub 1] en [appellante sub 2] ieder veroordeeld tot afgifte aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] van alle bij hen in het bezit zijnde sleutels alsmede de (toegangs)codes van alle (alarm)systemen van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaatsnaam] binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,-- per dag, met een maximum van € 10.000,-- voor elk van deze gedaagden (vordering VI).

Tot slot heeft de voorzieningenrechter, samengevat, de gedaagden 1 tot en met 18 hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld (vordering V), het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde afgewezen (vordering IV en de eis in reconventie).

Het geding in hoger beroep

3.3.1.

[appellanten] hebben in hoger beroep dertien grieven aangevoerd tegen het beroepen kortgedingvonnis. Op basis van die grieven hebben [appellanten] geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot, kort gezegd, afwijzing alsnog van de vorderingen van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in conventie met veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de proceskosten.

3.3.2.

[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben de grieven bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het beroepen vonnis met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep.

Over [appellanten]

3.4.1.

Het hof constateert dat in het geding bij de voorzieningenrechter sprake was van 18 gedaagden, terwijl het hoger beroep is ingesteld door 17 appellanten. [X B.V.] , gedaagde 7 in het geding bij de voorzieningenrechter, heeft geen hoger beroep ingesteld. Uit rov. 4.1 blijkt dat [appellant sub 1] (ook) in het geding bij de voorzieningenrechter geen verweer heeft gevoerd namens [X B.V.]

3.4.2.

Uit rov. 4.1 en 4.2 blijkt dat [appellant sub 1] in het geding bij de voorzieningenrechter ook geen verweer heeft gevoerd namens [appellant sub 3] (gedaagde sub 18). Het hof constateert dat het hoger beroep wel namens deze partij (appellant sub 3) is ingesteld.

Over de rechtsstrijd in hoger beroep

3.5.

[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben geen hoger beroep ingesteld tegen het door [appellanten] bestreden kortgedingvonnis. De vorderingen van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] liggen daarom niet ter beoordeling voor aan het hof, voor zover zij door de voorzieningenrechter zijn afgewezen.

Over de grieven 1 en 2: het geding in reconventie

3.6.1.

Het hof zal de grieven 1 en 2 gezamenlijk behandelen. Deze grieven zijn gericht tegen de afwijzing van de door [appellant sub 1] ingestelde eis in reconventie.

3.6.2.

Deze grieven kunnen om meerdere zelfstandig dragende redenen geen doel treffen. Enkele van die redenen zijn de volgende.

In een kort geding bij de voorzieningenrechter kan de eisende partij slechts bij advocaat procederen (artikel 79 lid 2 Rv). Dat geldt ook voor de partij die een eis in reconventie wil instellen. Dit is eveneens bepaald in artikel 7.1 van het ten tijde van het geding in eerste aanleg geldende Landelijk procesreglement kort gedingen rechtbanken handel/familie.
De eis in reconventie strekt tot veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] tot betaling van een geldsom aan [appellant sub 1] . [appellant sub 1] heeft niet gesteld dat hij bij die vordering een spoedeisend belang heeft. De vordering is, bij gebreke van een spoedeisend belang, niet toewijsbaar in kort geding.
Zoals hierna bij beoordeling van de andere grieven zal blijken, is er geen grondslag om [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] tot betaling van een schadevergoeding aan [appellant sub 1] te veroordelen.

3.6.3.

Het hof verwerpt daarom de grieven 1 en 2.

Over grief 3: hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] een spoedeisend belang bij beoordeling van hun vorderingen in kort geding?

3.7.1.

Grief 3 is gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter in rov. 4.5 dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] een spoedeisend belang hebben bij beoordeling van hun vorderingen in conventie in kort geding, met uitzondering van vordering IV.

3.7.2.

Het hof stelt naar aanleiding van deze grief voorop dat het begrip spoedeisend belang in kort geding in twee verschillende betekenissen wordt gebruikt:

1. als vereiste om toegang te krijgen tot de kortgedingrechter (bevoegdheids- of ontvankelijkheidsvereiste);
2. als vereiste voor toewijzing van de verlangde voorziening.

Voor de bevoegdheid van de kortgedingrechter of, met andere woorden, de ontvankelijkheid van de eiser in kort geding, kan de enkele stelling dat eiser een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, volstaan.

Het antwoord op de vraag of sprake is van een zodanig spoedeisend belang dat de gevorderde voorziening in kort geding toewijsbaar is, vergt een verdergaande beoordeling, en is onder meer afhankelijk van een beoordeling van de voorlopige merites van de zaak door de kortgedingrechter.

3.7.3.

In de door grief 3 bestreden rov. 4.5 van het beroepen kortgedingvonnis heeft de voorzieningenrechter uitsluitend geoordeeld dat sprake is van spoedeisend belang in de eerstgenoemde betekenis, zodat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] , uitgaande van hun stellingen, een spoedeisend belang hebben bij beoordeling van hun vorderingen in kort geding. Het hof deelt dat oordeel. Indien gedaagden zonder recht of titel gebruik maken van het pand van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] , staat het [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] vrij om in kort geding voorlopige voorzieningen te vorderen om dat onrechtmatige gebruik te laten beëindigen. Het hof verwerpt daarom grief 3.

3.7.4.

Dit brengt op zichzelf nog niet mee dat de vorderingen van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in dit kort geding toewijsbaar zijn. Dat zal afhangen van de beoordeling van de andere grieven die [appellanten] tegen het beroepen kortgedingvonnis hebben aangevoerd.

Over grief 4: hadden [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] nader met [appellanten] in gesprek moeten gaan alvorens het kort geding door te zetten?

3.8.1.

In rov. 4.7 van het vonnis heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] kan niet worden tegengeworpen dat zij niet hebben gekozen voor een gesprek met gedaagden, maar voor het doorzetten van de kortgedingprocedure. Grief 4 is tegen die overweging gericht. In de toelichting op de grief betogen [appellanten] , kort gezegd, dat zij ambitieuze plannen hadden met het pand en dat zij die plannen met [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hadden willen bespreken.

3.8.2.

Het hof verwerpt die grief om de volgende reden. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben het pand op rechtsgeldige wijze in eigendom verworven, teneinde daarin een gezondheidscentrum te realiseren. De plannen van [appellanten] waren daarmee niet te verenigen en [appellanten] waren niet voornemens om het pand te ontruimen. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] mochten een gesprek met [appellanten] over de plannen van [appellanten] dus zinloos achten en [appellanten] in kort geding dagvaarden, teneinde hun ontruiming uit het pand te vorderen.

Over grief 5: leent de zaak zich voor behandeling in kort geding?

3.9.1.

[appellanten] . hebben als gedaagden in het geding bij de voorzieningenrechter aangevoerd dat de zaak zich niet leent voor een behandeling in kort geding. De voorzieningenrechter heeft dat verweer verworpen in rov. 4.9 van het beroepen vonnis.

3.9.2.

Grief 5 is tegen die overweging gericht. In de toelichting op de grief betogen [appellanten] dat de vorderingen III (tot het doen van opgave van bestaande huurovereenkomsten) en VI (tot afgifte van sleutels en alarmcodes) zich niet lenen voor beoordeling in een kort geding omdat dit geen voorlopige voorzieningen zijn.

3.9.3.

Het hof verwerpt deze grief. De omstandigheid dat een bepaalde voorziening gevolgen heeft die in feite niet meer herstelbaar zijn of tot onomkeerbare schade kan leiden, staat er niet aan in de weg dat een dergelijke voorziening, als daar voldoende grond voor is, in kort geding kan worden gegeven. De vorderingen III en VI lenen zich naar het oordeel van het hof in de gegeven omstandigheden wel voor een behandeling in kort geding.

3.9.4.

[appellanten] hebben in de toelichting op de grief ook nog aangevoerd dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de inleidende dagvaarding herhaaldelijk hebben gesproken over vernietiging van de door [appellanten] gestelde huurovereenkomsten. Ook dat staat echter niet in de weg aan een beoordeling van de in hoger beroep aan de orde zijnde vorderingen in kort geding. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] vorderen in dit kort geding immers geen vernietiging van huurovereenkomsten of een daartoe strekkende verklaring voor recht, maar slechts bepaalde voorlopige voorzieningen.

Over de grieven 6 en 7: is aannemelijk geworden dat [appellant sub 4] het recht heeft verkregen om het pand te exploiteren?

3.10.1.

Het hof zal de grieven 6 en 7 gezamenlijk behandelen. Deze grieven zijn gericht tegen rov. 4.11.2 van het vonnis. In die overweging heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat de gedaagden niet aannemelijk hebben gemaakt dat [appellant sub 4] reeds bij verwerving van het pand door [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in 2021 het recht heeft verkregen om het pand te exploiteren.

3.10.2.

In de toelichting op de grief betogen [appellanten] . dat zij de overeenkomst, waarbij [appellant sub 4] aan [appellant sub 1] een geldlening heeft verstrekt en waarbij de exploitatie van het pand is overgedragen aan [appellant sub 4] , als productie 3 bij hun aanvullend verweerschrift hebben overgelegd.

3.10.3.

Het hof deelt het oordeel van de voorzieningenrechter dat [appellanten] door het enkele overleggen van de betreffende productie niet aannemelijk hebben gemaakt dat het recht om het pand te exploiteren daadwerkelijk in 2021 aan [appellant sub 4] is verleend. Het hof acht voor dat oordeel de volgende feiten en omstandigheden redengevend.

De overgelegde overeenkomst tussen [appellant sub 1] en [appellant sub 4] is niet ondertekend.
Op grond van de e-mail van 19 juni 2023 van het notariskantoor moet voorshands worden aangenomen dat [appellant sub 1] in juni 2023 aan het notariskantoor heeft meegedeeld dat hij het pand leeg zou opleveren en dat hij daarbij geen melding heeft gemaakt van enige huur- of exploitatierechten van andere partijen.
[appellanten] hebben geen bewijsstuk overgelegd waaruit blijkt dat het in de overeenkomst genoemde leenbedrag van € 30.000,-- daadwerkelijk door [appellant sub 4] aan [appellant sub 1] ter beschikking is gesteld.
Er is niets concreets gesteld of gebleken van betalingen door [appellant sub 1] aan [appellant sub 4] ter aflossing van de in de overeenkomst genoemde geldlening.
Ook is niets concreets gebleken van de door [appellanten] in de toelichting op grief 7 genoemde vergoeding door [appellant sub 4] van vaste lasten aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] .
In de overeenkomst staat dat de lening aan [appellant sub 1] is verstrekt voor de aanschaf van het pand [adres] te [adres] door [appellant sub 1] . [appellant sub 1] heeft niet toegelicht waarom die lening noodzakelijk was terwijl tegelijkertijd aan [appellant sub 1] en [appellante sub 2] door [persoon A] de al genoemde hypothecaire geldlening is verstrekt ten behoeve van de aankoop van het pand.

3.10.4.

Het hof concludeert om bovenstaande redenen dat [appellanten] in dit kort geding onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat aan [appellant sub 4] het recht is verleend om het pand te exploiteren en in elk geval niet aannemelijk is geworden dat deze stichting in dat verband bevoegd was rechtsgeldige gebruiks- of huurovereenkomsten met derden aan te gaan. Het hof verwerpt daarom de grieven 6 en 7.

Over grief 8: is aannemelijk dat de gedaagden 3 tot en met 17 op basis van een geldige huurovereenkomst in het pand verblijven?

3.11.1.

In rov. 4.11.3 van het kortgedingvonnis heeft de voorzieningenrechter, onder verwijzing naar de door grieven 6 en 7 tevergeefs bestreden overweging 4.11.2, geconcludeerd dat het aannemelijk is dat [appellant sub 4] zonder recht of titel in het pand verbleef en niet bevoegd was om als verhuurder huurovereenkomsten af te sluiten met gedaagden 4 tot en met 17. De voorzieningenrechter heeft daar de gevolgtrekking aan verbonden dat evenmin aannemelijk is dat de gedaagden 3 tot en met 17 met een verworven recht of op basis van een titel in het pand verblijven. De voorzieningenrechter heeft in rov. 4.11.3 voorts andere feiten en omstandigheden opgesomd die er volgens de voorzieningenrechter op wijzen dat de gedaagden 3 tot en met 17 zonder recht of titel in het pand verblijven.

3.11.2.

Grief 8 is tegen die overweging gericht. In de toelichting op de grief betogen [appellanten] naar de kern genomen dat zij het bestaan van de huurovereenkomsten tussen enerzijds [appellant sub 4] en anderzijds de andere genoemde partijen wel voldoende aannemelijk hebben gemaakt.

3.11.3.

Het hof is, evenals de voorzieningenrechter, van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de gedaagden 3 tot en met 17 op basis van met [appellant sub 4] gesloten huurovereenkomsten in het pand mogen verblijven. Het hof verwijst daartoe allereerst naar hetgeen hiervoor in rov. 3.10.3 is overwogen. Op grond van die overweging moet het onaannemelijk worden geacht dat [appellant sub 4] het recht heeft verkregen om delen van pand (onder) te verhuren.

3.11.4.

Daar komen de volgende feiten en omstandigheden nog bij.

De huurovereenkomsten zijn uitsluitend door [appellant sub 1] ondertekend, enerzijds als vertegenwoordiger van ‘verhuurder’ [appellant sub 4] en anderzijds als vertegenwoordiger van de diverse vennootschappen en stichtingen als ‘huurder’. Omdat er geen derden mede hebben ondertekend is de bewijskracht van de overeenkomsten naar het voorshands oordeel van het hof gering. Dat geldt te meer omdat voorshands moet worden aangenomen dat [appellant sub 1] in juni 2023 aan het notariskantoor heeft meegedeeld dat hij het pand leeg zou opleveren, en daarbij geen melding heeft gemaakt van enige huur- of exploitatierechten van andere partijen.
Er is niet concreet gesteld of gebleken dat huurbetalingen hebben plaatsgevonden.
De rechtspersonen die in de huurovereenkomsten als huurders worden genoemd, lijken niet actief te zijn omdat geen recente jaarcijfers zijn gepubliceerd.
Bij de overgelegde huurovereenkomsten bevinden zich geen plattegronden waarop is aangegeven welk deel van het pand aan welke partij wordt verhuurd.
Toen een vertegenwoordiger van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] het pand bezocht, bleek dat het pand voor het overgrote deel leegstond. Het is daarom niet aannemelijk geworden dat één of meer van de in de huurovereenkomsten genoemde huurders daar daadwerkelijk activiteiten hebben verrichten of nog verrichten.

3.11.5.

Het hof concludeert om bovenstaande redenen dat niet aannemelijk is geworden dat de gedaagden 3 tot en met 17 daadwerkelijk huurder van (delen van) het pand zijn geweest. Het hof verwerpt daarom grief 8.

Over grief 9: is aannemelijk dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] met recht of titel in het pand verblijven?

3.12.1.

In rov. 4.11.4 van het kortgedingvonnis heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat het niet aannemelijk is dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] met hun twee minderjarige kinderen met recht of titel in het pand verblijven. Grief 9 is tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op de grief beroepen [appellanten] zich op de door hen overgelegde “Zorg/Huurovereenkomst”, waarop [appellant sub 5] als verhuurder en [appellant sub 1] als “Cliënt” staat vermeld. Volgens [appellanten] was [appellant sub 5] bevoegd om die overeenkomst te sluiten, op grond van de huurovereenkomst die [appellant sub 5] als huurder heeft gesloten met [appellant sub 4] .

3.12.2.

Het hof heeft hiervoor in rov. 3.10.3 al geoordeeld dat niet aannemelijk is geworden dat het recht om het pand te exploiteren daadwerkelijk in 2021 aan [appellant sub 4] is verleend. Dit betekent dat niet aangenomen kan worden dat [appellant sub 4] een deel van het pand kon verhuren aan [appellant sub 5] . Reeds om die reden kan aan de overgelegde “Zorg/Huurovereenkomst” weinig betekenis worden toegekend.

3.12.3.

Daar komen de volgende feiten en omstandigheden bij.

De “Zorg/Huurovereenkomst” is uitsluitend ondertekend door [appellant sub 1] en niet door een derde.
De “Zorg/Huurovereenkomst is volgens artikel 3 daarvan ingegaan op 15 mei 2023. Op die datum was het pand door [persoon A] al ter veiling aangeboden. [appellant sub 1] moet er toen redelijkerwijs van op de hoogte zijn geweest dat een executoriale verkoop van het pand aanstaande was.
Voorshand moet worden aangenomen dat [appellant sub 1] in juni 2023 aan het notariskantoor heeft meegedeeld dat hij het pand leeg zou opleveren, en dat hij daarbij geen melding heeft gemaakt van een “Zorg/Huurovereenkomst” op basis waarvan hij in het pand zou mogen verblijven.
Het pand betreft een voormalig schoolgebouw. Er is niet gesteld of gebleken dat volgens het destijds geldende bestemmingsplan gebruik van het pand voor zorgwoningen was toegestaan.
Er is niet concreet gesteld of gebleken dat enige betaling van huur of servicekosten zoals genoemd in artikel 5 van de “Zorg/Huurovereenkomst” heeft plaatsgevonden.

3.12.4.

Het hof concludeert om bovenstaande redenen dat niet aannemelijk is geworden dat de “Zorg/Huurovereenkomst” enige basis in de werkelijkheid heeft. Het hof verwerpt daarom grief 9.

Over grief 10: moet voorshands geconcludeerd worden dat [appellanten] zonder recht of titel in het pand verblijven en moeten zij daarom worden veroordeeld tot ontruiming?

3.13.1.

Grief 10 is tegen de door de voorzieningenrechter in rov. 4.12 van het vonnis getrokken conclusie dat aannemelijk is geworden dat alle gedaagden zonder recht of titel in het pand verblijven en dat de gevorderde veroordeling van hen tot ontruiming van het pand daarom toewijsbaar is.

3.13.2.

Deze grief heeft, mede gelet op de daarbij gegeven toelichting, geen zelfstandige betekenis naast de grieven 6 tot en met 9. Omdat het hof de grieven 6 tot en met 9 heeft verworpen, verwerpt het hof ook grief 10.

Over grief 11: vordering II tot verwijdering van elke verwijzing naar het pand in de registratie- en contactgegevens van [appellanten] .

3.14.1.

Grief 11 is gericht tegen de toewijzing van vordering II: de veroordeling van gedaagden om elke verwijzing in hun registratie- en contactgegevens naar het adres [adres] te [adres] te verwijderen en die verwijzingen verder achterwege te laten, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

3.14.2.

Het hof verwerpt deze grief. Omdat voorshands moet worden aangenomen dat [appellanten] niet in het pand mogen verblijven, hebben zij ook geen belang bij een verwijzing naar het adres van het pand in hun registratie- en contactgegevens. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben er wel een gerechtvaardigd belang bij dat het adres van hun pand niet wordt geassocieerd met (rechts)personen waar zij geen band mee hebben.

3.14.3.

[appellanten] hebben in de toelichting op de grief nog gesteld dat zij met de grootst mogelijke spoed de betreffende contactgegevens hebben verwijderd, maar dat zij onmogelijk kunnen garanderen dat er geen post meer aankomt. Volgens hen schiet een dwangsom in dit kader daarom zijn doel voorbij. Het hof verwerpt ook dit onderdeel van de grief. [appellanten] verbeuren immers geen dwangsom als nog voor hen bestemde post bij het pand aankomt. Een dwangsom wordt slechts verbeurd indien een partij niet tijdig heeft voldaan aan de veroordeling om elke verwijzing in haar registratie- en contactgegevens naar het adres [adres] te [plaatsnaam] te verwijderen en verwijderd te houden.

Over grief 12: vordering III tot het doen van opgave van alle thans vigerende huur- en andere gebruiksovereenkomsten

3.15.1.

Grief 12 is gericht tegen de toewijzing van vordering III: de veroordeling van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] , op straffe van verbeurte van een dwangsom, om schriftelijk en met onderbouwing van alle beschikbare stukken opgave te doen van alle thans vigerende huur- en andere gebruiksovereenkomsten die betrekking hebben op de onroerende zaak aan de [adres] te [plaatsnaam] , die ten tijde van de levering aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] niet beëindigd waren en die voorafgaande aan deze procedure niet reeds zijn overgelegd.

3.15.2.

Het hof verwerpt ook deze grief. Naar het oordeel van het hof is het niet aannemelijk dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] niet aan deze veroordeling zouden kunnen voldoen, en hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] een gerechtvaardigd en spoedeisend belang bij die veroordeling om daarmee te voorkomen dat [appellanten] een ontruiming van het pand wederom proberen te voorkomen met huurovereenkomsten die vermoedelijk slechts zijn opgesteld om de ontruiming van het pand te frustreren. Indien er niet meer of andere huurovereenkomsten door [appellant sub 1] (in welke hoedanigheid dan ook) met welke derde dan ook zijn aangegaan, kan [appellant sub 1] ook aan deze beslissing voldoen door dat te verklaren.

Over grief 13: de veroordeling van gedaagden in de proceskosten van het kort geding bij de voorzieningenrechter

3.16.1.

Grief 13 is gericht tegen de veroordeling van [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het geding bij de voorzieningenrechter.

3.16.2.

Deze grief heeft, mede gelet op de daarbij gegeven toelichting, geen zelfstandige betekenis naast de andere grieven. Omdat het hof de andere grieven heeft verworpen, verwerpt het hof ook grief 13.

Over het bewijsaanbod

3.17.

[appellanten] hebben bewijs door getuigen aangeboden van hun stellingen. Het hof passeert dat bewijsaanbod, omdat een kortgedingprocedure zich in beginsel niet leent voor bewijslevering door getuigenverhoren. Het hof ziet geen aanleiding om daar in dit geval een uitzondering op te maken.

Conclusie en afwikkeling

3.18.1.

Omdat alle grieven zijn verworpen, zal het hof het beroepen kortgedingvonnis bekrachtigen.

3.18.2.

Het hof zal [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Het hof begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] op:

Griffierechten € 2.175,--
Salaris advocaat € 1.214,-- (1 punt x tarief II)
Nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de

beslissing)

Totaal € 3.567,--

3.18.3.

Het bovenstaande leidt tot de navolgende uitspraak.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaak-/rolnummer C/03/323574 / KG ZA 23-397 tussen partijen gewezen kortgedingvonnis van 7 december 2023;

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de proceskosten van het hoger beroep ten bedrage van € 3.567,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [appellanten] niet tijdig aan deze proceskostenveroordeling voldoen en het arrest daarna wordt betekend, dan moeten zij € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, R.J.M. Cremers en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 juli 2024.

griffier rolraadsheer