ECLI:NL:GHSHE:2024:2208 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Bijdrage eigenaar bedrijfsunit aan VvE voor kosten beheer...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.325.962/01

arrest van 9 juli 2024

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats] ,

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. Y.H. van Ballegooijen te Breda,

tegen

Vereniging van Eigenaren Bedrijfsunits [[--]] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als de VvE,

advocaat: mr. R. van der Lugt te Breda,

op het bij exploot van dagvaarding van 4 oktober 2022, als hersteld bij exploot van 20 januari 2023, ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 15 december 2021 en 6 juli 2022, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellante] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en de VvE als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 8773715 CV EXPL 20-3347)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met producties 1 tot en met 5;
de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met producties 6 tot en met 8;
de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep;
de mondelinge behandeling, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

Feiten

3.1.

In rov. 3.2 onder a tot en met e van het vonnis van 15 december 2021 heeft de kantonrechter vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Onder d heeft de kantonrechter vastgesteld dat [appellante] geen lid (meer) is van de VvE. Onderdeel van grief 3 van [appellante] is dat zij stelt dat ze nimmer lid is geweest van de VvE. Daarom zal het hof niet als vaststaand feit opnemen dat [appellante] geen lid (meer) is van de VvE. Voor het overige kan in dit hoger beroep ook van de door de kantonrechter vastgestelde feiten worden uitgegaan. Het hof zal deze feiten hierna weergeven, als rov. 3.1.1 tot en met 3.1.4.

3.1.1.

De VvE is opgericht op 14 mei 1997 en daarvan kunnen uitsluitend de eigenaren van een of meer units in het bedrijvenverzamelgebouw “ [[--]] lid zijn. De VvE heeft op grond van de oprichtingsakte tot doel:

“
a. het behartigen van de belangen, in de meest ruime zin des woords, van de eigenaren van de zestien bedrijfsunits gelegen aan de [[--]] (...)

b. het beheren en onderhouden van het voornoemde bedrijvencomplex, parkeerplaatsen bestemd voor het privé-gebruik van de eigenaren van de bedrijfsunits, hun huurders of andere bevoegde gebruikers, de daarbij behorende bestrating, het riool, het dak en het schilderwerk;

c. het instellen en beheren van een fonds voor het onderhoud, reparatie en dergelijke.”

3.1.2.

[appellante] heeft op 6 juni 2013 een koopovereenkomst gesloten met [persoon A] en op grond van deze overeenkomst heeft [appellante] gekocht en geleverd gekregen de bedrijfsunit met ondergrond en verdere aanhorigheden gelegen aan de [[--]]

[nummers] te [vestigingsplaats] .

3.1.3.

In de leveringsakte van 6 juni 2013 (hierna: de leveringsakte) staat op pagina 1 onder het kopje: “
Omschrijving registergoederen” onder b. vermeld: “
het een/twintigste (1/20) onverdeeld aandeel in het recht van eigendom met betrekking tot de mandelige zaak bestaande uit omliggende grond met parkeerplaatsen en bestemd als inrit voor de hiervoor genoemde bedrijfsunit gelegen te [postcode] [vestigingsplaats] , (...)”

Vervolgens staat op pagina 6 onder het kopje: “
Lidmaatschap vereniging van eigenaars” onder artikel 4 sub B vermeld Pro:

“
Iedere (mede)eigenaar of beperkt genotsgerechtigde van een bedrijfsunit aan de [[--]] die mederechthebbende is op de hierna te omschrijven mandelige zaken is verplicht om het beheer van die mandelige zaken middels een privatieve last op te dragen aan de vereniging. Deze privatieve last wordt bij deze door de koper verleend (...)”

en onder het kopje “
Vestiging mandeligheid” onder artikel 5:

“
1. De verkoper en koper verklaarden vervolgens de gronden, deel uitmakende van het perceel kadastraal bekend als gemeente breda [sectieletter] [sectienummer 1] , die op

aangehechte tekening met kruisarcering zijn aangegeven, en waarvan aan koper blijkens deze akte een een/twintigste onverdeeld aandeel is geleverd, te bestemmen tot een tussen de deelgenoten mandelige zaak in de zin van artikel 60 en Pro volgende van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. (...) Deze mandeligheid wordt overeengekomen en gevestigd onder de volgende bepalingen en bedingen.

2. Iedere mede-eigenaar heeft een zodanig recht van gebruik van de mandelige zaken, als in overeenstemming is met die zaken, waaronder begrepen een gebruiksrecht van drie parkeerplaatsen per bedrijfs-unit. De eerste toewijzing van het gebruik van de parkeerplaatsen is aangegeven op de aan deze akte gehechte tekening.

3. Iedere mede-eigenaar is, onverminderd het hierna bepaalde, verplicht mede bij te dragen in de kosten van beheer, onderhoud, herstel en vernieuwing van de gemeenschappelijke zaken. De kosten zullen worden gedragen naar rato van ieders gerechtigdheid per unit welke hij in eigendom heeft. Indien een mandelige zaak hersteld of vernieuwd dient te worden ten gevolge van enig handelen of nalaten, hetgeen niet gerekend kan worden tot het normale gebruik volgens de bestemming van die mandelige zaken, zullen de kosten van dit herstel of die vernieuwing zijn voor rekening van de mede-eigenaar aan wie dat handelen of nalaten kan worden toegerekend.

4. Het beheer van de mandelige zaken berust bij de gezamenlijke eigenaren, een en ander behoudens het hiervoor sub b – in verband met de privatieve last – bepaalde.

De bevoegdheden als bedoeld in artikel 66 boek Pro 5 van het Burgerlijk Wetboek zijn

uitgesloten.”

Op een aan de akte gehechte tekening is het om de bedrijfsunits liggende terrein met een kruisarcering aangeduid.

Onder het kopje “
Aanvaarding door koper” staat vermeld:

"
Voorzover in bovengenoemde bepalingen verplichtingen voorkomen welke verkoper verplicht is aan koper op te leggen, doet hij dat bij deze en worden die bepalingen bij deze door koper aanvaard. (.. )”.

3.1.4.

Tussen partijen is een eerdere procedure aanhangig geweest bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant. In het vonnis van 4 maart 2020 met zaaknummer 7901472 CV EXPL 19-4223 (hierna: het vonnis van 4 maart 2020) heeft de kantonrechter vooropgesteld dat tussen partijen niet ter discussie staat dat de VvE geen vereniging van eigenaars is in de zin van artikel 5:124 BW Pro e.v., aangezien ten aanzien van de bedrijfsunits aan de [[--]] geen sprake is van een splitsing in appartementsrechten. Zodoende is er ook geen sprake van een verplicht lidmaatschap van [appellante] van de VvE. In die procedure heeft de kantonrechter geoordeeld dat er dan ook geen betalingsverplichting bestaat uit hoofde van een lidmaatschap van de VvE. Tevens heeft de kantonrechter geoordeeld dat de VvE verder onvoldoende gemotiveerd heeft onderbouwd dat [appellante] uit anderen hoofde dan uit hoofde van een lidmaatschap van de VvE een (periodieke) bijdrage aan de VvE dient te betalen voor de werkzaamheden die de VvE mede in het belang van [appellante] uitvoert en dat de enkele stelling van de VvE dat de bijdrage van [appellante] moet worden gezien als schadevergoeding daartoe onvoldoende is.

Geschil in eerste aanleg

3.2.1.

De VvE vorderde in eerste aanleg – na wijziging en vermeerdering van eis – in conventie om bij vonnis, voor zover rechtens toelaatbaar uitvoerbaar bij voorraad:

I. [appellante] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de VvE te betalen een bedrag van € 4.024,63 te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de vervaldata van de facturen van de VvE althans vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

II. [appellante] te veroordelen tot betaling aan de VvE het bedrag van € 621,26 ter zake termijnbetaling 4 2020 en termijnbetaling 1 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de vervaldata van de facturen van de VvE althans vanaf de dag van de eisvermeerdering tot aan de dag der algehele voldoening;

III. te verklaren voor recht dat [appellante] verplicht is de bijdragen die de VvE per kwartaal bij alle eigenaren van het bedrijvencomplex gelegen aan de [[--]] [nummers] in rekening brengt,

althans een in goede justitie te begroten bedrag, ter uitoefening van haar werkzaamheden onder meer ten behoeve van het beheer, onderhoud, herstel en vernieuwing van de

gemeenschappelijke zaken aan de VvE per kwartaal te voldoen en te verklaren dat [appellante] hiertoe verplicht blijft zo lang zij eigenaar is van de bedrijfsunit;

IV. te verklaren voor recht dat [appellante] verplicht is de aanvullende bijdragen die de VvE bij alle eigenaren van het bedrijvencomplex gelegen aan de [[--]] [nummers] in rekening brengt, althans een in goede justitie te begroten bedrag, ter uitoefening van haar werkzaamheden onder meer ten behoeve van groot onderhoud van de gemeenschappelijke zaken aan de VvE te voldoen en te verklaren dat [appellante] hiertoe verplicht blijft zo lang zij eigenaar is van de bedrijfsunit.

V. [appellante] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de VvE te betalen een bedrag van € 589,59 ter zake buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

VI. [appellante] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de VvE te betalen een bedrag van € 1.479,54 ter zake de beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

VII. [appellante] te veroordelen tot betaling aan de VvE van de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na het in dezen te wijzen vonnis tot de dag der algehele voldoening.

Vervolgens heeft de VvE nog haar eis vermeerderd als vermeld in het petitum van haar akte d.d. 12 januari 2022 op bladzijde 6 en 7.

3.2.2.

In reconventie vorderde [appellante] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. de VvE te veroordelen om aan [appellante] te betalen een bedrag van € 4.582,45, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum tot opeisbaarheid, althans de dag van de conclusie van antwoord in conventie, eis in reconventie (18 november 2020) tot aan de dag der algehele betaling;

II. de VvE te veroordelen om aan [appellante] te betalen een bedrag van € 185,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum tot opeisbaarheid, althans de dag van de conclusie van antwoord in conventie, eis in reconventie (18 november 2020) tot aan de dag der algehele betaling;

III. de VvE te veroordelen tot het laten herstellen van de lekkage in het dak en de vervolgschade aan het plafond op de eerste verdieping van de bedrijfsunit van [appellante] ;

IV. te verklaren voor recht dat het door de VvE gelegde beslag onder de ABNAMRO Bank N.V. en tevens het beslag op de bedrijfsunit met ondergrond en verdere aanhorigheden gelegen aan de [[--]] [nummers] te [vestigingsplaats] , kadastraal bekend onder de aanduiding gemeente Breda, [sectieletter] [sectienummer 2] alsmede het een/twintigste deel onverdeeld aandeel in het recht van eigendom met betrekking tot de omliggende grond met parkeerplaatsen, ten laste van [appellante] onrechtmatig is;

V. de VvE te veroordelen om aan [appellante] te betalen de wettelijke rente ter zake van de schade van [appellante] als gevolg van het beslag op haar bankrekening, voorlopig begroot op € 1.345,-.

VI. de VvE te veroordelen om aan [appellante] te betalen een bedrag van € 464,16, te

vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum tot opeisbaarheid, althans de dag van de conclusie van antwoord in conventie, eis in reconventie (18 november 2020) tot aan de dag der algehele betaling;

VII. de VvE te veroordelen in de kosten van deze procedure en met bepaling dat de VvE de wettelijke rente over deze kosten verschuldigd is wanneer zij deze kosten niet binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis zal hebben voldaan;

VIII. de VvE te veroordelen in de nakosten van € 131,- (zonder betekening) respectievelijk € 205,- (met betekening) van het in deze te wijzen vonnis, onder bepaling dat de VvE de wettelijke rente verschuldigd zal zijn, wanneer zij deze kosten niet binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis zal hebben voldaan.

Daarnaast heeft [appellante] bij antwoordakte d.d. 9 maart 2022 haar eis in reconventie vermeerderd (zie blz. 9 en 10 van de akte). Zij vordert daarbij terugbetaling van een bedrag van € 2.151,25 ter zake ten onrechte in rekening gebrachte posten over de periode juni 2013 tot en met september 2018.

3.2.3.

Op hetgeen de VvE en [appellante] aan hun respectievelijke vorderingen ten grondslag hebben gelegd, zal het hof hierna – voor zover van belang in hoger beroep – ingaan. Hetzelfde geldt voor de door hen gevoerde verweren.

3.2.4.

Bij het vonnis van 15 december 2021 heeft de kantonrechter onder meer het beroep van [appellante] op het gezag van gewijsde van het vonnis van 4 maart 2020 van de rechtbank Zeeland-West-Brabant verworpen. Ook heeft de kantonrechter de leveringsakte uitgelegd. Daarna heeft de kantonrechter de door de VvE gevorderde kostenposten behandeld en beoordeeld of [appellante] voor die post in redelijkheid een bijdrage is verschuldigd. De kantonrechter heeft in conventie geconcludeerd dat de VvE een specificatie in het geding dient te brengen van de posten waarvan is geoordeeld dat [appellante] hierdoor ongerechtvaardigd is verrijkt. De zaak is hiervoor naar de rol verwezen.

In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante] gedeeltelijk beoordeeld. Ook [appellante] mocht een akte nemen om haar schade op een bepaald punt (ter zake de brievenbus) te onderbouwen.

3.2.5.

Na aktewisseling heeft de kantonrechter met het vonnis van 6 juli 2022 een eindvonnis gewezen.

De beslissingen in conventie van de kantonrechter zijn als volgt:

veroordeelt [appellante] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de VvE te betalen een bedrag van € 4.718,80 (betreffende de bijdrage over de periode oktober 2018 tot en met december 2021), te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 15 september 2020 tot aan de dag der algehele voldoening:
verklaart voor recht dat [appellante] verplicht is de kwartaalbijdragen te voldoen die de VvE bij alle eigenaren van het bedrijvencomplex gelegen aan de [[--]] [nummers] , in rekening brengt voor haar werkzaamheden ten behoeve van het beheer, onderhoud, herstel en vernieuwing van de gemeenschappelijke zaken, met dien verstande dat hieronder wordt verstaan de (instandhouding van) in- en uitrit, bestrating en parkeerplaatsen, groenvoorziening, gevelreiniging, afvalverwerking, riolering, uitbesteding van de administratie, overige kosten van de administratie (waaronder afschrijvingen, reserveringen, bestuurskosten, juridische kosten en kantoorkosten), werkzaamheden aan het dak en schilderwerk zo lang zij eigenaar is van de bedrijfsunit;
verklaart voor recht dat Gun verplicht is de aanvullende bijdragen te voldoen die de VvE bij alle eigenaren van het bedrijvencomplex gelegen aan de [[--]] [nummers] in rekening brengt ter uitoefening van haar werkzaamheden ten behoeve van groot onderhoud van de gemeenschappelijke zaken van de VvE zo lang zij eigenaar is van de bedrijfsunit;
veroordeelt [appellante] tot betaling van een bedrag van € 1.479,54 ter zake de beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 15 september 2020 tot aan de dag der algehele voldoening:
veroordeelt [appellante] in de kosten van dit geding, aan de zijde van de VvE tot op heden vastgesteld op € 725,47, daarin begrepen een bedrag van € 622,50 als salaris voor de gemachtigde van de VvE, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening:

Het dictum in reconventie luidt als volgt:

veroordeelt de VvE tot betaling van een bedrag van € 179,- inclusief btw ter zake de brievenbus, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 november 2020 tot aan de dag van de algehele voldoening:
veroordeelt [appellante] in de kosten van dit geding, aan de zijde van de VvE tot op heden vastgesteld op € 311,25, als salaris voor de gemachtigde van de VvE.

Zowel in conventie als in reconventie zijn de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het meer of anders gevorderde is afgewezen.

Geschil in hoger beroep

3.3.1.

[appellante] heeft in (principaal) hoger beroep vijf grieven aangevoerd. Zij heeft geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van de VvE in conventie en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen in reconventie, met veroordeling van de VvE in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep.

3.3.2.

In het incidenteel hoger beroep heeft de VvE twee grieven en aangevoerd en haar eis gewijzigd. Aanvullend vordert de VvE [appellante] te veroordelen tot betaling aan de VvE primair van een bedrag van € 6.015,02 subsidiair een bedrag van € 5.700,02, althans een ander in goede justitie vast te stellen bedragen op grond van ongerechtvaardigde verrijking over de periode januari 2022 tot en met september 2023.

De conclusie van de VvE strekt ertoe dat het hof de vonnissen waarvan beroep voor zover bestreden in het incidenteel hoger beroep vernietigt, haar vorderingen zoals gewijzigd in hoger beroep integraal toewijst en de vonnissen waarvan beroep voor het overige bekrachtigt, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep.

3.3.3.

[appellante] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de hiervoor in rov. 3.3.2 weergegeven eisvermeerdering van de VvE. Het hof ziet ook geen aanleiding deze ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Bij de beoordeling zal dan ook worden uitgegaan van de vermeerderde eis.

Gezag van gewijsde

3.4.1.

Volgens grief 1 van [appellante] heeft de kantonrechter ten onrechte haar beroep op het gezag van gewijsde van het vonnis van 4 maart 2020 van de rechtbank Zeeland-West-Brabant verworpen.

3.4.2.

Bij de beoordeling van deze grief stelt het hof voorop dat ingevolge artikel 236 lid 1 Rv Pro slechts beslissingen die de rechtsbetrekking in geschil betreffen (en zijn vervat in een in kracht van gewijsde gegaan vonnis), in een ander geding tussen dezelfde partijen bindende kracht hebben.

3.4.3.

Naar het oordeel van het hof is het onvoldoende duidelijk dat de kantonrechter bij het vonnis van 4 maart 2020 diende te beslissen op een vordering op dezelfde grondslag als hier aan de orde. De VvE vorderde in de procedure die geleid heeft tot dat vonnis een boete op grond van het toerekenbaar tekortkomen in de nakoming van een uit het lidmaatschap van de VvE voorvloeiende verplichting. Dat is hier niet aan orde. De onderhavige vorderingen grondt de VvE op het niet nakomen van de verplichtingen uit de leveringsakte, ongerechtvaardigde verrijking alsmede op de redelijkheid en billijkheid.

3.4.4.

Voorts heeft de VvE ten behoeve van de procedure die geleid heeft tot het vonnis van 4 maart 2020 haar vordering beperkt tot een bedrag beneden € 25.000,- en heeft [appellante] lopende die procedure een betaling gedaan. Het is uit het vonnis niet duidelijk waaruit de uiteindelijk gehandhaafde vordering bestaat. De kantonrechter heeft overwogen dat de VvE niet duidelijk heeft gesteld of van de resterende vordering ter hoogte van € 24.174,- de buitengerechtelijke kosten en wettelijke handelsrente nog onderdeel uitmaken. Het hof houdt het erop dat de overweging van de kantonrechter dat voor zover sprake is van een (gehandhaafde) vordering ter zake van buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente, deze vordering onvoldoende onderbouwd is, een overweging ten overvloede is. Aan niet-dragende, ten overvloede gegeven beslissingen komt volgens rechtspraak geen gezag van gewijsde toe.

3.4.5.

De kantonrechter heeft in de onderhavige procedure dus terecht beoordeeld of de door de VvE gevorderde kostenposten toewijsbaar zijn. Het vorenstaande brengt mee dat grief 1 van [appellante] faalt.

Betalingsverplichting [appellante]

3.5.1.

De grieven 2, 3 en 4 van [appellante] lenen zich voor gezamenlijke bespreking, als volgt.

3.5.2.

Allereerst zal het hof betoog van [appellante] bespreken dat de kantonrechter de VvE niet ontvankelijk had moeten verklaren dan wel de vorderingen van de VvE had moeten afwijzen, omdat in de statuten van de VvE slechts 16 van de totaal 20 units vermeld staan en dat niet is aangetoond door de VvE dat de unit van [appellante] tot 1 van die 16 units behoort. Dit betoog faalt. Zoals de VvE heeft toegelicht, zijn er wel 20 units, maar waren er bij de oprichting 16 eigenaren.

3.5.3.

Vervolgens zal het hof de stelling van [appellante] bespreken dat zij nimmer lid is geweest van de VvE. Aan deze stelling gaat het hof wegens gebrek aan belang voorbij. Voor zover het hof de onderhavige vorderingen van de VvE toewijsbaar acht, is dat niet omdat [appellante] lid is (geweest) van de VvE, zoals hierna zal blijken.

3.5.4.

Het hof acht de onderhavige vorderingen van de VvE namelijk toewijsbaar op grond van ongerechtvaardigde verrijking dan wel de redelijkheid en billijkheid. Het hof baseert zijn beslissing in deze zaak dus niet op de verplichtingen van [appellante] op grond van de leveringsakte. [appellante] heeft ook bezwaren geuit tegen de uitleg van de bepalingen van de leveringsakte door de kantonrechter in de vonnissen waarvan beroep. Die bezwaren passeert het hof wegens gebrek aan belang. Hetzelfde geldt voor de stelling van [appellante] dat zij de privatieve last voor het beheer van de mandelige zaken aan de VvE heeft opgezegd.

3.5.5.

Naar het oordeel van het hof dient [appellante] op grond van ongerechtvaardigde verrijking een bijdrage te leveren in de kosten van beheer, onderhoud, herstel en vernieuwing over de periode oktober 2018 tot en met december 2021 die de VvE heeft gemaakt ten behoeve van het bedrijvenverzamelgebouw “ [[--]] te Breda. [appellante] is eigenaar van een bedrijfsunit in dat bedrijvenverzamelgebouw en die kosten waren nodig. Aldus is [appellante] verrijkt ten koste van de VvE. Ingevolge artikel 6:212 lid 1 BW Pro is [appellante] verplicht voor zover dit redelijk is, de schade van de VvE te vergoeden tot het bedrag van haar verrijking. Het hof acht het redelijk dat [appellante] op gelijke wijze als de andere eigenaren een bijdrage levert in de kosten die de VvE heeft gemaakt. Dat zij geen toestemming heeft gegeven voor het maken van deze kosten, maakt dit niet anders. Ook doet aan het voorgaande niet af dat elke bedrijfsunit individueel eigendom is en dat [appellante] recht en belang heeft zelf te beschikken over haar eigendom. [appellante] heeft geprofiteerd van de werkzaamheden die de VvE heeft laten verrichten, en dient daarvoor een vergoeding te betalen. Meer specifiek overweegt het hof daartoe het volgende.

3.5.6.

De VvE heeft werkzaamheden laten verrichten aan het dak en schilderwerk aan de gevels van de bedrijfsunits. [appellante] heeft zich op het standpunt gesteld dat zij geen bijdrage hoeft te leveren in de kosten die de VvE daarvoor heeft gemaakt. Het hof deelt dit standpunt niet. Dat iedere eigenaar individueel het beheer, onderhoud, herstel en de vernieuwing van het dak en schilderwerk aan de gevel behorende bij zijn of haar eigen unit had kunnen uitvoeren, leidt niet tot een ander oordeel. In dit geval is het onwenselijk dat iedere eigenaar dit individueel doet. Daarbij heeft de VvE gewezen op de feitelijke situatie, waarbij alle bedrijfsunits onderdeel zijn van hetzelfde pand met één dak en één gevel. Tussen partijen is in geschil of het dak en schilderwerk aan de gevels behoort tot de gemeenschappelijke zaken op grond van de leveringsakte. Of dit zo is of niet, komt naar het oordeel van het hof geen beslissende betekenis toe. Het is aan de VvE om het dak en schilderwerk aan de gevels van de bedrijfsunits te beheren en te onderhouden. Daarbij heeft het hof gelet op de doelomschrijving van de VvE (zie hiervoor rov. 3.1.1). Dat is ook opgenomen in de leveringsakte. Voldoende aannemelijk is dat de verrichte werkzaamheden nodig waren en dat [appellante] daarvan heeft geprofiteerd. Zij is dus verrijkt ten koste van de VvE. Op grond van ongerechtvaardigde verrijking dient [appellante] dan ook een vergoeding te betalen aan de VvE ter zake het dak en schilderwerk aan de gevel van haar bedrijfsunit.

3.5.7.

Het hof verenigt zich met het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] , zoals hiervoor overwogen op grond van ongerechtvaardigde verrijking, betaling verschuldigd is aan de VvE voor de posten groot onderhoud/dak en schilderwerk, administratie, juridische kosten, water en brandblussers, en maakt de overwegingen van de kantonrechter daartoe tot de zijne. Hieraan voegt het hof het volgende toe.

[appellante] heeft aangevoerd dat voor het vervangen van het dak drie offertes zijn opgevraagd, dat Rooftop de duurste offerte heeft afgegeven en dat Rooftop eigendom is van de familie van de eigenaar die vier units in bezit heeft/had. Dat maakt naar het oordeel van het hof evenwel niet dat de gemaakte kosten niet redelijk zijn. De VvE heeft voldoende toegelicht dat zij de keuze voor de offerte van Rooftop voor de vervanging van het dak heeft gemaakt op basis van de prijs, kwaliteit, reputatie en continuïteit met betrekking tot garantie en onderhoud, deze aspecten waren onvoldoende gewaarborgd in de andere facturen.

Volgens [appellante] heeft het schilderwerk en gevelreiniging geen toegevoegde waarde door de slechte staat van de gevels. Dit heeft zij onvoldoende concreet onderbouwd, tegen de gemotiveerde betwisting door de VvE.

[appellante] heeft gesteld dat de genoemde en overlegde bedragen zijn gebaseerd op jaarrekeningen en dat deze in het algemeen wel betrouwbaar zouden moeten zijn, maar dat zij zonder onderliggende facturen en/of bankmutaties niet te controleren zijn. De VvE heeft uiteengezet dat de administratie en de jaarrekening van de VvE ieder jaar worden gecontroleerd door een kascommissie welke controle vervolgens wordt goedgekeurd en dat in de

algemene ledenvergaderingen vervolgens decharge is afgegeven. Het hof ziet in de stellingen van [appellante] geen aanleiding om gebruik te maken van zijn bevoegdheid ex artikel 22 Rv Pro om de VvE te verplichten stukken in het geding te brengen. [appellante] heeft zelf geen vordering ex artikel 843a Rv ingesteld.

[appellante] meent dat de opgevoerde en aan de leden doorberekende kosten niet overeenkomen met de werkelijk gemaakte kosten, althans dat deze kosten te hoog zijn. Dit is door de VvE voldoende betwist. Ook tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft de voorzitter van de VvE voorgerekend dat de door de VvE gemaakte kosten redelijk zijn, en niet buitensporig voor een bedrijfsverzamelgebouw van zeventwintig jaar oud met twintig units.

In de visie van [appellante] zijn de juridische kosten niet redelijk, nu de door de VvE ingenomen stellingen in deze procedure niet redelijk zijn. Gezien de uitkomst van deze procedure, deelt het hof deze visie niet. Dat [appellante] daarnaast haar eigen proceskosten heeft, doet niet ter zake. Dit komt in de gegeven omstandigheden voor haar eigen rekening en risico.

[appellante] heeft naar voren gebracht dat zij geen water verbruikt. Zij heeft dit echter niet onderbouwd. [appellante] heeft in haar memorie van grieven vermeld (randnummer 4.5) dat haar unit vanaf 2013 leeg staat. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft zij echter verklaard dat ze de unit voor opslag gebruikt.

Tot slot vindt [appellante] dat er te veel kosten in rekening worden gebracht ter zake van de brandblussers. De VvE heeft uitgelegd dat de door [appellante] genoemde extra kosten niet zien op de vernieuwing van de brandblussers. Deze kosten zijn besteed aan de keuringen van de elektrische installaties van de bedrijfsunits, aldus – steeds – de VvE.

3.5.8.

Het vorenstaande brengt ook mee dat terugbetaling van de door [appellante] reeds betaalde bijdragen niet aan de orde is. In reconventie vorderde [appellante] de door haar betaalde lidmaatschapsbedragen vanaf juni 2013 tot het vierde kwartaal van 2018 terug ten bedrage van € 4.582,45. Voorts vorderde zij bij haar eisvermeerdering terugbetaling van een bedrag van € 2.151,25 ter zake ten onrechte in rekening gebrachte posten over de periode juni 2013 tot en met september 2018. Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat [appellante] nimmer lid is geweest van de VvE, zoals zij stelt, dan nog is zij deze bijdragen aan de VvE verschuldigd op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Naast de verplichtingen van [appellante] op grond van het lidmaatschap van de VvE, heeft de VvE ten aanzien van de vorderingen in reconventie ook expliciet een beroep gedaan op ongerechtvaardigde verrijking (en redelijkheid en billijkheid). Anders dan [appellante] betoogt, zijn deze bijdragen door haar dus niet onverschuldigd betaald aan de VvE en is er ook geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking van de VvE doordat zij deze bedragen heeft ontvangen. In het door [appellante] gevorderde bedrag van € 2.151,25 zit een post brandverzekering. Ook in de kosten van verzekeringen dient [appellante] naar het oordeel van het hof bij te dragen. Het hof verwijst hiervoor naar hetgeen hierna in rov. 3.7 zal worden overwogen.

3.5.9.

Bij het vonnis van 6 juli 2022 is ook voor recht verklaard dat [appellante] gehouden blijft (reguliere en aanvullende) bijdragen te voldoen. Het hof merkt hierover het volgende op. Niet op voorhand kan worden geoordeeld dat de posten die de VvE in rekening zal brengen een redelijke schadevergoeding zijn die op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor rekening van [appellante] komt. Naar het oordeel van het hof brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid wel mee dat [appellante] als eigenaar van een bedrijfsunit in het bedrijfsverzamelgebouw op gelijke wijze als de andere eigenaren van bedrijfsunits dient bij te dragen in de toekomstige kosten van de VvE. De grondslag voor de toewijzing van deze verklaringen voor recht is wat die kosten betreft dan ook de redelijkheid en billijkheid. Dit zo zijnde, kunnen ook die verklaringen voor recht in stand blijven.

3.5.10.

Uit al hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat de grieven 2, 3 en 4 van [appellante] falen.

Veeggrief

3.6.

Grief 5 van [appellante] is een veeggrief. Nu de andere grieven in het principaal hoger beroep falen, faalt ook deze grief. Gelet op de uitkomst van deze procedure is [appellante] terecht in de proceskosten in conventie en in reconventie veroordeeld.

Verzekeringen

3.7.1.

Grief 1 van de VvE is gericht tegen de volgende overwegingen van de kantonrechter in het vonnis van 15 december 2021. In rov. 3.17 van dat vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat door de VvE niet, althans onvoldoende is toegelicht dat een gezamenlijke opstal-, glas-, brand- en aansprakelijkheidsverzekering noodzakelijk is, zodat niet vast is komen te staan dat dat dit tot de beheertaken behoort. Op dit punt kan dan ook geen sprake zijn dat [appellante] ten koste van de VvE ongerechtvaardigd wordt verrijkt, zodat zij volgens de kantonrechter de premie voor deze verzekering niet verschuldigd is. In rov. 3.18 heeft de kantonrechter overwogen dat de kosten voor de (verplichte) controle van de brandblusser dan wel elektrische controles vallen onder de brandverzekering. Nu in rov. 3.17 is overwogen dat er geen sprake is van ongerechtvaardigde verrijking voor de brand- en glasverzekering is [appellante] ook deze (aanvullende) bijdrage niet verschuldigd, aldus de kantonrechter.

3.7.2.

De VvE heeft uiteengezet dat het onwenselijk is als iedere eigenaar een andere verzekering afsluit ter voorkoming van schade aan het pand dat door de VvE wordt beheerd en onderhouden. [appellante] heeft daar onvoldoende tegen ingebracht. In de omstandigheden van dit geval mag de VvE het naar het oordeel van het hof tot haar taak rekenen om een gezamenlijke opstal-, glas-, brand- en aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. [appellante] heeft niet althans onvoldoende onderbouwd dat dit verzekeringstechnisch niet kan. Voldoende aannemelijk is dat deze verzekeringen nodig zijn en dat [appellante] ervan profiteert dat de VvE deze heeft afgesloten. Om die reden dient [appellante] op grond van ongerechtvaardigde verrijking en redelijkheid en billijkheid bij te dragen in de verzekeringskosten. Dit betekent dat grief 1 van de VvE slaagt.

3.7.3.

De VvE heeft niet althans niet voldoende toegelicht tot toewijzing van welke schadebedragen het slagen van deze grief leidt, met uitzondering van de hierna in rov. 3.8 bij grief 2 van de VvE te bespreken facturen over de periode januari 2022 tot en met september 2023. [appellante] heeft daar dus ook niet adequaat op kunnen reageren. Het hof volstaat daarom verder met de constatering dat [appellante] ook op gelijke wijze als de andere eigenaren van bedrijfsunits in het bedrijfsverzamelgebouw moest en moet bijdragen in de verzekeringskosten.

Vermeerderde eis

3.8.1.

Grief 2 van de VvE heeft betrekking op de aanvullende vordering zoals weergegeven hiervoor in rov. 3.3.2. De VvE stelt dat [appellante] nog altijd facturen van de VvE onbetaald heeft gelaten. Het gaat om de facturen over de periode januari 2022 tot en met september 2023. Daarvan vordert de VvE betaling in het incidenteel hoger beroep.

3.8.2.

De VvE heeft het bedrag aan onbetaald gelaten facturen over deze periode berekend op een bedrag van € 6.015,02. Dat bedrag bestaat uit de kwartaalbijdragen en een bijdrage voor eenmalig onderhoud en is inclusief de verzekeringskosten. Dit is het primair gevorderde bedrag. Ter onderbouwing van deze vordering heeft de VvE de facturen overgelegd (productie 8 bij de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep).

3.8.3.

[appellante] heeft niet betwist dat zij deze facturen onbetaald heeft gelaten. [appellante] heeft zich wel opnieuw op het standpunt gesteld dat zij niet op grond van ongerechtvaardigde verrijking dan wel de redelijkheid en billijkheid gehouden is tot betaling van de kwartaalbijdragen. Het hof verwerpt dit standpunt en verwijst daarvoor naar hetgeen hiervoor in rov. 3.5 is geoordeeld. De VvE heeft toegelicht dat de factuur met betrekking tot groot onderhoud van 1 juli 2023 ziet op vervanging van het riool, welke werkzaamheden in september 2023 zijn verricht. Voldoende aannemelijk is dat deze werkzaamheden ook nodig waren voor de unit van [appellante] en dat zij daarvan dus heeft geprofiteerd. Het is aan de VvE om ook het riool te beheren en te onderhouden. Daarbij heeft het hof gelet op de doelomschrijving van de VvE (zie hiervoor rov. 3.1.1). Dat is ook opgenomen in de leveringsakte. Voor zover [appellante] meent dat de VvE haar administratie niet op orde heeft, heeft zij die mening niet althans onvoldoende met bewijsstukken gestaafd.

3.8.4.

Gelet op al het voorgaande dient [appellante] op grond van ongerechtvaardigde verrijking wel een bijdrage te leveren in de kosten die de VvE heeft gemaakt. De VvE heeft dus recht op schadevergoeding. Gezien de door de VvE gegeven onderbouwing kan de schade worden begroot op het (primair) gevorderde bedrag (dus inclusief verzekeringskosten gegeven de beoordeling van grief 1 hiervoor in rov. 3.7).

3.8.5.

Dit betekent dat ook grief 2 van de VvE slaagt en dat de vermeerderde eis in hoger beroep dient te worden toegewezen als hierna in het dictum is vermeld.

Slotsom en afwikkeling

3.9.1.

De slotsom is dat het principaal hoger beroep faalt en het incidenteel hoger beroep slaagt. Aan bewijslevering komt het hof niet toe. De bewijsaanbiedingen zijn ook niet terzake dienend en/of onvoldoende concreet en/of onvoldoende gespecificeerd.

3.9.2.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vonnissen waarvan beroep kunnen worden bekrachtigd en dat de vermeerderde eis van de VvE in hoger beroep dient te worden toegewezen.

3.9.3.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellante] worden veroordeeld in de kosten van zowel het principaal als het incidenteel hoger beroep.

De kosten aan de zijde van de VvE zullen vastgesteld worden op:

Griffierechten € 783,-
Salaris advocaat € 2.574,- (3 punten x tarief I)
Nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 3.535,-

4.De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] tot betaling aan de VvE van een bedrag van € 6.015,02 op grond van ongerechtvaardigde verrijking over de periode januari 2022 tot en met september 2023;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep van € 3.535,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [appellante] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellante] € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;

verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, M. van der Schoor en N.A.J. Purcell en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 juli 2024.

griffier rolraadsheer