6.3.Na het beroepen vonnis heeft zich op hoofdlijnen nog het volgende voorgedaan (waarbij het hof de letteraanduiding uit rov. 6.1.2 van dit arrest voortzet).
- g. [geïntimeerden] hebben het beroepen kortgedingvonnis op 27 december 2022 aan [appellant] laten betekenen en ontruiming van de woning aangezegd tegen 18 januari 2023.
- h. Op 11 januari 2023 heeft [appellant] het gehuurde aan [geïntimeerden] opgeleverd.
- i. [geïntimeerden] hebben de woning met ingang van 15 januari 2023 verhuurd aan een derde.
Het geding in hoger beroep
6.4.1.[appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis. Op basis van die grieven heeft [appellant] geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerden] , met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.
6.4.2.[geïntimeerden] hebben de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
Over grief 1: spoedeisend belang bij de vorderingen
6.5.1.De kantonrechter heeft in rov. 4.1 van het vonnis naar de kern genomen geoordeeld dat [geïntimeerden] een spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen, zodat die vorderingen in kort geding kunnen worden beoordeeld.
6.5.2.Grief 1 is tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op de grief betoogt [appellant] dat [geïntimeerden] in het kortgeding bij de kantonrechter onvoldoende spoedeisend belang hadden bij hun vordering, dat [geïntimeerden] de zaak hadden moeten voorleggen in een bodemprocedure en dat de kantonrechter dus ten onrechte vonnis heeft gewezen.
6.5.3.Het hof stelt met betrekking tot deze grief het volgende voorop. Het begrip spoedeisend belang wordt in kort geding in twee betekenissen gebruikt: als vereiste om toegang te krijgen tot de kortgedingrechter (bevoegdheids- of ontvankelijkheidsvereiste) en als vereiste voor toewijzing van de verlangde voorziening. Rechtsoverweging 4.1 van het beroepen vonnis heeft betrekking op de eerstgenoemde betekenis.
6.5.4.Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerden] ten tijde van het geding in eerste aanleg een spoedeisend belang hadden bij beoordeling in kort geding van hun vordering tot ontruiming van de woning. Uitgaande van hun stellingen was immers sprake van een hoge en verder oplopende huurachterstand. Het stond [geïntimeerden] vrij om ter beperking van het verder oplopen van de huurachterstand in kort geding ontruiming van de woning te vorderen. Het hof oordeelt dit door de kantonrechter voor de beoordeling in kort geding aanwezig geoordeeld spoedeisend belang nog steeds aanwezig. Of de vordering toewijsbaar is, is een andere vraag die het hof hierna bij de behandeling van grief 2 zal beoordelen.
6.5.5.Ook bij de vordering ter zake de betaling van achterstallige huur en lopende huur bestaat naar het oordeel van het hof nog steeds voldoende spoedeisend belang om die vordering in kort geding te kunnen beoordelen. Daarbij is mede van belang dat onzeker is in hoeverre [appellant] verhaal biedt voor de betreffende betalingsverplichting. Uit de door [geïntimeerden] ten behoeve van de comparitie na aanbrengen ingezonden e-mail van de deurwaarder van 21 februari 2023 blijkt dat er op dat moment weinig verhaalsmogelijkheden waren. Gelet daarop hebben [geïntimeerden] er een spoedeisend belang bij om, als hun vordering ter zake huur toewijsbaar is, daarvoor op korte termijn een executoriale titel te verkrijgen. Of de vordering ter zake achterstallige huur en lopende huur toewijsbaar is, is een andere vraag die het hof hierna bij de behandeling van grief 2 zal beoordelen.
6.5.6.De vordering ter zake buitengerechtelijke kosten betreft tot slot een vordering die een uitvloeisel is van de andere vorderingen en die om redenen van proces-economie eveneens in dit kort geding kan worden beoordeeld (vergelijk HR 15-6-2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1522). 6.5.7.Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief 1.
6.6.1.Grief 2 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de gebreken die aan de woning zijn ontstaan, geen rechtvaardiging vormen voor het laten ontstaan van de huurachterstand, en dat gelet op de hoogte van de huurachterstand een veroordeling tot ontruiming van de huurwoning gerechtvaardigd is.
6.6.2.[appellant] heeft in de toelichting op de grief niet gesteld dat hij na de bij de kantonrechter gehouden mondelinge behandeling nog enige huurbetaling heeft gedaan. [geïntimeerden] hebben gesteld dat [appellant] niets meer heeft betaald. Ook hebben zij onder verwijzing naar de hiervoor in rov. 6.5.5 genoemde e-mail van de deurwaarder gesteld dat het niet mogelijk is om verhaal te nemen op [appellant] . Het hof gaat er daarom vanuit dat de huurachterstand, die ten tijde van de mondelinge behandeling van 28 november 2022 (€ 3.870,-- plus € 795,-- is) € 4.665,-- bedroeg, ten tijde van het beroepen vonnis van 12 december 2022 was opgelopen tot € 5.460,-- en ten tijde van de ontruiming van medio januari 2023 tot € 6.255,--. Dat is een huurachterstand van bijna acht maanden. Het hof is van oordeel dat bij een huurachterstand die zo snel oploopt en zo hoog is, ontruiming van de betreffende huurwoning in kort geding in beginsel gerechtvaardigd is.
6.6.3.[appellant] heeft in de toelichting op de grief wel melding gemaakt van gebreken aan het gehuurde waardoor hij naar zijn mening niet het huurgenot heeft gekregen dat hij mocht verwachten. Zo heeft [appellant] in punt 19 van de memorie van grieven gesteld dat kort voor de mondelinge behandeling een aantal lampen in het pand kapot is gegaan en dat het enige tijd heeft geduurd voordat een en ander is hersteld. [appellant] heeft naar het voorshands oordeel van het hof echter niet duidelijk gemaakt waarom dit een rechtvaardiging zou kunnen vormen voor het laten ontstaan en oplopen van de huurachterstand. Kleine herstellingen, waaronder in beginsel ook de vervanging van lampen, komen in beginsel voor rekening van de huurder. [appellant] heeft niet gesteld waarom dat in dit geval anders zou zijn. Ook heeft [appellant] niet concreet gesteld hoe lang het heeft geduurd voordat de lampen waren hersteld. Vanaf het moment van herstel bestond in elk geval geen reden meer om ter zake defecte lampen nog langer de betaling van huur op te schorten. Een vordering tot vermindering van de huurprijs is bovendien kennelijk niet ingesteld en dat is gelet op de in artikel 7:257 lid 3 BW neergelegde vervaltermijn ook niet meer mogelijk.
6.6.4.[appellant] heeft in de toelichting op de grief ook gesteld dat op enig moment het slot van zijn voordeur kapot is gegaan, dat hij dit heeft gemeld, en dat hij toen de reactie kreeg dat er geen personeel beschikbaar was omdat het vrijdagmiddag 16:45 uur was en dat [appellant] maandagochtend als eerste bezocht zou worden. Volgens [appellant] heeft hij zich toen via het appartement van zijn buurman en via zijn slaapkamerraam toegang tot de woning moeten verschaffen. [appellant] heeft naar het voorshands oordeel van het hof ook ten aanzien van deze kwestie niet duidelijk gemaakt waarom dit een rechtvaardiging zou kunnen vormen voor het laten ontstaan en oplopen van de huurachterstand. Uit de stellingen van [appellant] in de toelichting op de grief is ook niet af te leiden dat deze kwestie de opschorting van huurbetalingen rechtvaardigt. [appellant] heeft zelf toegegeven (punt 20 memorie van grieven) dat opschorten van de huurbetaling juridisch gezien niet juist was. Ook ten aanzien van deze kwestie kan een vermindering van de huurprijs niet aan de orde zijn. Het hof verwijst naar het slot van rov. 6.6.3 van dit arrest.
6.6.5.[appellant] heeft in de toelichting op grief 2 onder overlegging van enkele foto’s verder gesteld dat sprake is geweest van een lekkage in het gehuurde, en dat als gevolg daarvan de vloer in zijn woning en de meubels nat zijn geworden. Volgens [appellant] heeft hij daardoor schade geleden. [appellant] heeft echter geen enkele indicatie gegeven van de omvang van deze schade. Ook heeft hij niet gereageerd op de stelling van [geïntimeerden] dat [appellant] deze schade bij zijn inboedelverzekering zou kunnen melden. [appellant] heeft geen beroep gedaan op verrekening van (een deel van) zijn huurbetalingsverplichting met een tegenvordering tot schadevergoeding ter zake schade aan de vloer. In zoverre bestaat dus geen rechtvaardiging voor het opschorten van enige huurbetaling, vooruitlopend op verrekening. Verder kan ook deze vochtkwestie, die pas aan de orde kwam toen [appellant] al een aanzienlijke huurachterstand had, geen reden meer vormen voor vermindering van de huurprijs. Het hof verwijst naar het slot van rov. 6.6.3 van dit arrest.
6.6.6.[geïntimeerden] hebben voorts gesteld dat zij naar aanleiding van klachten van [appellant] over aspecten van de woning steeds snel en adequaat hebben gereageerd, maar dat [appellant] dan vaak inspectie of herstel bemoeilijkte doordat hij tijdens kantooruren geen mensen in de woning wilde toelaten. [appellant] heeft dat niet voldoende gemotiveerd betwist.
6.6.7.Het hof concludeert om bovenstaande redenen, evenals de kantonrechter, dat de huurbetalingsverplichting van [appellant] geheel in stand is gebleven. Zoals het hof in rov. 6.6.2 uiteen heeft gezet, is de huurachterstand in de laatste maanden van 2022 en begin 2023 snel opgelopen. Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat in de gegeven omstandigheden de vordering van [geïntimeerden] tot veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de woning in kort geding toewijsbaar was. Een afweging van de wederzijdse belangen voert niet tot een ander oordeel. Van [geïntimeerden] was niet te vergen de huurachterstand nog verder te laten oplopen.
6.6.8.Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief 2.
6.6.9.Het hof constateert volledigheidshalve dat [appellant] geen grief heeft gericht tegen rov. 4.4 van het vonnis, waarin de kantonrechter heeft geoordeeld dat de overige vorderingen (huur en buitengerechtelijke kosten) toewijsbaar zijn. Het hof acht dat oordeel overigens juist, omdat uit het bovenstaande blijkt dat de huurbetalingsverplichting van [appellant] geheel in stand gebleven is.
Over grief 3: de proceskosten van het geding bij de kantonrechter
6.7.1.Grief 3 is gericht tegen de veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter. In de toelichting op de grief betoogt [appellant] dat de vorderingen van [geïntimeerden] hadden moeten worden afgewezen en dat [geïntimeerden] daarom in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter hadden moeten worden veroordeeld.
6.7.2.Het hof verwerpt deze grief. Omdat het hof de grieven 1 en 2 heeft verworpen en de door die grieven bestreden beslissingen ten laste van [appellant] in stand blijven, blijft [appellant] de in het geding bij de kantonrechter in het ongelijk gestelde partij. Het is dus juist dat hij in de proceskosten is veroordeeld.
6.8.1.Het hof acht geen redenen aanwezig om nog bewijslevering te laten plaatsvinden. [appellant] heeft geen concreet bewijsaanbod gedaan met betrekking tot feiten die het hof tot een ander oordeel zouden brengen. Bovendien leent een kortgedingprocedure zich in beginsel niet voor bewijslevering door getuigenverhoren.
6.8.2.Omdat de grieven geen doel treffen, zal het hof het beroepen vonnis bekrachtigen.
6.8.3.Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.