ECLI:NL:GHSHE:2024:145 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Ontruiming huurwoning wegens aanzienlijke en oplopende hu...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.321.581/01

arrest van 23 januari 2024

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. J.M. McKernan te Sittard,

tegen

1.[geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,

3.
[geïntimeerde 3] ,wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. S.L. Smits-Emons te Echt,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 7 maart 2023 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, rechtdoende als voorzieningenrechter, onder zaaknummer 10142406 / CV EXPL 22-4665 gewezen kortgedingvonnis van 12 december 2022.

5.Het vervolg van de procedure in hoger beroep

Het vervolg van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

het tussenarrest van 7 maart 2023 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast;
de door [geïntimeerden] ten behoeve van de mondelinge behandeling na aanbrengen ingezonden producties 15 en 16;
het proces-verbaal van mondelinge behandeling na aanbrengen van 14 juni 2023;

de door [appellant] genomen memorie van grieven met producties 1 tot en met 4;
de door [geïntimeerden] genomen memorie van antwoord met producties 17 tot en met 21, waarvan productie 20 een door [geïntimeerden] opgestelde “Akte van depot” betreft met daarbij een USB-stick;
de door [appellant] genomen akte;
de door [geïntimeerden] genomen antwoordakte.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6.De beoordeling

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

6.1.1.

Het gaat in dit kort geding naar de kern genomen om de vraag of [appellant] vanwege de huurachterstand die hij heeft laten ontstaan, moet worden veroordeeld tot ontruiming van de door hem gehuurde woning.

6.1.2.

In dit hoger beroep kan op hoofdlijnen worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. [geïntimeerden] hebben de woning aan [adres] te [plaats] met ingang van 1 juni 2021 verhuurd aan [appellant] , tegen een huurprijs van € 795,00 per maand. Artikel 4.4 van de huurovereenkomst bepaalt dat de huurprijs maandelijks vóór of op de eerste dag van de betreffende maand moet worden voldaan.
b. [appellant] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Uit het onbestreden overzicht van huurbetalingen dat [geïntimeerden] als productie 2 bij de inleidende dagvaarding hebben overgelegd, blijkt dat deze huurachterstand begin september 2022 € 4.665,-- bedroeg.
c. [appellant] heeft vervolgens op 9 september 2022 € 795,-- en op 16 september € 795,-- betaald. De huurachterstand bedroeg na deze betalingen (in de tweede helft van september 2022) € 3.075,--.
d. [appellant] heeft daarna geen huurbetalingen meer verricht. Toen de inleidende dagvaarding in de onderhavige kortgedingprocedure op 19 oktober 2022 werd uitgebracht, was de huurachterstand opgelopen tot € 3.870,-- (bijna 5 maanden).
e. In september 2022 is in de woning enige waterschade ontstaan als gevolg van een lekkage. De partijen hebben daarover contact gehad.
f. In de loop van de huurovereenkomst hebben partijen ook contact gehad over andere kwesties met betrekking tot de woning (waaronder scheuren in de wanden van de badkamer bij de douche, een probleem met stroom in de slaapkamer en een defect slot van de toegangsdeur van de woning).

Het kort geding bij de kantonrechter

6.2.1.

In de onderhavige kortgedingprocedure vorderden [geïntimeerden] bij de kantonrechter, als onmiddellijke voorziening bij voorraad in de zin van artikel 254 Rv Pro, samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, veroordeling van [appellant] tot:

ontruiming van de woning;
betaling van € 3.870,-- aan [geïntimeerden] ter zake achterstallige huur over de periode tot en met oktober 2022, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de betreffende huurtermijnen;
betaling van € 795,-- aan [geïntimeerden] voor elke ingegane maand vanaf november 2022 tot aan de datum van de ontruiming;
betaling van € 432,50 aan [geïntimeerden] ter zake buitengerechtelijke kosten;

met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

6.2.2.

Aan deze vordering hebben [geïntimeerden] in de inleidende dagvaarding, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[appellant] is ernstig in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten door een huurachterstand van meer dan vier maanden te laten ontstaan. Bovendien verleent [appellant] aan [geïntimeerden] geen toegang tot de woning om een droger te plaatsen. Hierdoor kan de woning na de lekkage van september 2022 niet voldoende drogen en ontstaat er schimmel in de woning. Verder hebben [geïntimeerden] meermaals dreigende uitlatingen gedaan tegen [geïntimeerde 3] (hof: geïntimeerde sub 3). Om al deze redenen is van [geïntimeerden] niet te vergen [appellant] nog langer in de woning te laten wonen. Zij hebben er een spoedeisend belang bij dat [appellant] de woning ontruimt, zodat zij de woning kunnen verhuren aan een huurder die zijn verplichtingen wel nakomt en zodat zij het verder oplopen van de huurachterstand en schade kunnen voorkomen.

6.2.3.

[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

6.2.4.

In het geding bij de kantonrechter heeft op 28 november 2022 een mondelinge behandeling plaatsgevonden.

6.2.5.

In het beroepen kortgedingvonnis van 12 december 2022 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

[geïntimeerden] hebben een spoedeisend belang bij het hun vorderingen, zodat die vorderingen in kort geding kunnen worden beoordeeld (rov. 4.1).
[appellant] heeft na de inleidende dagvaarding ook de huur over november 2022 onbetaald gelaten, en gesteld dat hij de huur over maand december 2022 pas zal betalen als aan zijn voorwaarden is voldaan (rov. 4.2).
Dat inmiddels gebreken zijn ontstaan aan de woning, vormt geen rechtvaardiging voor het laten ontstaan van de huurachterstand. De waterschade rechtvaardigt niet het geheel opschorten van de huur over oktober, november en december 2022. Gelet op de hoogte van de huurachterstand is de vordering tot ontruiming van de woning toewijsbaar (rov. 4.3).
Ook de andere vorderingen zijn toewijsbaar, nu deze worden erkend (rov. 4.4).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter, rechtdoende als voorzieningenrechter, [appellant] veroordeeld tot, samengevat:

- ontruiming van de woning binnen twee weken na betekening van het vonnis;

betaling van € 3.870,-- aan [geïntimeerden] (hof: achterstallige huur over de periode tot en met oktober 2022), vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid;
betaling van 795,-- aan [geïntimeerden] voor elke ingegane maand vanaf november 2022 tot aan de datum van de ontruiming;
betaling van € 432,50 aan [geïntimeerden] ter zake buitengerechtelijke kosten.

Tot slot heeft de kantonrechter [appellant] in de proceskosten veroordeeld, vermeerderd met wettelijke rente, het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde afgewezen.

Gebeurtenissen na het vonnis

6.3.

Na het beroepen vonnis heeft zich op hoofdlijnen nog het volgende voorgedaan (waarbij het hof de letteraanduiding uit rov. 6.1.2 van dit arrest voortzet).

g. [geïntimeerden] hebben het beroepen kortgedingvonnis op 27 december 2022 aan [appellant] laten betekenen en ontruiming van de woning aangezegd tegen 18 januari 2023.
h. Op 11 januari 2023 heeft [appellant] het gehuurde aan [geïntimeerden] opgeleverd.
i. [geïntimeerden] hebben de woning met ingang van 15 januari 2023 verhuurd aan een derde.

Het geding in hoger beroep

6.4.1.

[appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis. Op basis van die grieven heeft [appellant] geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerden] , met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.

6.4.2.

[geïntimeerden] hebben de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

Over grief 1: spoedeisend belang bij de vorderingen

6.5.1.

De kantonrechter heeft in rov. 4.1 van het vonnis naar de kern genomen geoordeeld dat [geïntimeerden] een spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen, zodat die vorderingen in kort geding kunnen worden beoordeeld.

6.5.2.

Grief 1 is tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op de grief betoogt [appellant] dat [geïntimeerden] in het kortgeding bij de kantonrechter onvoldoende spoedeisend belang hadden bij hun vordering, dat [geïntimeerden] de zaak hadden moeten voorleggen in een bodemprocedure en dat de kantonrechter dus ten onrechte vonnis heeft gewezen.

6.5.3.

Het hof stelt met betrekking tot deze grief het volgende voorop. Het begrip spoedeisend belang wordt in kort geding in twee betekenissen gebruikt: als vereiste om toegang te krijgen tot de kortgedingrechter (bevoegdheids- of ontvankelijkheidsvereiste) en als vereiste voor toewijzing van de verlangde voorziening. Rechtsoverweging 4.1 van het beroepen vonnis heeft betrekking op de eerstgenoemde betekenis.

6.5.4.

Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerden] ten tijde van het geding in eerste aanleg een spoedeisend belang hadden bij beoordeling in kort geding van hun vordering tot ontruiming van de woning. Uitgaande van hun stellingen was immers sprake van een hoge en verder oplopende huurachterstand. Het stond [geïntimeerden] vrij om ter beperking van het verder oplopen van de huurachterstand in kort geding ontruiming van de woning te vorderen. Het hof oordeelt dit door de kantonrechter voor de beoordeling in kort geding aanwezig geoordeeld spoedeisend belang nog steeds aanwezig. Of de vordering toewijsbaar is, is een andere vraag die het hof hierna bij de behandeling van grief 2 zal beoordelen.

6.5.5.

Ook bij de vordering ter zake de betaling van achterstallige huur en lopende huur bestaat naar het oordeel van het hof nog steeds voldoende spoedeisend belang om die vordering in kort geding te kunnen beoordelen. Daarbij is mede van belang dat onzeker is in hoeverre [appellant] verhaal biedt voor de betreffende betalingsverplichting. Uit de door [geïntimeerden] ten behoeve van de comparitie na aanbrengen ingezonden e-mail van de deurwaarder van 21 februari 2023 blijkt dat er op dat moment weinig verhaalsmogelijkheden waren. Gelet daarop hebben [geïntimeerden] er een spoedeisend belang bij om, als hun vordering ter zake huur toewijsbaar is, daarvoor op korte termijn een executoriale titel te verkrijgen. Of de vordering ter zake achterstallige huur en lopende huur toewijsbaar is, is een andere vraag die het hof hierna bij de behandeling van grief 2 zal beoordelen.

6.5.6.

De vordering ter zake buitengerechtelijke kosten betreft tot slot een vordering die een uitvloeisel is van de andere vorderingen en die om redenen van proces-economie eveneens in dit kort geding kan worden beoordeeld (vergelijk HR 15-6-2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1522).

6.5.7.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief 1.

Over grief 2:

6.6.1.

Grief 2 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de gebreken die aan de woning zijn ontstaan, geen rechtvaardiging vormen voor het laten ontstaan van de huurachterstand, en dat gelet op de hoogte van de huurachterstand een veroordeling tot ontruiming van de huurwoning gerechtvaardigd is.

6.6.2.

[appellant] heeft in de toelichting op de grief niet gesteld dat hij na de bij de kantonrechter gehouden mondelinge behandeling nog enige huurbetaling heeft gedaan. [geïntimeerden] hebben gesteld dat [appellant] niets meer heeft betaald. Ook hebben zij onder verwijzing naar de hiervoor in rov. 6.5.5 genoemde e-mail van de deurwaarder gesteld dat het niet mogelijk is om verhaal te nemen op [appellant] . Het hof gaat er daarom vanuit dat de huurachterstand, die ten tijde van de mondelinge behandeling van 28 november 2022 (€ 3.870,-- plus € 795,-- is) € 4.665,-- bedroeg, ten tijde van het beroepen vonnis van 12 december 2022 was opgelopen tot € 5.460,-- en ten tijde van de ontruiming van medio januari 2023 tot € 6.255,--. Dat is een huurachterstand van bijna acht maanden. Het hof is van oordeel dat bij een huurachterstand die zo snel oploopt en zo hoog is, ontruiming van de betreffende huurwoning in kort geding in beginsel gerechtvaardigd is.

6.6.3.

[appellant] heeft in de toelichting op de grief wel melding gemaakt van gebreken aan het gehuurde waardoor hij naar zijn mening niet het huurgenot heeft gekregen dat hij mocht verwachten. Zo heeft [appellant] in punt 19 van de memorie van grieven gesteld dat kort voor de mondelinge behandeling een aantal lampen in het pand kapot is gegaan en dat het enige tijd heeft geduurd voordat een en ander is hersteld. [appellant] heeft naar het voorshands oordeel van het hof echter niet duidelijk gemaakt waarom dit een rechtvaardiging zou kunnen vormen voor het laten ontstaan en oplopen van de huurachterstand. Kleine herstellingen, waaronder in beginsel ook de vervanging van lampen, komen in beginsel voor rekening van de huurder. [appellant] heeft niet gesteld waarom dat in dit geval anders zou zijn. Ook heeft [appellant] niet concreet gesteld hoe lang het heeft geduurd voordat de lampen waren hersteld. Vanaf het moment van herstel bestond in elk geval geen reden meer om ter zake defecte lampen nog langer de betaling van huur op te schorten. Een vordering tot vermindering van de huurprijs is bovendien kennelijk niet ingesteld en dat is gelet op de in artikel 7:257 lid 3 BW Pro neergelegde vervaltermijn ook niet meer mogelijk.

6.6.4.

[appellant] heeft in de toelichting op de grief ook gesteld dat op enig moment het slot van zijn voordeur kapot is gegaan, dat hij dit heeft gemeld, en dat hij toen de reactie kreeg dat er geen personeel beschikbaar was omdat het vrijdagmiddag 16:45 uur was en dat [appellant] maandagochtend als eerste bezocht zou worden. Volgens [appellant] heeft hij zich toen via het appartement van zijn buurman en via zijn slaapkamerraam toegang tot de woning moeten verschaffen. [appellant] heeft naar het voorshands oordeel van het hof ook ten aanzien van deze kwestie niet duidelijk gemaakt waarom dit een rechtvaardiging zou kunnen vormen voor het laten ontstaan en oplopen van de huurachterstand. Uit de stellingen van [appellant] in de toelichting op de grief is ook niet af te leiden dat deze kwestie de opschorting van huurbetalingen rechtvaardigt. [appellant] heeft zelf toegegeven (punt 20 memorie van grieven) dat opschorten van de huurbetaling juridisch gezien niet juist was. Ook ten aanzien van deze kwestie kan een vermindering van de huurprijs niet aan de orde zijn. Het hof verwijst naar het slot van rov. 6.6.3 van dit arrest.

6.6.5.

[appellant] heeft in de toelichting op grief 2 onder overlegging van enkele foto’s verder gesteld dat sprake is geweest van een lekkage in het gehuurde, en dat als gevolg daarvan de vloer in zijn woning en de meubels nat zijn geworden. Volgens [appellant] heeft hij daardoor schade geleden. [appellant] heeft echter geen enkele indicatie gegeven van de omvang van deze schade. Ook heeft hij niet gereageerd op de stelling van [geïntimeerden] dat [appellant] deze schade bij zijn inboedelverzekering zou kunnen melden. [appellant] heeft geen beroep gedaan op verrekening van (een deel van) zijn huurbetalingsverplichting met een tegenvordering tot schadevergoeding ter zake schade aan de vloer. In zoverre bestaat dus geen rechtvaardiging voor het opschorten van enige huurbetaling, vooruitlopend op verrekening. Verder kan ook deze vochtkwestie, die pas aan de orde kwam toen [appellant] al een aanzienlijke huurachterstand had, geen reden meer vormen voor vermindering van de huurprijs. Het hof verwijst naar het slot van rov. 6.6.3 van dit arrest.

6.6.6.

[geïntimeerden] hebben voorts gesteld dat zij naar aanleiding van klachten van [appellant] over aspecten van de woning steeds snel en adequaat hebben gereageerd, maar dat [appellant] dan vaak inspectie of herstel bemoeilijkte doordat hij tijdens kantooruren geen mensen in de woning wilde toelaten. [appellant] heeft dat niet voldoende gemotiveerd betwist.

6.6.7.

Het hof concludeert om bovenstaande redenen, evenals de kantonrechter, dat de huurbetalingsverplichting van [appellant] geheel in stand is gebleven. Zoals het hof in rov. 6.6.2 uiteen heeft gezet, is de huurachterstand in de laatste maanden van 2022 en begin 2023 snel opgelopen. Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat in de gegeven omstandigheden de vordering van [geïntimeerden] tot veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de woning in kort geding toewijsbaar was. Een afweging van de wederzijdse belangen voert niet tot een ander oordeel. Van [geïntimeerden] was niet te vergen de huurachterstand nog verder te laten oplopen.

6.6.8.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief 2.

6.6.9.

Het hof constateert volledigheidshalve dat [appellant] geen grief heeft gericht tegen rov. 4.4 van het vonnis, waarin de kantonrechter heeft geoordeeld dat de overige vorderingen (huur en buitengerechtelijke kosten) toewijsbaar zijn. Het hof acht dat oordeel overigens juist, omdat uit het bovenstaande blijkt dat de huurbetalingsverplichting van [appellant] geheel in stand gebleven is.

Over grief 3: de proceskosten van het geding bij de kantonrechter

6.7.1.

Grief 3 is gericht tegen de veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter. In de toelichting op de grief betoogt [appellant] dat de vorderingen van [geïntimeerden] hadden moeten worden afgewezen en dat [geïntimeerden] daarom in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter hadden moeten worden veroordeeld.

6.7.2.

Het hof verwerpt deze grief. Omdat het hof de grieven 1 en 2 heeft verworpen en de door die grieven bestreden beslissingen ten laste van [appellant] in stand blijven, blijft [appellant] de in het geding bij de kantonrechter in het ongelijk gestelde partij. Het is dus juist dat hij in de proceskosten is veroordeeld.

Conclusie en afwikkeling

6.8.1.

Het hof acht geen redenen aanwezig om nog bewijslevering te laten plaatsvinden. [appellant] heeft geen concreet bewijsaanbod gedaan met betrekking tot feiten die het hof tot een ander oordeel zouden brengen. Bovendien leent een kortgedingprocedure zich in beginsel niet voor bewijslevering door getuigenverhoren.

6.8.2.

Omdat de grieven geen doel treffen, zal het hof het beroepen vonnis bekrachtigen.

6.8.3.

Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

7.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, rechtdoende als voorzieningenrechter, onder zaaknummer 10142406 / CV EXPL 22-4665 tussen partijen gewezen kortgedingvonnis van 12 december 2022;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerden] op € 343,-- aan griffierecht, € 1.774,50 aan salaris advocaat en € 173,-- voor de nakosten, een en ander te vermeerderen met € 90,-- plus de kosten van betekening als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze proceskostenveroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en C.B.M. Scholten van Aschat en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 januari 2024.

griffier rolraadsheer