Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.321.342/01
arrest van 2 april 2024
in de zaak van
1.[appellant 1] ,wonende te [woonplaats] , Duitsland,
2.
[appellant 2],
wonende te [woonplaats] ,
[appellant 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[appellant 3],
wonende te [woonplaats] ,
[appellant 3],
wonende te [woonplaats] ,
4.
[appellant 4] ,wonende te [woonplaats] ,
[appellant 4] ,wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
hierna aan te duiden als [appellant 1] , [appellant 2] , [appellant 3] en [appellant 4] en
gezamenlijk als [appellanten] ,
gezamenlijk als [appellanten] ,
advocaat: mr. F.H.I. Hundscheid te Sittard, gemeente Sittard-Geleen,
tegen
[X] Beheer B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [X] Beheer,
advocaat: mr. R. van Kersbergen te Eindhoven,
op het bij exploot van dagvaarding van 2 januari 2023 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 12 oktober 2022, door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellanten] als eisers en [X] Beheer als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/03/297476 / HA ZA 21-520)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de akten uitlating wenselijkheid mondelinge behandeling na aanbrengen;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord met producties;
- de mondelinge behandeling, waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
Kern van het geschil
3.1.
In deze zaak gaat het in hoger beroep in de kern om het volgende. [appellanten] hebben eind 2020 van [X] Beheer een beleggingspand gekocht. Ter zake van deze koop verwijten [appellanten] [X] Beheer dat [X] Beheer hen onjuiste inlichtingen heeft verstrekt voor wat betreft de netto huurinkomsten en de aanwezigheid van omgevingsvergunningen. Op grond hiervan stellen [appellanten] dat sprake is van dwaling en een toerekenbare tekortkoming. [X] Beheer betwist dat onjuiste inlichtingen zijn verstrekt en volgens haar is geen sprake van dwaling en toerekenbare tekortkoming.
De feiten
3.2.
In rov. 2.1. tot en met 2.13. van het vonnis van 12 oktober 2022 heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de rechtbank vastgestelde feiten, die niet zijn betwist, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Het hof zal deze feiten hierna, als rov. 3.2.1. tot en met 3.2.13., weergeven met daarbij enkele beperkte aanpassingen (van ondergeschikt belang).
3.2.1.
[appellanten] zijn beleggers die samen optreden onder de naam Solidus. [appellanten] hebben van [X] Beheer een beleggingspand, gelegen aan de [adres] (hierna: “het pand”), gekocht.
3.2.2.
[X] Beheer bood het pand in november 2020 te koop aan via onder meer www.beleggingspanden.nl. De vraagprijs bedroeg € 2.195.000,00. [appellanten] hebben naar aanleiding daarvan contact opgenomen met de makelaar, Border Estate (hierna: “de makelaar”). Op 24 november 2020 stuurt de makelaar namens [X] Beheer de brochure met betrekking tot het pand naar [appellanten] (productie 1 bij dagvaarding eerste aanleg). [appellant 1] reageert op 26 november 2020 per e-mail (productie 3 bij dagvaarding). Die e-mail bevat, voor zover in deze zaak van belang, de volgende inhoud:
“(…)
kunnen wij een bod uitbrengen ten bedrage van € 1.900.000 k.k.
kunnen wij een bod uitbrengen ten bedrage van € 1.900.000 k.k.
Aan dit bod zijn wel de volgende voorwaarden verbonden:
wij baseren het aanbod op de gegevens zoals gepresenteerd op Beleggingspanden.nl plus op de verstrekte informatie per email en mondeling toegelicht.
wij baseren het aanbod op de gegevens zoals gepresenteerd op Beleggingspanden.nl plus op de verstrekte informatie per email en mondeling toegelicht.
de gegevens met betrekking tot de zakelijke huur zijn exclusief omzetbelasting en de volledige huur is exclusief servicekosten en kosten voor g/w/l. Deze laatste kosten worden kostendekkend doorberekend aan de huurders;(…)
de gegevens met betrekking tot de zakelijke huur zijn exclusief omzetbelasting en de volledige huur is exclusief servicekosten en kosten voor g/w/l. Deze laatste kosten worden kostendekkend doorberekend aan de huurders;(…)
aan alle eventueel verplichte vergunningen wordt voldaan;(…)”
aan alle eventueel verplichte vergunningen wordt voldaan;(…)”
3.2.3.
Bij e-mail van 27 november 2020 reageert de makelaar (voor zover in deze zaak van belang) (productie 4 bij dagvaarding eerste aanleg) als volgt:
“
Wij kunnen aan alle voorwaarden voldoen behalve de prijs.(…)
Wellicht kan ik verkoper dan overhalen om akkoord te gaan tussen de 1.900.000 k.k. en 2.000.000 k.k.”
Wij kunnen aan alle voorwaarden voldoen behalve de prijs.(…)
Wellicht kan ik verkoper dan overhalen om akkoord te gaan tussen de 1.900.000 k.k. en 2.000.000 k.k.”
3.2.4.
Bij e-mail van 28 november 2020, 16.20 uur, stuurt de makelaar de door [X] Beheer getekende koopovereenkomst aan [appellanten] toe (productie 6 bij dagvaarding eerste aanleg, productie 10 bij conclusie van antwoord). Diezelfde dag bevestigt de makelaar verzending van de huurcontracten en overige stukken ten behoeve van de taxatie van het pand (productie 7 bij dagvaarding eerste aanleg).
3.2.5.
Op 30 november 2020 heeft [X] Beheer de door [appellanten] ondertekende koopovereenkomst retour ontvangen.
3.2.6.
In opdracht van [appellanten] is het pand getaxeerd. De taxateur heeft het pand op 2 december 2020 bezichtigd.
3.2.7.
Op 6 december 2020 stuurt [appellant 2] een e-mail aan de makelaar (productie 9 bij dagvaarding eerste aanleg) met, voor zover in deze zaak van belang, de volgende inhoud:
“(…) We moeten helaas constateren, dat er meerdere zaken ten aanzien van dit pand niet overeenkomen met de eerder gepresenteerde informatie en tevens niet met de door partijen ondertekende koopovereenkomst. Ik benoem daarbij met name de volgende 2 zaken:1. Er is sprake van 1 kamer welke niet is gelegaliseerd, waardoor er feitelijk maar sprake is van 17 gelegaliseerde huurovereenkomsten en niet van 18 zoals opgenomen in jullie verkoopbrochure. Tijdens de bezichtiging van het pand kregen wij van jou in eerste instantie te horen, dat wij deze niet-gelegaliseerde kamer niet konden betreden vanwege een dispuut met de huurder. Gelukkig heeft de taxateur deze kamer uiteindelijk wel kunnen bezichtigen.2. Er is een netto huur van afgerond € 110.000 gepresenteerd, terwijl de daadwerkelijke netto huur slechts afgerond € 89.000 betreft. Het verschil tussen deze bedragen betreft een deel van de servicekosten (gas, water, elektra en bijkomende diensten) welke blijkbaar niet met de huurders worden verrekend.(…)”
3.2.8.
De reactie van de makelaar van 7 december 2020 (productie 10 bij dagvaarding eerste aanleg) luidt, voor zover in deze zaak relevant, als volgt:
“(…)
Ten aanzien van punt 1 in uw email meld ik dat ik u, via verkoper, heb geïnformeerd over de betreffende kamer.Ten aanzien van punt 2 geldt het volgende. Beleggingspanden waar u naar verwijst spreekt over een “totale huuropbrengst minus kosten per jaar € 110.111,84” Dit klopt precies met de aan u verstrekte gegevens. Als uzelf op basis van een andere methode tot een andere huur komt is dat een gelegenheid die uitsluitend voor u zelf is en heeft verkoper daar geen boodschap aan. Indien u verwacht dat u de financiering niet rond krijgt, kunt u de koopovereenkomst nu ontbinden zodat wij direct verder kunnen met potentiële kopers(…)”
“(…)
Ten aanzien van punt 1 in uw email meld ik dat ik u, via verkoper, heb geïnformeerd over de betreffende kamer.Ten aanzien van punt 2 geldt het volgende. Beleggingspanden waar u naar verwijst spreekt over een “totale huuropbrengst minus kosten per jaar € 110.111,84” Dit klopt precies met de aan u verstrekte gegevens. Als uzelf op basis van een andere methode tot een andere huur komt is dat een gelegenheid die uitsluitend voor u zelf is en heeft verkoper daar geen boodschap aan. Indien u verwacht dat u de financiering niet rond krijgt, kunt u de koopovereenkomst nu ontbinden zodat wij direct verder kunnen met potentiële kopers(…)”
3.2.9.
Bij e-mail van 8 december 2020, 08.43 uur, (productie 14 bij conclusie van antwoord) bericht de advocaat van [X] Beheer aan [appellanten] :
“
Mijn cliënte heeft de koopovereenkomst ook niet ontbonden, hetgeen de heer [appellant 1] in zijn e-mail beweert. Mijn cliënte heeft uitsluitend gesteld dat u in de onderhavige situatie beter kunt ontbinden.(…)
Namens cliënte wens ik te benadrukken dat u de overeenkomst onverkort dient na te komen. Ik stel u hierbij individueel en gezamenlijk aansprakelijk /oor alle schade die cliënte lijdt door uw gedragingen.(…)
Ik wijs u er op dat u individueel en gezamenlijk zult worden aangesproken voor een direct opeisbare boete van EUR 195.000 alsmede aanvullende schadevergoeding indien u in gebreke blijft. Zoals cliënte u ook al meerdere keren heeft medegedeeld, staat het u vrij om de koopovereenkomst te ontbinden. Cliënte behoudt zich het recht voor om u in rechte te betrekken ten aanzien van iedere schade die is of zal ontstaan door uw handelen.(…)
Ik sommeer u mij uiterlijk vandaag voor 18.00 uur schriftelijk te bevestigen dat u de koopovereenkomst zult nakomen en dat u voortvarend medewerking zult verlenen aan de levering.”
Mijn cliënte heeft de koopovereenkomst ook niet ontbonden, hetgeen de heer [appellant 1] in zijn e-mail beweert. Mijn cliënte heeft uitsluitend gesteld dat u in de onderhavige situatie beter kunt ontbinden.(…)
Namens cliënte wens ik te benadrukken dat u de overeenkomst onverkort dient na te komen. Ik stel u hierbij individueel en gezamenlijk aansprakelijk /oor alle schade die cliënte lijdt door uw gedragingen.(…)
Ik wijs u er op dat u individueel en gezamenlijk zult worden aangesproken voor een direct opeisbare boete van EUR 195.000 alsmede aanvullende schadevergoeding indien u in gebreke blijft. Zoals cliënte u ook al meerdere keren heeft medegedeeld, staat het u vrij om de koopovereenkomst te ontbinden. Cliënte behoudt zich het recht voor om u in rechte te betrekken ten aanzien van iedere schade die is of zal ontstaan door uw handelen.(…)
Ik sommeer u mij uiterlijk vandaag voor 18.00 uur schriftelijk te bevestigen dat u de koopovereenkomst zult nakomen en dat u voortvarend medewerking zult verlenen aan de levering.”
3.2.10.
Bij e-mail van 8 december 2020, 17.32 uur, (productie 11 bij conclusie van antwoord) reageert de advocaat van [appellanten] , voor zover in deze zaak van belang, als volgt:
“
Cliënten hebben mij verzocht u mede te delen dat zij alle rechten en plichten die voortvloeien uit de obligatoire koopovereenkomst d.d. 30 november 2020 zullen respecteren. Cliënten gaan ervan uit dat uw cliënte hetzelfde zal doen.
Cliënten hebben mij verzocht u mede te delen dat zij alle rechten en plichten die voortvloeien uit de obligatoire koopovereenkomst d.d. 30 november 2020 zullen respecteren. Cliënten gaan ervan uit dat uw cliënte hetzelfde zal doen.
Cliënten behouden zich alle rechten voor.”
3.2.11.
Op 10 december 2020 stuurt de advocaat van [X] Beheer aan de advocaat van [appellanten] , voor zover in deze zaak van belang, het volgende (productie 15 conclusie van antwoord):
“
Naar aanleiding van uw bericht ga ik ervan uit dat uw cliënten de afgesproken koopsom van EUR 1.950.000 zullen betalen.
Naar aanleiding van uw bericht ga ik ervan uit dat uw cliënten de afgesproken koopsom van EUR 1.950.000 zullen betalen.
Zoals aangegeven in mijn brief van 8 december jl. aan uw cliënten is mijn cliënte, [X] Beheer B.V., niet bereid om de panden te leveren tegen een lagere koopsom. Zij staat ook geen korting op de koopsom of een depot bij de notaris toe. Kortom er zal alleen levering zijn indien mijn cliënte onverwijld na transport de betaling ontvangt van de volledige koopsom.
Indien uw cliënten geen genoegen willen nemen met hetgeen wordt geboden, wijs ik namens mijn cliënte op de mogelijkheid om de koop te ontbinden. Mochten ze willen doorgaan met de overeenkomst en ze blijven treiteren, geldt dit als een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst en zal mijn cliënte de boete van 10 % van de koopsom vorderen, onverminderd het recht tot daadwerkelijke vergoeding van schade.”
3.2.12.
Bij e-mail van 18 december 2020 stuurt de makelaar een overzicht van huurprijzen aan [appellanten] (productie 11 bij dagvaarding eerste aanleg):
“
Het bijgevoegd overzicht van de actuele huurprijzen en betaalde waarborgsommen betreft het overzicht, waarin de huren en bijkomende kosten vermeld staan, zoals deze voor de maand december 2020 en januari 2021 aan de huurders zijn gefactureerd.”
Het bijgevoegd overzicht van de actuele huurprijzen en betaalde waarborgsommen betreft het overzicht, waarin de huren en bijkomende kosten vermeld staan, zoals deze voor de maand december 2020 en januari 2021 aan de huurders zijn gefactureerd.”
3.2.13.
De levering van het pand heeft plaatsgevonden op 30 december 2020 (productie 7 bij conclusie van antwoord).
De procedure bij de rechtbank
3.3.1.
In de onderhavige procedure vorderden [appellanten] in eerste aanleg na vermeerdering en wijziging van eis - samengevat - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
i.voor recht te verklaren dat de litigieuze overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, een en ander op de voet van artikel 6:228 lid 1 sub a BW dan wel 6:228 lid 1 sub b BW;
ii. op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW, niet de vernietiging van de overeenkomst uit te spreken maar de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen aldus dat [X] Beheer bij vonnis wordt veroordeeld om aan [appellanten] te betalen een bedrag van € 339.448,00, althans een zodanig bedrag als de rechtbank ten titel van nadeel meent te behoren, een en ander met bepaling dat [X] Beheer aan [appellanten] de wettelijke rente over dit nadeel is verschuldigd, te rekenen vanaf de datum van levering (30 december 2020) althans vanaf een zodanig moment als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
iii.terzake het ontbreken van een omgevingsvergunning voor kamer 9B voor recht te verklaren dat [X] Beheer jegens [appellanten] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op [X] Beheer rustende verplichtingen, met bepaling dat [X] Beheer jegens [appellanten] aansprakelijk is voor de uit deze tekortkoming voortvloeiende schade.
iv. [X] Beheer te veroordelen in de kosten van de procedure.
i.voor recht te verklaren dat de litigieuze overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, een en ander op de voet van artikel 6:228 lid 1 sub a BW dan wel 6:228 lid 1 sub b BW;
ii. op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW, niet de vernietiging van de overeenkomst uit te spreken maar de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen aldus dat [X] Beheer bij vonnis wordt veroordeeld om aan [appellanten] te betalen een bedrag van € 339.448,00, althans een zodanig bedrag als de rechtbank ten titel van nadeel meent te behoren, een en ander met bepaling dat [X] Beheer aan [appellanten] de wettelijke rente over dit nadeel is verschuldigd, te rekenen vanaf de datum van levering (30 december 2020) althans vanaf een zodanig moment als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
iii.terzake het ontbreken van een omgevingsvergunning voor kamer 9B voor recht te verklaren dat [X] Beheer jegens [appellanten] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op [X] Beheer rustende verplichtingen, met bepaling dat [X] Beheer jegens [appellanten] aansprakelijk is voor de uit deze tekortkoming voortvloeiende schade.
iv. [X] Beheer te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.3.2.
Aan deze vordering hebben [appellanten] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [X] Beheer heeft [appellanten] onjuiste inlichtingen verstrekt waarop [appellanten] hebben vertrouwd en daarop mochten vertrouwen. [appellanten] hebben het pand als beleggingspand gekocht. Zij waren bereid om voor een pand met alle kamers gelegaliseerd en netto huurinkomsten van € 110.111,84 per jaar een bedrag van
€ 1.950.000,00 te betalen. Dit komt overeen met een huurfactor van 17,71, aldus [appellanten] Na het aangaan van de koopovereenkomst bleek dat de verstrekte informatie over de netto huurinkomsten onjuist was. [X] Beheer mocht volgens [appellanten] niet aannemen dat de overeenkomst ook zonder de onjuiste inlichting zou worden gesloten. Wanneer de huurfactor van 17,71 wordt berekend over het bedrag aan gemiste huur, leidt dat tot een nadeel van € 339.488,00. Ook ontbrak de omgevingsvergunning ten aanzien van kamer 9B. [X] Beheer wist hiervan, maar zij heeft dat niet aan [appellanten] medegedeeld hetgeen een toerekenbare tekortkoming oplevert, aldus nog steeds [appellanten]
€ 1.950.000,00 te betalen. Dit komt overeen met een huurfactor van 17,71, aldus [appellanten] Na het aangaan van de koopovereenkomst bleek dat de verstrekte informatie over de netto huurinkomsten onjuist was. [X] Beheer mocht volgens [appellanten] niet aannemen dat de overeenkomst ook zonder de onjuiste inlichting zou worden gesloten. Wanneer de huurfactor van 17,71 wordt berekend over het bedrag aan gemiste huur, leidt dat tot een nadeel van € 339.488,00. Ook ontbrak de omgevingsvergunning ten aanzien van kamer 9B. [X] Beheer wist hiervan, maar zij heeft dat niet aan [appellanten] medegedeeld hetgeen een toerekenbare tekortkoming oplevert, aldus nog steeds [appellanten]
3.3.3.
[X] Beheer heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
3.3.4.
In het vonnis van 12 oktober 2022 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellanten] afgewezen en hen in de proceskosten veroordeeld. De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellanten] hun recht hebben verwerkt om vorderingen in te stellen uit hoofde van dwaling en / of toerekenbare tekortkoming.
De procedure in hoger beroep
3.4.
[appellanten] hebben in hoger beroep twee grieven aangevoerd. [appellanten] hebben geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van hun vorderingen met dien verstande dat gevorderd wordt [X] Beheer op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW te veroordelen tot een aan [appellanten] te betalen bedrag van
€ 426.111,11, althans een zodanig bedrag als het hof ten titel van nadeel vermeent te behoren. Verder hebben [appellanten] gevorderd om [X] Beheer te veroordelen om al hetgeen [appellanten] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [X] Beheer hebben voldaan aan hen terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling. Tot slot hebben [appellanten] gevorderd [X] Beheer te veroordelen in de proceskosten van beide instanties, vermeerderd met wettelijke rente.
€ 426.111,11, althans een zodanig bedrag als het hof ten titel van nadeel vermeent te behoren. Verder hebben [appellanten] gevorderd om [X] Beheer te veroordelen om al hetgeen [appellanten] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [X] Beheer hebben voldaan aan hen terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling. Tot slot hebben [appellanten] gevorderd [X] Beheer te veroordelen in de proceskosten van beide instanties, vermeerderd met wettelijke rente.
3.5.
[X] Beheer verzoekt het hof de grieven te verwerpen en het vonnis te bekrachtigen met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het hoger beroep vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.
3.6.
De vorderingen van [appellanten] zijn in hoger beroep vermeerderd in die zin dat gevorderd is om [X] Beheer te veroordelen tot betaling van € 426.111,11 aan [appellanten] in plaats van het bedrag van € 339.448,00 dat in eerste aanleg werd gevorderd. [X] Beheer heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging. Het hof ziet ook geen aanleiding deze eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Bij de beoordeling zal daarom worden uitgegaan van de gewijzigde vorderingen.
Beroep op rechtsverwerking en afstand van recht
3.7.
Met grief 1 betogen [appellanten] in de kern dat geen sprake kan zijn van rechtsverwerking aangezien [X] Beheer er niet gerechtvaardigd op kon vertrouwen dat [appellanten] hun aanspraken zouden prijsgeven. Ter toelichting wijzen [appellanten] er onder meer op dat zij [X] Beheer direct hebben geconfronteerd met de onjuistheden in de netto huurinkomsten en de afwezigheid van de omgevingsvergunning voor kamer 9 B na ontdekking hiervan. Vervolgens hebben [appellanten] zich jegens [X] Beheer alle rechten voorbehouden, aldus [appellanten]
3.8.
Het hof stelt het volgende voorop. Rechtsverwerking vindt haar grondslag in de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2 lid 2 en 6:248 lid 2 BW). Bij toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid moet de rechter de nodige terughoudendheid betrachten. Rechtsverwerking kan worden aangenomen indien de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Enkel tijdsverloop is daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt.
3.9.
Naar het oordeel van het hof slaagt het beroep van [X] Beheer op rechtsverwerking niet. Er is niet gesteld of gebleken dat de positie van [X] Beheer onredelijk is verzwaard of benadeeld doordat [appellanten] aanspraak hebben gemaakt op de vorderingen die aan de orde zijn in de onderhavige procedure. [X] Beheer heeft gesteld dat bij haar gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [appellanten] hun aanspraak niet meer geldend zullen maken, maar wat [X] Beheer ter onderbouwing van deze stelling aanvoert is onvoldoende om aan te nemen dat dit gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt. Zo maakt de omstandigheid dat [appellanten] geen gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid tot ontbinding van de koopovereenkomst en gewoon hebben meegewerkt aan levering van het pand, niet dat [appellanten] hun recht hebben verwerkt. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat [appellant 2] bij e-mail van 6 december 2020 aan de makelaar zowel de niet gelegaliseerde kamer als de afwijkende netto-huurinkomsten aan de orde heeft gesteld (zie rov. 3.2.7.). Een dag later heeft [appellant 1] aan de makelaar laten weten dat [appellanten] zich alle rechten voorbehouden (productie 2, memorie van grieven). Op 8 december 2020 heeft ook de raadsman van [appellanten] per e-mail aan de advocaat van [X] Beheer geschreven dat [appellanten] zich alle rechten voorbehouden (zie rov. 3.2.11). Door deze
e-mailberichten, in onderling verband bezien, had [X] Beheer er rekening mee te houden dat [appellanten] na levering nog zouden terugkomen op de onjuistheden in de netto huurinkomsten en het ontbreken van een omgevingsvergunning voor een van de kamers. Aldus is geen sprake van omstandigheden op grond waarvan bij [X] Beheer gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [appellanten] hun aanspraak niet meer geldend zullen maken. Dit betekent dat onder grief 1 terecht is aangevoerd dat van rechtsverwerking geen sprake is.
e-mailberichten, in onderling verband bezien, had [X] Beheer er rekening mee te houden dat [appellanten] na levering nog zouden terugkomen op de onjuistheden in de netto huurinkomsten en het ontbreken van een omgevingsvergunning voor een van de kamers. Aldus is geen sprake van omstandigheden op grond waarvan bij [X] Beheer gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [appellanten] hun aanspraak niet meer geldend zullen maken. Dit betekent dat onder grief 1 terecht is aangevoerd dat van rechtsverwerking geen sprake is.
3.10.
Gelet op de devolutieve werking van het hoger beroep zal het hof nu de vorderingen van [appellanten] opnieuw beoordelen en de in eerste aanleg verworpen en/of niet behandelde verweren die in hoger beroep niet zijn prijsgegeven.
3.11.
Voor zover [X] Beheer betoogt dat de vorderingen van [appellanten] stranden omdat sprake is van afstand van recht (artikel 6:160 lid 2 BW) faalt dit verweer naar het oordeel van het hof. Uit de omstandigheid dat [appellanten] hebben afgezien van ontbinding en hebben meegewerkt aan de levering kan geen afstand van recht worden afgeleid mede gelet op de inhoud van de e-mailberichten die zij hieromtrent voorafgaand aan de levering hebben verzonden waarin zij – zoals weergegeven onder rov. 3.9. – zich alle rechten jegens [X] Beheer hebben voorbehouden.
Geen sprake van dwaling / toerekenbare tekortkoming
3.12.
Het hof komt nu toe aan behandeling van de gevorderde verklaring voor recht ter zake het beroep van [appellanten] op dwaling (vordering sub
i) en de vordering tot wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst door opheffing van het nadeel (vordering sub
ii).
i) en de vordering tot wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst door opheffing van het nadeel (vordering sub
ii).
Het hof stelt voorop dat op grond van artikel 6:228 lid 1 BW een overeenkomst vernietigbaar is wanneer die overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling (een onjuiste voorstelling van zaken) en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten (causaal verband). Het beroep van [appellanten] is gebaseerd op artikel 6:228 BW aanhef en lid 1 sub a (onjuiste inlichtingen) en sub b (schending van een mededelingsplicht). Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] onvoldoende aangevoerd om aan te nemen dat sprake is van een schending door [X] Beheer van haar mededelingsplicht jegens [appellanten] als bedoeld sub b in lid 1 van artikel 6:228 BW. Ook overigens blijkt het hof daar niet van, nu tussen partijen vaststaat dat [X] Beheer juist wel informatie heeft verstrekt aan [appellanten] Voor zover [appellanten] menen dat [X] Beheer aan hen meer had behoren mee te delen over het rendement op hun investering in het pand, deelt het hof die mening niet. Zoals hierna zal blijken, hadden [appellanten] in dit geval meer onderzoek kunnen en moeten doen. Op die grond kan het beroep op dwaling daarom niet slagen.
3.13.
Voor wat betreft het beroep van [appellanten] op artikel 6:228 BW aanhef en lid 1 sub a (onjuiste inlichtingen) betogen [appellanten] dat [X] Beheer [appellanten] onjuiste inlichtingen heeft verstrekt. Dat betreft het verstrekken van onjuiste informatie omtrent de netto huurinkomsten aangezien deze te hoog zijn voorgespiegeld. Ter onderbouwing wijzen [appellanten] op de e-mailcorrespondentie die tussen 24 en 27 november 2020 heeft plaats gevonden tussen [appellant 1] en de makelaar voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst (zie rov. 3.2.2 en 3.2.3.). Door [X] Beheer is hier tegenin gebracht dat de wijze van berekening van de nettohuur in de verkoopbrochure is uiteengezet en op de website beleggingspanden.nl.
3.14.
Naar het oordeel van het hof staat lid 2 van artikel 6:228 BW, waarop [X] Beheer een beroep doet, in de weg aan een geslaagd beroep op dwaling als bedoeld in artikel 6:228 BW aanhef en lid 1 sub a (onjuiste inlichtingen) nu gelet op de omstandigheden van het geval de gevolgen daarvan voor rekening van [appellanten] behoren te blijven. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellanten] het pand aankochten als beleggingsobject. Voorts is relevant dat zowel [appellant 1] als [appellant 2] voorheen werkzaam waren als fiscalist, terwijl ook [appellant 3] en [appellant 4] beschikten over een (ruime) ervaring in de zakenwereld. Naar eigen zeggen waren de huuropbrengsten voor [appellanten] van belang voor de aankoop van het beleggingspand. Er moest rendement op de investering worden gemaakt, aldus [appellanten] Tegen deze achtergrond hadden [appellanten] niet zonder meer mogen afgaan op de door verkoper bij aanbieding van het pand voor de verkoop verstrekte informatie over de huuropbrengsten zonder zelf nader onderzoek te doen c.q. nadere informatie op te vragen. Dit geldt te meer nu de informatie in de brochure (productie 2 bij de inleidende dagvaarding) en op website ‘www.beleggingspanden.nl’ (productie 8 bij de conclusie van antwoord) vrij globaal was. Verder waren de uitlatingen van de makelaar weinig concreet. In de door [X] Beheer getekende koopovereenkomst die de makelaar aan [appellanten] heeft gestuurd, zijn geen garanties opgenomen ten aanzien van rendement of huuropbrengsten (zie artikel 8). [X] Beheer heeft, onvoldoende betwist door [appellanten] , gesteld dat partijen geen rendementspercentage zijn overeengekomen. Nu het voor [appellanten] het kennelijk van beslissende betekenis was of zij rendement op de investering kregen, hadden zij – vóórdat zij de koopovereenkomst tekenden – hiernaar nader onderzoek kunnen en moeten doen, in het bijzonder of de kamerverhuur aan studenten minus de daaraan verbonden kosten (waaronder servicekosten) het gewenste rendement zou opleveren. [X] Beheer heeft de huurovereenkomsten en overige stukken ten behoeve van de taxatie van het pand verstrekt. Gesteld noch gebleken is dat als [appellanten] meer gegevens zou hebben opgevraagd, [X] Beheer die gegevens niet zou hebben verstrekt. Zo had het van [appellanten] verwacht mogen worden dat zij zelf voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst een nadere specificatie van de verschillende huurprijzen per kamer hadden opgevraagd, mede gelet op de omstandigheid dat in de verkoopbrochure een overzicht van de huurprijzen per kamer en een berekening van de totale netto huurinkomsten door [X] Beheer was opgenomen. Pas na het sluiten van de huurovereenkomst hebben zij het pand laten taxeren en nader onderzoek uitgevoerd.
3.15.
Voorts is van belang dat tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van het pand [appellanten] de mogelijkheid hadden om de koopovereenkomst te ontbinden, maar [appellanten] hebben daarvan geen gebruik gemaakt. In artikel 14c van de koopovereenkomst is als afzonderlijke ontbindende voorwaarde/recht van ontbinding expliciet opgenomen: ‘Dat de huurgegevens niet overeenkomen met de brochure’. [X] Beheer heeft [appellanten] daarbij meermaals schriftelijk gewezen op de mogelijkheid van ontbinding, voor zover het totaal aan werkelijke netto huurinkomsten daartoe aanleiding zou geven. Los van het feit dat voor dit geval een ontbindende voorwaarde was opgenomen, is [X] Beheer daarover ook voldoende duidelijk geweest bijvoorbeeld in haar e-mail van 8 december 2020. Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat het [appellanten] vrij stond te ontbinden zonder boete of schadevergoeding. Ook uit de koopovereenkomst volgt niet dat als [appellanten] gebruik zouden maken van het recht van ontbinding, zij een boete of schadevergoeding verschuldigd zouden zijn. Gegeven de omstandigheid dat [appellanten] daarvan - ondanks het door hen gestelde belang bij voldoende rendement - geen gebruik hebben gemaakt, zouden de gevolgen van een geslaagd beroep op dwaling hoe dan ook voor rekening en risico van [appellanten] komen. Het gaat niet aan dat [appellanten] de koop desondanks hebben doorgezet en [X] Beheer vervolgens op de voet van artikel 6:230 lid 1 BW een bedrag van € 426.111,11 wegens – in de ogen van [appellanten] – gemist rendement zou moeten betalen.
3.16.
Het voorgaande betekent dat de door [appellanten] ingestelde vordering sub
i(de gevorderde verklaring voor recht) niet kan worden toegewezen. Ook de op grond van artikel 6:230 lid 2 BW gestoelde vordering sub
ii- om niet de vernietiging van de overeenkomst uit te spreken maar de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen aldus dat [X] Beheer ter opheffing van nadeel wordt veroordeeld tot betaling van schade aan [appellanten] - slaagt niet vanwege het falen van het beroep op dwaling. Bewijslevering is niet aan de orde, nu het hof wat het beroep op de dwaling betreft de feiten heeft kunnen vaststellen waarop het zijn beslissingen heeft gebaseerd.
i(de gevorderde verklaring voor recht) niet kan worden toegewezen. Ook de op grond van artikel 6:230 lid 2 BW gestoelde vordering sub
ii- om niet de vernietiging van de overeenkomst uit te spreken maar de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen aldus dat [X] Beheer ter opheffing van nadeel wordt veroordeeld tot betaling van schade aan [appellanten] - slaagt niet vanwege het falen van het beroep op dwaling. Bewijslevering is niet aan de orde, nu het hof wat het beroep op de dwaling betreft de feiten heeft kunnen vaststellen waarop het zijn beslissingen heeft gebaseerd.
Voor zover [appellanten] (tevens) het standpunt innemen wegens onjuiste inlichtingen van [X] Beheer over de huuropbrengsten dat er sprake is van wanprestatie, gaat het hof daaraan voorbij. Zoals hiervoor in rov. 3.14. is overwogen, zijn in de koopovereenkomst geen garanties opgenomen ten aanzien van rendement of huuropbrengsten (zie artikel 8) en heeft [X] Beheer, onvoldoende betwist door [appellanten] , gesteld dat partijen geen rendementspercentage zijn overeengekomen. Gelet daarop hebben [appellanten] onvoldoende onderbouwd dat er sprake is van wanprestatie. Bovendien zijn hun vorderingen niet toegesneden op wanprestatie. Gezien de formulering daarvan zijn deze gebaseerd op dwaling, en kunnen deze niet worden toegewezen op grond van wanprestatie.
3.17.
Het hof komt nu toe aan de beoordeling van de door [appellanten] ingestelde vordering sub
iiiter zake het ontbreken van een omgevingsvergunning voor kamer 9B. [appellanten] vorderen voor recht te verklaren dat [X] Beheer jegens [appellanten] toerekenbaar tekort is geschoten en dat zij jegens [appellanten] aansprakelijk is voor de uit deze tekortkoming voortvloeiende schade. [appellanten] betogen dat [X] Beheer is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst doordat een omgevingsver-gunning ter zake kamer 9B ontbreekt. [X] Beheer betwist dat sprake is van een tekortkoming. Zij wijst er daarbij op dat in de koopovereenkomst geen garantie is opgenomen voor de aanwezigheid van omgevingsvergunningen. Het hof leest in artikel 8 lid 17 niet een dergelijke garantie, en in artikel 8 lid 11 ook niet. Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] - tegenover de gemotiveerde betwisting door [X] Beheer - onvoldoende aangevoerd om aan te nemen dat [X] Beheer heeft gehandeld in strijd met enige contractuele verplichting in de koopovereenkomst. [appellanten] hebben niet concreet gemaakt welke bepaling van de koopovereenkomst [X] Beheer zou hebben geschonden, terwijl dat wel op haar weg had gelegen. Ook overigens is het hof niet van een dergelijke schending gebleken. Aan de algemene uitlatingen van de makelaar komt onvoldoende gewicht toe. [appellanten] mochten er dan ook niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat een omgevingsvergunning voor kamer 9B aanwezig was. [appellanten] hebben onvoldoende weersproken dat aan hen voorafgaand aan de totstandkoming reeds is meegedeeld dat de omgevingsvergunning voor kamer 9B ontbrak. [X] Beheer hoefde er dan ook redelijkerwijs geen rekening mee te houden dat [appellanten] daar wel van uitgingen.
iiiter zake het ontbreken van een omgevingsvergunning voor kamer 9B. [appellanten] vorderen voor recht te verklaren dat [X] Beheer jegens [appellanten] toerekenbaar tekort is geschoten en dat zij jegens [appellanten] aansprakelijk is voor de uit deze tekortkoming voortvloeiende schade. [appellanten] betogen dat [X] Beheer is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst doordat een omgevingsver-gunning ter zake kamer 9B ontbreekt. [X] Beheer betwist dat sprake is van een tekortkoming. Zij wijst er daarbij op dat in de koopovereenkomst geen garantie is opgenomen voor de aanwezigheid van omgevingsvergunningen. Het hof leest in artikel 8 lid 17 niet een dergelijke garantie, en in artikel 8 lid 11 ook niet. Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] - tegenover de gemotiveerde betwisting door [X] Beheer - onvoldoende aangevoerd om aan te nemen dat [X] Beheer heeft gehandeld in strijd met enige contractuele verplichting in de koopovereenkomst. [appellanten] hebben niet concreet gemaakt welke bepaling van de koopovereenkomst [X] Beheer zou hebben geschonden, terwijl dat wel op haar weg had gelegen. Ook overigens is het hof niet van een dergelijke schending gebleken. Aan de algemene uitlatingen van de makelaar komt onvoldoende gewicht toe. [appellanten] mochten er dan ook niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat een omgevingsvergunning voor kamer 9B aanwezig was. [appellanten] hebben onvoldoende weersproken dat aan hen voorafgaand aan de totstandkoming reeds is meegedeeld dat de omgevingsvergunning voor kamer 9B ontbrak. [X] Beheer hoefde er dan ook redelijkerwijs geen rekening mee te houden dat [appellanten] daar wel van uitgingen.
Wanneer wel sprake zou zijn van een tekortkoming, heeft te gelden dat [appellanten] onvoldoende hebben onderbouwd dat daaruit voor hen schade voortvloeit. [appellanten] hebben ter zitting in hoger beroep niet weerlegd dat kamer 9B verhuurd wordt en dat er een gedoogbeleid van de gemeente geldt, zoals aangevoerd door [X] Beheer. Aan bewijslevering komt het hof gelet op het voorgaande niet toe.
3.18.
Kortom, vordering sub
iiikan niet worden toegewezen en daarmee strandt ook de vordering van [appellanten] tot terugbetaling van hetgeen na het vonnis door hen is voldaan en het verzoek tot veroordeling van [X] Beheer in de proceskosten van beide instanties (zie rov. 3.3.). Dit betekent dat de door [appellanten] aangevoerde tweede grief - die eveneens ziet op de proceskostenveroordeling - faalt.
iiikan niet worden toegewezen en daarmee strandt ook de vordering van [appellanten] tot terugbetaling van hetgeen na het vonnis door hen is voldaan en het verzoek tot veroordeling van [X] Beheer in de proceskosten van beide instanties (zie rov. 3.3.). Dit betekent dat de door [appellanten] aangevoerde tweede grief - die eveneens ziet op de proceskostenveroordeling - faalt.
Slotsom en afwikkeling
3.19.
De slotsom is dat het hoger beroep van [appellanten] niet leidt tot vernietiging van het vonnis. Het vonnis van 12 oktober 2022 dient te worden bekrachtigd zij het met verbetering van gronden. Het door [appellanten] in hoger beroep meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.
3.20.
Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zullen [appellanten] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [X] Beheer zullen vastgesteld worden op:
- Griffierechten € 5.689,-
- Salaris advocaat € 10.572,- (2 punten x tarief VII)
- Nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 16.439,-.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals hierna in het dictum is vermeld.
4.4. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van 12 oktober 2022 met verbetering van gronden;
veroordeelt [appellanten] in de proceskosten in hoger beroep, en begroot deze kosten aan de zijde van [X] Beheer op € 16.439,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [appellanten] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het arrest daarna wordt betekend, dan moeten [appellanten] € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening.
veroordeelt [appellanten] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, A.C. van Campen en G.M. Menon en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 april 2024.
griffier rolraadsheer