ECLI:NL:GHSHE:2023:652

• Datum uitspraak: 28 februari 2023
• Publicatiedatum: 28 februari 2023
• Zaaknummer: 200.291.966_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; C.B.M. Scholten van Aschat
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 13 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over financiële afwikkeling erfpacht en opstalrecht in bungalowpark

Deze zaak betreft een geschil over de financiële afwikkeling van een recht van erfpacht en een daarvan afhankelijk recht van opstal op een perceel in een bungalowpark tussen de grondeigenaar Stille Wille en de erfpachter [appellanten]. Het hof behandelt het hoger beroep tegen vonnissen van de rechtbank Limburg.

De kern van het geschil betreft de vraag of de opzegging van het erfpachtrecht rechtsgeldig was, de omvang van de waardevergoeding aan de erfpachter na beëindiging van het recht, en de verrekening van diverse kosten en betalingen. De rechtbank had eerder vastgesteld dat de opzegging geldig was en dat de erfpachter recht had op een waardevergoeding van €86.000 minus €70.000 reeds betaald aan de hypotheekhouder ING.

In hoger beroep heeft het hof de grieven van de erfpachter grotendeels verworpen, onder meer omdat hij onvoldoende bewijs leverde voor contante betalingen die de opzegging zouden ontkrachten. Het hof oordeelt dat Stille Wille slechts een deel van de ingehouden bedragen op de waardevergoeding mocht verrekenen en stelt het bedrag dat Stille Wille aan [appellanten] verschuldigd is vast op €26.705,66, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 16 december 2016.

Het hof wijst de vorderingen tot vernietiging van de opzegging af, oordeelt dat Stille Wille niet aansprakelijk is voor schade uit de opzegging, en compenseert de proceskosten tussen partijen. Tevens veroordeelt het hof [appellanten] tot betaling van de helft van de deskundigenkosten aan Stille Wille.

Uitkomst: Het hof veroordeelt Stille Wille tot betaling van €26.705,66 aan [appellanten] vermeerderd met wettelijke rente en compenseert de proceskosten tussen partijen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.291.966/01

arrest van 28 februari 2023

in de zaak van

1. [appellant] ,2. [appellante] ,beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

hierna (in mannelijk enkelvoud) aan te duiden als [appellanten] ,

advocaat: mr. P.J.L. Tacx te Someren,

tegen

Bungalowpark "De Stille Wille" [vestigingsplaats] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als Stille Wille,

advocaat: mr. E.J.M. Vannisselroy te Veldhoven,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 25 mei 2021 in het hoger beroep van de door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer C/03/233275 / HA ZA 17-154 gewezen vonnissen van 13 maart 2019, 21 augustus 2019 en 30 december 2020.

5. Het verloop van de procedure in hoger beroep

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep van 22 maart 2021;
• het tussenarrest van 25 mei 2021 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast;
• het H12-formulier van [appellanten] . van 5 juli 2021 met producties 77 en 78;
• het H12-formulier van Stille Wille van 9 juli 2021 met producties 1 en 2;
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 juli 2021;
• de door [appellanten] . genomen memorie van grieven, tevens houdende een wijziging van eis, met productie 79;
• de door Stille Wille genomen memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep;
• de door [appellanten] . genomen memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep;
• de door Stille Wille genomen akte;
• de door [appellanten] . genomen antwoordakte.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6. De beoordeling in principaal en incidenteel hoger beroep

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

6.1.1.

Het gaat in deze zaak naar de kern genomen om de financiële afwikkeling van een recht van erfpacht en een daarvan afhankelijk recht van opstal die met betrekking tot een perceel grond in een bungalowpark hebben bestaan tussen Stille Wille als grondeigenaar en [appellanten] . als erfpachter.

6.1.2.

De rechtbank heeft in de overwegingen 2.1 tot en met 2.13 van het tussenvonnis van 13 maart 2019 enkele feiten vastgesteld. Tegen die overwegingen zijn in hoger beroep geen bezwaren gericht, zodat de door de rechtbank vastgestelde feiten ook in hoger beroep tot uitgangspunt kunnen worden genomen. Mede om die reden kan in dit hoger beroep worden uitgegaan van de volgende feiten.

• a. Stille Wille is eigenaar van bungalowpark De Stille Wille te [vestigingsplaats] .
• b. Stille Wille heeft bij akte van 7 augustus 2001 (hierna: de erfpachtakte) aan [appellanten] . een recht van erfpacht en een daarvan afhankelijk recht van opstal verleend op het perceel plaatselijk bekend als [adres] voor de periode tot 31 december 2035.
• c. Conform de erfpachtakte is op het perceel in opdracht en voor rekening van [appellanten] . een recreatiebungalow gebouwd. Bij de genoemde notariële akte van 7 augustus 2001 heeft [appellanten] . de eigendom van de bungalow verworven.
• d. [appellanten] . heeft ten behoeve van de realisering van de bungalow op 7 augustus 2001 een hypothecaire geldlening ten bedrage van € 131.596,26 afgesloten bij de Postbank N.V. (hierna: Postbank). Aan de Postbank is het recht van eerste hypotheek verleend op het recht van erfpacht en het daarvan afhankelijke recht van opstal. De Postbank is op enig moment opgegaan in ING Bank N.V. (hierna: ING).
• e. Op grond van artikel l lid 5 van de erfpachtakte bedraagt de jaarlijkse canon voor het gebruik van de grond fl. 3.649,38 per jaar (omgerekend en afgerond € 1.656,00), welk bedrag bij vooruitbetaling in de maand januari van elk jaar dient te worden voldaan. De canon wordt volgens artikel 1 lid 6 van de erfpachtakte jaarlijks geïndexeerd.
• f. In de erfpachtakte zijn Algemene Bepalingen van Stille Wille van toepassing verklaard. Op grond van de artikelen 8 en 15 van deze Algemene Bepalingen dient de erfpachter tegelijk met de canon de vaste servicekosten te betalen, waaronder kosten van onderhoud en schoonhouden, alsmede de kosten van de huur van de water- en gasmeter en de gebruikskosten van water en gas (verder: de servicekosten).
• g. Stille Wille heeft op 24 december 2008 de besloten vennootschap Bungalowpark “De Stille Wille” [vestigingsplaats] Exploitatie B.V. opgericht. Deze B.V. hield zich vanaf dat moment bezig met de exploitatie van het park.
• h. Bij brief van 6 december 2010 heeft Stille Wille aan haar erfpachters bericht dat de jaarlijkse canon en de jaarlijkse servicekosten voortaan gesplitst in de boekhouding zouden worden geboekt en dat daartoe vanaf 1 januari 2011 verschillende bankrekeningen zouden worden gebruikt. De erfpachters hebben vanaf dat moment twee jaarnota’s gekregen: één met de erfpachtcanon en één met de servicekosten.
• i. [appellanten] . heeft de bungalow zelf bewoond tot 2012 en woont sindsdien elders. Ten tijde van het geding bij de rechtbank verbleef op zijn verzoek [persoon A] in de bungalow.
• j. Stille Wille heeft betalingsherinneringen overgelegd over de jaren 2007, 2010, 2011 (diverse), 2012 (diverse), 2013, 2014 en 2015 (diverse) en tevens diverse
• k. Stille Wille heeft aangetekende brieven van 18 december 2015 aan zowel [appellanten] . als aan de Postbank overgelegd waarin zij [appellanten] . en de Postbank als (toenmalig) hypotheekhouder nog twee weken de tijd heeft gegeven de achterstallige canons over de jaren 2013 tot en met 2015 van – inclusief rente in totaal – € 6.826,47 te voldoen, bij niet voldoening waarvan Stille Wille de erfpacht en opstal zou opzeggen.
• l. Bij exploot van 28 januari 2016 heeft Stille Wille het recht van erfpacht en opstal van het perceel aan de [adres] met inachtneming van een opzegtermijn van een maand aan [appellanten] . opgezegd tegen 1 maart 2016, wegens 3 jaar canonachterstand. Stille Wille heeft de opzegging bij exploot van 29 januari 2016 aan ING laten betekenen. ING heeft ter zake op 8 februari 2016 een ontvangstbevestiging gestuurd.
• m. ING heeft vervolgens haar pandrecht als bedoeld in artikel 3:229 BW ingeroepen. Bij e-mail van 28 november 2016 heeft de advocaat van ING aan Stille Wille onder meer het volgende geschreven:

“U heeft van uw opzeggingsbevoegdheid gebruik gemaakt en opgezegd tegen 1 maart 2016. Mitsdien is op die datum het recht van erfpacht geëindigd.

Ingevolge artikel 5:87 lid 2 BW is de eigenaar na het eindigen van erfpacht verplicht de waarde die de erfpacht dan heeft aan de erfpachter te vergoeden, na aftrek van hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft, de kosten daaronder begrepen.

Cliënte had een recht van hypotheek op het recht van erfpacht en heeft derhalve ingevolge het bepaalde in artikel 3:229 BW een pandrecht gekregen op de vergoeding welke door u dient te worden betaald.

Voor wat betreft de hoogte van de bruto vergoeding kan cliënte instemmen met het door u genoemde bedrag van € 70.000,--. Daarop kunt u in mindering brengen hetgeen Stille Wille uit hoefde van de erfpacht te vorderen heeft gekregen, de kosten daaronder begrepen, tot 1 maart 2016. Immers, vanaf laatstgenoemde datum bestaat de erfpacht niet meer.

(…)”

• n. Stille Wille heeft op het in de e-mail van 28 november 2016 genoemde bedrag van € 70.000,-- een bedrag van € 27.047,-- in mindering gebracht, zijnde het bedrag dat [appellanten] . volgens Stille Wille nog verschuldigd was in verband met de erfpachtovereenkomst. Het restant van € 42.953,-- heeft Stille Wille aan ING betaald. ING heeft daarna haar hypotheekrecht in de registers van het kadaster doorgehaald.
• o. Bij exploot van 15 december 2016 heeft Stille Wille de opzegging notarieel in de registers van het kadaster laten inschrijven. Op diezelfde dag is ten behoeve van [persoon B] (hierna: [persoon B] ) op voormeld perceel een recht van erfpacht en opstal gevestigd tot 31 december 2035 voor een canon van € 2.214,03 per jaar. Voor de opstal heeft [persoon B] € 70.000,00 aan Stille Wille betaald.
• p. Bij brief van 7 februari 2017 aan Stille Wille heeft [appellanten] . een beroep gedaan op nietigheid van de opzegging, dan wel de opzegging buitengerechtelijk vernietigd, dan wel aangevoerd dat er met betrekking tot de opzegging sprake is van misbruik van bevoegdheid en dat er in strijd met de redelijkheid en billijkheid is gehandeld. [appellanten] . heeft Stille Wille tevens aansprakelijk gesteld voor alle geleden en nog te lijden schade. Bij brief van diezelfde datum aan [persoon B] heeft [appellanten] . [persoon B] verzocht om vrijwillig afstand te doen van de bungalow.
• q. Bij e-mail van 24 juli 2017 heeft ING aan de advocaat van [appellanten] . onder meer het volgende meegedeeld:

“(…)Wij bevestigen hierbij dat uw cliënten onze instemming hebben gekregen dat zij als pandgever acties ondernemen richting Stille Wille, indien zij bezwaren heeft tegen de opzegging van het recht van erfpacht en/of de hoogte van de vergoeding ex onder meer artikel 5:87 BW. (…)”

Het geding bij de rechtbank

6.2.1.

[appellanten] . heeft Stille Wille en [persoon B] in het geding bij de rechtbank gedagvaard. [appellanten] . heeft, na zijn eis bij conclusie van repliek te hebben vermeerderd, primair de vorderingen ingesteld die in rov. 3.1 van het tussenvonnis van 13 maart 2019 zijn opgesomd onder I tot en met XIII. Die vorderingen komen kort gezegd op het volgende neer.

• De vorderingen I tot en met IV strekken tot het terugdraaien van de opzegging van het recht van erfpacht, zodat aan [appellanten] . onverminderd het recht van erfpacht toekomt.
• Vordering V strekt tot vernietiging van artikel 18 onder e van de Algemene Bepalingen.
• Vordering VI strekt tot veroordeling van Stille Wille tot afgifte van een overzicht van alle betalingen die [appellanten] . aan Stille Wille alsmede aan Stille Wille [locatie] Exploitatie B.V. heeft gedaan.
• Met de vorderingen VII tot en met XIII wil [appellanten] . bereiken dat Stille Wille haar boeken en de boeken van Stille Wille [locatie] Exploitatie B.V. opent om zo het netto inkooptarief van het gas vanaf boekjaar 2013 boven tafel te krijgen.

Subsidiair heeft [appellanten] . de vorderingen ingesteld die in rov. 3.1 van het tussenvonnis van 13 maart 2019 zijn opgesomd onder XIV tot en met XVI. Deze vorderingen betreffen kort gezegd:

• XIV: een verklaring voor recht dat Stille Wille ter zake de verkoopopdracht van [appellanten] . toerekenbaar tekort is geschoten althans onrechtmatig heeft gehandeld en daarom aansprakelijk is voor de door [appellanten] . geleden schade;
• XV: een verklaring voor recht dat aan [appellanten] . een waardevergoeding toekomt, onder meer als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW, vermeerderd met wettelijke rente;
• XVI: veroordeling van Stille Wille tot betaling van € 271.500,-- (in het tussenvonnis staat ten onrechte € 141.000,--) vermeerderd met wettelijke rente.

Tot slot maakte [appellanten] . in het geding bij de rechtbank primair en subsidiair aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten (vordering XVII) en op proceskosten en beslagkosten, vermeerderd met wettelijke rente (vordering XVIII).

6.2.2.

Aan de vorderingen I tot en met VI heeft [appellanten] ., kort weergegeven, het volgende ten grondslag gelegd.

[appellanten] . mocht de canon in termijnen en contant betalen. [appellanten] . heeft de contante betalingen gedaan die in punt 16 van de inleidende dagvaarding zijn opgesomd. [appellanten] . was dus niet in verzuim de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen, zoals in artikel 5:87 lid 2 BW is vereist voor tussentijdse opzegging van de erfpacht. De opzegging van de erfpacht is dus nietig, althans onrechtmatig, althans Stille Wille kan zich niet op de opzegging beroepen. Dat geldt te meer omdat Stille Wille bij de opzegging niet de voorgeschreven vorm in acht heeft genomen.

6.2.3.

Hetgeen [appellanten] . aan zijn andere vorderingen ten grondslag heeft gelegd zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

6.2.4.

Stille Wille heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

6.2.5.

In het tussenvonnis van 13 maart 2019 heeft de rechtbank ten aanzien van de primaire vorderingen, samengevat, als volgt geoordeeld.

• [appellanten] . heeft onvoldoende onderbouwd dat hij de erfpachtcanon over de jaren 2013, 2014 en 2015 (contant) heeft betaald (rov. 4.5).
• De door [appellanten] . genoemde vormvereisten uit de Algemene Bepalingen tasten de geldigheid van de opzegging van het recht van erfpacht niet aan (rov. 4.6).
• Dat Stille Wille na de opzegging van het recht van erfpacht nog een (achterstallige) betaling in ontvangst heeft genomen, brengt niet mee dat Stille Wille de opzegging van het recht erfpacht heeft herroepen (rov. 4.7).
• Het beroep van [appellanten] . op opschorting van zijn betalingsverplichtingen treft geen doel (rov. 4.8).
• De opzegging van het recht van erfpacht is niet onrechtmatig, levert geen misbruik van bevoegdheid op en is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (rov. 4.8.1).
• De vorderingen I tot en met IV zijn daarom niet toewijsbaar.
• Vordering V tot nietigverklaring van artikel 18 onder e van de Algemene Bepalingen is niet toewijsbaar (rov. 4.10).
• Bij vordering VI heeft [appellanten] . geen belang omdat hij zelf bijgewerkte overzichten van Stille Wille terzake de door [appellanten] . gedane betalingen heeft overgelegd. Deze vordering moet dus worden afgewezen (rov. 4.12).
• De vorderingen VII tot en met XIII zijn om meerdere redenen niet toewijsbaar.

Ten aanzien van de subsidiaire vorderingen heeft de rechtbank in het tussenvonnis van 13 maart 2019 als volgt geoordeeld.

• [appellanten] . hebben onvoldoende duidelijk gemaakt dat sprake was van een overeenkomst van opdracht tussen [appellanten] . en Stille Wille ter zake verkoop van de bungalow van [appellanten] . Er kan dus niet worden vastgesteld dat Stille Wille ter zake een dergelijke overeenkomst tekortgeschoten is of onrechtmatig heeft gehandeld. Vordering XIV moet dus worden afgewezen (rov. 4.17).
• Vordering XV is in die zin toewijsbaar dat voor recht verklaard moet worden dat aan [appellanten] . een waardevergoeding toekomt zoals bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 december 2016, en dat Stille Wille deze aan [appellanten] . is verschuldigd voor zover deze een bedrag van € 70.000,-- (dat Stille Wille al bevrijdend aan ING heeft betaald) te boven gaat. (rov. 4.19 tot en met 4.21).
• De rechtbank heeft behoefte aan voorlichting door een deskundige over de vraag naar de waarde die het recht van erfpacht had toen het op 1 maart 2016 eindigde. De rechtbank zal partijen in de gelegenheid stellen om zich over het voorgenomen deskundigenbericht uit te laten (rov. 4.23 tot en met 4.25).

In het dictum van dit tussenvonnis heeft de rechtbank de partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) te stellen vragen.

6.2.6.

In het tussenvonnis van 21 augustus 2019 heeft de rechtbank [persoon C] RT van [XXX] Vastgoedadvies tot deskundige benoemd ter beantwoording van de volgende vragen:

• a. Welk bedrag zou een derde op 1 maart 2016 over hebben voor een erfpachtrecht op de grond en de daarop gevestigde opstallen, rekening houdende met de volgende omstandigheden:
• de resterende duur van het erfpachtrecht (tot 31 december 2035);
• de op het erfpachtrecht toepasselijke voorwaarden (waaronder doch niet uitsluitend de hoogte van de canon en servicekosten, alsmede de bestemming);
• het feit dat de derde krachtens artikel 5:99 BW na het einde van de erfpacht recht zou hebben op vergoeding van de waarde van de aanwezige opstallen;
• de courantheid van het object en de stand van de (recreatie)vastgoedmarkt ten tijde van het einde van het recht van erfpacht (op 1 maart 2016);
• het feit dat het perceel (en de zich daarop bevindende opstallen) sinds 2014 verhuurd is, althans in gebruik is gegeven aan een derde;
• b. Welke berekeningsmethode hebt u bij de waardering gehanteerd en kunt u de keuze daarvoor toelichten?
• c. Heeft u voor het overige nog opmerkingen waarvan u het zinvol acht dat de rechtbank daarvan kennis neemt?

6.2.7.

De deskundige heeft een rapport van 12 augustus 2020 uitgebracht. Op blz. 30 van het rapport staat als antwoord op de eerste vraag het volgende:

“Rekening houdend met de einddatum van het recht van erfpacht (§7.8 DCF), de toepasselijke algemene voorwaarden (§6.4), de vergoeding van de waarde van de opstal (§7.8 DCF onderaan pagina 27), de courantheid (§7.5) en de verhuurde staat schat ik de marktwaarde van het recht van erfpacht met een daaraan afhankelijk recht van opstal op 1 maart 2016 op € 86.000 k.k.., zegge: zesentachtig duizend euro kosten koper.”

6.2.8.

In het eindvonnis van 30 december 2020 heeft de rechtbank, samengevat, als volgt geoordeeld.

• De motivering van het deskundigenbericht komt overtuigend over. De rechtbank neemt daarom de conclusies van het deskundigenbericht over (rov. 2.6).
• Het verweer van Stille Wille dat zij niet bevrijdend aan [appellanten] . kan betalen gaat niet op omdat het pandrecht van ING op de voet van artikel 3:81 lid 2 onder a BW teniet is gegaan (rov. 2.7).
• De door [appellanten] . onder XV gevorderde verklaring voor recht en onder XVI gevorderde veroordeling van Stille Wille tot betaling zijn dus toewijsbaar (rov. 2.8).
• De vordering van [appellanten] . ter zake buitengerechtelijke kosten (hof: vordering XVII) is niet toewijsbaar (rov. 2.9).
• Ter zake beslagkosten is € 2.501,41 toewijsbaar (rov. 2.10).
• Stille Wille moet als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld (rov. 2.11).

Op grond van deze oordelen heeft de rechtbank:

• voor recht verklaard dat aan [appellanten] . een waardevergoeding toekomt (w.o. medebegrepen zoals bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 december 2016 en dat Stille Wille deze aan [appellanten] . is verschuldigd;
• Stille Wille hoofdelijk veroordeeld tot betaling van € 16.000,-- aan [appellanten] . (naar het hof begrijpt: het door de deskundige genoemde bedrag van € 86.000,-- verminderd met het bedrag van € 70.000,-- dat genoemd is in de overwegingen 2.9 en 4.19 van het tussenvonnis van 13 maart 2019), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 december 2016;
• Stille Wille hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de beslagkosten aan [appellanten] ., tot op de datum van het vonnis begroot op € 2.501,41, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening van het vonnis;
• Stille Wille hoofdelijk in de proceskosten (inclusief nakosten) veroordeeld, vermeerderd met wettelijke rente;
• het meer of anders gevorderde afgewezen.

Het geding in hoger beroep

6.3.1.

[appellanten] . heeft alleen Stille Wille in hoger beroep betrokken. [persoon B] is geen partij in dit hoger beroep. [appellanten] . heeft bij de memorie van grieven zijn eis wederom gewijzigd. Hij vordert nu, samengevat:

• I. een verklaring voor recht dat de opzegging van de erfpacht bij het exploot van 28 januari 2016 nietig is, dan wel vernietiging van de opzegging, dan wel te verklaren voor recht dat de opzegging onrechtmatig is, misbruik van bevoegdheid oplevert, of dat het beroep van Stille Wille op de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;
• II. een verklaring voor recht dat Stille Wille aansprakelijk is voor de door [appellanten] . door de opzegging geleden schade;
• III. veroordeling van Stille Wille om een door een registeraccountant goedgekeurd overzicht van alle door [appellanten] . aan Stille Wille en aan Stille Wille [vestigingsplaats] Exploitatie B.V. gedane betalingen aan [appellanten] . te verstrekken;
• IV. een verklaring voor recht dat Stille Wille toerekenbaar tekortgeschoten is althans onrechtmatig heeft gehandeld ter zake de door [appellanten] . aan Stille Wille gegeven verkoopopdracht, en aansprakelijk is voor de daardoor door [appellanten] . geleden schade;
• V. Stille Wille in verband met het onder I, II en IV gevorderde te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [appellanten] ., op te maken bij staat;
• VI. Stille Wille te bevelen over te gaan tot herberekening van de jaarrekeningen van gas en water over de periode vanaf 1 oktober 2012 tot en met 15 december 2016 overeenkomstig de door [appellanten] . gestelde uitgangspunten;
• VII. Stille Wille te veroordelen tot betaling van de gelet op de herberekeningen door [appellanten] . te veel betaalde bedragen, vermeerderd met wettelijke rente;
• VIII. een verklaring voor recht dat aan [appellanten] . een waardevergoeding toekomt onder meer zoals bedoeld in artikel 5:87 lid 2 en artikel 5:99 in verband met artikel 5:105 lid 2 BW, vermeerderd met wettelijke rente, en dat Stille Wille die vergoeding aan [appellanten] . verschuldigd is;
• IX. veroordeling van Stille Wille om in verband met het onder VIII gevorderde € 271.500,-- aan [appellanten] . te betalen, vermeerderd met wettelijke rente;
• X. een verklaring voor recht dat Stille Wille ten onrechte € 27.047,-- heeft ingehouden op de door haar verschuldigde waardevergoeding, met veroordeling van Stille Wille om het ten onrechte ingehouden bedrag aan [appellanten] . te voldoen, vermeerderd met wettelijke rente;
• XI. een verklaring voor recht dat het door [appellanten] . op 16 december 2016 contant aan Stille Wille betaalde bedrag van € 2.000,-- onverschuldigd is betaald, met veroordeling van Stille Wille tot terugbetaling van dit bedrag, vermeerderd met wettelijke rente;
• XII. veroordeling van Stille Wille in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

Deze eiswijziging heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis.

6.3.2.

[appellanten] . heeft in principaal hoger beroep vijf grieven aangevoerd.

De grieven 1 tot en met 4 in principaal hoger beroep vallen elk uiteen in meerdere onderdelen die [appellanten] . van gedachtestreepjes heeft voorzien. Stille Wille heeft die onderdelen in de memorie van antwoord in principaal hoger beroep voorzien van een letteraanduiding. Het hof zal die letteraanduiding overnemen. Dienovereenkomstig is in principaal hoger beroep sprake van de volgende grieven:

• de grieven 1A tot en met 1H zijn gericht tegen het tussenvonnis van 13 maart 2019;
• de grieven 2A en 2B zijn eveneens gericht tegen het tussenvonnis van 13 maart 2019;
• de grieven 3A en 3B zijn gericht tegen het tussenvonnis van 21 augustus 2019 en, naar het hof begrijpt, tegen het eindvonnis van 30 december 2019;
• de grieven 4A tot en met 4C zijn gericht tegen het eindvonnis van 30 december 2020;
• grief V is gericht tegen de gedeeltelijke afwijzing van de vorderingen van [appellanten] . in het eindvonnis van 30 december 2020.

Op basis van deze grieven heeft [appellanten] . geconcludeerd tot vernietiging van de genoemde vonnissen en tot, kort gezegd, toewijzing van zijn gewijzigde eis.

6.3.3.

Stille Wille heeft de grieven van [appellanten] . in principaal hoger beroep bestreden. Voorts heeft Stille Wille in incidenteel hoger beroep vier grieven aangevoerd. De eerste grief is gericht tegen het tussenvonnis van 13 maart 2019. De tweede grief is gericht tegen het tussenvonnis van 21 augustus 2019 en tegen het eindvonnis van 30 december 2020. De derde en vierde grief zijn gericht tegen het eindvonnis van 30 december 2020. Stille Wille heeft geconcludeerd tot, kort gezegd:

• afwijzing van de vorderingen van [appellanten] .;
• bekrachtiging van de beroepen vonnissen

met veroordeling van [appellanten] . in de proceskosten van het geding in eerste aanleg en in (principaal) hoger beroep.

6.3.4.

[appellanten] . heeft geconcludeerd tot verwerping van de grieven van Stille Wille in incidenteel hoger beroep, met veroordeling van Stille Wille in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep.

Over de grieven in principaal hoger beroep en de daarop gegeven toelichting

6.4.1.

[appellanten] . heeft de door hem in principaal hoger beroep aangevoerde grieven, die uiteenvallen in de hiervoor in rov. 6.3.2 genoemde onderdelen, van één gezamenlijke toelichting voorzien (randnummers 8 tot en met 48 van de memorie van grieven). [appellanten] . heeft daarbij niet duidelijk aangegeven welke randnummers van de toelichting betrekking hebben op welke grieven. Voor zover daardoor onvoldoende duidelijk is dat bepaalde delen van de memorie van grieven dienen als toelichting bij een of meer specifieke grieven, moet dat voor rekening van [appellanten] . blijven.

6.4.2.

Daarnaast zouden sommige passages van de algemene toelichting op de grieven bij een ruime uitleg mogelijk als nadere grieven kunnen worden opgevat, die niet verwoord zijn in de grieven 1A tot en met 5. Het hof zal zich echter beperken tot een behandeling van de grieven 1A tot en met 5. Voor zover in de gezamenlijke toelichting op die grieven bij een ruime uitleg misschien nadere grieven gelezen zouden kunnen worden, heeft [appellanten] . die onvoldoende duidelijk naar voren gebracht, zodat Stille Wille die ook niet als nadere grieven heeft hoeven begrijpen en zich daartegen ook niet behoorlijk heeft kunnen verweren. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellanten] . een aanzienlijk aantal (sub)grieven heeft aangevoerd. Dan mag er in beginsel vanuit worden gegaan dat [appellanten] . zich heeft neergelegd bij oordelen van de rechtbank die niet door die (sub)grieven worden bestreken.

De wijze van behandeling van de grieven en de beoordeling van de gewijzigde eis

6.5.

Het hof zal in het onderstaande de onderdelen van de gewijzigde eis van [appellanten] . beoordelen op basis van de grieven die [appellanten] . tegen de beroepen vonnissen heeft aangevoerd.

Over de vorderingen VI en VII: herberekeningen gas en water

6.6.1.

Het hof zal eerst de vorderingen VI en VII beoordelen. Deze vorderingen strekken ertoe:

• Stille Wille te bevelen over te gaan tot herberekening van de jaarrekeningen van gas en water over de periode vanaf 1 oktober 2012 tot en met 15 december 2016 overeenkomstig de door [appellanten] . gestelde uitgangspunten;
• Stille Wille te veroordelen tot betaling van de gelet op de herberekeningen door [appellanten] . te veel betaalde bedragen, vermeerderd met wettelijke rente.

[appellanten] . had in het geding bij de rechtbank vergelijkbare vorderingen ingesteld, namelijk de vorderingen VII tot en met XII, waarvan met name de vorderingen IX en XII overeenstemmen met de vorderingen VI en VII in hoger beroep.

6.6.2.

Stille Wille heeft in het geding bij de rechtbank onder meer aangevoerd dat deze vorderingen gericht moeten zijn tegen Stille Wille [vestigingsplaats] Exploitatie B.V., de partij die sinds 1 januari 2011 de kosten van gas en water (en de verdere servicekosten) in rekening bracht. De rechtbank heeft dat verweer gehonoreerd. De rechtbank heeft in rov. 4.14 van het beroepen vonnis geoordeeld dat deze vorderingen niet toewijsbaar zijn reeds omdat Stille Wille [vestigingsplaats] Exploitatie B.V. geen partij is in dit geding.

6.6.3.

Geen van de door [appellanten] . aangevoerde grieven is tegen deze overweging gericht. Stille Wille heeft daar in voetnoot 9 van haar memorie van antwoord ook op gewezen. [appellanten] . heeft bovendien zelf ten aanzien van een ander geschilpunt (de vraag welke vorderingen Stille Wille in mindering mocht brengen op de aan ING uitgekeerde waardevergoeding als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW) ook uitdrukkelijk het standpunt ingenomen dat onderscheid moet worden gemaakt tussen Stille Wille en Stille Wille [vestigingsplaats] Exploitatie B.V., zodat Stille Wille geen aanspraak mag maken op bedragen die aan Stille Wille [vestigingsplaats] Exploitatie B.V. toekomen. [appellanten] . is dus zelf ook van oordeel dat duidelijk onderscheid gemaakt moet worden tussen deze twee vennootschappen.

6.6.4.

Voor het hof strekt daarom tot uitgangspunt dat de vorderingen VI en VII in dit hoger beroep niet kunnen worden toegewezen omdat de partij tot wie de vorderingen gericht zijn of moeten worden – Stille Wille [vestigingsplaats] Exploitatie B.V. – geen partij is in dit geding. Het hof zal de vorderingen VI en VII daarom afwijzen.

Over vordering III: een overzicht van alle door [appellanten] . aan Stille Wille en aan Stille Wille [vestigingsplaats] Exploitatie B.V. gedane betalingen

6.7.1.

Het hof zal nu vordering III beoordelen. Deze vordering strekt tot veroordeling van Stille Wille om een door een registeraccountant goedgekeurd overzicht van alle door [appellanten] . aan Stille Wille en aan Stille Wille [vestigingsplaats] Exploitatie B.V. gedane betalingen aan [appellanten] . te verstrekken. Ook die vordering had [appellanten] . in het geding bij de rechtbank al ingesteld, daar onder nummer VI.

6.7.2.

De rechtbank heeft in rov. 4.14 van het tussenvonnis van 13 maart 2019 geoordeeld dat [appellanten] . bij deze vordering geen belang heeft omdat hij zelf twee tot en met 8 maart 2018 bijgewerkte overzichten van Stille Wille van enerzijds de betalingen ter zake de exploitatiekosten en anderzijds de betalingen ter zake de erfpachtcanon heeft overgelegd (productie 64 van [appellanten] . bij akte overlegging producties voor pleidooi). Volgens de rechtbank heeft [appellanten] . niet duidelijk gemaakt welk belang hij heeft bij het nogmaals overleggen van een dergelijk overzicht. Om die reden heeft de rechtbank de vordering afgewezen.

6.7.3.

Geen van de door [appellanten] . aangevoerde grieven is tegen deze overweging en het daarin neergelegde oordeel gericht. Ook Stille Wille heeft erop gewezen dat [appellanten] . tegen deze overweging geen kenbare grief heeft aangevoerd. Dit brengt mee dat ook voor het hof tot uitgangspunt strekt dat de vordering niet toewijsbaar is. Het hof zal de vordering, die in hoger beroep van nummer III is voorzien, daarom afwijzen.

Over de vordering VIII en grief 1 in incidenteel hoger beroep: heeft [appellanten] . recht op een waardevergoeding als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW

6.8.1.

Vordering VIII strekt tot afgifte van een verklaring voor recht dat aan [appellanten] . een waardevergoeding toekomt onder meer zoals bedoeld in artikel 5:87 lid 2 en artikel 5:99 in verband met artikel 5:105 lid 2 BW, vermeerderd met wettelijke rente, en dat Stille Wille die vergoeding aan [appellanten] . verschuldigd is.

6.8.2.

In het geding bij de rechtbank had [appellanten] . als vordering XV een vergelijkbare maar iets anders geformuleerde vordering ingesteld. Die vordering was subsidiair ingesteld, namelijk voor het geval de rechtbank de primaire vorderingen van [appellanten] . die strekten tot het terugdraaien van de opzegging van het recht van erfpacht, zodat aan [appellanten] . onverminderd het recht van erfpacht toekomt, zou afwijzen. In hoger beroep heeft [appellanten] . die primaire vorderingen ingetrokken en in verband daarmee [persoon B] niet in het geding in hoger beroep betrokken. De gevorderde verklaring voor recht ter zake de waardevergoeding heeft daardoor niet langer een subsidiair karakter.

6.8.3.

De rechtbank heeft in de overwegingen 4.19 tot en met 4.21 van het tussenvonnis van 13 maart 2019 geoordeeld dat de gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is in die zin dat Stille Wille de vergoeding verschuldigd is voor zover deze een bedrag van € 70.000,-- te boven gaat, aangezien Stille Wille tot dat bedrag al bevrijdend heeft betaald aan ING. In het dictum van het eindvonnis van 30 december 2020 heeft de rechtbank voor recht verklaard dat aan [appellanten] . een waardevergoeding toekomt (w.o. medebegrepen zoals bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 december 2016 en dat Stille Wille deze aan [appellanten] . is verschuldigd. De rechtbank heeft hier niet met zoveel woorden aan toegevoegd dat Stille Wille de vergoeding slechts verschuldigd is voor zover deze een bedrag van € 70.000,-- te boven gaat. Uit de daarop volgende veroordeling van Stille Wille om aan [appellanten] . € 16.000,-- te betalen blijkt echter wel dat de rechtbank alleen het meerdere boven € 70.000,-- heeft toegewezen, omdat de rechtbank in navolging van de deskundige is uitgegaan van een waardevergoeding van € 86.000,--.

6.8.4.

De rechtbank heeft in het dictum ter zake het bedrag van € 16.000,-- een hoofdelijke veroordeling uitgesproken. Het hof beschouwt dat als een kennelijke verschrijving omdat de rechtbank alleen Stille Wille heeft veroordeeld en van hoofdelijkheid dus geen sprake is.

6.8.5.

Stille Wille is met grief 1 in incidenteel hoger beroep opgekomen tegen de overwegingen 4.19 tot en met 4.21 van het tussenvonnis van 13 maart 2019. In de toelichting op de grief betoogt Stille Wille dat aan [appellanten] . geen waardevergoeding als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW toekomt. Desondanks heeft Stille Wille geconcludeerd tot bekrachtiging van de beroepen vonnissen, zij het
“onder verbetering en aanvulling van alle grieven die Stille Wille in incidenteel appèl tegen deze vonnissen heeft ontwikkeld” .

Naar het hof uit grief 1 in incidenteel hoger beroep begrijpt, meent Stille Wille dat het eindvonnis moet worden vernietigd voor zover daarin:

• voor recht is verklaard dat aan [appellanten] . een waardevergoeding toekomt (w.o. medebegrepen zoals bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 december 2016 en dat Stille Wille deze aan [appellanten] . is verschuldigd;
• Stille Wille hoofdelijk is veroordeeld tot betaling van € 16.000,-- aan [appellanten] ., te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 december 2016.

6.8.6.

In de toelichting op grief 1 in incidenteel hoger beroep heeft Stille Wille ter onderbouwing van haar standpunt dat aan [appellanten] . geen aanvullende waardevergoeding toekomt, samengevat, het volgende betoogd.

Toen Stille Wille het erfpachtrecht opgezegde, het recht van erfpacht daardoor eindigde en [appellanten] . daardoor een vordering op Stille Wille kreeg ter zake de in artikel 5:87 lid 2 BW bedoelde waardevergoeding, verkreeg ING als hypotheekhouder van rechtswege op de voet van artikel 3:229 lid 1 BW een pandrecht op die vordering. Op grond van artikel 3:246 BW verkreeg ING na de mededeling van het pandrecht aan Stille Wille de bevoegdheid nakoming van de vordering te eisen en betalingen in ontvangst te nemen. Andere schuldeisersbevoegdheden, zoals het verlenen van kwijtschelding of het treffen van een afbetalingsregeling, blijven weliswaar in beginsel bij de pandgever, maar het is mogelijk dat ING en [appellanten] . in de algemene voorwaarden van ING andersluidende afspraken hebben gemaakt. Het zou kunnen dat in de algemene voorwaarden van ING is bepaald dat ING als pandhouder bevoegd is om minnelijke regelingen aan te gaan met derden, zoals Stille Wille. Als dat het geval is, komt die bevoegdheid niet meer toe aan [appellanten] . [appellanten] . moet daarom de met ING gemaakte afspraken over de verdeling van schuldeisersbevoegdheden in het geding brengen zodat vastgesteld kan worden op welke wijze de schuldeisersbevoegd-heden tussen [appellanten] . als pandgever en ING als pandhouder zijn verdeeld.

6.8.7.

Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven wat op dit punt in de algemene voorwaarden van ING is opgenomen. Er is namelijk niet gesteld of gebleken dat Stille Wille, toen ING meedeelde voor wat betreft de bruto vergoeding in te stemmen met een bedrag van € 70.000,--, finale kwijting heeft verlangd. Evenmin is gesteld of gebleken dat ING finale kwijting heeft gegeven. ING heeft zich slechts bereid verklaard om na betaling van het genoemde bedrag, na aftrek van wat Stille Wille nog van [appellanten] . te vorderen had, haar hypotheekrecht door te halen. Stille Wille heeft geen grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank (in rov. 2.7 van het eindvonnis) dat het pandrecht van ING op de voet van artikel 3:81 lid 2 sub a BW teniet is gegaan doordat ING haar bevoegdheid als pandhouder heeft uitgeoefend en vervolgens haar hypotheekrecht in het kadaster heeft doorgehaald. Daardoor zijn de schuldeisersbevoegdheden ter zake de waardevergoeding als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW weer onverkort bij [appellanten] . komen te liggen. Daar komt nog bij dat ING bij haar e-mail van 24 juli 2017 er uitdrukkelijk mee heeft ingestemd dat [appellanten] .
“als pandgever acties ondernemen richting Stille Wille, indien zij bezwaren heeft tegen de opzegging van het recht van erfpacht en/of de hoogte van de vergoeding ex onder meer artikel 5:87 BW. (…)”

6.8.8.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief 1 in incidenteel hoger beroep.

6.8.9.

Het hof begrijpt dat [appellanten] . met vordering VIII wil bereiken dat de gevorderde verklaring voor recht iets anders wordt geformuleerd dan neergelegd in het dictum van het beroepen eindvonnis, en wel zodanig dat in de verklaring voor recht mede een verwijzing wordt opgenomen naar artikel 5:99 BW in verband met 5:105 lid 2 BW. Naar het oordeel van het hof heeft [appellanten] . de gevorderde verwijzing naar artikel 5:105 lid 2 BW onvoldoende onderbouwd. Op het in dat artikellid bedoelde wegneemrecht heeft [appellanten] . immers geen beroep gedaan. De verwijzing naar artikel 5:99 lid 1 BW (dat artikellid is kennelijk bedoeld door [appellanten] .) kan wel in de verklaring voor recht worden opgenomen. De bewoordingen “onder meer” zijn niet onderbouwd en zullen niet in de verklaring voor recht worden opgenomen.

6.8.10.

Het voorgaande leidt ertoe dat het hof het beroepen eindvonnis van 30 december 2020 zal vernietigen voor zover het de verklaring voor recht betreft. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, voor recht verklaren dat aan [appellanten] . een waardevergoeding toekomt zoals bedoeld in artikel 5:87 lid 2 en artikel 5:99 lid 1 BW, vermeerderd met wettelijke rente daarover vanaf 16 december 2016, en dat Stille Wille die vergoeding aan [appellanten] . verschuldigd. Het hof zal aan de verklaring voor recht voorts toevoegen dat de betreffende vergoeding slechts verschuldigd is voor zover de vergoeding niet reeds rechtsgeldig door Stille Wille aan ING is voldaan. Dit sluit aan op hetgeen het hof hiervoor in rov. 6.8.3 heeft overwogen, en laat ruimte voor de in het kader van vordering X nog te beantwoorden vraag of Stille Wille te veel geld heeft ingehouden op het bedrag van € 70.000,--, alvorens het restant aan ING uit te keren.

Over vordering IX, over de grieven 3A, 3B en 4A in principaal hoger beroep en over grief 2 in incidenteel hoger beroep: de in artikel 5:87 lid 2 BW bedoelde waarde van de erfpacht bij het einde van de erfpacht

6.9.1.

Vordering IX strekt tot veroordeling van Stille Wille om ter zake de waardevergoeding als bedoeld bij vordering VIII € 271.500,-- aan [appellanten] . te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 16 december 2016. Bij de conclusie van repliek heeft [appellanten] . ter onderbouwing van die vordering gesteld dat de waarde van de op het perceel aanwezige voorzieningen € 140.000,-- bedraagt, dat de waarde van het erfpachtrecht € 131.500,-- bedraagt en dat daarom aan hem in totaal € 271.500,-- toekomt.

6.9.2.

De rechtbank heeft in de eerste alinea van rov. 2.6 van het eindvonnis geoordeeld dat in navolging van de bevindingen van de deskundige de aan [appellanten] . toekomende waardevergoeding moet worden gesteld op € 86.000,--. Tegen dat oordeel is [appellanten] . opgekomen met de grieven 3A, 3B en 4A in principaal hoger beroep. Stille Wille is tegen het oordeel opgekomen met grief 2 in incidenteel hoger beroep.

6.9.3.

In de toelichting op grief 2 in incidenteel hoger beroep betoogt Stille Wille naar de kern genomen dat bij de vaststelling van de waarde van het recht van erfpacht als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW, uitgegaan had moeten worden van de executiewaarde en niet van de marktwaarde. Het hof verwerpt deze grief. De waarde moet naar objectieve maatstaven worden berekend. Het hof ziet, evenals de rechtbank, geen aanleiding om de deskundige niet te volgen in de door hem gehanteerde waarderingsmethode, waarbij vergelijkingstransacties een rol hebben gespeeld.

6.9.4.

Door middel van de in punt 28 van de memorie van grieven neergelegde toelichting op grief 3A in principaal hoger beroep betoogt [appellanten] . dat de rechtbank in het tussenvonnis van 21 augustus 2019 ten onrechte niet aan de deskundige heeft opgedragen om bij de bepaling van de waarde van het recht van erfpacht rekening te houden met:

• a. de door [appellanten] . gestelde omstandigheid dat Stille Wille herhaaldelijk bij gelegenheid van de verkoop van bungalows de duur van de erfpachtovereenkomst openbrak en vrijwillig verlengde;
• b. de door [appellanten] . gestelde omstandigheid dat Stille Wille vanaf 2013 toezeggingen heeft gedaan om erfpacht voor onbepaalde tijd aan te bieden.

Door middel van de grief betoogt [appellanten] ., naar het hof begrijpt, tevens dat de rechtbank in het eindvonnis ten onrechte de conclusies van de deskundige heeft overgenomen zonder rekening te houden met de zojuist onder a en b genoemde aspecten. Volgens [appellanten] . zijn die aspecten waardeverhogend.

6.9.5.

Uit de stellingen van partijen blijkt dat de discussies over een mogelijke verlenging van erfpachtrechten en met name over het wellicht op enig moment in de toekomst aanbieden van erfpacht voor onbepaalde tijd, een uitvloeisel zijn van gewijzigde bancaire richtlijnen over het verstrekken van hypotheken voor de aankoop van erfpachtrechten. Dit betreft een problematiek die niet alleen bij het bungalowpark van Stille Wille speelt, maar landelijk is. [appellanten] . heeft niet gesteld dat deze problematiek, en de daarbij wellicht behorende kans op het openbreken van lopende erfpachtcontracten, niet evenzeer speelt op andere bungalowparken waar percelen in erfpacht zijn uitgegeven. Daarom moet aangenomen worden dat dit aspect ook zijn invloed heeft gehad op de vergelijkingstransacties die de deskundige in de waardebepaling heeft betrokken. Iets anders is door [appellanten] . niet gesteld en in elk geval onvoldoende onderbouwd. Het hof verwerpt daarom grief 3A in principaal hoger beroep.

6.9.6.

Door middel van de in punt 29 van de memorie van grieven neergelegde toelichting op grief 3B in principaal hoger beroep betoogt [appellanten] . dat de rechtbank in het tussenvonnis van 21 augustus 2019 ten onrechte in de vraagstelling van de deskundige het uitgangspunt heeft opgenomen dat het perceel met de zich daarop bevindende opstal verhuurd is. Door middel van de grief betoogt [appellanten] ., naar het hof begrijpt, tevens dat de rechtbank in het eindvonnis ten onrechte de conclusies van de deskundige heeft overgenomen zonder rekening te houden met het door [appellanten] . gestelde feit dat hij het perceel met de opstal niet verhuurd had maar slechts een huisbewaarder had aangesteld die geen huur betaalde. Volgens [appellanten] . had dit geen waardedrukkende invloed op de waarde van het erfpachtrecht.

6.9.7.

Het hof constateert dat de rechtbank in de vraagstelling aan de deskundige niet zonder meer het uitgangspunt heeft opgenomen dat het perceel met de zich daarop bevindende opstal verhuurd is. De rechtbank heeft in de vraagstelling het uitgangspunt opgenomen
“dat het perceel (en de zich daarop bevindende opstallen) sinds 2014 verhuurd is, althans in gebruik is gegeven aan een derde ” . Uit het rapport van de deskundige (blz. 27 bovenaan) blijkt dat de deskundige de waarde van het recht van erfpacht op 1 maart 2016 vrij van huur en gebruik heeft geschat op € 90.000,--, en daarop vervolgens vanwege de tijdelijke verhuur een aftrek heeft toegepast van 5%, zodat de waarde is geschat op € 86.000,-- (blz. 29 onderaan). Het hof ziet in hetgeen [appellanten] . in de toelichting op zijn grief heeft aangevoerd, onvoldoende aanknopingspunten om deze schatting onjuist te achten. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat tussen partijen vast staat dat [appellanten] . als sinds 2012 niet meer zelf in zijn bungalow woont. Stille Wille heeft onder meer in haar conclusie na deskundigenbericht uiteengezet dat [appellanten] . de heer Hendrikse met zijn jonge dochter in de bungalow heeft laten wonen en dat de heer Hendrikse de bungalow uiteindelijk pas in november 2019 heeft verlaten. [appellanten] . heeft een en ander niet betwist. Naar het oordeel van het hof heeft [appellanten] . onvoldoende betwist dat tegenover die bewoning een tegenprestatie stond en dat dus van huur sprake was. Hendrikse heeft ook geweigerd om het perceel met opstal eind 2016 te verlaten toen [persoon B] de nieuwe erfpachter en eigenaar van de opstal werd. Bij deze stand van zaken acht het hof de door de deskundige toegepaste en door de rechtbank overgenomen aftrek niet onjuist. Het hof verwerpt daarom grief 3B.

6.9.8.

Grief 4A in principaal hoger beroep is gericht tegen de beslissing van de rechtbank in het eindvonnis van 30 december 2020 om de conclusies van de deskundige over te nemen en de waarde van het recht van erfpacht per 1 maart 2016 dus op € 86.000,-- vast te stellen. Naar het hof begrijpt, is de toelichting op deze grief vervat in de nummers 30 tot en met 34 van de memorie van grieven.

6.9.9.

[appellanten] . heeft in de toelichting op de grief allereerst gesteld dat bij de bepaling van de waardevergoeding de waarde van de opstallen, werken en beplantingen en de waarde van het recht van erfpacht moeten worden meegenomen. Voor zover [appellanten] . daarmee bedoelt dat de waarde van de opstallen, werken en beplantingen in aanmerking moet worden genomen alsof het perceel met daarop die opstallen, werken en beplantingen zijn eigendom is, is zijn standpunt onjuist. [appellanten] . was op de in acht te nemen peildatum geen eigenaar van het perceel maar slechts erfpachter. Dat brengt mee dat zijn opstalrecht in beginsel, evenals de erfpacht, eindig was en dat hij bovendien een jaarlijkse canon verschuldigd was. Voor een koper van het recht van erfpacht zou hetzelfde gelden. Dit brengt mee dat [appellanten] . niet kan worden gevolg in zijn stelling dat bij het bepalen van de waarde van de opstallen in het kader van de waardebepaling als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW in verband met artikel 5:99 lid 1 BW moet worden uitgegaan van de herbouwwaarde van de bungalow. Ook de kosten die [appellanten] . heeft gemaakt om de bungalow te laten bouwen zijn niet beslissend. De deskundige heeft naar het oordeel van het hof terecht de waardering verricht aan de hand van vergelijkingstransacties. Zoals het hof hiervoor in rov. 6.9.5 overwoog, heeft de mogelijkheid dat erfpachtcontracten op enig moment zouden worden verlengd, in die vergelijkingstransacties voldoende meegespeeld. Dat Stille Wille zich er al toe had verbonden om de erfpacht voor onbepaalde tijd te laten gelden, is door Stille Wille uitdrukkelijk betwist en door [appellanten] . onvoldoende onderbouwd.

6.9.10.

Ook de stelling van [appellanten] . over de grondwaarde van het perceel leidt niet tot een ander oordeel. Niet de waarde van de volle eigendom van de grond is beslissend, maar de waarde van het (in beginsel tijdelijke) erfpachtrecht als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW in verband met artikel 5:99 lid 1 BW.

6.9.11.

Ook de door [appellanten] . bij conclusie na deskundigenbericht overgelegde verklaring van rentmeester T. de Boer brengt het hof niet tot een ander oordeel. De door de rechtbank benoemde deskundige was, toen hij zijn rapport opstelde, al bekend met het door T. de Boer opgestelde taxatierapport van maart 2017. De deskundige heeft vervolgens een eigen waardering uitgevoerd aan de hand van vergelijkingstransacties. Naar het oordeel van het hof zijn de bevindingen van de deskundige goed en inzichtelijk onderbouwd. Het hof zal daarom, evenals de rechtbank, de bevindingen van de deskundige overnemen. Hetgeen rentmeester T. de Boer schrijft in de door [appellanten] . bij conclusie na deskundigenbericht overgelegde verklaring brengt het hof niet tot een ander oordeel, omdat daarmee de door de deskundige gehanteerde waardering op basis van referentietransacties onvoldoende wordt bestreden. Het hof ziet geen aanleiding [appellanten] . nog in de gelegenheid te stellen een nader deskundigenbericht over te leggen.

6.9.12.

De slotsom van het bovenstaande is dat de grieven 3A, 3B en 4A in principaal hoger beroep en grief 2 in incidenteel hoger beroep geen doel treffen. Daarom strekt verder tot uitgangspunt dat de waarde van het erfpachtrecht zoals bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW in verband met artikel 5:99 lid 1 BW op de peildatum 1 maart 2016 € 86.000,-- bedroeg.

6.9.13.

Welke gevolgen dat heeft voor vordering IX kan pas worden beoordeeld na de behandeling van:

• grief 4B in principaal hoger beroep over de vraag welk bedrag Stille Wille op grond van artikel 5:87 lid 2 BW op de waardevergoeding mocht inhouden;
• grief 3 in incidenteel hoger beroep over het beroep van Stille Wille op verrekening van haar uit artikel 5:87 lid 2 voortvloeiende betalingsverplichting met een tegenvordering op [appellanten] .

Die grieven zullen verderop in dit arrest worden behandeld.

Over vordering X en grief 4B in principaal hoger beroep: heeft Stille Wille te veel in mindering gebracht op de waarde-vergoeding van € 70.000,-- alvorens het restant uit te keren aan ING?

6.10.1.

Vordering X strekt tot afgifte van een verklaring voor recht dat Stille Wille ten onrechte € 27.047,-- heeft ingehouden op de door haar verschuldigde waardevergoeding, met veroordeling van Stille Wille om het ten onrechte ingehouden bedrag aan [appellanten] . te voldoen, vermeerderd met wettelijke rente. Grief 4B in principaal hoger beroep strekt klaarblijkelijk ter onderbouwing van deze vordering. Door middel van die grief betoogt [appellanten] . naar de kern genomen dat de rechtbank had moeten oordelen dat Stille Wille, door € 27.047,-- in te houden op de aan ING uitgekeerde waardevergoeding, een te hoog bedrag heeft ingehouden. Naar het hof begrijpt, is de toelichting op deze grief te vinden in de punten 35 tot en met 48 (met name punten 35 tot en met 41) van de memorie van grieven.

6.10.2.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief voorop dat het door Stille Wille ingehouden bedrag van € 27.047,-- volgens Stille Wille is opgebouwd uit de volgende posten:

Ter zake Stille Wille:

• a. € 9.097,55 aan erfpachtcanon over de jaren 2013 tot en met 2016, inclusief rente;
• b. € 829,88 aan incassokosten;
• c. € 160,-- aan administratiekosten.

Ter zake Stille Wille [vestigingsplaats] Exploitatie B.V.:

- d. € 13.658,69 aan openstaande servicekosten en verbruikskosten, vermeerderd met rente, incassokosten en administratiekosten.

Voorts:

• e. € 3.141,75 ter zake notariskosten;
• f. € 251,66 aan deurwaarderskosten voor de betekening en overbetekening van de opzegging van het recht van erfpacht.

Het hof stelt vast dat deze bedragen tezamen niet € 27.047,-- maar € 27.139,53 belopen.

6.10.3.

Tegen post d heeft [appellanten] . in de toelichting op de grief allereerst aangevoerd dat deze post verband houdt met door Stille Wille [vestigingsplaats] Exploitatie B.V. verzonden facturen. Volgens [appellanten] . mag Stille Wille op grond van artikel 5:87 lid 2 BW op de waardevergoeding alleen in mindering brengen hetgeen zij zelf uit hoofde van de erfpacht van [appellanten] . te vorderen heeft. Post d betreft volgens [appellanten] . – indien het genoemde bedrag al juist zou zijn – geen vordering van Stille Wille maar een vordering van Stille Wille [vestigingsplaats] Exploitatie B.V.

6.10.4.

Dit onderdeel van grief 4B is terecht voorgedragen. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen hiervoor in rov. 6.6.2 tot en met 6.6.4 is overwogen over het onderscheid tussen Stille Wille en Stille Wille [vestigingsplaats] Exploitatie B.V. Het hof verwerpt het betoog van Stille Wille dat zij het bedrag mag inhouden op grond van haar algemene bepalingen, die opgenomen zijn in de akte waarbij de erfpacht gevestigd is. Het is immers Stille Wille zelf geweest die ruimschoots ná de vestiging van de erfpacht Stille Wille [vestigingsplaats] Exploitatie B.V. heeft opgericht en van [appellanten] . is gaan verlangen om de servicekosten en verbruikskosten aan deze BV te gaan betalen. Stille Wille heeft zelf in de gedingstukken ook duidelijk onderscheid gemaakt tussen beide BV’s en in dat kader bepleit dat bepaalde vorderingen van [appellanten] . niet toewijsbaar zijn omdat Stille Wille [vestigingsplaats] Exploitatie BV geen partij is in dit geding. Een en ander brengt mee dat Stille Wille zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, geen aanspraak kan maken op bedragen die aan Stille Wille [vestigingsplaats] Exploitatie BV toekomen.

6.10.5.

Post a ten bedrage van € 9.097,55 is volgens productie 53 bij de conclusie van repliek opgebouwd uit de volgende posten:

• € 2.328,54 ter zake de canon over 2013 (inclusief € 183,41 aan rente);
• € 2.293,95 ter zake de canon over 2014 (inclusief € 117,29 aan rente);
• € 2.252,32 ter zake de canon over 2015 (inclusief € 52,81 aan rente);
• € 2.222,74 ter zake de canon over 2016 (inclusief € 8,71 aan rente).

6.10.6.

[appellanten] . heeft in de toelichting op grief 4B tegen het in mindering brengen van die post op de hem toekomende waardevergoeding allereerst aangevoerd dat bij een rechtsgeldige opzegging van de erfpacht per 1 maart 2016 geen sprake meer kan zijn van een verschuldigde canon over het hele jaar 2016. Het hof verwerpt dit onderdeel van de grief. Vast staat immers dat de erfpacht voor het jaar 2016 bij vooruitbetaling diende te worden voldaan in de maand januari van dat jaar. In die maand was het recht van erfpacht nog niet beëindigd. Bovendien is de heer Hendrikse, die met toestemming van [appellanten] . in de bungalow verbleef, de bungalow samen met zijn dochter in het hele jaar 2016 blijven bewonen. Er kan bij deze stand van zaken niet worden gezegd dat de canon over 2016, althans een gelijk bedrag ter zake gebruiksvergoeding, ten onrechte aan [appellanten] . in rekening is gebracht. Dat geldt te meer nu op het perceel uiteindelijk pas op 15 december 2016 ten behoeve van [persoon B] een recht van erfpacht en opstal is gevestigd. [appellanten] . heeft niet gesteld dat [persoon B] de canon eerder dan met ingang van 1 januari 2017 verschuldigd is geworden en dat is uit de notariële vestigingsakte van 15 december 2016 ook niet af te leiden.

6.10.7.

[appellanten] . heeft in de toelichting op grief 4B voorts aangevoerd dat Stille Wille bij de berekening van het door haar genoemde bedrag van € 27.047,-- geen rekening heeft gehouden met de door [appellanten] . contant betaalde bedragen zoals opgesomd in punt 20 van de inleidende dagvaarding. Volgens die opsomming zou [appellanten] . in de maanden januari tot en met november 2016 bij wege van voorschot bedragen hebben voldaan van tweemaal € 500,-- (in de maanden januari en februari), viermaal € 400,-- (in de maanden maart, april, mei en juni) en vijfmaal € 250,-- (in de maanden juli tot en met november 2016).

6.10.8.

Het hof volgt de rechtbank in het in het tussenvonnis van 13 maart 2019 neergelegde oordeel dat [appellanten] . deze betaling, tegenover de uitdrukkelijke en met producties onderbouwde betwisting van Stille Wille, onvoldoende heeft onderbouwd. Daar komt bij dat [appellanten] . geen grief heeft gericht tegen het oordeel van de rechtbank (slot van rov. 4.5.1 van het tussenvonnis van 13 maart 2019) dat, voor zover [appellanten] . al contante betalingen heeft gedaan, niet is komen vast te staan dat die in mindering strekten op de verschuldigde erfpachtcanon in plaats van in mindering op de verschuldigde servicekosten en kosten van verbruik van gas en water. De wijze waarop een en nader in punt 20 van de inleidende dagvaarding is verwoord, wijst eerder op een (gestelde) tegenprestatie voor een maandelijkse betalingsverplichting ter zake verbruiks- en servicekosten, dan op een gestelde tegenprestatie voor de jaarlijks verschuldigde canon.

6.10.9.

Hetzelfde geldt ten aanzien van de contante betalingen die [appellanten] . in 2013, 2014 en 2015 stelt te hebben gedaan en die genoemd zijn in punt 16 van de inleidende dagvaarding. Ook die gestelde betalingen zijn door Stille Wille uitdrukkelijk betwist en volgens Stille Wille zijn die betalingen, voor zover zij al voldaan zouden zijn, in elk geval niet voldaan in mindering op de erfpachtcanon. Ook hier geldt dat [appellanten] . geen grief heeft gericht tegen het oordeel van de rechtbank (slot van rov. 4.5.1 van het tussenvonnis van 13 maart 2019) dat, voor zover [appellanten] . al contante betalingen heeft gedaan, niet is komen vast te staan dat die in mindering strekten op de verschuldigde erfpachtcanon in plaats van in mindering op de verschuldigde servicekosten en kosten van verbruik van gas en water. Of Stille Wille [vestigingsplaats] Exploitatie B.V. per saldo nog iets van [appellanten] . te vorderen heeft ter zake service- en verbruikskosten dan wel of [appellanten] . een vordering op Stille Wille [vestigingsplaats] Exploitatie B.V. heeft ter zake te veel betaalde service- en verbruikskosten kan in dit hoger beroep in het midden blijven omdat Stille Wille [vestigingsplaats] Exploitatie B.V. geen partij is in dit geschil.

6.10.10.

Het hof kan zich overigens verenigen met hetgeen de rechtbank in de overwegingen 4.5 tot en met 4.5.3 van het tussenvonnis van 13 maart 2019 heeft overwogen over de onvoldoende onderbouwing door [appellanten] . van de gestelde contante betalingen, waaromtrent [appellanten] . ook geen kwitanties of andere bewijsstukken heeft overgelegd. Voor zover [appellanten] . geen kennis heeft genomen van aan hem verzonden betalingsherinneringen en het exploot waarbij de erfpacht is opgezegd, moet dat voor zijn rekening blijven.

6.10.11.

[appellanten] . heeft in de toelichting op grief 4B (punt 41) voorts aangevoerd dat hij op 16 december 2016 € 2.000,-- aan Stille Wille heeft betaald. Stille Wille heeft erkend dat deze betaling heeft plaatsgevonden en zij heeft daarvan ook een kwitantie aan [appellanten] . verstrekt die [appellanten] . als productie 13 bij de inleidende dagvaarding heeft overgelegd. [appellanten] . stelt dat dit bedrag in mindering had moeten komen op het bedrag van € 27.047,-- dat Stille Wille heeft ingehouden op de aan ING betaalde waardevergoeding, dan wel dat het bedrag van € 2.000,-- door [appellanten] . onverschuldigd is betaald en terugbetaald moet worden.

6.10.12.

Naar het oordeel van het hof is er geen sprake van dat Stille Wille het bedrag van € 2.000,-- in mindering had moeten brengen op het bedrag van € 27.047,-- dat zij heeft ingehouden op de aan ING betaalde waardevergoeding. De betaling van het bedrag van € 2.000,-- vond immers pas plaats nádat Stille Wille heeft het bedrag van € 27.047,-- op het bedrag van € 70.000,-- in mindering had gebracht en het restant aan ING had uitgekeerd. Over de vraag of dit meebrengt dat [appellanten] . het bedrag van € 2.000,-- onverschuldigd heeft betaald, zal het hof hierna bij de behandeling van vordering XI oordelen.

6.10.13.

[appellanten] . heeft in punt 37 van de memorie van grieven de incassokosten en administratiekosten bestreden die zijn opgenomen in het hiervoor in rov. 6.10.2 onder d genoemde bedrag, waarvan het hof heeft geoordeeld dat dit een vordering van Stille Wille [vestigingsplaats] Exploitatie B.V. betreft. De onder b en c genoemde incassokosten en administratiekosten ter zake de vordering van Stille Wille zijn door [appellanten] . in de toelichting op grief 4B echter niet bestreden, in elk geval niet op voldoende duidelijke wijze. Ten aanzien van die posten strekt voor het hof dus tot uitgangspunt dat zij terecht op het aan ING uit te betalen bedrag in mindering zijn gebracht.

6.10.14.

Het hiervoor in rov. 6.10.2 onder e genoemde bedrag van € 3.141,75 ter zake notariskosten bestaat volgens de als onderdeel van productie 53 bij de conclusie van repliek overgelegde afrekening van de notaris onder meer uit een post overdrachtsbelasting ten bedrage van € 1.915,--. [appellanten] . heeft in de toelichting op grief 4B (punt 40 van de memorie van grieven) betoogd dat dit bedrag door Stille Wille ten onrechte aan hem is doorbelast omdat de overdrachtsbelasting door de uiteindelijke verkrijger, zijnde [persoon B] , verschuldigd is. Volgens [appellanten] . kan Stille Wille de overdrachtsbelasting, voor zover zij die al aan de belastingdienst heeft voldaan, van de belastingdienst terugvorderen omdat de opvolgende verkrijging door [persoon B] binnen zes maanden heeft plaatsgevonden.

6.10.15.

Stille Wille heeft in reactie op dit betoog van [appellanten] . slechts gesteld dat in geval van opzegging en wijziging van een beperkt recht (zoals erfpacht) de fictiebepaling

van artikel 6 lid 1 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wbr) van toepassing is, waardoor opzegging en wijziging van de erfpacht als verkrijging in de zin van de Wbr is te kwalificeren. Stille Wille concludeert dat sprake van een voor de overdrachtsbelasting belaste verkrijging in de zin van artikel 2 lid 1 Wbr.

6.10.16.

Naar het oordeel van het hof heeft Stille Wille hiermee niet bestreden dat de overdrachtsbelasting verschuldigd is door de uiteindelijke verkrijger, zijnde [persoon B] , en dat Stille Wille de overdrachtsbelasting, voor zover zij die al aan de belastingdienst heeft voldaan, van de belastingdienst heeft kunnen terugvorderen omdat de opvolgende verkrijging door [persoon B] binnen zes maanden heeft plaatsgevonden. Het hof concludeert dat Stille Wille het bedrag van € 1.915,-- ten onrechte heeft ingehouden op het aan ING verschuldigde bedrag.

6.10.17.

Voor het overige heeft [appellanten] . in de toelichting op grief 4B de post notariskosten onvoldoende bestreden.

6.10.18.

Ook de in rov. 6.10.2 genoemde post f ten bedrage van € 251,66 aan deurwaarderskosten voor de betekening en overbetekening van de opzegging van het recht van erfpacht, welk bedrag Stille Wille al bij de conclusie van dupliek (punt 217) had toegelicht, is door [appellanten] . in de toelichting op grief 4B niet bestreden.

6.10.19.

Het voorgaande voert tot de conclusie dat het bedrag dat Stille Wille op de waardevergoeding van € 70.000,-- in mindering mocht brengen alvorens het restant uit te keren aan ING, gesteld moet worden op in totaal € 11.565,84, bestaande uit de volgende posten:

• a. € 9.097,55 aan erfpachtcanon over de jaren 2013 tot en met 2016, inclusief rente;
• b. € 829,88 aan incassokosten;
• c. € 160,-- aan administratiekosten;
• e. (€ 3.141,75 - € 1.915,-- =) € 1.226,75 ter zake notariskosten;
• f. € 251,66 aan deurwaarderskosten voor de betekening en overbetekening van de opzegging van het recht van erfpacht.

6.10.20.

Grief 4B heeft dus ten dele doel getroffen. Het hof zal de onder X gevorderde verklaring voor recht geven in dier voege dat voor recht zal worden verklaard dat Stille Wille ten onrechte € 15.481,16 te veel (namelijk € 27.047,-- in plaats van € 11.565,84) heeft ingehouden op de waarde-vergoeding van € 70.000,-- alvorens het restant uit te keren aan ING.

6.10.21.

Vordering X zal echter worden afgewezen voor zover zij strekt tot veroordeling van Stille Wille om het ten onrechte ingehouden bedrag van € 15.481,16 aan [appellanten] . te voldoen, vermeerderd met wettelijke rente. Het hof zal verderop in dit arrest in het kader van vordering IX vaststellen welk bedrag Stille Wille per saldo aan [appellanten] . verschuldigd is en Stille Wille tot betaling van dat bedrag veroordelen. Het daarnaast uitspreken van de bij vordering X gevorderde veroordeling zou dubbelop zijn.

Over grief 3 in incidenteel hoger beroep: verrekening van betalingsverplichting Stille Wille met een tegenvordering op [appellanten] .?

6.11.1.

Door middel van grief 3 in incidenteel hoger beroep stelt Stille Wille dat [appellanten] . na het einde van de erfpacht de bungalow niet heeft ontruimd maar de heer Hendrikse daar ongewijzigd in heeft laten verblijven. Stille Wille heeft in dat kader verwezen naar de brief van haar advocaat aan [appellanten] . van 5 maart 2019, waarin zij heeft meegedeeld dat de nieuwe erfpachter [persoon B] niet bereid is de erfpachtcanon en servicekosten te voldoen omdat Hendrikse in de bungalow verblijft en [persoon B] daar dus geen gebruik van kan maken. Stille Wille stelt in de toelichting op grief 3 in incidenteel hoger beroep dat zij in verband hiermee € 13.705,48 van [appellanten] . te vorderen heeft. Uit de bij productie 37 bij de antwoordconclusie na deskundigenbericht gevoegde specificaties blijkt dat dit bedrag ten dele bestaat uit service- en gebruikskosten en voor het overige uit canon dan wel een gebruiksvergoeding gelijk aan de canon, een en ander over de jaren 2017 tot en met 2020. Stille Wille beroept zich op verrekening van deze tegenvordering met enig bedrag dat zij nog aan [appellanten] . zou moeten voldoen. Onder verwijzing naar rov. 6.8.5 van dit arrest begrijpt het hof dat Stille Wille meent dat het eindvonnis moet worden vernietigd voor zover daarin geen rekening is gehouden met dit beroep op verrekening.

6.11.2.

Het hof verwerpt dit betoog van Stille Wille voor zover het de service- en gebruikskosten betreft. Indien ter zake dergelijke kosten over de jaren 2017 tot en met 2020 al een vordering op [appellanten] . zou bestaan, betreft dat een vordering van Stille Wille [vestigingsplaats] Exploitatie B.V. en geen vordering van Stille Wille. Het hof verwijst naar hetgeen daarover eerder in dit arrest (rov. 6.6.2 tot en met 6.6.4, rov. 6.10.3 en 6.10.4, rov. 6.10.7 t/m 6.10.9) is overwogen.

6.11.3.

Ter zake canon, althans een gebruiksvergoeding ter hoogte van de canon, maakt Stille Wille aanspraak op de volgende bedragen:

• canon over 2017: € 2.222,88;
• canon over 2018: € 2.252,66;
• canon over 2019: € 2.299,96;
• canon over 2020: € 2.362,52.

Het hof stelt voorop dat het bedrag over 2020 niet verschuldigd is reeds omdat Stille Wille zelf heeft gesteld dat Hendrikse tot november 2019 in de bungalow heeft gewoond (antwoordconclusie na deskundigenbericht punt 29).

6.11.4.

Ter zake de canon dan wel gebruiksvergoeding over de jaren 2017 tot en met 2019 heeft [appellanten] . gesteld dat dit geen vordering van Stille Wille maar een vordering van [persoon B] betreft. Volgens [appellanten] . moet het beroep dat Stille Wille op verrekening heeft gedaan, daarom worden verworpen.

6.11.5.

Het hof verwerpt dit verweer van [appellanten] . Er is niet gesteld of gebleken dat [appellanten] . de gebruiksvergoeding aan [persoon B] heeft voldaan. [appellanten] . heeft ook niet betwist dat [persoon B] in verband met het niet beschikbaar zijn van de bungalow heeft geweigerd om de erfpachtcanon over de jaren 2017 tot en met 2019 aan Stille Wille te voldoen. Dit komt voor rekening van [appellanten] . Het hof neemt daarbij in aanmerking dat niet gesteld of gebleken is dat Hendrikse enige vergoeding aan [persoon B] heeft voldaan. Volgens de eigen stellingen van [appellanten] . verbleef Hendrikse in de bungalow zonder daarvoor huur te hoeven betalen. Onder deze omstandigheden is [appellanten] ., nu hij de bungalow niet leeg aan Stille Wille heeft opgeleverd, aansprakelijk voor het feit dat Stille Wille de canon over de jaren 2017 tot en met 2019 niet heeft kunnen innen. De canon over deze drie jaren beloopt in totaal € 6.775,50.

6.11.6.

In mindering op dat bedrag strekt echter het bedrag van € 2.000,-- dat [appellanten] . op 16 december 2016 contant aan Stille Wille heeft betaald en dat hiervoor genoemd is in rov. 6.10.11 en 6.10.12. Het beroep van Stille Wille op verrekening treft dus doel voor een bedrag van € 4.775,50.

Over vordering XI: is het op 16 december 2016 door [appellanten] . betaalde bedrag van € 2.000,-- onverschuldigd betaald?

6.12.1.

Onder XI vordert [appellanten] . een verklaring voor recht dat het door [appellanten] . op 16 december 2016 contant aan Stille Wille betaalde bedrag van € 2.000,-- onverschuldigd is betaald, met veroordeling van Stille Wille tot terugbetaling van dit bedrag, vermeerderd met wettelijke rente.

6.12.2.

Uit hetgeen het hof hiervoor in rov. 6.11.6 heeft overwogen, volgt dat deze vordering moet worden afgewezen. Het door [appellanten] . betaalde bedrag van € 2.000,-- is immers verrekend met een vordering van Stille Wille ter zake een gebruiksvergoeding ter hoogte van de canon over 2017 (tot en met 2019).

Nader over vordering IX en over grief 4C in principaal hoger beroep: welk bedrag moet Stille Wille ter zake waardevergoeding per saldo aan [appellanten] . voldoen?

6.13.1.

Het hof kan nu conclusies trekken over vordering IX en over grief 4C in principaal hoger beroep, ter zake de vraag welk bedrag Stille Wille als aanvullende waardevergoeding per saldo nog aan [appellanten] . moet voldoen. Dat bedrag bedraagt in totaal € 26.705,66. Dit bedrag bestaat uit de som van:

• € 16.000,-- (de door de deskundige vastgestelde waarde van het recht van erfpacht op de peildatum van € 86.000,--, verminderd met de waarde van € 70.000,-- die Stille Wille al met ING heeft verrekend);
• € 15.481,16 ter zake het door Stille Wille bij de afrekening met ING te veel ingehouden bedrag, waardoor de restschuld van [appellanten] . ten onrechte hoger is gebleven;

verminderd met het in rov. 6.11.6 genoemde bedrag van € 4.775,50 dat [appellanten] . nog aan Stille Wille verschuldigd is.

6.13.2.

Het hof zal het beroepen eindvonnis daarom vernietigen voor zover het betreft de veroordeling van Stille Wille om aan [appellanten] . € 16.000,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 16 december 2016. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, Stille Wille veroordelen om aan [appellanten] . € 26.705,66 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 16 december 2016.

Over de vorderingen I en II: is Stille Wille aansprakelijk voor de schade die [appellanten] . door de opzegging van het recht van erfpacht heeft geleden?

Over de grieven 1A tot en met 1G in principaal hoger beroep: is het erfpachtsrecht rechtsgeldig opgezegd?

6.14.1.

De vorderingen I en II strekken tot afgifte van een verklaringen voor recht dat:

• I. de opzegging van de erfpacht bij het exploot van 28 januari 2016 nietig is, dan wel vernietiging van de opzegging, dan wel te verklaren voor recht dat de opzegging onrechtmatig is, misbruik van bevoegdheid oplevert, of dat het beroep van Stille Wille op de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;
• II. dat Stille Wille aansprakelijk is voor de door [appellanten] . door de opzegging geleden schade.

6.14.2.

Volgens Stille Wille had [appellanten] ., toen Stille Wille bij het exploot van 28 januari 2016 het recht van erfpacht en het daarvan afhankelijke recht van opstal opzegde, de canon over de jaren 2013, 2014 en 2015 niet voldaan, en heeft Stille Wille het recht van erfpacht en het recht van opstal terecht en op rechtsgeldige wijze opgezegd. De rechtbank heeft dit verweer van Stille Wille gehonoreerd in de overwegingen 4.5 tot en met 4.9 van het tussenvonnis van 13 maart 2019 en daarom de daarop betrekking hebbende verklaringen voor recht die [appellanten] . bij de rechtbank vorderde, afgewezen. [appellanten] . is daartegen opgekomen met de grieven 1A tot en met 1G in principaal hoger beroep.

6.14.3.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grieven het volgende voorop. Op grond van artikel 5:87 lid 2 BW kan een erfpacht door de eigenaar worden opgezegd, indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. Volgens artikel 5:88 lid 1 BW moet een opzegging als bedoeld in artikel 5:87 lid 1 BW tenminste een maand voor het tijdstip waartegen wordt opgezegd, geschieden bij exploot. Volgens de tweede volzin van artikel 5:87 lid 2 BW moet de opzegging op straffe van nietigheid binnen acht dagen worden betekend aan degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven. Tussen partijen staat vast dat Stille Wille deze wettelijke vormvoorschriften in acht heeft genomen.

6.14.4.

Door middel van grief 1G, welke grief is toegelicht in nummer 22 van de memorie van grieven, betoogt [appellanten] . onder verwijzing naar de nummers 38 (bedoeld is kennelijk 36) tot en met 42 van de conclusie van repliek dat Stille Wille bij de opzegging van de erfpacht niet de vormvoorschriften in acht heeft genomen die zijn neergelegd in de artikelen 18b, 18c en 18d van de Algemene Bepalingen. Volgens [appellanten] . brengt artikel 3:39 BW mee dat die vormvoorschriften in acht hadden moeten worden genomen. Naar het hof begrijpt meent [appellanten] . dat, nu volgens hem de voorschriften uit de Algemene Bepalingen niet in acht zijn genomen, de opzegging nietig is. Het hof verwerpt dit betoog. Artikel 3:39 BW heeft namelijk alleen betrekking op wettelijke vormvoorschriften. Daar komt bij dat Stille Wille in de conclusie van antwoord en in de conclusie van dupliek uiteen heeft gezet dat, kort gezegd, ook aan de strekking van de genoemde artikelen uit de algemene bepalingen is voldaan en dat voor zover dat niet het geval is geweest, [appellanten] . daarvan geen enkel nadeel heeft ondervonden. [appellanten] . heeft die uiteenzetting onvoldoende betwist. Het hof concludeert dat geen sprake is van nietigheid of vernietigbaarheid van de opzegging wegens enige schending van vormvoorschriften.

6.14.5.

Grief 1D, welke grief is toegelicht in de nummers 17 tot en met 19 van de memorie van grieven, heeft betrekking op het bedrag van € 2.000,-- dat [appellanten] . op 16 december 2016 aan Stille Wille heeft betaald. Het hof heeft in het voorgaande (rov. 6.10.2, 6.10.3 en 6.11.6) al over dat bedrag geoordeeld en de betaling betrokken in de berekening van het per saldo nog door Stille Wille verschuldigde bedrag. Het hof verwerpt het betoog van [appellanten] . in het kader van grief 1D dat Stille Wille, door het bedrag van € 2.000,-- van [appellanten] . in ontvangst te nemen, heeft ingestemd met herroeping van de opzegging van de erfpacht. Stille Wille had op dat moment ter zake het perceel al een recht van erfpacht gevestigd ten gunste van [persoon B] . Stille Wille heeft het bedrag in ontvangt genomen omdat zij meende dat zij nog een vordering op [appellanten] . had. Een verlenging van het al opgezegde recht van erfpacht van [appellanten] . (of een herroeping van de opzegging) is daar niet uit af te leiden.

6.14.6.

Door middel van de grieven 1A, 1B, 1C, en 1E betoogt [appellanten] . naar de kern genomen dat de opzegging nietig was omdat hij ten tijde van de opzegging niet in gebreke was met de betaling van de canon over de jaren 2013, 2014 en 2015. Het hof verwerpt dit betoog en de betreffende grieven onder verwijzing naar hetgeen hierboven is overwogen in rov. 6.10.7 tot en met 6.10.10. Aangezien [appellanten] . tegenover de uitvoerig onderbouwde stellingen van Stille Wille niet heeft voldaan aan zijn stelplicht ten aanzien van de beweerdelijke contante betalingen, en daarover ook geen voldoende concreet en gespecificeerd bewijsaanbod heeft gedaan, ziet het hof geen aanleiding om [appellanten] . tot bewijslevering toe te laten. Het hof herhaalt in dit kader dat [appellanten] . geen grief heeft gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat, voor zover [appellanten] . tijdens het bestaan van de erfpacht al contante betalingen heeft gedaan, niet is komen vast te staan dat die in mindering strekten op de verschuldigde erfpachtcanon in plaats van in mindering op de (niet aan Stille Wille maar aan Stille Wille [vestigingsplaats] Exploitatie B.V.) verschuldigde servicekosten en kosten van verbruik van gas en water. Het hof tekent hier ook bij aan dat de gestelde contante betalingen, als al aangenomen zou kunnen worden dat die gedaan zijn, niet toereikend zijn om de door Stille Wille [vestigingsplaats] Exploitatie B.V. gefactureerde service- en verbruikskosten te voldoen.

6.14.7.

Het voorgaande brengt mee dat ook grief 1F, gericht tegen het oordeel dat de erfpacht rechtsgeldig is opgezegd, verworpen moet worden. Het hof ziet gelet op het bovenstaande ook geen aanleiding om de opzegging onrechtmatig te achten. Van misbruik van bevoegdheid of is evenmin sprake en het beroep van Stille Wille op de opzegging is ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het hof zal de vorderingen I en II daarom afwijzen.

Over vordering IV en grief 1H in principaal hoger beroep: is tussen partijen een verkoopopdracht tot stand gekomen en is ten aanzien daarvan sprake van een toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad van Stille Wille?

6.15.1.

Vordering IV strekt tot afgifte van een verklaring voor recht dat Stille Wille toerekenbaar tekortgeschoten is althans onrechtmatig heeft gehandeld ter zake de door [appellanten] . aan Stille Wille gegeven verkoopopdracht, en aansprakelijk is voor de daardoor door [appellanten] . geleden schade. [appellanten] . had die vordering in het geding bij de rechtbank ook ingesteld, daar echter als vordering XIV. Die vordering was subsidiair ingesteld, kennelijk voor het geval de in eerste aanleg ingestelde vorderingen I tot en met IV zouden worden afgewezen en het dus niet zou komen tot het terugdraaien van de opzegging van het recht van erfpacht.

6.15.2.

De rechtbank heeft in rov. 4.17 van het tussenvonnis van 13 maart 2019 geoordeeld dat [appellanten] . tegenover het door Stille Wille gevoerde verweer onvoldoende heeft onderbouwd dat een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen, en dat vordering XIV (hof: in hoger beroep vordering IV) daarom niet toewijsbaar is.

6.15.3.

[appellanten] . is met grief 1H opgekomen tegen dat oordeel. Deze grief kan geen doel treffen. Het hof heeft in het voorgaande immers geoordeeld dat Stille Wille het recht van erfpacht op rechtsgeldige wijze heeft opgezegd. Het recht van erfpacht van [appellanten] . is daardoor teniet gegaan en hetzelfde geldt voor het daarvan afhankelijke opstalrecht. Stille Wille is dus door natrekking eigenaar geworden van de op het perceel gebouwde bungalow. In verband daarmee heeft [appellanten] . aanspraak gekregen op de waardevergoeding waarover het hof in het bovenstaande al heeft geoordeeld. Dit brengt mee dat de bungalow die Stille Wille aan [persoon B] heeft verkocht geen eigendom meer was van [appellanten] ., maar van Stille Wille zelf. Gelet daarop kunnen de stellingen die [appellanten] . aan vordering IV ten grondslag heeft gelegd, die vordering niet dragen. Het hof verwerpt daarom grief 1H, en het hof zal vordering IV afwijzen.

Over vordering V: de vordering om Stille Wille in verband met het onder I, II en IV gevorderde te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [appellanten] ., op te maken bij staat

6.16.1.

Vordering V strekt ertoe Stille Wille in verband met het onder I, II en IV gevorderde te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [appellanten] ., op te maken bij staat.

6.16.2.

Het hof heeft in rov. 6.14.7 geoordeeld dat de vorderingen I en II niet toewijsbaar zijn. In rov. 6.15.3 heeft het hof geoordeeld dat vordering IV niet toewijsbaar is. In het verlengde van die oordelen moet ook vordering V worden afgewezen.

Over grief 4 in incidenteel hoger beroep: de veroordeling van Stille Wille in de proceskosten van het geding bij de rechtbank

6.17.1.

De rechtbank heeft Stille Wille in de proceskosten van het geding bij de rechtbank veroordeeld, inclusief nakosten en vermeerderd met wettelijke rente.

6.17.2.

Grief 4 in incidenteel hoger beroep is tegen die beslissing gericht. In de toelichting op de grief betoogt Stille Wille dat de meeste vorderingen die [appellanten] . in het geding bij de rechtbank heeft ingesteld, zijn afgewezen. Ook wijst Stille Wille er in de toelichting op de grief op dat [appellanten] . veroordeling van Stille Wille tot betaling van € 271.500,-- heeft gevorderd, en dat die geldvordering voor het overgrote deel is afgewezen. Volgens Stille Wille had [appellanten] . als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten moeten worden veroordeeld, of had minst genomen volstaan moeten worden met een compensatie van de proceskosten. Dit geldt volgens Stille Wille ook voor de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundige, die door de rechtbank voor rekening van Stille Wille zijn gebracht.

6.17.3.

[appellanten] . heeft de grief bestreden. Volgens [appellanten] . is Stille Wille terecht in de proceskosten veroordeeld.

6.17.4.

Naar het oordeel van het hof is de grief in zoverre terecht voorgedragen, dat een compensatie van de proceskosten van het geding bij de rechtbank op zijn plaats is. Het hof acht daarvoor beslissend dat de vorderingen van [appellanten] . grotendeels zijn afgewezen en slechts in relatief geringe mate zijn toegewezen. Het hof zal de door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling daarom vernietigen en de proceskosten van het geding bij de rechtbank tussen de partijen compenseren, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.

6.17.5.

De rechtbank heeft Stille Wille in het tussenvonnis van 21 augustus 2019 opgedragen om ter zake de kosten van het deskundigenbericht een bedrag van € 10.164,-- over te maken. In het eindvonnis heeft de rechtbank die kosten voor rekening van Stille Wille gelaten. Het hof acht de grief van Stille Wille in zoverre gegrond dat ook ten aanzien van de deskundigenkosten een compensatie van kosten moet plaatsvinden, aldus dat elke partij de helft van deze kosten moet dragen. De brengt mee dat [appellanten] . de helft van het genoemde bedrag, dus € 5.082,--, aan Stille Wille moet vergoeden. Het hof zal [appellanten] . daartoe veroordelen, vermeerderd met de door Stille Wille gevorderde wettelijke rente vanaf de veertiende dag na de datum van dit arrest.

Over de beslagkosten

6.18.1.

De rechtbank heeft Stille Wille veroordeeld om ter zake beslagkosten € 2.501,41 aan [appellanten] . te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van het eindvonnis. Stille Wille heeft tegen die veroordeling geen grief gericht. Het hof wijst er volledigheidshalve op dat de vraag of aanleiding bestaat voor een veroordeling om beslagkosten te vergoeden, aan de hand van een andere maatstaf beantwoord moet worden dan de vraag of aanleiding bestaat voor een veroordeling van een partij in de proceskosten.

6.18.2.

Het hof zal dit onderdeel van het vonnis echter vernietigen omdat daarbij door een kennelijke verschrijving ten onrechte een hoofdelijke veroordeling is uitgesproken. Het hof zal de veroordeling daarom opnieuw formuleren.

Over vordering XII: veroordeling van Stille Wille in de proceskosten van beide instanties, vermeerderd met wettelijke rente.

6.19.1.

Vordering XII strekt tot veroordeling van Stille Wille in de proceskosten van beide instanties, inclusief nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.

6.19.2.

Deze vordering is niet toewijsbaar voor zover het de kosten van het geding bij de rechtbank betreft. Het hof heeft hiervoor in rov. 6.17.4 al geoordeeld dat een compensatie van de proceskosten van het geding bij de rechtbank op zijn plaats is.

6.19.3.

Ook voor wat betreft de proceskosten van het principaal hoger beroep acht het hof een compensatie van de proceskosten het meest aangewezen. De grieven van [appellanten] . in principaal hoger beroep hebben slechts in beperkte mate doel getroffen, waardoor het bedrag dat Stille Wille aan [appellanten] . moet voldoen iets is verhoogd, maar de door [appellanten] . gevorderd hoge hoofdsom is ook in hoger beroep voor het overgrote deel afgewezen.

6.19.4.

Het incidenteel hoger beroep heeft ten dele doel getroffen. Ook in dat hoger beroep zijn partijen over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld, zodat ook in zoverre een compensatie van de proceskosten aangewezen is.

Conclusie en afwikkeling

6.20.

Uit al het bovenstaande volgt de navolgende uitspraak.

7. De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

bekrachtigt de door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer C/03/233275 / HA ZA 17-154 tussen partijen gewezen tussenvonnissen van 13 maart 2019 en 21 augustus 2019;

vernietigt het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer C/03/233275 / HA ZA 17-154 tussen partijen gewezen eindvonnis van 30 december 2020;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

• verklaart voor recht dat aan [appellanten] . een waardevergoeding toekomt zoals bedoeld in artikel 5:87 lid 2 in verband met artikel 5:99 lid 1 BW, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf 16 december 2016, en dat Stille Wille die vergoeding aan [appellanten] . verschuldigd is, met dien verstande dat Stille Wille de betreffende vergoeding slechts verschuldigd is voor zover zij de vergoeding niet reeds rechtsgeldig aan ING heeft voldaan (vordering VIII, rov. 6.8.10);
• verklaart voor recht dat Stille Wille ten onrechte € 15.481,16 te veel (namelijk € 27.047,-- in plaats van € 11.565,84) heeft ingehouden op de waarde-vergoeding van € 70.000,--, alvorens het restant uit te keren aan ING (vordering X, rov. 6.10.20);
• veroordeelt Stille Wille tot betaling van € 26.705,66 aan [appellanten] ., vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 16 december 2016 (vordering IX, rov. 6.13.2);

• veroordeelt Stille Wille tot betaling van de beslagkosten aan [appellanten] ., tot op de datum van het beroepen vonnis van 30 december 2020 begroot op € 2.501,41, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dat vonnis;
• compenseert de proceskosten van het geding in eerste aanleg tussen partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen;
• veroordeelt [appellanten] . om ter zake de helft van de door Stille Wille gedragen deskundigenkosten € 5.082,--, aan Stille Wille te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de veertiende dag na de datum van dit arrest;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten van het principaal en incidenteel hoger beroep tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en C.B.M. Scholten van Aschat en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 februari 2023.

griffier rolraadsheer