ECLI:NL:GHSHE:2023:64

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

Uitspraak : 12 januari 2023

Zaaknummer : 200.314.730/01

Zaaknummer eerste aanleg : 9096529 EJ VERZ 21-143 (verzoekschriftprocedure I)

: 9337051 EJ VERZ 21-353 (verzoekschriftprocedure II)

: 9500183 EJ VERZ 21-466 (verzoekschriftprocedure III)

in de zaak van

de Vereniging van Eigenaars [VvE],

statutair gevestigd te [vestigingsplaats] en kantoorhoudend te [kantoorplaats] ,

appellante,

hierna te noemen: de VvE,

advocaat: mr. R.P.M. de Laat te Utrecht,

tegen

1.[verweerder] ,

2.
[verweerster],

beiden wonend te [woonplaats] ,

verweerders,

hierna te noemen: [verweerder] en [verweerster] en gezamenlijk: [verweerder] c.s.,

advocaat: mr. M.J.J. Nijenhof te Arnhem.

belanghebbende:

[B.V. 1] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] en kantoorhoudende te [kantoorplaats] ,

hierna te noemen: [B.V. 1] ,

vertegenwoordigd door de heer [betrokkene 1] , hierna te noemen: [betrokkene 1] .

1.Het verloop van de procedure

1.1.

Bij beroepschrift met bijlagen (waaronder stukken eerste aanleg), ingekomen ter griffie van dit hof op 19 augustus 2022, heeft de VvE het hof verzocht de beschikking van 21 juli 2022 van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch, voor zover daartegen in hoger beroep is opgekomen te vernietigen en opnieuw rechtdoende, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [verweerder] c.s. in hun verzoeken c.q. vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren dan wel deze af te wijzen, met hoofdelijke veroordeling van [verweerder] c.s. in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met € 163,00 aan nasalaris.

1.2.

Bij verweerschrift, ingekomen ter griffie van dit hof op 25 oktober 2022, hebben [verweerder] c.s. het hof verzocht om bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de beschikking van 21 juli 2022 te bekrachtigen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten van beide instanties.

1.3.

Het hof heeft verder kennisgenomen van de inhoud van:

het proces-verbaal van de rechtbank Oost-Brabant van 18 januari 2022, als opgesteld op 19 augustus 2022;
de bij V6-formulier door mr. De Laat ingediende nadere stukken (producties nr. 16 tot en met 22) en

- de op de mondelinge behandeling in hoger beroep door mr. De Laat overgelegde en voorgelezen spreekaantekeningen.

1.4.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 november 2022. Bij die gelegenheid zijn gehoord:

de heer [betrokkene 1] (voorzitter) namens de VvE, bijgestaan door mr. De Laat en
[verweerder] c.s., bijgestaan door mr. B. Willemsen (kantoorgenoot van mr. Nijenhof).

2.De beoordeling

2.1.

In deze procedure neemt het hof, voor zover relevant, tot uitgangspunt de feiten die de kantonrechter heeft vastgesteld in onderdeel 2 van de bestreden beschikking. Indien nodig heeft het hof de opsomming aangevuld met enkele andere feiten die tussen partijen vaststaan. Het gaat – kort en zakelijk weergegeven – om het volgende.

- Bij akte van splitsing van 28 juli 1987 (hierna: AvS ) is het gebouw aan de

[VvE] te [plaats] gesplitst in vier appartementsrechten. Daarbij zijn de volgende appartementsrechten ontstaan:

a. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste en tweede verdieping met entree op de begane grond en terras op de eerste

verdieping, plaatselijk bekend [A1] te [plaats] (hierna te noemen: A1). A1 heeft 40,79% aandeel en vier stemmen in de VvE.

b. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de begane grond en eerste en tweede verdieping met plat dak op de eerste en tweede

verdieping, plaatselijk bekend [A2] te [plaats] (hierna te noemen: A2). A2 heeft 30,26% aandeel en drie stemmen in de VvE.

c. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte met binnenplaats op de begane grond, plaatselijk bekend [A3] te [plaats] (hierna te noemen: A3). A3 heeft 6,99% aandeel en één stem in de VvE.

d. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond, plaatselijk bekend [A4] te [plaats] , (hierna te noemen: A4). A4 heeft 21,96% aandeel en twee stemmen in de VvE.

Aan de AvS is een splitsingstekening gehecht. In de AvS is het modelreglement bij splitsing appartementsrechten 1983 (hierna: MR 1983) van toepassing verklaard.
Bij de AvS is tevens opgericht de Vereniging van Eigenaars [VvE] (hierna: de VvE).
In 1987 is de heer [betrokkene 2] eigenaar van alle vier de appartementsrechten geworden. [betrokkene 2] is de oom van [verweerder] c.s.
Op 2 juni 1997 is de heer [betrokkene 3] eigenaar geworden van appartementsrecht A2 ( [A2] ). Op 20 juni 2012 heeft [betrokkene 3] appartementsrecht A3 ( [A3] ) gekocht van [betrokkene 2] . De heer [betrokkene 3] is de broer van [betrokkene 2] en is de vader van [verweerder] .
Op 20 juni 2012 heeft [betrokkene 3] de appartementsrechten A2 en A3 verkocht en geleverd aan [verweerder] c.s.
Op [datum] 2020 is de heer [betrokkene 2] overleden. Omdat zijn echtgenote, mevrouw [betrokkene 6] om gezondheidsredenen niet langer in staat was om in [straat] te blijven wonen, is besloten A1 ( [A1] ) en A4 ( [A4] ) te verkopen.
[B.V. 1] is geïnteresseerd geraakt in de aankoop van A1 en A4 en is voornemens om op den duur in A1 en A4 twee luxueuze stadswoningen te realiseren. Tot de wijziging naar twee woningen is [B.V. 1] voornemens om A4 als bedrijfsruimte te verhuren.
Tussen mevrouw [betrokkene 6] en [B.V. 1] is uiteindelijk op 14 december 2020 een koopovereenkomst gesloten ter zake A1 en A4.
Op 21 december 2020 zijn de appartementsrechten (A1 en A4) geleverd aan [B.V. 1] .
Op 28 december 2020, heeft [B.V. 1] opdracht gegeven aan VvE [naam] om haar privé-gedeelten en de buitenkant van het object (voor zover mogelijk) te inspecteren. Het rapport van VvE [naam] , hierna te noemen: “Bezoekrapport”, dateert van 20 januari 2021. Uit het Bezoekrapport blijkt dat sprake is van achterstallig onderhoud aan het object. De conclusie luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“De algehele indruk van het pand is matig. Door een gebrek aan onderhoud is sprake van achterstallig onderhoud. Iets dat in onze ogen makkelijk voorkomen had kunnen worden als er systematisch onderhoud zou zijn uitgevoerd. Wij adviseren u dan ook om een goed MeerJaren Onderhoudsplan (MJOP) op te (laten) stellen voor de toekomst. Tevens adviseren wij de VvE om het achterstallige en noodzakelijk onderhoud goed af te stemmen op de werkzaamheden van de verbouwing aan de leegstaande panden, dit om dubbele en extra kosten te vermijden.”

Mede naar aanleiding van dit rapport heeft [B.V. 1] per e-mail van 26 januari 2021 aan [verweerder] c.s. te kennen gegeven een vergadering van eigenaars te willen uitschrijven. Hierover is tussen [B.V. 1] en [verweerder] c.s. gecorrespondeerd.
Begin februari 2021 heeft [B.V. 1] problemen met betrekking tot de riolering geconstateerd. De riolering is een vooroorlogs systeem met gemetselde ronde buizen en gemetselde verzamelputten. Gebleken is dat de verzamelput (grotendeels) is ingestort en de buizen (zogenaamde gress-buizen) daaromheen verstopt zitten. Deze problematiek is door [B.V. 1] geconstateerd in A4, omdat de verzamelput en leidingen (deels) gelegen zijn onder A4. [B.V. 1] heeft deze problematiek direct gemeld bij het bestuur van de VvE, de heer [verweerder] , die zich op het standpunt heeft gesteld dat de riolerings-problematiek is veroorzaakt door [B.V. 1] en verder dat deze problematiek geen VvE-aangelegenheid is, zodat de kosten voor rekening komen van [B.V. 1] als eigenaar van A4.
Na de melding van deze rioleringsproblematiek heeft het bestuur van de VvE haar verzekeraar ingeschakeld. De verzekeraar heeft medegedeeld deze problematiek niet te dekken als sprake is van achterstallig onderhoud. Vervolgens heeft [verweerder] als bestuurder van de VvE op 18 februari 2021 een loodgieter laten komen om de situatie te laten beoordelen. Zijn bevindingen heeft [verweerder] c.s. per e-mail van 19 februari 2021 aan [B.V. 1] medegedeeld.
Op 20 februari 2021 zijn de VvE-leden het erover eens geworden dat het noodzakelijk is om de ernstige en acute rioleringsproblematiek op te lossen. Afgesproken is dat zowel [B.V. 1] als [verweerder] c.s. een offerte zouden (laten) opstellen. [B.V. 1] heeft een offerte laten opstellen door [B.V. 2] BV. [verweerder] c.s. heeft contact gehad met [bedrijf] , maar volgens [bedrijf] moest er eerst een camera-inspectie worden uitgevoerd.
Op 13 maart 2021 is door de VvE vergaderd. Hierbij was [B.V. 1] voor het eerst aanwezig, vertegenwoordigd door de heer [betrokkene 1] en mevrouw [betrokkene 4] die door [betrokkene 1] namens [B.V. 1] is gevolmachtigd aanwezig te zijn. Ook [verweerder] c.s. waren aanwezig. [verweerster] heeft van deze vergadering notulen gemaakt. Uit deze notulen blijkt dat onder meer het besluit is genomen om [betrokkene 1] tot bestuurder van de VvE te benoemen met ontslag van [verweerder] als bestuurder van de VvE.
Op 1 juni 2021 heeft een ALV plaatsgevonden. [verweerder] c.s. waren afwezig en [B.V. 1] was aanwezig. Uit de notulen van de ALV van 1 juni 2021 volgt – kort gezegd – onder meer dat het volgende besluit is genomen:

a. het voorstel om de bouwkundige inspectie van het gehele complex te laten uitvoeren door de Monumentenwacht wordt met 100% van de aanwezige stemmen

aangenomen.

- Bij brief van 7 september 2021 heeft [betrokkene 1] , voor zover hier van belang, het

volgende aan [verweerder] c.s. geschreven:

“Inmiddels is de inspectie van de Monumentenwacht afgerond. Zij hebben in hun uitgebreide rapportage hun constateringen toegelicht en tevens aangegeven welke werkzaamheden het meest urgent zijn. Van een aantal punten is aangegeven dat de staat van de betreffende onderdelen van het complex dusdanig is dat uitvoering van deze werkzaamheden nog voor eind 2021 wordt geadviseerd. Aan de hand van het advies van de Monumentenwacht is de begroting opgesteld zoals besloten in de vergaderingen van 13 maart en 1 juni jl. U treft het rapport en de begroting aan in de bijlage.

U wordt daarom van harte uitgenodigd voor de vergadering van eigenaars op 19 september om 10.30 uur (...)

De concept agenda voor de vergadering luidt als volgt:

1. Opening

2. Vaststelling aantal stemmen

3. Goedkeuren notulen

4. Begroting (zie bijlage 1 en 2)

5. Vaststellen bedrag artikel 38 lid 2 (mandaat bestuur), artikel 41 lid 4 en artikel 41 lid 5 MR 1983

(…)

8.Boetebesluit (bijlage 3)

Een overzicht van uiteenlopende bedragen gekoppeld aan verschillende vormen van overtredingen of niet-nakoming.

9. Wijzigingen achtergevel en waarschuwing bestuur.

In de achtergevel van appartementsrecht index 2 op de tweede verdieping zijn wijzingen aangebracht aan gemeenschappelijke gedeelten en zaken zonder toestemming van de vergadering. Het bestuur heeft een officiële waarschuwing gestuurd middels een aangetekende brief en de eigenaren gesommeerd een en ander in oude toestand te herstellen.

10. Wijzigingen gemeenschappelijke gedeelten en zaken bij aanleg badkamer appartementsrecht index 2

Tijdens de inspectie van de riolering is geconstateerd dat de afvoer van het bad en wastafel niet uitmonden in de geïnspecteerde riolering of op de hemelwaterafvoer, ondanks dat de eigenaar van index 2 stelt dat zij daar wel degelijk op uit zouden (moeten) komen. Daar de badkamer recentelijk is gerealiseerd en daarvoor wijzigingen aan gemeenschappelijke gedeelten en zaken hebben plaats

gevonden waarvoor geen toestemming is verkregen van de vergadering heeft het bestuur per schrijven van 2 augustus jl. de eigenaren van appartementsrecht index 2 binnen 8 dagen om een toelichting en de benodigde tekeningen en andere relevante stukken gevraagd. Tot op heden zijn deze (nog) niet aangeleverd. Omdat het belangrijk is zo spoedig mogelijk vast te kunnen stellen dat de afvoeren van bad en wastafel correct op de riolering zijn aangesloten en er geen schade is ontstaat doordat deze wellicht niet of niet correct zijn aangesloten, heeft het bestuur op 6 september jl. een officiële waarschuwingsbrief (artikel 29 MR 1983) gestuurd.

11. Gederfde huurinkomsten eigenaar appartement index 4

De eigenaar van appartementsrecht index 4 heeft het appartementsrecht (winkelruimte) vanaf 9 februari jl. in verband met de rioleringsproblematiek niet kunnen gebruiken c.q. in gebruik geven. De eigenaar van appartementsrecht 4 heeft daardoor een derving van huurinkomsten a € 1.500,- per maand vanaf 1 maart jl. geleden. Deze schade dient door de VvE te worden vergoed. Tot op heden

zijn dit 7 maanden hetgeen resulteert een schadebedrag tot op heden oplevert van € 10.500,-.

12. Rondvraag

13. Sluiting.”

- Op de vergadering van 19 september 2021 is wederom de heer [betrokkene 3] als

gevolmachtigde van [verweerder] c.s. verschenen. Uit de notulen van de vergadering volgt – kort samengevat – dat de volgende besluiten zijn genomen:

a. de begroting 2021 wordt met meerderheid van stemmen goedgekeurd, met als gevolg dat de voorschotbijdrage van de VvE-leden moet worden bijgesteld en zij moeten bijstorten;

b. de bedragen met betrekking tot de artikelen 38 lid 2, 41 lid 4 en 41 lid 5 MR 1983

worden vastgesteld zoals in de toelichting onder het agendapunt als verstuurd bij de

uitnodiging ter vergadering wordt bij meerderheid van stemmen goedgekeurd. De

bedragen worden respectievelijk vastgesteld op € 4.500,- voor artikel 38 lid 2, € 4.500,- voor artikel 41 lid 4 en € 8.000,- voor artikel 41 lid 5 van het splitsingsreglement;

c. de incassomachtiging wordt met meerderheid van stemmen aangenomen;

d. (…)

e. met meerderheid van stemmen wordt het besluit genomen het voorgestelde

boetebesluit aan te nemen en de daar vermelde bedragen te hanteren voor de diverse

categorieën overtredingen;

f. met meerderheid van stemmen wordt het besluit genomen de eigenaren van A2 ( [verweerder] c.s.) een boete op te leggen ter hoogte van € 1.000,- wegens het aanbrengen van wijzigingen in de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, zijnde de kozijnen en de achtergevel zonder toestemming van de vergadering, indien zij niet voor 30 september 2021 de gedane wijzigingen ongedaan gemaakt hebben en een en ander in oude toestand hersteld hebben;

g. met meerderheid van stemmen wordt het besluit genomen de eigenaren van A2 een boete op te leggen ter hoogte van € 1.000,- wegens het aanbrengen van wijzigingen aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, zijnde het leidingwerk c.q. de riolering zonder toestemming van de vergadering;

h. met meerderheid van stemmen wordt het besluit genomen het bestuur een

procesmachtiging te verlenen voor een procedure inzake de ongeoorloofde wijzigingen aan gemeenschappelijke gedeelten en zaken door de eigenaren van A2;

i. met meerderheid van stemmen wordt het besluit genomen de eigenaar van A4 haar

schade (gederfde huurinkomsten) te vergoeden vanaf 1 maart 2021 zolang het

appartementsrecht niet bruikbaar is.

De procedure bij de kantonrechter

[verweerder] c.s. hebben drie verzoekschriften ingediend die door de kantonrechter op 15 maart 2021, 9 juli 2021 en 20 oktober 2021 zijn ontvangen. [verweerder] c.s. hebben in verzoekschrift III, voor zover van belang, verzocht om de besluiten zoals genoemd op de agenda onder 3 tot en met 11 van de vergadering van 19 september 2021 te vernietigen.
Bij beschikking van 21 juli 2022 heeft de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, voor zover van belang in hoger beroep, het volgende geoordeeld.

“Hoewel het besluit transparant is genomen en er – gelet op het bij de eigenaren

bekende rapport van Monumentenwacht – ook sprake is van voldoende motivering, heeft het besluit van 19 september 2021 wel tot gevolg dat [B.V. 1] als groot-eigenaar zich geconfronteerd ziet met een eenmalige verhoging van 62,75 % van de extra bijdrage ad € 117.000,00 (oftewel € 73.417,50, wat neerkomt op € 6.118,13 per maand) en dat [verweerder] c.s. als particuliere eigenaar 37,25% daarvan zal moeten ‘ophoesten’ ofwel € 43.582,50, wat neerkomt op € 3.631,88 per maand. Hoewel van bevoordeling van [B.V. 1] geen sprake is, kan onder deze omstandigheden wel sprake zijn van onredelijke benadeling van [verweerder] c.s. bij handhaving van het besluit. Ter zitting heeft hij namelijk onweersproken verklaard dat die (extra) verhoging voor een particuliere eigenaar niet is op te brengen dan wel disproportioneel is. Daar waar de VvE geen onderzoek heeft gedaan naar

andere financieringsopties, althans dit is niet gesteld of gebleken, moet de conclusie dan ook zijn dat er reden is om te oordelen dat de VvE bij afweging van alle belangen een besluit heeft genomen dat zij in redelijkheid en billijkheid niet had kunnen nemen, althans niet op de wijze waarop zij dat nu heeft gedaan. Dit brengt mee dat er reden is om dit besluit te vernietigen. Het verzoek moet dan ook op dit onderdeel worden toegewezen.”

De procedure in hoger beroep

2.2.

De VvE heeft in het beroepschrift en bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep – kort en zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. De VvE is van mening dat de kantonrechter in de bestreden beschikking ten onrechte heeft geoordeeld dat de proceskosten in verzoekschriftprocedure I en II moeten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten moet dragen. In verzoekschriftprocedure III heeft de kantonrechter volgens de VvE ten onrechte geoordeeld dat drie besluiten van de vergadering van eigenaars van 19 september 2021 worden vernietigd, namelijk het besluit waarmee de VvE de begroting van 2021 heeft vastgesteld, het besluit waarmee de VvE boetes heeft opgelegd aan [verweerder] c.s. en het besluit waarmee de VvE heeft ingestemd met het vergoeden aan [B.V. 1] van de door haar gestelde gederfde huurinkomsten.

2.3.

[verweerder] c.s. hebben zowel bij verweerschrift als bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep verweer gevoerd tegen de stellingen van de VvE. Voor zover relevant in het kader van de te nemen beslissingen zal het hof bij de beoordeling daarop ingaan.

2.4.

Het hof komt tot de volgende beoordeling.

Grief I over de omvang van het verweer in eerste aanleg slaagt niet

2.4.1.

Volgens de VvE heeft de kantonrechter ten onrechte overwogen dat het verweerschrift van de VvE uitsluitend zou zijn ingediend teneinde verweer te voeren in verzoekschriftprocedure III. De VvE heeft echter in haar verweerschrift in eerste aanleg van 6 januari 2022 inhoudelijk verweer gevoerd tegen alle verzoekschriften en dus ook tegen verzoekschrift I en II. De VvE was in deze procedure belanghebbende (artikel 5:130 lid 3 BW). Als belanghebbende heeft de VvE verweer gevoerd en is ook als zodanig verschenen. De VvE is van mening dat de kantonrechter dat ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten en dat de VvE daarom recht en belang heeft bij aanpassing van de beschikking op dit punt.

2.4.2.

Het hof is echter van oordeel dat de VvE geen belang heeft bij aanpassing van de beschikking op dit punt, althans dat de VvE dit belang onvoldoende duidelijk heeft gemaakt. De kantonrechter heeft namelijk in het dictum in zowel in de verzoekschriftprocedure I als II [verweerder] c.s. niet-ontvankelijk verklaard in hun verzoek. Door aanpassing van de beschikking zoals verzocht, verandert het dictum niet. Grief I slaagt daarom niet.

Grief II over de proceskosten in eerste aanleg slaagt niet

2.5.

Volgens de VvE heeft de kantonrechter in verzoekschriftprocedure I en II ten onrechte overwogen dat de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten moet dragen. De VvE stelt dat [verweerder] c.s. echter in de proceskosten veroordeeld hadden moeten worden, omdat het verweer van de VvE is gevolgd. De kantonrechter heeft namelijk [verweerder] c.s. niet-ontvankelijk verklaard, omdat de verzoeken gericht hadden moeten worden tegen de VvE en niet tegen de andere appartementseigenaar [B.V. 1] . Bovendien zijn de verzoekschriften I en II volgens de VvE te laat ingediend. Ook om die reden hadden [verweerder] c.s. volgens de VvE niet-ontvankelijk verklaard moeten worden met veroordeling in de proceskosten.

2.5.1.

Het hof oordeelt hierover als volgt. Artikel 289 Rv luidt dat de eindbeschikking tevens een veroordeling in de proceskosten
kaninhouden. De rechter is daartoe echter niet verplicht. Het is namelijk overgelaten aan het inzicht van de rechter die over de feiten oordeelt of hij in het gegeven geval aanleiding vindt voor een veroordeling in de proceskosten (vgl. HR 4 november 1983, ECLI:NL:HR:1983:AB8898, NJ 1984, 186). Het oordeel dat de rechter geen aanleiding ziet voor een veroordeling in de proceskosten behoeft geen motivering (zie HR 24 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2474). Het stond de kantonrechter in eerste aanleg dan ook vrij om te beslissen dat iedere partij de eigen kosten moet dragen in het kader van de verzoekschriftprocedures I en II. Nu bovendien in één verweerschrift in alle drie de procedures verweer is gevoerd zou het hof tot eenzelfde oordeel zijn gekomen op het punt van de proceskosten, gezien ook het oordeel in verzoekschriftprocedure III t.a.v. de proceskosten. Grief II slaagt dan ook niet.

Grief III over de begroting van 2021 slaagt

2.6.

Op grond van artikel 5:130 BW in verbinding met artikel 2:8 en 2:15 BW kan een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars zoals de algemene ledenvergadering, worden vernietigd in het geval sprake is van strijd met de redelijkheid en billijkheid. Toetsingsmaatstaf met betrekking tot de inhoud van het besluit is de vraag of het orgaan bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. In deze zaak is het hof van oordeel dat de VvE in redelijkheid tot het besluit over de begroting heeft kunnen komen. Hieronder wordt dit toegelicht.

2.6.1.

Evenals de kantonrechter is ook het hof van oordeel dat het onderhoud of herstel van gebreken aan het gehele pand noodzakelijk is. Dat dit onderhoud binnen afzienbare tijd moet gebeuren blijkt ook wel uit het rapport van de Monumentenwacht. Dit wordt ook niet als zodanig door [verweerder] c.s. betwist, net zomin als de in de begroting genoemde onderhoudsbedragen.

2.6.2.

De vergadering van eigenaars van 19 september 2021 is per brief van 7 september 2021 op de juiste wijze uitgeschreven. Daarbij zaten ook bijlagen, waaronder de begroting 2021. De heer [betrokkene 3] was door [verweerder] c.s. gemachtigd om namens A2 en A3 het stemrecht uit te oefenen op de vergadering van 19 september 2021. Er is tijdens deze vergadering niet aangegeven dat [verweerder] c.s. de eenmalige verhoging van de VvE-bijdrage niet kunnen betalen. Dit hebben [verweerder] c.s. ook niet daarvoor al (apart) kenbaar gemaakt aan de VvE. De VvE hoefde in dit geval dan ook niet zonder meer onderzoek te doen naar andere financieringsopties voordat het besluit over de begroting 2021 werd genomen. Dat [verweerder] c.s. deze eenmalige verhoging niet kunnen betalen, hebben zij eerst ter zitting van 18 januari 2022 kenbaar gemaakt. Pas toen is de VvE met dit standpunt van [verweerder] c.s. bekend geworden. Het hof is van oordeel dat daarom niet gezegd kan worden dat de VvE geen rekening heeft gehouden met alle kenbare belangen ten tijde van het nemen van het besluit over de begroting op 19 september 2021 (‘ex tunc’).

2.6.3.

Daarbij komt dat jarenlang geen onderhoud is gepleegd aan de gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken. Het is algemeen bekend dat een woning onderhoud nodig heeft en dat dit (hoge) kosten voor een woningeigenaar meebrengt. Naar het oordeel van het hof hadden [verweerder] c.s. dan ook kunnen verwachten dat op enig moment (hoge) kosten gemaakt moesten gaan worden voor dit achterstallig onderhoud. Deze kosten kunnen – naar de ervaring leert – zelfs nog hoger uitvallen bij achterstallig onderhoud dan wanneer er op regelmatige basis onderhoud was gepleegd. Dat [verweerder] c.s. dan vervolgens niet (in eigen beheer) genoeg financiële reserves hebben opgebouwd, is dat geen reden om het besluit op 19 september 2021 te vernietigen. Zeker niet omdat het aannemelijk is dat [verweerder] c.s. lagere maandlasten dan wel kosten hebben gehad doordat er geen (of amper) onderhoud is gepleegd. Dat er sprake was van achterstallig onderhoud was voor [verweerder] c.s. in ieder geval bekend met het Bezoekrapport van 20 januari 2021.
Voor zover de financiële middelen voor [verweerder] c.s. op dat moment ontoereikend waren, hadden zij toen kunnen onderzoeken wat de (financiële) mogelijkheden zijn.
Gezien het voorgaande gaat het hof dan ook voorbij aan hetgeen [verweerder] c.s. hebben aangevoerd ter onderbouwing van hun betoog dat de begroting als geheel tot een (exorbitante) maandelijkse bijdrage van € 5.776,00 leidt, dat het een feit van algemene bekendheid is dat deze maandelijkse bijdrage voor een (modaal) huishouden met twee jonge kinderen niet betaalbaar is, althans (vrijwel) het volledige maandelijkse inkomen omvat en dat de VvE daarom had moeten onderzoeken of er mogelijkheden zijn voor alternatieve financiering maar dat heeft nagelaten.

2.6.4.

Gezien voormelde omstandigheden komt het hof dan ook tot de conclusie dat de VvE het besluit over de begroting in redelijkheid heeft kunnen nemen zodat er ook geen reden is dit besluit te vernietigen. Uitsluitend ten aanzien van dit punt over de begroting zal de beschikking waarvan beroep worden vernietigd en het verzoek van [verweerder] c.s. alsnog worden afgewezen.

Grief IV over de boetes slaagt niet

2.7.

Door middel van grief IV komt de VvE op tegen de vernietiging van het besluit om boetes op te leggen aan [verweerder] c.s. voor de door de VvE gestelde overtredingen van de splitsingsakte. De VvE heeft – kort samengevat – het volgende hierover naar voren gebracht. Volgens de VvE is de toestemming van de VvE niet door [verweerder] c.s. aangetoond. Daarnaast gaat het niet om overtredingen die al lang geleden zijn begaan, maar gaat het volgens de VvE om overtredingen in 2012 en van een aantal jaar geleden. Verder heeft de VvE aangevoerd dat de VvE slapend was en dat om die reden de VvE niet eerder kon optreden. Bovendien is het de VvE die de boete heeft opgelegd en niet, zoals door de kantonrechter is overwogen, het bestuur. Het oordeel van de kantonrechter over de boetes moet volgens de VvE dan ook worden vernietigd en het verzoek van [verweerder] c.s. tot vernietiging van de besluiten tot het opleggen van boetes moet alsnog worden afgewezen.

2.7.1.

Ook deze grief slaagt niet. [verweerder] c.s. hebben namelijk gemotiveerd betwist dat zij zonder toestemming wijzigingen hebben aangebracht aan de gemeenschappelijke zaken. Volgens [verweerder] c.s. heeft de VvE sinds 1987 – het moment waarop [betrokkene 2] de appartementsrechten heeft gekocht – in onderling en familiair overleg gefunctioneerd en is er overleg en afstemming geweest met de andere eigenaar bij (plannen voor) werkzaamheden. Dat instemming van de VvE op deze wijze gebeurde, wordt bevestigd door de schriftelijke verklaring van [betrokkene 3] waaruit blijkt dat hij op 18 september 2021 als bestuurder van de VvE (van 1987 tot 2019) heeft verklaard dat wijzigingen in de gevel en de renovatie van de badkamer zijn besproken en ook akkoord waren. Dat de verklaring ziet op gebeurtenissen in het verleden, maakt de inhoud van de verklaring voor het hof niet anders. Het hof hecht namelijk waarde aan wat er is verklaard door een oud-bestuurder van de VvE en de inhoud van de verklaring wordt niet als zodanig door de VvE betwist. De VvE heeft wel een andere verklaring in de procedure overgelegd. Hierin verklaart [betrokkene 5] namens haar moeder [betrokkene 6] dat zij, voor zover zij weten, nimmer toestemming hebben verleend voor het plaatsen van dubbele openslaande deuren in de achtergevel. Omdat [betrokkene 5] niet zelf aanwezig was bij de ‘koffietafel’ gesprekken waarin de werkzaamheden zijn besproken en akkoord zijn bevonden, is het hof van oordeel dat deze verklaring niet veel zegt. Het feit dat [betrokkene 5] en haar moeder er niet van wisten laat onverlet dat hun vader [betrokkene 2] ermee kan hebben ingestemd. Het hof hecht daarom niet veel waarde aan deze verklaring en gaat daaraan voorbij. Omdat de appartemensrechten lange tijd in handen waren van familieleden – dit ook wordt bevestigd door een verklaring van een oud-bestuurder – acht het hof het aannemelijk dat besluiten aan de ‘koffietafel’ werden genomen en dat werkzaamheden met wetenschap en instemming van alle eigenaren gebeurden.
Verder is relevant de omstandigheid dat het het hof is gebleken dat er ook in A1 en A4 wijzigingen zijn aangebracht waartegen de VvE niet heeft opgetreden. Dat er over en weer toestemming is verleend, daar gaat het hof dan ook vanuit. Dat de toestemming(en) niet op schrift staat(n), maakt het voorgaande niet anders. Volgens artikel 13 MR1983 is iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering verboden.
De toestemming is volgens de splitsingsreglement dus vormvrij. Kortom, [verweerder] c.s. mochten de wijzigingen gezien de gegeven instemming aanbrengen. Alleen al om deze reden slaagt deze grief niet.

Grief V over de schadevergoeding slaagt niet

2.8.

Door middel van grief V komt de VvE op tegen de vernietiging van het besluit om huurderving van [B.V. 1] te vergoeden. Ook deze grief slaagt niet. De kantonrechter heeft overwogen dat [B.V. 1] niet met stukken heeft onderbouwd dat zij al een huurder had gevonden die A4 per datum 1 maart 2021 voor een bedrag van € 1.500,00 per maand als bedrijfsruimte zou huren. Ook in hoger beroep is een huurovereenkomst niet overgelegd die dat aantoont, zodat sprake is van een onvoldoende onderbouwing van de gestelde schade. De door de VvE ingebrachte huurovereenkomsten uit 2000 en 2010 tussen de heer [betrokkene 2] en huurders zijn in dat opzicht niet relevant. Hieruit blijkt namelijk niet per wanneer en voor welke huurprijs [B.V. 1] heeft verhuurd.
De stelling van de VvE dat [B.V. 1] inzage in de huurovereenkomst heeft gegeven, maakt het voorgaande niet anders. Enig bestuurder en aandeelhouder van [B.V. 1] is namelijk dezelfde persoon als de VvE-bestuurder, namelijk de heer [betrokkene 1] . De stelling van de VvE heeft dan ook weinig betekenis/relevantie.

Bij gebreke van een deugdelijke onderbouwing komt het hof niet toe aan een bewijsopdracht.

Proceskosten

2.9.

Het hof zal de proceskosten in hoger beroep compenseren, omdat beide partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld.

3.De beslissing

Het hof:

vernietigt de bestreden beschikking, maar uitsluitend voor zover de kantonrechter in het dictum het besluit van de algemene ledenvergadering van 19 september 2021 waarmee de VvE de begroting van 2021 heeft vastgesteld (agendapunt 4) heeft vernietigd;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst alsnog het verzoek van [verweerder] c.s. af om voornoemd besluit van de algemene ledenvergadering van 19 september 2021 over de begroting van 2021 te vernietigen en

bekrachtigt de beschikking voor zover in beroep aan de orde voor het overige;

compenseert de proceskosten in hoger beroep, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt en

wijst af het meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gewezen door mrs. R.R.M. de Moor, A.C. van Campen en T. van der Valk en is in het openbaar uitgesproken op 12 januari 2023.