Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.311.050/01
arrest van 17 oktober 2023
in de zaak van
1.[appellant ] ,
2.
[appellant 2],
[appellant 2],
beide wonende te [woonplaats] ,
appellanten in principaal beroep,
geïntimeerden in incidenteel beroep,
hierna tezamen: [appellanten] ,
advocaat: mr. A.C.F. Berkhof te Goes,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
beide wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden in principaal beroep,
appellanten in incidenteel beroep,
hierna tezamen: [geïntimeerden] ,
advocaat: mr. N.A. Koole te Middelburg,
op het bij dagvaardingsexploot van 23 mei 2022 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, van 18 augustus 2021 en 9 maart 2022 tussen [appellanten] als eisers in conventie/verweerders in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie/eisers in reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak 9287806/ CV EXPL 21-1808)
Hiervoor verwijst het hof naar de beide voornoemde vonnissen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het voornoemde dagvaardingsexploot van [appellanten] ;
- de memorie van grieven van [appellanten] , met een productie;
- de memorie van antwoord van [geïntimeerden] in principaal beroep, tevens memorie van grieven en wijziging eis in incidenteel beroep, en akte overlegging met een productie;
- de memorie van antwoord in incidenteel beroep en tevens antwoord op de eiswijziging van [appellanten] , met producties;
- de akte uitlaten van [appellanten] ;
- de antwoordakte van [geïntimeerden]
2.2
Na gevraagd arrest heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de stukken van het hoger beroep en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
Kern van de zaak
Deze zaak betreft in de kern een geschil over de verkoop van een onroerende zaak die leeg en ontruimd geleverd moet worden.
Feiten
Als gesteld en niet (voldoende) betwist, vormen de volgende feiten voor het hof het uitgangspunt.
3.1
Bij gesloten koopovereenkomst hebben [geïntimeerden] de woning [adres] te [plaats] aan [appellanten] verkocht tegen een koopprijs van € 475.000,-- k.k. De op 19 augustus 2020 gedateerde en door partijen ondertekende schriftelijke koopovereenkomst vermeldt:
“(…)
artikel 4 Eigendomsoverdracht
4.1
De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 februari 2021 (…)
(…)
artikel 7 Feitelijke levering/Overdracht aanspraken
7.1
De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op het moment van het ondertekenen van de akte van levering (…)
7.2
Voor zover uit het artikel 7.1 niet anders voortvloeit staat verkoper ervoor in dat de onroerende zaak bij de feitelijke levering vrij is van aanspraken tot gebruik, ongevorderd is, en behoudens de eventueel meeverkochte roerende zaken, leeg en ontruimd is. (...)
(…)
artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding
11.1
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. (…)
11.3
Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn (…)
(…)
11.6
Er kunnen geen boetes meer worden verbeurd op grond van artikel 11.2 en/of artikel 11.3 zodra de koopsom is betaald en de levering van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden. De boetes die tot dat moment ingevolge artikel 11.3 zijn verbeurd, blijven verschuldigd. De omstandigheid dat geen boetes meer kunnen worden verbeurd krachtens artikel 11.2 en/of artikel 11.3 (nadat de koopsom is betaald en de onroerende zaak aan koper is geleverd), laat onverlet dat een partij schadevergoeding kan vorderen indien aan de daarvoor geldende wettelijke eisen is voldaan.
(…)”
3.2
Bij de op 1 februari 2021 gehouden eindinspectie van de woning hebben partijen blijkens het door de makelaar opgemaakte en door partijen ondertekende inspectieformulier vastgesteld en afgesproken:
“(...)
Bijzonderheden
(…)
Tuin: € 20.000,- blijft in depot bij notaris voor opruimen tuin en wordt later verrekend zodra werkelijke kosten bekend zijn.
(...)”
3.3
Op 1 februari 2021 hebben partijen vervolgens de door notaris [de notaris] voor de overdracht van de woning opgemaakte leveringsakte ondertekend, die daarna ook is gepasseerd. De bij die gelegenheid door partijen ondertekende schriftelijke depotovereenkomst vermeldt:
“IN AANMERKING NEMENDE
(…)
2. dat koper bij de notaris de koopsom heeft gestort, die aan verkoper toekomt als deze
aan zijn verplichtingen heeft voldaan;
3. dat terzake van deze levering tussen partijen verschil van mening is gerezen over de
staat van oplevering van het verkochte voor wat betreft het leeg en ontruimd opleveren
van de woning en de tuin;
(…)
KOMEN OVEREEN:
1. De notaris houdt een gedeelte van de koopsom, namelijk twintigduizend euro
(€ 20.000,00) (…) onder zijn berusting tot zekerheid voor de nakoming door verkoper van zijn verplichtingen.
2. Verkoper en koper verkrijgen ten gevolge hiervan een voorwaardelijke vordering op de notaris. De notaris mag slechts tot uitbetaling aan verkoper en/of koper overgaan indien:
- hij van beide partijen schriftelijk een gelijkluidende opdracht hiertoe ontvangt,
(…); of
- na een rechterlijke uitspraak die in kracht van gewijsde is gegaan dan wel
uitvoerbaar bij voorraad is verklaard.
(…)”
3.4
Bij e-mail van 1 september 2021 heeft de makelaar -in een reactie op een vraag van
[appellanten] - geschreven dat tijdens de eindinspectie is geconcludeerd dat de tuin niet volledig leeg was. De makelaar wijst erop dat hierover een opmerking is gemaakt in het inspectierapport en dat er een bedrag bij de notaris in depot is gehouden.
Vorderingen en uitspraken in eerste aanleg en hoger beroep
3.5
In dit met de dagvaarding van 11 juni 2021 ingeleide geding hebben [appellanten] in conventie gevorderd dat de kantonrechter -kort gezegd- uitvoerbaar bij voorraad:
[geïntimeerden] op verbeurte van een dwangsom hoofdelijk zal veroordelen tot deugdelijke nakoming door betaling van € 17.150,-- of door medewerking aan de uitkering van het depot;
te verklaren voor recht dat [geïntimeerden] gehouden zijn mee te werken aan de uitbetaling van € 17.150,-- uit het depot bij de notaris;
[geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 1 februari 2021 tot aan de dag van volledige voldoening;
[geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van € 946,50 aan buitengerechtelijke kosten;
[geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de proceskosten, met nakosten.
In reconventie hebben [geïntimeerden] gevorderd dat de kantonrechter -samengevat- uitvoerbaar bij voorraad [appellanten] :
6. op straffe van een dwangsom zal veroordelen om middels schriftelijke opdracht aan de notaris mee te werken aan uitbetaling van het volledige depotbedrag € 20.000,-- aan [geïntimeerden] ;
7. zal veroordelen in de proceskosten van conventie en reconventie.
3.6
Bij het beroepen tussenvonnis van 18 augustus 2021 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling en verschijning van partijen bevolen.
3.7.1
Bij het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde beroepen eindvonnis van 9 maart 2022 heeft de kantonrechter, samengevat, in conventie overwogen:
- dat [geïntimeerden] tekort zijn geschoten in de nakoming van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichting om de woning en de tuin op de fatale leverdatum leeg en ontruimd op te leveren (rov. 4.1);
- dat de op 26 februari 2021 door Loon- en Verhuurbedrijf [het bedrijf] (hierna: [het bedrijf] ) uitgebrachte factuur 20210420 niet alleen ziet op het verwijderen van roerende zaken uit de tuin, maar ook op opruimwerkzaamheden in de woning, in de kelder en in de kas en op de verwijdering van muurtjes en groen die niet voor rekening van [geïntimeerden] horen te komen (rov. 4.2);
- dat de voor rekening van [geïntimeerden] komende werkzaamheden worden begroot op € 2.630,-- incl. BTW aan hoofdsom zodat vordering 1 voor die hoofdsom zal worden toegewezen (rov. 4.3);
- dat de aldus toe te wijzen vorderingen 1 en 3 maken dat [appellanten] geen belang hebben bij de onder 2 gevorderde verklaring voor recht (rov. 4.4);
- dat vordering 4 vanwege onvoldoende onderbouwing niet toewijsbaar is (rov. 4.5);
en in reconventie:
- dat vordering 6 toewijsbaar is voor het depotbedrag min de in conventie (op vorderingen 1 en 3) toe te wijzen hoofdsom met wettelijke rente (rov. 4.7).
3.7.2
De kantonrechter heeft in conventie op vordering van [appellanten] :
- [geïntimeerden] op verbeurte van een dwangsom hoofdelijk veroordeeld tot medewerking aan een depotuitkering van € 2.630,--, met wettelijke rente daarover vanaf 1 februari 2021 tot de dag van voldoening;
en in reconventie op vordering van [geïntimeerden] :
- [appellanten] op straffe van een dwangsom veroordeeld om middels schriftelijke opdracht aan de notaris mee te werken aan uitbetaling van het depotbedrag van
€ 20.000,--, verminderd met (de in conventie bedoelde) € 2.630,-- met wettelijke rente daarover.
De kantonrechter heeft de proceskosten in conventie en reconventie gecompenseerd zodat iedere partij de eigen kosten daarvan draagt.
3.8
In principaal beroep formuleren [appellanten] acht grieven en concluderen [appellanten]
-verkort weergegeven- dat het hof het beroepen eindvonnis zal vernietigen en
(alsnog) zal toewijzen haar conventionele vorderingen 1 tot en met 4;
(alsnog) zal afwijzen reconventionele vordering 6 van [geïntimeerden] ;
en [geïntimeerden] zal veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep.
3.9
In incidenteel beroep werpen [geïntimeerden] twee grieven op en vorderen [geïntimeerden] na wijziging van eis -samengevat- dat het hof het beroepen eindvonnis zal vernietigen en:
8. zal verklaren voor recht dat [appellanten] hoofdelijk de volledige koopsom van de woning verschuldigd zijn;
9. [appellanten] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van € 2.582,45 aan nog onbetaald gebleven restant koopsom (minus depotkosten).
en [appellanten] hoofdelijk zal veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg in conventie en reconventie en van zowel het principaal als het incidenteel hoger beroep.
Rechtsstrijd in hoger beroep
3.1
Omdat volgens artikel 131 Rv geen hogere voorziening openstaat tegen de rechtersbeslissing om na de antwoordconclusie een mondelinge behandeling te houden en omdat bovendien de aan het hof voorliggende vorderingen en grieven daarop niet zien, zal het hof [appellanten] niet-ontvankelijk verklaren in het principaal beroep van het (bij het beroepsexploot van 23 mei 2022 ook) beroepen tussenvonnis van 18 augustus 2021.
3.11
In incidenteel beroep wijzigt [geïntimeerden] de eis in reconventie. Niet gesteld of gebleken is dat dit de verdediging van [appellanten] onredelijk bemoeilijkt, het geding onredelijk vertraagt of anderszins in strijd komt met de eisen van een goede procesorde. Nu [geïntimeerden] de bij de eerste memorie gedane wijziging bovendien tijdig heeft gedaan, zal het hof hierna ook de gewijzigde eis in reconventie onderzoeken en daarop beslissen.
3.12
Aldus liggen aan het hof ter beslissing voor de vorderingen in conventie van [appellanten] om uitvoerbaar bij voorraad, samengevat:
I. [geïntimeerden] hoofdelijk en op verbeurte van een dwangsom te veroordelen tot deugdelijke nakoming door betaling van € 17.150,-- of door medewerking aan de uitkering van het depot;
II. te verklaren voor recht dat [geïntimeerden] gehouden zijn mee te werken aan de uitbetaling van € 17.150,-- uit het depot bij de notaris;
III. [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 1 februari 2021 tot aan de dag van volledige voldoening;
IV. [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 946,50 aan buitengerechtelijke kosten;
V. [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de proceskosten, met nakosten;
en de gewijzigde vorderingen in reconventie van [geïntimeerden] om uitvoerbaar bij voorraad, samengevat:
VI. te verklaren voor recht dat [appellanten] hoofdelijk de volledige koopsom van de woning verschuldigd zijn;
VII. [appellanten] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 2.582,45 aan nog onbetaald gebleven restant koopsom (minus depotkosten);
VIII. [appellanten] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg in conventie en reconventie en van zowel het principaal als het incidenteel hoger beroep.
Vorderingen I tot en met IV van [appellanten]
3.13
[appellanten] leggen aan hun vorderingen I tot en met IV in de kern ten grondslag dat [geïntimeerden] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst én uit de nadere depotovereenkomst door de woning op de fatale leverdatum niet leeg(gehaald) en ontruimd (ontdaan van roerende zaken, muurtjes in de tuin, met de grond verbonden bouwwerkjes, bijgebouwen en het afvoeren van puin daarvan) te hebben geleverd.
3.14
Ter weerspreking voeren [geïntimeerden] daartegen naar de kern genomen het primaire verweer dat [geïntimeerden] dachten [appellanten] met enkele achtergelaten roerende zaken een plezier te doen, waarmee zij aldus betwisten tekort te zijn geschoten. Als subsidiaire verweer ontkennen zij in gebreke te zijn gesteld met een redelijke termijn om alsnog na te komen. Meer subsidiair voeren [geïntimeerden] aan dat [appellanten] hooguit de werkelijke opruimkosten van de roerende zaken aan [geïntimeerden] mogen doorberekenen, wat volgens hen zo’n € 1.000,-- beloopt.
3.15
Het hof stelt in het licht van het partijdebat over de uitleg van de koopovereenkomst als maatstaf voorop dat de uitleg van de tussen partijen bestaande rechtsverhouding niet alleen moet worden vastgesteld door een taalkundige uitleg van gemaakte afspraken. Bij de uitleg van hetgeen partijen zijn overeengekomen is met name van belang wat partijen daarover vóór of ten tijde van het sluiten van de overeenkomst tegenover elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en redelijkerwijs hebben mogen afleiden of verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
principale grief 1.a van [appellanten] : levering leeg en ontruimd
3.16.1
Met hun grief 1 (deels, hierna: grief 1.a) komen [appellanten] onder meer op tegen de door de kantonrechter gegeven uitleg dat -kort gezegd- levering leeg en ontruimd zich beperkt tot (alleen) de in de tuin aanwezige roerende zaken, zodat [geïntimeerden] alleen de daarvoor gemaakte kosten moet vergoeden.
3.16.2
Volgens de artikelen 4.1 en 7.2 van de schriftelijke koopovereenkomst zijn [geïntimeerden] verplicht om de verkochte onroerende zaak op 1 februari 2021 leeg en ontruimd aan [appellanten] (op) te leveren, uiteraard behoudens de meeverkochte zaken zoals vermeld op een bij de koopovereenkomst behorende lijst. Omdat partijen over de meeverkochte zaken als zodanig niet van mening verschillen, zal het hof die (ook hierna) verder onbesproken laten. Het geding spitst zich toe op de vraag wat moet worden verstaan onder “leeg en ontruimd” opleveren.
3.16.3
[geïntimeerden] betwisten niet voldoende de met foto’s door [appellanten] gestaafde stelling dat in de tuin tal van roerende zaken lagen. In dit verband stellen [appellanten] dat zij aanvankelijk wegens de hoeveelheid in de tuin aanwezige (te verwijderen) spullen:
“(…) een veel lager bod [hof: hebben] gedaan dan de vraagprijs waardoor de werkzaamheden hierin verdisconteerd zouden zijn om tot verwijdering (…) te komen. Hiermee ging [geïntimeerde 1] niet akkoord, zij zouden de roerende zaken zelf wel op hun kosten laten opruimen.
(…) Na deze toezegging heeft [appellant ] een bod uitgebracht, onder de voorwaarde dat de roerende zaken zouden worden weggenomen. De makelaar heeft dit aan gedaagden laten weten per email, waar zij sprak over `leeg en ontruimd behoudens de lijst van zaken". Hiermee is [geïntimeerde 1] akkoord gegaan.”
Hoewel [geïntimeerden] het gestelde biedverloop betwisten, volgt hieruit dat met “leeg en ontruimd” in elk geval niet is bedoeld dat andere dan roerende zaken ook door [geïntimeerden] verwijderd zouden worden.
3.16.4
[appellanten] stellen echter niet hoeveel lager hun eerste bod is geweest. Dat [geïntimeerden] op grond van dat eerste bod redelijkerwijs hadden moeten begrijpen dat de kosten voor het opruimen van achterblijvende roerende zaken om en nabij € 20.000,-- zouden kunnen bedragen, kan het hof dan ook niet ontlenen aan de omvang van het eerder gedane bod. Voor zover daarvan al blijkt uit de (als productie 1 bij memorie van grieven ingebrachte) emailwisseling vanaf 3 juli 2020 tot en met 15 september 2022, blijkt ook daaruit niet van enig concreet verband tussen een lager bod en de kosten voor het ontruimen van het gekochte. Aard en omvang van in dat verband mogelijk te verrichten werkzaamheden staan hierin nergens vermeld.
3.16.5
[geïntimeerden] zeggen op basis van een uitlating die [appellanten] bij hun eerste bezichtiging hebben gedaan, te hebben verwacht dat zij [appellanten] met enkele achtergelaten roerende zaken een plezier zouden doen, zodat zij op 1 februari 2021 werden verrast door de discussie over de opleveringsverplichtingen en de depoteis.
Het hof overweegt dat die omstandigheid mogelijk wel relevant kan zijn, maar dat daaraan in dit geval voor de uitleg van de uiteindelijk gesloten koopovereenkomst weinig gewicht toekomt. Een dergelijk al in een vroeg stadium gedane uitlating, waarna vervolgens nog enige tijd is dooronderhandeld, komt immers weinig betekenis toe bij de inkleuring van wat partijen later bij het sluiten van de overeenkomst uiteindelijk over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en redelijkerwijs hebben mogen afleiden of verwachten. Dit klemt nog temeer nu onduidelijk blijft op basis waarvan [geïntimeerden] redelijkerwijs hadden moeten begrijpen dat de kosten voor het opruimen van achterblijvende roerende zaken om en nabij € 20.000,-- zouden kunnen bedragen.
3.16.6
In het licht van de beschreven artikelen 4.1 en 7.2 hebben [geïntimeerden] redelijkerwijs moeten begrijpen dat zij op grond van de koopovereenkomst verplicht zijn om de gehele verkochte onroerende zaak leeg en ontruimd aan [appellanten] op te leveren. Bij gebreke van concrete feiten voor een beperkte(re) uitleg, betreft dat niet alleen de aanwezige tuin, maar ook de daarop staande (bij)gebouwen. In zoverre slaagt grief 1.a van [appellanten] , maar dit leidt nog niet zonder meer tot andere (dan de door de kantonrechter gegeven) eindbeslissingen.
3.16.7
Uit de beschreven artikelen 4.1 en 7.2 hebben [geïntimeerden] verder redelijkerwijs moeten opmaken dat zij verplicht zijn om de tuin en de (bij)gebouwen te ontdoen van in ieder geval alle (losse of losliggende) roerende zaken. Bij gebreke van bijkomende omstandigheden hebben [geïntimeerden] daaruit echter niet zonder meer hoeven begrijpen dat zij daarnaast ook op de verkochte onroerende zaak aanwezige muurtjes en (bij)gebouwen zouden moeten afbreken en afvoeren, laat staan welke dan precies. [appellanten] zeggen andersluidende bedoelingen te hebben gehad, maar (gestelde of gebleken) verklaringen en gedragingen waaruit [geïntimeerden] dat dan hadden moeten begrijpen, ontbreken en [appellanten] voeren zelf al aan, zoals hiervoor al overwogen, dat het uiteindelijk bod was gebaseerd op de toezegging van [geïntimeerden] om alle
roerendezaken te verwijderen.
roerendezaken te verwijderen.
Voor zover [appellanten] onder verwijzing naar de op 24 oktober 2018 gedateerde Lijst van zaken betogen dat [geïntimeerden] ten minste het tuinhuis en de buitenberging hadden moeten verwijderen, kan het hof [appellanten] daarin niet volgen. Op die Lijst is bij die beide gebouwen immers niets aangekruist, ook niet bij de voorbedrukte opties of zij wel of niet (moeten) achterblijven. In zoverre mist grief 1.a van [appellanten] doel.
incidentele grief 1 van [geïntimeerden] : levering en verzuim
3.17.1
[geïntimeerden] keren zich met hun grief 1 tegen de door de kantonrechter gegeven uitleg dat -kort gezegd- de door partijen overeengekomen datum van 1 februari 2021 als fatale termijn geldt, waaraan de kantonrechter het gevolg verbindt dat [geïntimeerden] met de niet-nakoming van hun verplichting om op die dag leeg en ontruimd aan [appellanten] (op) te leveren, zonder ingebrekestelling in verzuim zijn geraakt. [geïntimeerden] lichten toe dat zij de levering op 1 februari 2021 hebben laten doorgaan in de verwachting dat zij na een ingebrekestellingstermijn van acht dagen alsnog zouden kunnen nakomen, zodat het depot dan uiteindelijk ook aan [geïntimeerden] zou toekomen. [geïntimeerden] menen door het ontbreken van een ingebrekestelling niet in verzuim te zijn geraakt.
3.17.2
Voor zover [geïntimeerden] betogen dat in het bijzonder artikel 11.6 bij niet-nakoming van verplichtingen uit de koopovereenkomst voor verzuim altijd de wettelijke ingebrekestelling met een nadere achtdagentermijn voorschrijft, is dat daarin niet beschreven en berust dat op een onjuiste lezing ervan. Ditzelfde geldt voor de door [geïntimeerden] ingeroepen omstandigheid dat de notaris het depotbedrag volgens de depotovereenkomst onder zich houdt “tot zekerheid voor de nakoming door verkoper van zijn verplichtingen”. Anders dan [geïntimeerden] kennelijk menen, sluit deze laatste omschrijving geenszins uit dat het depot zal dienen tot zekerheid voor de betaling van de werkzaamheden die [geïntimeerden] als verkoper(s) hadden moeten uitvoeren.
Met hun beide voornoemde betogen zien [geïntimeerden] bovendien voorbij aan de aard en strekking van het speciaal voor de levering in de koopovereenkomst opgenomen artikel 7.2. Bij gebreke van een nader afgesproken levermoment moesten [geïntimeerden] er volgens artikel 7.2 als verkoper(s) immers voor instaan dat de onroerende zaak op het moment van de levering leeg en ontruimd zou zijn. Naar haar aard konden [geïntimeerden] deze verplichting slechts nakomen op het tijdstip van de levering, in dit geval dus 1 februari 2021. [geïntimeerden] waren dan ook gehouden om tijdig zorg te dragen voor het leegmaken en ontruimen, zodat de verkochte onroerende zaak op 1 februari 2021 ook daadwerkelijk leeg en ontruimd aan [appellanten] zou kunnen worden geleverd. Door de verkochte onroerende zaak op 1 februari 2021 niet leeg en ontruimd te hebben geleverd, zijn [geïntimeerden] tekortgeschoten en zonder ingebrekestelling in verzuim geraakt. Een ingebrekestelling was daarvoor niet meer vereist, nu deze er toe zou strekken om nog een laatste nakomingstermijn te geven, terwijl hier sprake was van een fatale termijn. Door dit alles mist grief 1 van [geïntimeerden] doel.
principale grieven 1.b en 2 van [appellanten] : schadevergoeding
3.18.1
De tekortkoming in de nakoming van de verplichting om de verkochte onroerende zaak op 1 februari 2021 ontdaan van de roerende zaken te leveren, verplicht de daarmee in verzuim verkerende [geïntimeerden] tot vergoeding van de schade die [appellanten] daardoor lijden. De door [appellanten] opgeworpen grieven 1 (overigens, hierna: 1.b) en 2 zien op de (omvang van de) door [geïntimeerden] te vergoeden schade.
3.18.2
[appellanten] stellen dat hun schade het onder I gevorderde bedrag van € 17.150,-- beloopt en onderbouwen dat met de voor datzelfde bedrag op 26 februari 2021 door [het bedrijf] aan [appellanten] uitgebrachte factuur 20210420. Voor de daarmee in rekening gebrachte kosten verwijst die factuur naar de eerder op 3 februari 2021 door [het bedrijf] uitgebrachte offerte, die vermeldt:
“(…)
Te verrichten werkzaamheden:
- Opruimen van alle losliggende materialen in tuin
- Opruimen van spullen uit woning en gebouwen
- Vrijkomende spullen afvoeren met container
- Storten van afval
Kosten:
- Kraan/laadschop met bediening € 5.200,-
- Werk man € 5.500,-
- Containers plaatsen en afvoeren € 1.450,-
- Storten puin € 750,-
- B&S storten € 4.250,-
Kosten voor bovengenoemde werkzaamheden zijn € 17.150,- Incl. Btw.
(…)”
Volgens [appellanten] zijn die gefactureerde kosten van € 17.150,-- in rekening gebracht voor zowel het verwijderen en afvoeren van de roerende zaken als voor het afbreken en afvoeren van onroerende muurtjes en (bij)gebouwen. Omdat de koopovereenkomst [geïntimeerden] niet verplicht tot het afbreken en afvoeren van onroerende muurtjes en (bij)gebouwen, zijn [geïntimeerden] echter niet verplicht tot vergoeding van de kosten die [appellanten] daarvoor hebben gemaakt. Uit de voornoemde (offerte en) factuur 20210420 volgt evenwel niet (voldoende) welke en/of hoeveel van de gefactureerde kosten zijn toe te rekenen aan het verwijderen en afvoeren van (alleen) alle roerende zaken.
3.18.3
Nu de voornoemde (offerte en) factuur 20210420 blijkens de opgevoerde specificatie ziet op kosten voor zowel de tuin als de (bij)gebouwen, heeft de kantonrechter de door [geïntimeerden] te vergoeden kosten voor het verwijderen en afvoeren van (alleen) de roerende zaken, uiteindelijk terecht vastgesteld door tot uitgangspunt te nemen de al op 23 oktober 2020 door [het bedrijf] voor te verrichten werkzaamheden aan [appellanten] geoffreerde:
“(…)
Opruimwerkzaamheden en stortkosten puin € 4500.-
Rooien en opruimen groen € 7500.-
(…)
Bovengenoemd zijn (…) Excl. Btw.
(…)”
Door dat al ruim vóór de levering van de zaak aan [appellanten] geoffreerde bedrag van (€ 12.000,-- excl. BTW oftewel incl. BTW) € 14.520,-- af te trekken van de uiteindelijk op 26 februari 2021, dus na de levering daarvan, gefactureerde € 17.150,--, heeft de kantonrechter de door [geïntimeerden] aan [appellanten] als gevolg van de tekortkoming te vergoeden schade aldus begroot op € 2.630,--.
3.18.4
Hoewel [appellanten] tegen die schadebegroting met hun grieven 1.b en 2 opkomen, laten [appellanten] na de daartoe benodigde motivering en onderbouwing van de gesuggereerde onjuistheid ervan te geven. Hoewel dat op hun weg had gelegen, verduidelijken en staven [appellanten] ook in beroep geen geconcretiseerde meerschade, laat staan meerschade die valt toe te rekenen aan het verwijderen en afvoeren van (alleen) alle roerende zaken. Voor zover [appellanten] aanvoeren dat de depotovereenkomst ziet op een hoger bedrag dan € 17.150,--, kan dat in ieder geval niet gelden als de benodigde onderbouwing van daadwerkelijk geleden meerschade.
Ook de twee nader ingebrachte schriftelijke verklaringen van [persoon] bieden voor de benodigde onderbouwing van daadwerkelijk geleden meerschade geen (voldoende) aanknopingspunten. De daartoe door [appellanten] ingebrachte foto’s en de daarop zichtbare hoeveelheid roerende zaken onderbouwen weliswaar de stellingname dat niet leeg en ontruimd is opgeleverd, maar verduidelijken en concretiseren niet voldoende een meerschade, laat staan hoeveel meerschade. Dan laat het hof nog daar dat [appellanten] zelf erkennen dat niet alle foto’s op of omstreeks 1 februari 2021 zijn gemaakt, zodat zij de toenmalige situatie niet (voldoende) weergeven. Door dit alles missen de grieven 1.b en 2 van [appellanten] doel.
vorderingen I en III van [appellanten]
3.19
Als overigens niet (voldoende) bestreden heeft de kantonrechter de aan het hof voorliggende vorderingen I en III terecht toegewezen. Feiten of omstandigheden die het hof aanleiding geven om de hoogte van de daarbij opgelegde dwangsom te wijzigen zijn niet gesteld of gebleken. De kantonrechter heeft [geïntimeerden] in conventie terecht hoofdelijk aansprakelijk en schadeplichtig gehouden voor een schade van € 2.630,-- met wettelijke rente daarover vanaf 1 februari 2021.
vordering II en principale grief 3 van [appellanten] : verklaring voor recht
3.20.1
Met het oog op de toewijzing van de vorderingen I en III heeft de kantonrechter vordering II van [appellanten] bij gebrek aan belang afgewezen. Tegen deze afwijzing komen [appellanten] met grief 3 op.
3.20.2
Bij de beoordeling van deze grief stelt het hof voorop dat een partij in beginsel mag worden verondersteld een (voldoende) belang bij een ingestelde vordering te hebben. Dat geldt zeker voor het door [appellanten] genoemde geval als een verklaring voor recht wordt gevorderd dat aansprakelijkheid bestaat voor schade. Een dergelijke verklaring voor recht vorderen [appellanten] in dit geding echter niet. [appellanten] vorderen alleen een verklaring voor recht die -kort gezegd- inhoudt dat [geïntimeerden] hun schade van € 17.150,-- moeten (doen) betalen. Reeds omdat daadwerkelijk is beslist over de betaling van die door [appellanten] verlangde schadevergoeding en de kantonrechter het belang van [appellanten] bij de onder II gevorderde verklaring voor recht om die reden ook gemotiveerd heeft ontkend, is een uitzondering op voornoemd uitgangspunt hier gerechtvaardigd en dienen [appellanten] hun eventuele belang bij vordering II te stellen en (voldoende) aannemelijk te maken. Dat [appellanten] dit desondanks nalaten, maakt dat grief 3 van [appellanten] faalt. Daarom is vordering II van [appellanten] niet toewijsbaar.
vordering IV en principale grief 4 van [appellanten] : buitengerechtelijke kosten
3.21
Met grief 4 leggen [appellanten] de afgewezen vordering IV aan het hof voor. De kantonrechter heeft terecht overwogen dat -samengevat- de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten hier niet behoort te worden vastgesteld op basis van het forfaitaire tarief van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: BIK), maar op basis van het (Rapport Voor-werk II met inachtneming van het) Rapport BGK-integraal. Dienovereenkomstig heeft de kantonrechter deze vordering afgewezen op de grond dat niet meer is gebleken dan dat slechts twee sommaties zijn verzonden -namelijk op 16 maart 2021 en 8 april 2021- hetgeen onvoldoende incassowerkzaamheden oplevert om een vergoeding voor buitengerechtelijke werkzaamheden te rechtvaardigen. Hoewel het ter onderbouwing van hun grief op de weg van [appellanten] had gelegen om de daartoe benodigde incassowerkzaamheden zo mogelijk nader te specificeren, hebben [appellanten] dat nagelaten en in beroep volstaan met slechts een (herhaalde) verwijzing naar het BIK-tarief. Hierdoor mist grief 4 van [appellanten] doel en is vordering IV niet toewijsbaar.
Vordering VI en VII van [geïntimeerden]
principale grief 6 van [appellanten]
3.22.1
In het verlengde van de in conventie gegeven beslissingen heeft de kantonrechter in reconventie beslist. Omdat de notaris het depotbedrag ter uitvoering van de door de kantonrechter gegeven beslissingen inmiddels heeft uitbetaald, hebben [geïntimeerden] de gewijzigde vorderingen VI en VII geformuleerd. [geïntimeerden] lichten toe dat de onder VI bedoelde volledige koopsom inmiddels is voldaan, op de onder VII gevorderde betaling na.
3.22.2
Nu het hof de op de vorderingen I tot en met IV gegeven beslissingen van de kantonrechter onderschrijft en de notaris het depotbedrag inmiddels al dienovereenkomst aan partijen heeft uitbetaald, ziet het hof geen grond voor een toewijzing van de vorderingen VI en VII. Dat [geïntimeerden] daarbij nog belang hebben, is ook niet gesteld of gebleken. In het verlengde hiervan mist de onzelfstandige grief 6 van [appellanten] doel.
Vorderingen V van [appellanten] en VIII (deels) van [geïntimeerden]
principale grieven 5 en 7 van [appellanten] en incidentele grief 2 van [geïntimeerden] :
proceskosten eerste aanleg
3.23.1
[appellanten] komen met hun grief 5 op tegen de door de kantonrechter op vordering V in conventie uitgesproken kostencompensatie. Tegen de op vordering VIII in reconventie uitgesproken kostencompensatie keren [appellanten] zich met hun grief 7. [geïntimeerden] komen met hun grief 2 tegen die beide kostenbeslissingen van de kantonrechter op.
3.23.2
De kantonrechter heeft terecht beslist dat partijen als over en weer in het ongelijk gesteld ieder de eigen kosten van de eerste aanleg in conventie en in reconventie moeten dragen. Voor zover [geïntimeerden] er op wijst dat de kantonrechter het grootste deel van de vorderingen van [appellanten] heeft afgewezen, miskennen [geïntimeerden] dat de mate waarin een partij in het ongelijk wordt gesteld tevens (mede) wordt bepaald door aantal, gewicht en uitkomst van de na partijdebat beslechte geschilpunten.
principale grief 8 van [appellanten] : dicta eerste aanleg
3.24
In het verlengde van al hun andere grieven formuleren [appellanten] grief 8 tegen de door de kantonrechter uitgesproken dicta. Deze onzelfstandige grief behoeft geen afzonderlijke bespreking.
Bewijsaanbiedingen
3.25
Het hof passeert de door partijen gedane bewijsaanbiedingen, omdat niet aan de stelplicht is voldaan en zij voor het overige geen relevante feiten bevatten die het hof aanleiding geven om anders te oordelen.
Slotsom
3.26
Al het voorgaande bij elkaar concludeert het hof dat [appellanten] niet-ontvankelijk zijn in het principaal beroep van het tussenvonnis van 18 augustus 2021. De grieven leiden ertoe dat het beroepen eindvonnis van 9 maart 2022 dient te worden bekrachtigd en het meer of anders in beroep gevorderde dient te worden afgewezen.
In het licht van de voornoemde beslissingen zal het hof [appellanten] als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten van het principaal hoger beroep veroordelen en [geïntimeerden] als zodanig veroordelen in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep
Wat partijen verder nog aanvoeren, bevat geen feiten die het hof anders doen beslissen. Het hof beslist als volgt.
4.De uitspraak
Het hof:
verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in het principaal beroep van het tussenvonnis van 18 augustus 2021;
bekrachtigt het beroepen eindvonnis van 9 maart 2022;
veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het principaal hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] op € 783,-- aan griffierecht en op € 1.774,50 aan salaris advocaat;
veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellanten] op € 591,50 aan salaris advocaat;
verklaart de betalingsveroordelingen in dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders in beroep gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, R.J.M. Cremers en M.B.M. Loos en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 oktober 2023.
griffier rolraadsheer